“钱荒”能否刺穿房地产泡沫

　　     政府再也不能将房地产当作“摇钱树”：明年6月1日全国房地产一旦联网，就要设计和推出全国范围的房产税，切不能因为不少强势群体占有多套住房而手软。
　　前两周去了一次德国。一回来，就看到三大记录：一是股市大跌，上证指数跌穿1949点“建国底”；二是“钱荒”空前，隔夜拆借利率创下13.444%的历史新高；三是房价大涨，1~5月70个大城市中居然有69个上涨。
　　股灾源自“钱荒”，“钱荒”的根子则在越吹越大的房地产泡沫。
　　央行数据言之凿凿：广义货币M2超过104万亿元，增长15.8%，而GDP增长不足8%，即货币增长超过实体经济的2倍；全部金融机构备付金约为1.5万亿元，而通常情况下，保持在六七千亿元即可满足正常需求，保持1万亿元左右则比较充足。既然如此，为什么“钱荒”叫得那么凶，拆借利率又那么高呢？
　　钱流向何处？答曰：大头流向房地产业。请看1~5月社会融资总量为9.11万亿元，同比多增3.12万亿元。其中银行信贷不足50%，即有4万亿元左右来自信托、委贷、票据之类的“影子银行”。而同期，房地产企业到位资金4.5万亿元，同比增长32.0%，其中贷款不过8000亿元，而“自筹资金”就达1.66万亿元。房地产商不能发股，也很难发债，这“自筹资金”不就是来自所谓的“非标债务”吗？巨量“非标债务”源源流向房地产业的理由也很简单，房价涨得快，一年涨15%，有哪个行业有房价涨得那么猛啊。至于“影子银行”的另一个“大客户”——地方融资平台，说到底大部分也离不开房地产。
　　在中国，楼市已经牛了十几年了，而且还得牛下去。而反观德国，近30年来物价约上涨60%，房价约上涨30%，居民收入约上涨300%，这就是说房价每年涨幅不过1%，相比通胀指标房价还在缩水。举一个例子，首都柏林有一个索尼中心，位于柏林最繁华地段，那是柏林墙推倒后，日本索尼公司于1991年买下并于2000年建成的，建造成本约为7亿~8亿欧元。该中心总建筑面积 13万多平方米，其功能包括购物、娱乐、文化、商务、居住及办公空间等，还有柏林影视中心、德国传媒中心以及日本商界巨头索尼中心的欧洲总部，以及一幢26层高面对波茨坦广场的曲线型办公楼。中心将传统欧洲城市街区及美国购物中心的特色兼容并蓄，还未建成所有物业就以最高的租金全部预租完毕，独特的高档公寓也以柏林最高售价售完。这回笔者与当地一位朋友在中心晚餐时也是座无虚席。可是，就是这样一座柏林的地标建筑，2008年索尼公司却不得不以6亿欧元的价格“割肉”出让给摩根·斯坦利等三家投资机构。由此可见，德国房地产数十年不涨、投资风险之大。
　　有人说，德国房价数十年不涨是因为人口基本不增，没有购房需求。但从德国自住率仅43%分析，如果要达到欧盟平均水平的60%，甚至英国、西班牙、意大利等国的70%~80%，那购房需求也大得很呢。而德国的现有政策是用免税、抵税的手段来鼓励租房和居民自住自用，用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，来抑制和打击出售牟利、房产投机。在德国，卖出一处房产要缴3.5%的交易税，15%的差价盈利税，还要缴7%~8%的中介费，而自住用房只需每年缴1%~1.5%的不动产税。《租房法》规定，所有人口超过5万的城市，都应设专门机构，在当地房东协会、房客协会和中介公司等共同参与下，根据地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况制定表格，指明当地的“合理房租”，两年更新一次，向公众发布。如果房东要求的房租超出“合理房租”的20%，会遭到巨额罚款；超出50%者则构成犯罪。既然买了房子不涨，租房又有许多保障，许多德国人(特别是年轻人为了给自己留下足够的流动发展空间)宁愿租房而不愿买房。而最根本的是，德国政府在房地产市场没有自己的利益，联邦政府将保障居民住房列为首要的政策目标之一，把向人民提供住房当成自己的义务，而不是把房地产当做“摇钱树”。
　　德国的房地产政策和现状给我们很多启示。当前最重要的是，政府再也不能将房地产当作“摇钱树”：明年6月1日全国房地产一旦联网(据说阻力很大)，就要设计和推出全国范围的房产税，切不能因为不少强势群体占有多套住房而手软，与此同时，采用多种法律和政策手段，鼓励自住、鼓励租房。

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