沪上改善型楼盘传出热销声
■ “上半年跑量的楼盘接下来可能会保利润”
沪上部分中等价位楼盘称，未来再加推时会提价或收窄优惠幅度。
刚需楼盘新增供应量有限，沪上改善型楼盘销路渐广。
8月25日，嘉定华润中央公园一名企划介绍，该楼盘此次推出200套精装修两房、三房，优惠后均价在2.5万-2.6万元/平方米，“开盘两天，总体去化率在90%左右”，“购房者以首次置业、首次改善型需求为主。”
位于普陀桃浦板块的中环名品公馆，开盘当天即已去化过半。相关负责人介绍，昨日是中环名品公馆开盘第一天，推出120多套精装修两房、三房，总价在350万-600万元，“截至中午，已定售（预定及销售）出61套，预计下午还能再售出十几套。购房者以区域周边的首次改善型需求为主。”
上海凯迪集团营销总监陶伟分析，在近期刚需楼盘新增供应量不足的情况下，一些首次改善型楼盘成交开始放量，撑起了楼市的半边天，“目前市场相对平稳，9月的行情如何演绎，要看开发商和购房者之间的博弈情况。目前看，开发商还是想争取更多利润，上半年跑量的楼盘，下半年可能更多会采取保利润的策略。”
“没想到卖得这么火”
“没想到实际销量能跑得这么快。”中环名品公馆相关负责人说。
据该负责人介绍，中环名品公馆周边其他新盘毛坯房源均价在3万元/平方米左右，而中环名品公馆的优惠后均价在4.1万-4.2万元/平方米。他解释，精装修、区位较好、附送面积较多，是中环名品公馆定价高于周边其他新盘的原因。
该负责人直言，考虑到此次中环名品公馆的定价较高，公司对开盘销量的预期是平稳放量。他还提到，由于蓄客时间较长，有一部分意向客户已被周边其他楼盘分流，“这些楼盘近期也有开盘或加推的动作。”
即便如此，看房者依然众多。
按这名负责人的说法，中环名品公馆的开盘时间是昨日上午9时，但前日晚上12时开始，已出现购房者在售楼处前排队的情况，“大概有40多组客户，到了凌晨仍有十几组客户在排队。我们担心晚上会下雨不安全，就给这些客户发了号，让他们先回去休息。”
“我们楼盘位于中环附近，改善型需求较多。”该负责人说，此次开盘，三房房源的销量要好过两房房源。
嘉定华润中央公园的蓄客时间约一个月。该楼盘一名企划称，由于感觉需求量较大，该公司计划在9、10月份继续加推，“我们每次推盘，价格都会较前一次有所上涨，具体涨幅到时才能确定。”
前述中环名品公馆负责人也说，把此次推出的房源消化掉之后，他们9、10月份还会有新的加推动作，具体时间还未确定，“价格还会往上走。目前我们的优惠幅度为9.2折，后面优惠会收窄。”
“金九行情启动前开发商试探市场”
对于上述改善型楼盘传出的热销声，受访业内人士并未过于乐观。
“要说刚需楼盘开盘卖得多么好，我不怀疑，像大户型楼盘开盘去化率那么高，我有保留意见。”陶伟称，那些缺少配套的大户型楼盘最终成交量要看实际的网签数据，从这些楼盘销售的绝对量看，也不算很多。
他强调，目前并非所有项目都具备大幅提价的条件。市场的实际情况表明，即便是刚需楼盘提价，也会降低销量，“现在大家把楼市预期炒得那么高，最终还是需要市场来埋单。”
某外资房企总经理则认为，改善型楼盘开盘去化率能维持在50%左右，总体属于正常，“开发商希望能尽快开盘，尽快将已积累的客户消化掉，同时也不排除在‘金九’行情开始前，对市场做价格试探。”
而在中房信分析师薛建雄看来，50%左右的去化率，已经说明市场在降温。
“以前开盘去化率都在80%以上，甚至是‘日光盘’，现在则下降到50%。主要原因有二，一是价格普遍都提高了，二是7、8月以来市场总体冷淡了不少。”薛建雄说。
松江绿城兰园上周末首度开盘。据相关负责人介绍，该楼盘此次推出54套300平方米精装修大平层房源，优惠后均价2.4万-2.5万元/平方米，“开盘两天，卖了接近30套，10月还会加推，预计价格和这次差不多。”
“很多楼盘申请预售证调价起码等到9月中旬”
相比之下，新增供应量有限的刚需楼盘市场相对较平淡。
位于嘉定的刚需楼盘旭辉锦庭相关负责人介绍，该楼盘定于上周日晚间开盘，均价在1.4万-1.5万元/平方米，“从客户积累情况看，预计能卖100套左右。”
前述外资房企总经理认为，眼下上海楼市的刚需楼盘供应量还是不足，“本周是8月最后一周，估计刚需供应量短缺的情况不会改善。照目前的情况看，8月全月的成交量应该和7月基本持平，楼市真正出现趋势性的变化，要等到9月。”
该总经理称，据他所知，近期很多楼盘都在申请预售证，在定价上基本保持平稳，“目前开发商在定价上还是比较谨慎的。毕竟下半年的行情才刚刚开始，要调价起码要等到9月中旬。”
薛建雄则强调，9月开发商之间的竞争会更厉害，销售压力会加大。
“现在一些开发商‘少量多批’推盘，缩短蓄客时间，增多开盘频次，目的是相互间争抢客户。”薛建雄说。
□ .陆.鸣 .东.方.早.报
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