普通住房标准成难题 营业税抑制投机效力或有限

　　 财政部和国家税务总局昨日出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(下称《通知》)，落实并细化了12月9日国务院常务会议上"个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年"的相关政策。
　　该政策将普通住房与非普通住房区别对待，在一定程度上仍对普通住房交易给予税收优惠，而非普通住房则被"打回原形"，回复到去年优惠政策出台前的征收办法。
　　此次营业税征收政策的微调，与政府之前表明的抑制投机、支持改善购房需求的态度十分吻合。
　　普通住房仍享有优惠
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此《通知》除了征收年限从"2年恢复到5年"这一变化外，值得注意的是，普通住房交易仍有税收优惠。此《通知》规定：个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
　　而去年12月"131号文"出台优惠政策之前，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；而对于不足5年的普通住房，是全额征收的。所以，政府把非普通住房"打回原形"，而对普通住房由全额变差额，这一区别对待证明中央还是继续支持普通住房交易的。
　　抑制投资效力恐不足
　　此次营业税政策细则的出台，受影响最大的就是非普通住房，而市场上有能力购买非普通住房的，基本上以投资客为主，单就这一细节，和政府抑制投资客的意图非常吻合。
　　业内人士认为，政策调整后，个人出售住宅的成本并未像业内之前预期的那般大幅提高，虽然会对投资产生抑制作用，但效果可能不大，业主可能会通过各种手段降低自身交易成本。单就以营业税政策来看，未来楼市还有被炒作的空间。营业税调控政策已不会是对明年楼市产生深远意义的"重磅炸弹"。
　　短短十数天内，政府对楼市政策的调控打出了涉及多方面的组合拳。政府对楼市的态度也逐渐清晰，从对房价问题的暧昧到明确表态"遏制房价过快上涨"。从这次营业税政策细则出台可知，政府对楼市各类调控政策的表态已经一步步完善至细则。
　　预计未来可能会有更多的相关部门、地方政府根据国务院常务会议精神，因地制宜地落实细化各类调控政策。为响应"抑制投资投机性购房，加大差别化信贷的政策"，针对投资需求的二套房贷首付比例与房贷利率都可能成为组合拳的一部分。
　　地方政府面临三大难题
　　不过，细则的公布对于地方政府来说存在一定的执行难度。汉宇地产市场研究部分析认为，细则执行过程中可能面临三大难题：
　　难题一：随着房价的上涨，普通住房覆盖面缩小，中央保护普通住宅消费需求的意愿是否会落空？
　　随着上海房价的快速上涨，二手房交易中普通住房已不足五成，面对普通住房不再"普通"，地方政府是否需要再次调整普通住宅标准？但问题在于，调整普通房标准是否就是认可了房价的上涨？而不调整，中央有保有压政策又是否会落空？
　　难题二：对普通住房优惠政策的延续，是否会鼓励投资、投机资金进入普通住房市场？
　　近期，普通住房备受市场关注，其中不乏投资资金。在无法明确界定投资、自住和改善需求的背景下，单方面给普通住房消费开绿灯是否会对投资资金也开了绿灯，再次炒高普通住房房价？如何抑制投资资金进入普通住房交易市场亟待解决。
　　难题三："非普通"变身"普通"，利益驱使下"阴阳合同"泛滥。
　　部分区域交易中心的评估系统并不能进行价格的及时更新，系统内的评估价远低于市场价。随着市场价的快速上涨，早已成为"非普通"住房的物业在交易中心评估系统中还停留在"普通"住房的价格标准。对于一些超过普通住房标准不多的物业，买卖双方就会做"阴阳合同"，做低房价，减少营业税的缴纳。由此可能引发的矛盾甚至纠纷也是地方政府需要关注的问题。
　　上海普通住房标准
　　2008年10月31日，经上海市政府同意，房屋、规土、财政、税务四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多、高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
　　营业税征收政策变化历程
　　2005年6月1日后针对购买不足2年内出售的房屋全额征收营业税。
　　2006年6月1日后个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
　　2008年底出台"131号文"，2年内差额收取营业税，优惠执行日期为2009年1月1日至12月31日。
　　2009年12月9日国务院常务会议指出，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
　　2009年12月23日财政部和国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确细则。
　　假设购入一套100平方米、单价16000元/平方米、总价160万元、内外环线间的公寓房，为家庭唯一生活用房，并界定为普通住宅，现以200万元卖出。依照政策调整前后营业税征收方法计算，成本差额如下：(单位：元)
　　为直观了解此次营业税征收政策的调整将对未来交易成本产生多大影响，举例如下：
　　住宅类型征收时间政策调整前政策调整后
　　普通住宅
　　个人购买二手房不超过2年×5.5%=2.2万×5.5%=2.2万
　　个人购买二手房超过2年未满5年免税×5.5%=2.2万
　　个人购买二手房超过5年免税免税
　　非普通住宅
　　个人购买二手房不超过2万200万×5.5%=11万200万×5.5%=11万
　　个人购买二手房超过2年未满5年×5.5%=2.2万200万×5.5%=11万
　　个人购买二手房超过5年×5.5%=2.2万×5.5%=2.2万
　　该案例显示，政策调整后与之前所交营业税费比较，受影响最大的主要是持有时间在2-5年间的房源，但根据住宅类型不同，所交营业税的前后差额也不同。持有时间在2-5年的普通住宅在政策调整后所交营业税比之前多2.2万元，非普通住宅则多了8.8万元。而在政策调整后，卖出、买进价均相同且同样持有时间在2-5年内的两套房源，非普通住宅将比普通住宅要多交纳8.8万元的营业税。

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