国资介入 集中度提升 地产市场渐成“大象”舞台

　　     自从进入调控时代之后，房地产市场就开始逐渐讲起了集中度提升的故事。如今，长期化、常态化的后调控时代正在来临，面对刚需仍然强劲而利润率、融资宽松度均趋于下降的市场环境，种种迹象表明房地产市场集中度提升正在加速。
　　曾有分析人士认为，“黄金十年”之后的地产市场仍可期待一个“白银十年”，而如果把这个市场中的龙头企业比作“大象”的话，那这“白银十年”或正是“大象”起舞最有利的舞台。
　　小资金退出国资介入
　　关注上市公司公告的投资者或许会发现，今年以来，上市公司的房地产业务正有人退出，也有人进入。对于一些多元化经营的公司来说，地产业务已不再是香饽饽，他们因为种种原因正剥离旗下的地产股权，以回笼资金并专注主业发展。如近期公布的三特索道转让所持海南塔岭旅业45%股权，出售标的的主要资产是旅游地产业务；金健米业转让全资子公司湖南金恒房地产公司全部股权，作价1.1亿元；维科精华转让所持有的宁波维科精华房地产公司51%股权；大湖股份拟以不低于12.2亿元的价格，整体转让与大股东的合资企业上海泓鑫置业有限公司，回归淡水鱼主业。
　　一些小资金在“淡出”，而另一些资金则在介入，其中不乏实力强劲的央企身影。典型的如中国水电入主南国置业。继中国水电去年购得南国置业29.7%的股权，成为公司第二大股东之后，近期南国置业第一大股东许晓明自愿放弃占公司总股本15%的表决权，中国水电地产取得公司实际控制权，“民企”摇身一变成“央企”。
　　而中房股份最近也找到了新东家，嘉益投资受让中房集团1.09亿股，成为公司第一大股东。根据公司公布的《详式权益变动报告书》，嘉益投资的最后控制人是中央汇金投资有限责任公司。中央汇金以4.3亿元的价格，控股了这家地产商。
　　国资背景的强势介入，无疑将为公司做大地产业务提供有力支持。东兴证券分析师郑闵钢就认为，中国水电地产入主后对南国置业的扶持力度将大大加强，由于大股东的融资能力与项目资源，南国置业向省外扩张其商业地产开发的步伐将明显加快。
　　房地产龙头份额加速提升
　　如果说此前地产业的“普惠时期”，每个参与者都能够活得不错的话，那么在调控大棒的持续打击下，高周转龙头企业的生存优势开始不断凸显。
　　根据《中国房地产企业住宅销售排行榜》，2012年全国TOP10企业的市场份额达到12.46%，较前一年上升2.03个百分点；TOP20企业较前一年提升2.77个百分点，均在加速攀升。而在2011年时，这一上升幅度还在0.5个百分点以下，显示龙头企业从低谷后的市场回暖中获益更大。
　　市场份额占比中，万科、绿地、保利、中海和恒大占据前5名。2012年年末，A股龙头招保万金合计全市场销售金额占比为4.86%。龙头企业的发展还在加快，在万科已达到年度销售额1412亿元之时，保利销售额也在去年突破千亿，正式成为千亿俱乐部的一员。
　　从企业经营来看，龙头房企仍然实现稳健的业绩增长，万科、保利的ROE（净资产收益率）近年来一直趋于提升。招商证券分析师罗毅认为，龙头地产面对调控及时调整策略，快周转使其在回暖的楼市中销售回款迅速转好，并可以更强的实力获取优质土地储备，以从容应对调控并占据先机。
　　刚刚过去的两个月，土地市场活跃异常，“地王”频现，而其中主导者仍是龙头与国资。根据中指院公布的土地成交数据，今年4月和5月的住宅用地成交总价与楼面价排行榜前十位中，仍以资金实力雄厚的知名房企拿地为主。而虽然央企“退房令”公布已久，但退出进程仍旧缓慢。5月的广州土地市场，央企背景的中铁建工就以高达136.6%的溢价率拿下该区域的商业地王。
　　罗毅认为，行业的发展日趋成熟使得大型房企受益其优秀的管理能力和标准化开发流程，有望在融资环境趋紧、利润率下降的行业逆境中脱颖而出。而国资背景的地产公司以其雄厚的资金实力和融资能力亦将占据先机。“后调控时代”，投资者需要更多关注大股东背景殷实、土地布局合理、资金成本低廉、管理水平卓越的龙头公司。

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