新一轮政策调控背景下 开发商布局盯上二三线城市

　　 在新一轮调控背景下，除了护住"钱袋"、见机圈地，房地产企业在布局方面也显示出一些新趋势。
　　其实早在去年，不少大开发商就宣布在未来的战略规划中，商业地产将占据重要一席。一向专注于住宅开发的万科就表示，会加大持有型物业的储备，如养老物业、酒店、商业配套等多种物业类型，住宅产品和其余持有型物业的占比将分别为80%和20%。中粮集团则有意分拆旗下商业地产在香港及内地上市，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮置业则主攻商业地产。
　　世联地产分析师表示，一些有实力的房地产开发商不约而同地涉足持有型物业，因为这些物业不仅可以持续性地产生租金收益，更可以长期产生资产增值，同时可以有效增强企业抵御行业大幅度波动的能力。
　　世联地产的分析师还指出，从去年房企圈地的情况来看，不仅一线城市竞争较为激烈，二、三线城市同样成为焦点。如万科在去年12月新增的8个项目全部位于二、三线城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。此外，公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备最少，占比在20%左右。
　　"今年一线城市的成交量难以在去年基础上再创新高，相比之下，广大二、三线城市显然具有更高的行业安全边际。"有分析师表示。
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　　2009年楼市一路高企的势头戛然而止。在日前闭幕的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史表示，2010年将加强房地产市场土地调控，并指出一些企业和资本开始向二三线城市转移，未来土地审批将偏向二三线城市。
　　从去年房企销售情况来看，二线城市成交量增幅可高达100%，远远超过一线城市商品住宅成交量。这是否意味着，二三线城市将成为开发商下一轮扩张的重点？
　　二线城市成交总量超一线
　　2月2日，国土资源部召开的保障性住房用地供应管理和土地市场运行情况通气会发布的数据显示，2009年，全国土地出让总面积达20.9万公顷，同比增加38%；出让总价款项达15910.2亿元，同比上涨了逾六成。
　　不仅土地市场供应创下新高，楼市成交量更是一路飘红。根据戴德梁行全国房产报告显示，去年楼市刚性需求释放，全年成交量约7.6亿平方米，比2007年增长10％。其中，一线城市商品住宅成交总量约4940万平方米，增幅达82％。成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六个二线城市商品住宅成交总量约6400万平方米，增幅高达109％，大大地超过了一线城市的成交总量。
　　中国指数研究院的数据显示，从去年10月份开始，随着传统供应旺季的来临，全国各地的城市土地市场开始分化。报告指出，由于土地市场表现过热，上海、北京、深圳、广州等城市从10月份开始纷纷缩减土地供应。据悉，直到去年12月底，广州亚运城项目推出后，才突破了2009年2.5平方公里的计划土地供应量。由于受到供应的影响，一线城市成交量呈现下降的趋势，但以南京、天津、成都为代表的二三线城市，不仅完成了全年的土地储备计划，同时城市土地成交量不断上升。
　　截至去年12月29日，全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中，杭州、上海、北京土地出让金收入位居前三甲，二级城市杭州居首。
　　"一线城市房企竞争激烈，且土地供应有限，因此不少开发商都有意识地朝二三线的省会城市发展"，仲量联行投资部刘裕通表示，调查数据显示，整体上看，去年开发商在二三线城市投资的比重越来越大。今年1月23日，在苏州首次土地拍卖会上，保利地产就以44亿元的价格再次夺下苏州三幅地块。
　　房企扩张首选二三线城市
　　"要积极进军二三线城市"，广东德冠国际投资有限公司董事总经理莫嵘表示，一线城市的楼市会有大泡沫出现，现在二线城市的价格上升快，处于价值洼地，投资获取的利润更大。
　　据克而瑞（中国）研究中心统计，仅去年上半年，万科、招商、保利、首创、富力等30家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积就有约980万平方米，占总新增土地储备建筑面积的49%，达到历史最高值。保利对外公布的数据显示，去年其一、二线城市销售份额占比分别为46.56%和53.44%，二线城市总销售额首次超过一线城市。
　　据记者粗略统计，去年保利共计在21个城市拿地，其中18个城市为二三线城市，如南京、成都等经济较为发达，且含金量比较高的中心城市。仅去年一年，保利就先后4次出现在成都土地市场，并以12亿元拍下了成都领事馆路"地王"。成都市国土局公布的数据显示，2009年该市中心城区住宅成交约1400万平方米，较2008年全年大幅增长133.28％，相比2007年的1202.73万平方米增长16.4％，创历史新高。
　　"长期来看，未来开发商的扩张肯定会集中在二三线城市，毕竟这些城市还没有饱和。"一位广东本土开发商认为。他指出，看重二三线城市的开发商，其实也是有选择性的，离省会近的城市通常会优先发展，这些地方的地价房价会随省会的带动而上涨；至于偏远的城市，得看经济水平和当地的自建房情况。
　　莫嵘指出，如今一线城市房价走高，开发商还不如将手头上一线城市中地段不好的房屋抛售，购入二三线城市的土地。
　　部分企业重心转移
　　去年底出台的多项政策几度强调加强保障性住房建设。在全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史就特别指出，一些企业和资本已经开始向二三线城市转移，造成二三线城市房价上涨，未来土地审批将偏重二三线城市以及中小城镇。
　　中原地产的报告指出，随着去年12月份中央经济工作会议明确提出要放宽中小城市和城镇户籍限制，稳步推进城镇化，让开发商看到了二三线城市的房地产市场蕴藏的巨大商机。
　　有业内人士表示，这意味着未来二三线城市将有大量土地出让，开发商融资环境也有望保持适度宽松，房企将加速在二三线城市的布局发展。
　　"目前大型房企为储备更多土地向全国扩张，纷纷到投资成本不高且利润大的二三线城市拿地"，广州房地产营销策划专家谢逸枫表示，随着一线城市土地供应量缩减，2010年将掀起一轮二三线城市土地扩张热潮，尤其是珠三角小城市、长三角周围城市以及中部区域的城市。此外，他指出，二三线城市的地方政府为了刺激开工积极性，还会出台更实惠的政策吸引大型房企。（.每.日.经.济.新.闻）
　　在新一轮调控背景下，除了护住"钱袋"、见机圈地，房地产企业在布局方面也显示出一些新趋势。
　　其实早在去年，不少大开发商就宣布在未来的战略规划中，商业地产将占据重要一席。一向专注于住宅开发的万科就表示，会加大持有型物业的储备，如养老物业、酒店、商业配套等多种物业类型，住宅产品和其余持有型物业的占比将分别为80%和20%。中粮集团则有意分拆旗下商业地产在香港及内地上市，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮置业则主攻商业地产。
　　世联地产分析师表示，一些有实力的房地产开发商不约而同地涉足持有型物业，因为这些物业不仅可以持续性地产生租金收益，更可以长期产生资产增值，同时可以有效增强企业抵御行业大幅度波动的能力。
　　世联地产的分析师还指出，从去年房企圈地的情况来看，不仅一线城市竞争较为激烈，二、三线城市同样成为焦点。如万科在去年12月新增的8个项目全部位于二、三线城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。此外，公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备最少，占比在20%左右。
　　"今年一线城市的成交量难以在去年基础上再创新高，相比之下，广大二、三线城市显然具有更高的行业安全边际。"有分析师表示。

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