细解温总理讲话系列之一:房地产将脱胎换骨

　　 国务院总理温家宝12月27日下午在中南海紫光阁接受了记者专访，就当前经济形势、明年经济工作和其他问题回答了记者提问。温总理首先给大家吃了一颗定心丸，总理表示过早退出刺激经济政策可能致前功尽弃。我国明年还要实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。此次访谈涉及国计民生诸多问题，明年行业发展将是几家欢乐几家愁？我们特邀华融证券首席策略分析师肖波对此进行详细解读。此次解读因涉及面广泛，遂分三次解读。今天为您解析众所瞩目的房地产。
　　数据说话：为什么政府现在要抑制房地产泡沫
　　在所谈及的诸多国计民生的问题中，温总理关于打击捂盘惜售、哄抬房价的表态成为网友热议最多的话题。在连续出台房地产调控政策的基础上，总理再次明确表态，尤其是与之前的国四条相比，温总理此次谈话将捂盘惜售、占地不用、哄抬房价定性为违法犯罪，决心予以打击。房地产的冬天是否就要来临？股市的房地产板块和相关板块是否也要面临冲击？
　　肖波指出，看看2009年的房地产行业的数据就可以明白为什么政府现在要出台政策稳定房市。09年11月后我国一二线城市房价出现了飞涨，而且是在前三个月连续大幅上涨的背景下出现这样的上涨。像北京、上海这样的大城市出现了月环比增幅5.7%的上涨，而二线城市几乎出现了飞涨，像南京9月、10月两个月连续上涨3.4%和5.8%，而到了11月份已经达到了8.7%的上涨率。这种价格的飞涨，无论是对老百姓还是对整个房地产市场都不是一种健康发展的势头，而是哄抬炒作的结果。
　　从全国的住房空置率也可以看出这种哄抬炒作是确实存在的。国际上的标准是：房地产市场空置率在5%-10%是一个健康的状态，如果在10%-20%之间，则已经出现了过热的苗头，而如果在20%以上，则房地产市场很有可能给经济带来危害性的破坏。而我国2009年4月份的空置率已经达到了39.1%，远远超过了国际最高警戒线。空置率奇高的原因就是开发商捂盘以及投资客买房不住。而4月之后的空置率数据就一直没报，是高是低可想而知。这种疯狂的炒作和巨大的泡沫必然引起管理层的重视，总理的谈话就明确提出了要打击要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。
　　说房价"越调整越上涨"是没解读好政策决心
　　对于这次调整会否重蹈任志强"越调整越上涨"的覆辙，肖波很肯定地指出，说房价"越调整越上涨"是没解读好国家政策的决心。很多开发商可能现在还在等对他们有利的政策，但肖波认为，未来几年内国家的政策会以保障性住房和安居工程为主，搞商品房开发的开发商他们的价格会慢慢向保障性住房靠近，不会再高到离谱的状态。
　　肖波认为，开发商本来就是捂盘炒作，国家加大力度建设保障性住房后，刚性需求将被国家的保障性住房大量吸纳，没有需求就没有市场，全国的房地产价格肯定会回落，一线城市价格降幅稍小些，大概在20%左右，二三线城市会降30%以上。
　　房地产市场不会就此失去活力
　　那么，在政府的重拳打击下，房地产市场是否会就此失去活力？肖波给出的答案是否定的。他认为，总理的讲话实际上透露出一个很重要的信息，就是要保护房地产市场健康稳定发展的大局。因为房地产对整个经济的贡献非常大，房地产会辐射带动156个行业，房地产的发展对整体经济的发展至关重要。总理的讲话中保护房地产市场的中心体现在加大保障性住房、棚户区改造、自住和改善性住房的供应。这一块儿一旦释放出来在全国铺开以后，将对房地产市场的健康发展起到非常大的推动作用。因为财政和税收都会向保障性住房和民生改善性住房倾斜，房地产市场不会出现供求失衡的状况，反而是会保障供给。所以房价很有可能会出现比较大的回落。但价格回落并未意味房地产市场就死了。
　　肖波指出，总理此次关于房地产问题的回答实质是推进房地产市场健康发展的重要举措，一方面会打击炒作哄抬的奇高房价，同时会保障老百姓住房的供给。另外，房地产市场进入健康发展的轨道之后，对156个行业的带动作用会比炒作时期更大，会进入一个良性发展的状态。
　　房地产板块整体不看好
　　负面影响比较大的是那些单一开发商品房的企业以及那些存在捂盘惜售等行为的企业。而率先先受益的就是建筑行业、建材行业、环保新材料、装饰装修行业，再有就是房地产的下游行业，比如家电、纺织、陶瓷制品、玻璃、家具等，如海信、美的。
　　肖波认为国家的房地产政策是一个中性的政策，房地产并不是最好的投资板块。一是因为保障性住房肯定是有序推进，不会蜂拥而上，再者保障性住房本身利润空间小，企业效益反应不出来，仅仅是题材支撑不了高估价，对房地产板块总体不看好，但具体看好建筑类企业，如北京城建、上海建工。

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