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央行官员回应货币超发论：高房价不是“印出来的”
导读：  中国人民银行调查统计司司长盛松成 央行调统司司长盛松成在最新一期的《中国金融》杂志撰文指出：“有人说高房价是印出来的，这是不准确的。与其说高房价是‘印出来的’，确实还不如说是‘炒出来的’。” 他认为，房地产价格过快上涨主要源于其供需失衡。这也使盛松成成为首位公开回应“货币超发论”的官员。 房价上涨不决定于货币供应量 盛松成认为，从全球范围看，货币与房价上涨并不总保持一致。首先，两者的涨幅差异很大。他指出，近十年，我国M2和房价都保持了较快增长速度，但由于我国住房商品化时间还不长，还未经历一个完整的房地产周期，因此不能从表象判断我国房价上涨由M2高增长导致。而事实上，我国M2与房价也会出现背离。“我国房价上涨最快的时期，并不是M2增速最高的时期。从全国房屋销售价格指数看，我国房价涨幅超过10%的年份是2004年（10.3%）和2007年（10.4%）。而2004年M2增长14.6%，比上年回落5个百分点；2007年M2增长16.7%，比上年回落0.2个百分点”，盛松成说。 此外，全国范围内货币完全自由流通，但各个区域的房价涨幅不尽相同。近年来，我国大部分中小城市房价平稳，而部分大城市（并非全部大城市）房价涨幅较大。而同样是大城市，房价涨幅也可能相差很大。他举例说，北京和上海的房价在全国(大陆31个省市)排名前两位，但两者的上涨周期不完全相同。北京房价涨幅较高的年份是2005、2006、2007和2010年，上海房价则在2003和2009年涨幅较高。上海房价上涨的年份，我国M2增速较高，而北京房价上涨的年份恰好是M2增速小幅回落的年份。 再者，各区域的房价涨幅与区域存款增长速度也不完全一致。2005-2011年，我国本外币存款年均增速排名前三位省区是青海（24.7%）、内蒙古（24.6%）、西藏（24.3%），而同期这三个省区的房价上涨幅度在全国处于偏低水平。而同期，我国房价上涨幅度最高的三个省市分别是海南（20.6%）、北京（18.8%）、浙江（17.9%），而同期这三个省市存款的年均增速分别为21.4%、17.7%、19.3%，处于全国中等水平。 盛松成指出：“这些都表明，房价并不决定于货币供应量，而决定于房地产供求关系。”因此，我国货币政策同时考虑经济增长与稳定物价，而针对房价采取的是结构性信贷政策。2010-2012年，央行运用了相同的结构性信贷政策调控房价，但由于这几年的物价和经济运行情况有所不同，因此货币政策的取向也不相同。 货币政策目标仍是稳定价格总水平 除房地产价格外，市场中广为流传的“货币超发论”将包括石油、黄金等很多商品价格的大幅上涨，都归因于货币供应的增加。盛松成指出，这种观点的错误在于混淆了单一商品价格与价格总水平的决定因素。单一商品的价格取决于该商品的供需状况，而货币供给影响的是价格总水平。他称，可以把单一商品价格上涨的原因大致分为两个部分：与通胀率相等的是货币因素，而超出通胀率的部分则是非货币因素。当某一商品价格的涨幅远高于通胀率时，货币总量的调节对该商品价格的影响是有限的。 盛松成称，2007年末全球性金融危机爆发后，中央银行的视野已不再局限于通胀率，央行开始监测房地产、股票等资产价格。货币政策也更强调与宏观审慎措施相协调。从近年来央行实践看，各国货币政策对资产价格更多的是“关注”，货币政策更重要的目标依然是价格总水平。 他坦言，货币是商品的计价、交易手段，名义货币供应量的增加可能引起商品的货币价格上升，也就是价格总水平的上涨。“货币本身并不产生投机，而只是投机活动使用的交易工具。稳定的货币供给可能会抑制投机的发展，但不能避免投机的产生。”盛松成强调。 他指出，衡量货币供应量是否合适的主要标准是经济增长与物价水平，而不是任何一种特定商品价格的高低。“当物价总水平并不很高而某一商品价格的涨幅较大时，紧缩货币未必能抑制该商品的价格，反而可能导致通货紧缩、伤害实体经济，因为紧缩货币会抑制总需求，而不能直接抑制对某一商品的需求。结果可能是，该商品的需求并未减少，而总需求却下降了。” 他同时解释说，我国的货币供应尽管保持较高增速，但与社会交易需求是基本一致的。我国的社会交易需求迅速扩大，主要原因在于，我国经济持续高增长、货币化进程加快、住宅商品化、资本市场从无到有等导致我国商品交易量增加。同时，由于我国国民储蓄率高、直接融资占比低、金融资产结构单一等原因，货币的周转效率下降，即货币的交易流通速度降低，于是相同的名义商品交易量，需要更多的货币。（.上.证.苗.燕） 上半年住房供地增36.9% 国土部警示土地过度融资 昨日（7月30日）国土部发布的数据显示，上半年我国建设用地供应总量同比保持增长，其中住房用地供应增长36.9%，高于近5年同期平均水平。 此外，主要城市地价总体水平连续上涨。第二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为3226元／平方米，同比增长5.11%，环比增长1.62%。 中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，如果不抑制这种地价上涨趋势，下半年房价继续明显上涨的可能性非常大。 住房用地供应5.53万公顷/ 国土部发布的数据显示，上半年，全国国有建设用地供应总量为27.75万公顷，同比增长3.5%。从供地结构看，房地产用地供应量为8.24万公顷，同比增长38.2%，占土地供应总量的比重为29.7%。 国土部称，房地产用地中，住房用地供应5.53万公顷，同比增长36.9%，高于近5年同期平均水平；商服用地供应2.71万公顷，同比增长42.8%。31个省份中27省推地量均高于去年同期，增幅较大的包括北京（楼盘）市、浙江省和江西省，北京较比去年同期增长267%。 国土资源部法律中心主任孙英辉说，今年以来各地加快住房用地供给，上半年房地产用地公告推出8.65万公顷，同比增加24.8%，累计流标、流拍面积3034公顷，同比减少64.3%。 张大伟判断，按照“国五条”的要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，“以此为标准，2013年前6月，包括北京在内的13个城市已完成供应最低标准的约41%，供应量下半年还会加大，推地速度或还将有小幅加快。” 供方积极的同时，作为土地需求方的房企拿地意愿也有明显增强。 数据显示，1~5月，房地产开发企业到位资金4.5万亿元，同比增长32.0%，企业购地积极性上升，并向一线城市和部分二线城市回归。 综合地价连续5个季度上升/ 虽然二季度新国五条正式施行，但并没有改变地价与房价螺旋式上升的格局。全国70个大中城市平均房价指数已经环比连涨13个月。 数据显示，主要城市地价总体水平连续上涨。第二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为3226元／平方米，同比增长5.11%，环比增长1.62%。国内综合地价已连续5个季度加速上升，住宅地价同比涨幅超过5%的城市接近四成，其中超过10%的城市有9个。异常交易地块数量环比增五成，平均溢价率142%。 国土资源部法律中心报告称，二季度中国土地市场指数各分指数总体上明显上扬，地产景气指数进入红灯过热状态。地产景气分指数环比上升29.5%，同比上升11.4%。 “土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期。从上半年看，各地都出现了部分地块的楼面价甚至超过了周围在售物业的价格，这将影响下半年价格走势。”张大伟说道。 孙英辉强调，目前地产对流动性的依赖进一步降低，加上土地供给刚性制约，单纯依靠扩大土地供应抑制地价房价已不可能。 张大伟还提醒说，上半年房地产用地的供应量是否能够形成住宅的可售供应，还需要落实限制开发商不捂地、捂盘的政策。 国土部强调部分地区债务风险/ 地方政府是土地市场火热的最大受益者，上半年全国土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.3%，其中房地产(000736)用地出让价款同比增幅超过90%。 2011年对全国的地方政府性债务审计发现，12个省、307个市、1131个县承诺用土地出让收入，作为偿债来源，债务资金量占37.96%。 孙英辉指出，从前5个月地方财政收支来看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产调控难度。 国土部也特别强调，部分地区偿债压力加大，需进一步防范土地融资过度带来土地管理和债务风险。 财税专家李文海告诉 《每日经济新闻》记者，以土地作为偿债来源有两个弊病，一是债务压身，地方政府会以经营者而不是管理者的身份进入地产市场，其获得更大土地出让收益的初衷，将拉高房价。二是过度依赖土地最终会受到供地指标和供地计划的制约，不可能无限卖地，如果没有长效机制，债务风险很可能在土地市场冷清或无地可卖时集中爆发。 中房协副会长朱中一表示，中央政府首先要要求地方政府把土地的供应跟住房的供应计划挂钩，把稳定地价的目标同稳定房价基本上衔接起来，否则天价地王频频出现，不利于市场的发展。(.每.日.经.济.新.闻) 专家称流动性拐点已出现 房价上涨依据不存在了 楼市“邪火”盛 哪觅解毒药？ 最近这段时间以来，多地都出现35度以上的持续高温天气，可是最近发烫的不仅仅是气温，时下房地产的热度也有点儿烫，一些城市的新开盘楼盘出现了开盘就卖光的现象，几秒钟就可以卖出一套房，半夜排队等开盘这样的一系列的场景，让大家似曾相识。那么楼盘是真的卖得火，还是开发商的营销策略？今年上半年，在全国房地产的土地供应量创下了近几年新高的背景下，一边是火热的土地拍卖，一边是久违的日光盘，烫手的楼市到底是不是虚火上升？央视财经频道主持人陈伟鸿和特约评论员社科院金融研究所研究员尹中立、著名财经评论员张鸿共同评论。 热点城市再现日光盘，房子卖的是真火，还是开发商的营销噱头？楼市发烫是否虚火上升？ 眼下，全国多地的天气高温不退。伴随气温的上升，局地楼市也发起了高烧。 7月20日，位于北京地铁4号线大兴枣园战的中建国际港开盘，1462套房源当日售罄、认购金额达到37.9亿元，创下2012年以来的全国单日、单一楼盘最高的销售成交纪录。 尚希(《每日经济新闻》记者)：当时到现场大概9点钟，可以看到已经有很多购房者在这边排队。而且因为人太多，所以他们项目现场就是类似于地铁站前面的限流措施。有很多栏杆做了人群的疏导，排位的人群可以看到基本上可能上百人，排了十几米的长队。 同在大兴板块，地铁四号线沿线的某个楼盘，600多套房源也基本在当天全部售完。在房山，首开一个项目的504套房源也近乎卖完。不仅在北京，广州、南京、福州等城市的楼市，也十分烫手。在这个盛夏，房价似乎也没有降温的迹象。 国家统计局发布的6月份，70个大中城市新建商品住宅的价格指数与5月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市达到63个。 今年以来，地王频出。与之相应的是土地市场的一片火爆。 刘力云(审计科研所副所长)：(政府性债务形成)深层次的原因还是在于地方政府，它想要做这些事情，它没有钱，比如说更进一步地推进城镇化，那它要搞建设，它哪里去取得这些资源，然后税收不能够满足它，那它怎么办，它就去举债。国家不允许它举债，它怎么办呢？就采取有很多的办法去变相地去举债。 审计署6月底发布的审计报告显示，36个地方政府本级政府性债务审计结果，目前全国36个地方政府本级政府性余额超过3.8万亿，从还债的情况看，4个省和17个省会城市本级政府负偿还责任的债务余额中，55%承诺以土地收入偿还，但这些地方2012年需还本付息额已达其可支配土地收入的1.25倍。一方面地方财政收入吃紧，一方面财政压力加大。双重挤压之下，地方政府是否会加大土地的出让步伐，靠刮地皮来渡过难关呢？ 张鸿：中国房地产市场的温度已经进入烧烤模式 (《央视财经评论》评论员) 中国房地产市场的温度，进入烧烤模式，尤其是一线城市，比如北京。这回到好几年前的那种感觉了，就是如果你今天不买，那你就觉得明天还会涨。这个势头就是这样的，尹老师因为研究金融，所以他觉得房价的爆涨在某种程度上是钱的问题，是金融的问题。但是我是研究人性的，我有一个隐忧就是，为什么有能力疯狂的人这么多呢？怎么这么多人有资格买？不是限购吗？ 我今天看了网上转的《北京晚报》的一个文章，我觉得这个事儿里边有人性的问题。《北京晚报》的这篇文章叫若走正途，永远买不起房，文章说一哥们儿确实需要买房了，但是走正路就没法买，他是改善性需求，中介就给他出一主意，说你离婚吧。后来这哥们儿离婚了以后，还不敢跟同事说自己离婚了，因为怕有人举报。他每天还要偷偷摸摸地回家给老婆孩子做饭，然后到单位做鼻涕一把泪一把的离婚状。所以我就在想，我们小区旁边的那些中介手上卖房的单子为什么几乎全都是免税房。所以不光是买房的人有可能离婚，就是卖房的人为什么是免税房呢？北京市国五条里边唯一一个执行这个税的，但是为什么卖房子全都是后边都免税？这中介说了，说这个东西，只要一离婚就好办了。 尹中立：楼市的温度偏高 我认为是虚火上升 (《央视财经评论》特约评论员) 楼市的温度偏高，所以我认为概括为虚火上升，应该这四个字是最准确的。在一定程度上，市场给了我一个比较更加正确的一个回答。因为在最疯狂的时候，就意味着离拐点就越来越近了。在6月19号，我做出拐点论的依据实际上是基于外界的因素，因为当天晚上实际上是美联储召开一个重要的货币政策会议，在那次会议上提出来，美联储量化宽松货币政策退出的一个时间表，此言一出，全球的金融市场一片哗然，应该说出现剧烈的震荡。但从那届会议之后，最近这一个月时间，美国的实体经济传出来的好数据和坏数据相间其中，应该说越来越多的好数据说明美国经济的复苏实际上是在加速的。那么在未来，美联储量化宽松货币政策的退出的确定性越来越高。对中国来说，实际上就意味着外在的环境已经出现了很大的变化。其实我们最近十年来，房子为什么会涨，与美国的量化宽松货币政策有直接关系。 从历史的角度来看，北京乃至全国应该说楼市这是第四次高潮，前三次高潮实际上分别是出现在2005年底，还有2007年的6、7月份，第三次高潮是在2009年。前三次应该说大的背景都是流动性过剩，也就是人民币汇率升值，导致了热钱进入，导致中国满大街到处都是钱。这一次应该说一定程度上和前三次有类似之处，也就是说我们上半年流动性也实际上是过剩的，社会融资总量过10万亿，创历史新高，这是楼价上涨的最根本的原因，但是也有不同的地方。你可以从现象里可以看出来，前三次在楼市上涨的同时，实体经济是也同样火爆，包括股市。但是这一次不一样，股市基本上熄火了，然后包括钢铁、水泥、建材，几乎是一切的实体经济，各行各业基本上都是处在一个比较低迷的状态。所以在所有的行业都不景气的情况下，偏偏一个行业欣欣向荣，所以我认为它是虚火。 尹中立：财税体制改革和土地制度改革已经迫在眉睫 房地产市场的游戏规则很快就要重新洗牌 (《央视财经评论》特约评论员) 再一次重申一下，我的拐点论其实就是说，最火热的时候就意味着它已经开始离最高点已经不远了，也就是再一次印证我的拐点论。我一个月前在做拐点论的判断的时候，实际上依据的是外围金融环境的一个运行的变化，美国要收紧货币政策，尽管现在还没有开始收紧，但是预期已经确立了。也就是未来中国钱多的这种状况，外部环境已经不存在了。从需求的角度来看，钱多，资金过剩，大家都丰富投机的楼市繁荣需求的背景就不存在了，那么这一次审计署紧急动员，用全国的审计力量去核查地方政府的债务问题，这实际上应该说为下一轮的财税体制改革做充分的准备。 这个关系非常密切，在我看来，如果说外部的环境影响的是需求的话，那么审计署开展的这些目的工作，接下来所导致的财税体制改革，以及土地制度改革，它会深刻的影响到中国未来房地产市场的供给的结构的变化。现在之所以地方政府在火热的卖地，实际上他把这个土地价格推高，然后进一步推高房价。但是问题是，这已经进行了十几年的一个游戏规则，假如未来某个时点突然规则改变了，意味着什么？所以这是无论是地方政府也好，开发商也好，还是投资者也好，当下必须要非常审慎思考的一个问题。而且审计署的突然停止手头上所有的工作来做清查核资，相信这是迫在眉睫。也就是说，财税体制改革以及土地制度改革已经迫在眉睫。简单来说，房地产市场的游戏规则已经很快就会要重新洗牌。 张鸿：楼市高烧考验经济抵抗力 (《央视财经评论》评论员) 楼市高烧考验经济抵抗力。为什么上半年要卖那么多？可能政府的官员比我们更明察秋毫。因为今年，包括我们经济增速的下滑，导致了财政收入要下降。财政收入下降后，那支出要增加，比如说民生的支出，包括小微企业的减税，虽然量不说，但是地方政府要减钱，民生还要多投入，那怎么办呢？他就要多卖地。卖不了地，就去到中央去求转运支付，所以最近有媒体说，最近最忙人是财政部长。地方希望财政部、国土部给一些政策、给我们一些特殊的扶持，这就说明确实是真的是缺钱。但是楼继伟部长前一阶段又表示，我们下半年不会出台大规模的财政刺激政策，这怎么办？所以大家还是依赖地吧！ 聂梅生：土地的增值空间现在受到了挑战 有可能会变成不良资产 (全国工商联房地产商会创会会长 《央视财经评论》特约评论员) 在当前房地产市场当中出现了很严重的一个分化，在一线城市的热点城市的热点区域出现了很多的地王，又出现了面粉高于面包的不正常现象，当然它意味着将来地价推高会推高房价。但很多全国的土地在这一轮调控当中，它的土地交易量的增幅仍然在负增长，它并没有进入到正值，而且和其他几个相当的不匹配，这就说明地卖的并不好，尤其是在二线、三线、四线城市，它出现了很大的差异。一线城市是增加了很多交易量，但是二、三、四线城市并不是这么一个情况。说明在这样的城市继续依靠土地财政已经难以为计了，它已经乏力。在整个的房地产市场当中，唯一一个指标土地指标在负值，第二个指标就是开工量的增值在5%以下。一线城市个别地区会增的比较多，但全国来讲，开工量其实并不高。那就是说销售量远远大于开工量，这意味着供给不足，这两项指标的反差很能说明将来房地产的态势。 我注意到审计署关于地方债的风险控制。地方债的风险控制是和房地产相关的。其实在土地作为抵押物的意义上，因为上一轮的经济大动荡中，是时来运也好，还是银行大量的放贷也好，很多地方债务的抵押物都是用土地。但是土地抵押不断的作为抵押，作为地方债务的抵押品来说，它的增值空间现在实际上是受到了挑战。如果在这样的一种情况下，那么地方债务的风险的转移，就慢慢的会转移到银行里面去。当土地有一天不值钱的时候，那这个资产的价值就会大大的降低，它并不是永远增值的资产，而有可能会变成一个不良的资产。 尹中立：中国流动性的拐点已经出现 房价上涨的依据也就不存在了 (《央视财经评论》特约评论员) 这里面最重要的一个数据就是社会融资规模超过了10万亿，这创历史新高超过了2009年的上半年，这是为什么房价会气势如虹的一个最重要的原因。钱多了，而你又找不到投资的渠道，所以大家一如既往地炒房子。也就是说，我们看到10万亿的社会融资规模是已经成历史事实，但我们最重要从投资的角度来看，一定要看到它一个变化的节点，它的拐点在什么地方出现？这个拐点在今年的6月底，从银行加市场的资金的紧张，还有其他的一系列的股票市场的变化，很多事实已经表明，中国的流动性的拐点已经出现了。也就说未来从今年7月份开始，钱过剩的状况不存在了，也就是说房价上涨的依据不存在了，所以投资者一定要冷静，看清大势，否则的话你就成为接最后一棒的人了。 张鸿：房产投资者要避免接到最后一棒 (《央视财经评论》评论员) 对投资者来说，恰恰可怕的是这一点。当实体经济没有恢复的时候，你又觉得未来这个市场，就是钱要短缺，然后你又想找一个更好的投资项目的时候，你找什么呢？黄金也不行，所以你眼睁睁地看着，这么多年身边还是房地产挣钱，所以你就进来了。当然谁都觉得自己不会接最后一棒，但是等你知道你接了最后一棒的时候，那个时候真的已经晚了。(.C.C.T.V.2.《.央.视.财.经.评.论》) 中财网
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