5月百城房价连续第12个上涨 土地市场逆势创新高

　　     导读：
　　5月百城房价环比上涨0.81% 连续第12个上涨
　　前5月一线城市土地出让金同比增3.5倍
　　北京楼市两限令下新房收紧 国五条推高购房成本
　　“红五月”成色不足 土地市场逆势创新高
　　广州二手房交易拟规定:中介银行不得收手续费
　　前5个月北京消化2万套存量房 楼市量价齐升
　　住建部官员：房产税不急于扩围 限购为第一选择

　　5月百城房价环比上涨0.81% 连续第12个上涨
　　6月3日消息，中国指数研究院最新数据显示，5月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%。这也是百城房价自2012年6月以来连续第12个月环比上涨，但涨幅比上月缩小0.19个百分点。
　　数据显示，5月100个城市中有77个城市房价环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与4月相比，5月价格环比下跌的城市个数减少2个，其中跌幅在1%以上的有4个；5月环比上涨的城市比4月增加1个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有43个，较4月增加3个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年5月相比上涨6.90%，涨幅相对上月扩大1.56个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月上涨1.05%，与上年同期相比上涨9.68%。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为7066元/平方米，环比上月上涨1.42%。
　　进入5月以来，随着“国五条”、限价等调控政策的逐步落实，开发企业推盘积极性有所下降，部分购房者观望情绪渐起，多个城市住宅成交量相比4月继续下降。
　　业内人士指出，部分城市的新开楼盘尽管面临“限价”限制，但多数项目价格稳中有涨。与住宅市场成交受限不同，土地市场在5月继续升温，北京、上海、长沙等地频现“地王”或高溢价成交，促使住宅价格上涨预期继续释放。在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。（.证.券.时.报.网）
    前5月一线城市土地出让金同比增3.5倍
　　从“国五条”细则落地之后全国土地市场表现来看，2013年5月以来，我国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”记录屡被刷新。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5月，全国4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，同比2012年同期的314.4亿元上涨了350%。
　　近日，在北京市国土资源局突然叫停丰台区花乡夏家胡同居住用地挂牌出让活动时，一位开发商代表透露，在如今限购限价的大背景之下，“地王”的出现有些不合时宜。“还是价格太敏感。去年9月份的来广营地块，还有年底的团结湖地块，都是因担心价格过高影响市场稳定情绪被临时叫停。”
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在整个市场“基本面”正在回暖的市场背景下，房企城市布局策略进行了调整，基本重新回归一、二线城市重点发展，这样就导致一、二线城市土地市场表现相对比较热。
　　一位开发商曾向 《每日经济新闻》记者透露，三、四线城市的土地价格虽低，但市场需求也寡淡，项目的利润率也不高。一、二线城市虽然地价高，但市场火爆，大多数房企仍看好一、二线城市。2012年的快速去化，已经导致大多数开发商在一线城市 “无货可囤”，现在“抢地”的原因是“补仓”。
　　阳光100副总裁范小冲在接受记者采访时表示，去年是土地成交的低点，所以今年房企都在积极买地。一线城市土地出让量并不大，由于地价单价高，所以总价值反而高了。他分析，“库存在减少，一线城市的能量继续增大，以及一些外地公司想通过一些城市建立品牌制高点。都是房企看好一线城市楼市的原因。”
　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，地方政府积极推地，对土地财政的依赖性依然非常大，上海、苏州等城市均有大规模的推地现象。房企拿地积极性高，对资金需求增加。2013年来，房企积极拿地，土地价格上涨，成交上涨使得房企竞争土地积极性大涨，土地溢价上升。
　　上海易居研究院研究员严跃进认为，一线城市的商业价值正不断凸显。对于这种稀缺性的认可，促使了各大房企仍会将一线城市作为今后几年的主力战场。此类房企聚焦一线城市，拼的是房企实力，彰显的是战略扩张雄心，并且在极大程度上印证了看涨的预期。(每日经济新闻 王杰)
    北京楼市两限令下新房收紧 国五条推高购房成本
　　京城楼市在“两限”令下面临重压，小户型过渡已成阻力，“一步到位”大户型产品受推崇
　　今年3月，国五条细则出台，20%的交易税使得二手房市场受到限制。紧随其后，北京市住建委开始严格控制房地产预售证的审批速度和节奏，“限价令”应声落地。
　　在国五条和即将扩围的房产税的严格限购限贷背景下，购房者的心态也发生了变化。很多改善型置业客户纷纷选择“一步到位”进行置业，而具有空间舒适度、能满足几代同堂居住需求的大平层产品成为越来越多终极置业者的首选。
　　业内人士提醒，选择大平层产品，不仅要关注区域、地段、配套等，还应注意房子空间尺度感、功能区域的配置等，是否能够最大程度满足几代同堂大家庭的居住需求。
　　新房供应收紧
　　继4月以来北京市住建委对房地产预售证审批从严后，北京“限价令”近日再度升级：已经通过北京住建委审批的预售证，还需要新添一道“关卡”——提交至市长办公室，由分管副市长陈刚亲自过目，审批划钩后才能最终确定能否给批。
　　“国五条”政策下的限价令，要求新房预售价一不能明显高于上一期项目售价，二不能高于周边二手房价，三不能超过上月销售平均价格。现在，又在此基础上继续加码预售证审批环节，充分显示出地方政府遏制高房价的态度和决心。
　　然而，这一政策却引起了业内不少人士的担忧。链家地产市场研究部张旭分析认为，由于价格管制严格，项目入市有一定困难。尽管最近两周新建期房市场供应有小幅回升，但供给缺口却依然存在。
　　根据链家地产市场研究部数据显示，截至5月5日，北京新建商品住宅库存再次刷新纪录，下跌至60869套，而目前的消化速度日均约为230套房源。如果供应不能及时补足，库存有望跌破60000套。
　　“限价令”使得楼市供应受到一定影响，而已经实施近三年的限购政策又在很大程度上压制了部分购房需求，京城楼市在“两限”令下面临重压。
　　购房成本骤增
　　事实上，国五条细则出台最引人注目的，也被认为最严厉的，是出售住房计征20%个人所得税。
　　以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，需缴个税2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。
　　由于这一政策规定涉及面很大，与很多人切身利益相关，引起不少换房族的担忧。北京伟业我爱我家认为，二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%。这还未计算营业税、契税等仍要缴纳的税种，可以说这一新政极大提高了首次置业和“卖一买一”的改善型人群购房成本。
　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，这一政策严格实施后，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。
　　根据北京住建委公示的网签数据统计显示，北京市4月份二手住宅网签总量为5212套，环比3月份大幅下跌88%，与去年同期的网签量相比也下降47.8%。北京二手住宅网签量创近18个月来新低，市场相对冷清。
　　“一步到位”置业成趋势
　　在楼市“限购”基调未变、国五条新政加码背景下，第二套房购房资格越来越严、购房成本越来越高。在这种情况下，无论刚需还是改善型置业，一步到位的需求越来越多。
　　业内专家分析认为，住宅投资风险升级，换房成本也大大增加，之前买一套小户型暂时过渡的做法，非但不会为换第二套房节省投资，反而可能会成为阻力。一步到位置业，将成为未来房地产市场的主流。
　　值得注意的是，自住、“一步到位”置业对房子的要求较高，首先必须是大户型，以满足几代同堂居住需求；其次是追求舒适度，这就要求房子既具有空间尺度感，又能拥有优美的社区环境和贴心的物管服务。此外，区域、交通、配套等也在考虑范围之列。
　　记者发现，在多次改善、终极置业的购房群体中，能够满足大家庭居住需求的大平层产品更受青睐。
　　一位多年关注中高端住宅的业内人士指出，选择大平层产品，需要考虑小区拥有足够的车位配比，同时，较低的容积率、较大的楼间距也是大平层产品选购中必须考虑的因素。
　　记者看盘
　　华润首推大平层产品附和“一步到位”刚需
　　低密度、大平层、空间舒适度等成为了“一步到位”置业者购房的关键词。而据记者了解，在京城的热销项目中，位于大兴黄村板块的华润·公元九里恰恰满足上述购房需求。
　　事实上，在发掘优越地段价值的同时，华润·公元九里完美融合了华润对空间尺度恰到好处的把握以及对生活深度充满智慧的理解。该项目以50%以上的绿化率、1.74的超低容积率，成为京西南首席低密大宅，实现了“世家阶层”的终极置业理想。
　　据了解，华润·公元九里三期主力户型为220～680平米精装平层大宅，项目定位为高品质低密度大户型产品社区，在空间设计和精装修风格上都充分体现了对品质生活的追求。
　　值得一提的是，华润·公元九里的增值服务体系整合了华润置地各类高端大户型产品的开发经验，不仅对收纳系统做了全面升级，体现科学的空间设计理念，而且形成了公共空间的礼仪系统和人性化关怀系统。如双大堂双玄关的精装设计、全地下无尘车库，以及超静音新风系统、夜视系统、玄关主卧客厅的双控开关等等，在实现家族尊贵感的同时，最大限度贴近家庭成员的行为习惯。
　　作为法式建筑风格平层大宅，华润·公元九里采用全干挂石材外立面，使建筑物呈现出厚重感和价值感，运用现代材质和工艺，将传统的精华和时代的审美完美融合。
　　此外，项目周边环绕翡翠、滨河、金星、兴旺、高米店、康庄六大公园，是难得一见的公园中央的官邸，也因此被认为是京城的“后花园”。(.理.财.周.报 .李.劭.婷)
    “红五月”成色不足 土地市场逆势创新高
　　汉宇地产市场研究部监测数据显示，截至5月30日，上海全市商品住宅成交面积为88.35万平方米，环比微跌1.6%，同比增幅则达20.98%，成交均价23296元/平方米，环比微跌2.9%。与上月相比，5月整体交易量未有大幅波动，但与去年同期相比仍处于高位运行，表明目前市场仍然保持较高的活跃度。
　　值得一提的是，5月全市商品住宅新增供应面积达134.22万平方米，环比4月增加六成，为年内新高。在传统推盘旺季，房企不愿放弃大好时机，普遍加大推盘力度，将本月供应总量牢牢锁定在百万平方米以上。
　　汉宇地产市场研究部经理付伟对《第一财经日报》记者表示，5月房企普遍加大供应力度，旨在实现跑量。供应量的集中释放，使得后续库存量有所累积，有待进一步去化，预计6月推盘量将出现明显回落。在房价持续上涨预期的压迫下，客户追涨入市的步伐加快，这将导致需求短期内保持相对旺盛，并支撑房价延续上行趋势。
　　与此同时，根据汉宇地产市场研究部对全市二手房重点成交板块的抽样反馈，在中低端市场方面，5月二手房的交易较为活跃。
　　汉宇地产浦东金杨分行经理许国君介绍，受到新“国五条”执行期限悬而未决的影响，进入5月中下旬，分行的带看量和交易量相比4月份有明显的提升，汇总门店统计数据，各项指标均环比上月出现了20%~30%的上涨。
　　楼市“红五月”成色不足，但上海土地市场却逆势创出新高。
　　德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年5月，上海共计出让经营性地块21幅，相比上月增加10幅，成交金额170亿元，环比上涨41.2%，为今年以来新高。5月经营性用地的平均成交楼板价为14490元/平方米，环比上涨6.8%，连续第二个月突破万元，并且创造了单月平均楼板价的历史最高纪录。
　　德佑地产分析师赵葆根表示，一线城市近年来虽受到调控的影响，但房价仍延续上涨势头，在开发商眼中依然是获益最有保障的城市。在去年和前年自身资金较为紧张的情况下，开发商被迫放缓了进军一线城市的步伐，一旦房企的资金情况普遍好转，一线城市的土地市场又立刻会成为群雄逐鹿之地。尤其在前两年不少房企因为资金原因而在一线城市土地储备不足，其急于补仓的心理显然引发了地价的报复性增长。（.第.一.财.经.日.报）
    广州二手房交易拟规定:中介银行不得收手续费
　　今后买二手房不用担心中介卷款
　　今后，广州市二手房交易拟强制将首付等全部放款，存入政府部门监管的专用账户，待手续办妥后才把房款转入卖家账户。昨日起，《关于全面开展存量房交易资金监管的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）向市民征求意见和建议。
　　业内人士称，购房客将不用担心先付款过不了户、中介挪用购房资金等事件的发生。
　　强制房款监管与过户挂钩
　　据了解，2008年初，广州发生了创辉租售300多家门店相继关闭、部分中介卷走交易资金等事情。随后，广州便开始尝试推出二手房交易资金托管账户，由银行设二手房款托管的专项账户，所有办理二手房交易的资金都被托管在这个类同于“支付宝”的账户中。
　　直到目前，广州市二手房交易资金托管只是自愿选择，并不强制执行。中介人士表示，由于进行第三方托管的时间较长、也有一定的手续要办，因此很少二手房交易会选择托管资金。
　　据《通知》，今后，广州的二手房交易资金托管将由自愿选择变成强制执行。其中提出，从即日起对全市二手房交易实行资金监管，广州市范围内已经取得房地产权证的二手房交易所涉交易资金，应当全额存入二手房交易资金专用账户。
　　强制房款监管将和二手房过户挂钩。《通知》称，各房地产交易登记部门在受理二手房转移登记申请时，要在二手房网上交易管理系统中获取及核查二手房交易资金收存信息。
　　中介银行不得收取手续费
　　据了解，二手房交易资金监管遵循无偿原则，市民并不用为此多掏钱，但是房款在专用账户停留期间，也不产生利息。
　　广州市房屋交易监管中心与开展二手房交易资金监管业务的银行签订二手房交易资金监管合作协议，开立二手房交易资金管专用账户收存、划转二手房交易结算资金，不得提现。银行要按二手房交易资金监管合作协议的约定，开展二手房交易资金监管业务，不得收取买卖双方当事人手续费。
　　而中介要主动告知并协助二手房交易双方当事人办理交易资金监管手续，不得直接或间接代收代管存量房交易资金，不得额外收取服务费。
　　买亲戚二手房可不入监管账户
　　《通知》规定，凡买受人无需贷款的二手房交易，出卖人为法人、其他组织，或者交易双方为亲属关系的，可以自行交付房价款。出卖人为法人、其他组织的应当提供身份证明，交易双方当事人为亲属关系的应当提供行政、司法或者公证机关出具的双方关系证明，并由交易双方当事人签署自愿不纳入交易资金监管确认书。
　　业内人士表示，该规定若正式实施，超九成二手房交易的资金都会纳入托管账户监管。一方面，需要向银行贷款的二手房交易，全额交易资金都要转到监管专用账户；而一次性付清房款的资金，除了用于偿还卖房者原银行贷款外的资金，其余款项也要存入监管专用账户。
　　业内人士还表示，若《通知》得以实施，购房客将不用担心先付款过不了户、中介挪用购房资金等事件的发生。(.广.州.日.报)
    前5个月北京消化2万套存量房 楼市量价齐升
　　一幅地块历经108轮的激烈竞拍，为5月的北京房地产市场画上了句号。
　　5月31日，通州区台湖镇B-21地块（部分）F3其他类多功能用地、B-24地块U13供燃气用地地块，被北京世纪鸿和李金岭联合体以10.4亿元的总价拿下，折合楼面价为13601元/平方米，溢价率高达242%。
　　为防“地王”，北京上月底再次暂停了北京三环内的夏家胡同地块的出让。目前，北京有近20个项目被卡在预售许可证审批环节，但限房价的“数字游戏”背后，北京市新建商品住宅价格4月环比上涨1.8%，同比上涨13.4%，仍处于“双升”局面。
　　量价齐升
　　受到土地市场成交火热的辐射，5月的北京楼市并未延续4月的低迷。
　　伟业我爱我家市场研究院据北京住建委公布的网签数据统计，2013年5月北京纯商品住宅（不含保障房）网签5598套，尽管比去年同期下降了32.9%，但环比上月已出现6.2%的升幅。
　　相形之下，二手房市场的回暖则更为明显。
　　5月全月，北京二手住宅网签总量为7336套，同比去年5月的网签量仍有逾四成的差距，但环比上月的网签量则大幅上涨了40.8%。
　　根据伟业我爱我家市场研究院监测，5月全月，我爱我家新增有效购房需求登记量环比上涨了16.8%。在需求回暖的刺激下，合同签订量环比上月大幅上涨了75%，受网签滞后性影响，绝大部分5月下旬成交的房屋将在6月份集中网签，因此6月份网签量的回暖势头仍将持续。
　　价格方面，中原地产市场研究部统计数据显示：5月北京商品住宅成交均价为20915元/平方米，环比上月的20873元/平方米微幅上涨0.2%；二手房均价为27910元/平方米，与4月的均价27820元/平方米相比，涨幅为0.3%。
　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，新房成交价格基本持平是严格的限价政策所导致的，但部分项目额外增加的装修款，使得实际市场价格还是出现了微涨。而二手房价受到20%个税的影响，买卖双方基本均停止报价，虽然无20%个税房源的房主认为本身房源稀缺而意欲提高报价，但购房者接受度较低。
　　预期看涨
　　“虽然房地产市场调控的初衷是抑制不合理的需求释放，但是政府直接通过审批的方式限制价格的做法，在控制价格上涨的同时也加剧了供不应求的局势，是否能达到预期效果有待商榷。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖如是说。
　　据伟业我爱我家市场研究院监测数据，2013年1~5月累计新增供应仅为15227套，累计交易量达到36633套，北京新房市场新增供应量与交易量的差值高达21406套，也就意味着2013年以来北京新房库存量净减少21406套。
　　除此之外，5月份全国主要的一二线城市土地市场有超过10宗高溢价地王成交，总成交额超过150亿元，广州、北京、上海等一线城市部分区域的土地价格屡创新高。
　　“5月下半月北京楼市成交回升明显，主要受到全国各地涌现的地王潮影响。”张大伟表示，地王的屡次出现不仅代表了开发商的预期爆棚，也会影响在售物业的价格和购房者的市场预期。
　　“企业与政府价格博弈还在继续。”对于新房市场，胡景晖认为，原定4~6月份开盘的项目兑现情况将会继续大打折扣，整体市场中项目推盘时间将会不同程度地延后，但与4、5月份不同的是，部分上市房企基于上半年销售业绩的考虑，6月推盘量会有所增长。
　　亚豪机构的数据统计印证了上述判断：6月份北京预计将有31个项目开盘入市，其中包括15个纯新盘以及16个老项目后期。相比4、5月20个楼盘左右的入市量，6月份项目入市积极性有所提高。
　　就此，胡景晖预计，6月北京新房供应量将迎来今年市场新高，但由于预售证发放继续受限，新增供应量涨幅有限，进而使得6月北京新房交易量将延续5月缓慢上涨的格局。“市场供需与行政管制之间的博弈还在继续，交易均价继续保持稳中有升。”胡景晖表示。
　　张大伟则认为：“如果政策没有其他变化，在目前市场情况下，6月北京二手房成交量或将再次上升，而房价出现明显回落的可能性也不大。”(.第.一.财.经.日.报)
    住建部官员：房产税不急于扩围 限购为第一选择
　　自2011年上海、重庆试点征收房产税以来，关于“房产税试点城市扩容”的传闻就不断撩拨着公众的神经。今年5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围，这让“房产税扩容”的话题再次升温。
　　住建部一位官员向记者表示，楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等行政手段仍然是第一选择。房产税作为一项长期的税收政策，在楼市调控中难以“立竿见影”。“由于涉及地方财政、税收体制等方面的改革，从高层的角度来说，对于试点城市、试点时间和试点方案的选择都很谨慎。”
　　“不过，目前来自市场和舆论的压力都比较大。”这名官员告诉记者，“国五条”出台之后，全国房价仍呈上涨趋势，尤其是进入5月份，房价上涨的预期越来越强烈。“市场对于房产税调控房价寄予厚望，这无疑也在给高层施压，因此房产税扩容在下半年会有具体动作。”
　　对于具体的试点城市和试点方案，这名官员表示“不便透露”。
　　但他表示，“肯定会参照第一批城市的模式，但在征收办法和税率方面都会有所区别和改善。”
　　记者从一位接近住建部的人士处获悉，虽然第二批试点城市上报的方案中在征收范围上仍以增量住房为主，但将选取某一个或几个城市对“住宅面积部分免征”进行试点，保护自住需求，而这也将涉及到存量住宅。(.现.代.快.报)

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