解决房价平稳合理发展须“一堵一疏”

　　     今年以来，中国各地的房价上涨加速，之前的房地产调控政策是否失效？如何才能有效遏制房价的上涨势头？知名财经评论家、资深房地产专家、国家一级房地产策划师郑荣华（财苑）做客证券时报网财苑社区时认为中国很多地方的房价依然上涨，并不是房地产调控政策失效所导致的，房地产调控政策到目前为止是有积极作用的，最起码遏制了职业炒房群体。
　　郑荣华指出，从今年以来北京、上海、杭州、广州等主要几个代表城市的房价上涨幅来看，是平稳的上涨，而并非失控性的暴涨，这归结于调控政策的功劳。但是调控政策只能强制性地过滤掉30%左右的非需求性购房者，而大部分的购房群体依然我行我素。要看懂中国的房价并有效遏制房价上涨势头就必须先了解中国房地产需求市场的结构组合。
　　郑茶华把房地产需求市场分为四大类：
　　一是刚性需求，刚性需求分为主刚性需求与次刚性需求，根据购房的迫切性而划分。
　　二是投资性需求，投资性需求分为货币性投资需求与资产保值性投资需求，货币性投资需求就是传统意义上的职业炒房者，以购房数量与投资周转时间速度为获利条件；而资产保值性投资需求通常是那些可支配收入相对较高的家庭为了预防通胀而寄托于资产保值升值的投资者。
　　三是价值与审美取向导致的偏好性购房，就如中国的大妈们热爱黄金一样，无论你华尔街怎么去做空黄金，中国的大妈依然我行我素，因为在他们眼里黄金不仅仅是货币概念，而是审美情趣，即便一文不值挂在耳朵上、脖子上也觉的它漂亮。同样，对于几百年来曾经饱受战争与封建剥削社会影响的中国人民来说，房子是根深蒂固的“吃喝住行”四大要素之一，房子越多越有安全感，越有自豪感，因此购房成为了彰显身份与审美情操的一部分。
　　四是影子投资群体悄然无声地推高房价。所谓的影子投资群体主要指两部分人，一是带有洗钱目的腐败政府官员，近年来查处的腐败案件中都有惊人的相似，凡贪官者必有多套物业；二是地下资本流入楼市，很多境外资本通过国内资产金融机构进行投资与并购，持有大量的商业及住宅物业伺机抛售获利。
　　只有清晰、理性地分析需求性市场后才能正确的意识到要解决房价平稳合理发展，必须做到“一堵一疏”。所谓的“堵”就是利用现有调控政策以及即将推行的房产税政策去遏制投机性炒房群体与影子投资群体，以免政策松动后他们反弹并卷土重来；所谓的“疏”就是要解决次刚性需求、资产保值性投资需求、偏好性购房等群体的动机性问题，比如拓宽投资渠道、提高社会保障、加强二次分配、积极进行政治经济体制改革等办法提高人民的信心与政府的公信力。只有通过“一堵一疏”的办法才能让房价像粮价一样平稳发展。

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