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2013楼市八大猜想
 2013年惠州楼市将走向何方？2012年底的“世界末日”预言破灭后，地球照常运转。2013年的惠州楼市注定不会平静，在政策可能变动、市场存量较大、商业地产突发猛进等各种因素的影响下，2013年的楼市，注定会是错综复杂。 本期《宜居周刊》，记者将从政策、房价、市场供应、片区、房企、商业地产、二手房市场、土地市场等8个角度，采访相关业内人士，猜想新一年的惠州楼市新动向。当2014年到来时，这些答案都会水落石出，到时将会为大家公布答案。 1 猜想 1 政策 “房产税” 会否在惠州开征？ 业内普遍认为，政策是影响楼市走向的最关键因素。去年底，国务院和住建部等多次强调2013年要继续搞好房地产调控。因此在业界看来，今年总体楼市调控将不会有大的调整。 惠州中诚嘉信董事总经理杨锦斌说，从中央的此前的表态来看，今年的楼市宏观调控将继续执行，不过可能会有一些小调整，比如信贷政策等方面的调整等。 去年在整体宏观调控政策没有变化的情况下，信贷政策的放松刺激了楼市成交量的回升。杨锦斌认为，今年也许有类似的调整政策，此外也不排除一些地方政府会出台“地方版”的调控政策。 如果说楼市调控政策会加码的话，不少业内人士担心房产税会在今年扩容。房产税使物业所有者的持有成本上升，无疑会有力抑制投资性需求。 杨锦斌认为，从此前一些开征房产税的地方的情况来看，房产税对于市场的调控影响并没有想象中大，今年房产税的扩容也许不会那么快。如果真的出现扩容，一些业内人士也认为，主要会在一线城市推开，估计不会那么快波及类似惠州的二三线城市。 2 猜想 2 房价 市区均价 维持“6”字头？ 岁末年初是传统的楼市淡季，楼市成交却呈现出回暖的趋势。惠城区楼市的成交均价也继续维持在"6"字头。 去年由于多个开发商采取“以价换量”的营销策略，惠城区楼市月成交均价一度降至"5"字头，甚至低于5500元/平方米。在上半年楼市出现下跌之后，惠州楼市的价格走势稳中有升。 在整体供应充足，投资客撤出惠州市场后，惠州楼市的投资价值已大不如前。虽然投资性需求减少，但从2012年下半年及2013年元旦的交易情况来看，惠州楼市在逐步回暖，挺过“寒冬”的开发商，不会在楼市转暖之际主动降价。 金宝集团总裁萧宇平认为今年市区房价总体趋势在平稳的基础上会有所上扬，毕竟受到土地、建筑材料、人力等成本上升、通胀压力的影响。杨锦斌认为，总体会呈现稳中上扬的趋势，但上涨的空间也不大，最关键的因素是目前市场的存量依旧较大。再加上还有不少将要入市的新盘。 还有人认为从惠州的整体房价变化要分区域来看，萧宇平认为，惠阳和大亚湾存量多，房价可能出现较大变化；江北片区、金山湖片区等将继续备受青睐，在当地可售房源逐渐得到消化的背景下，房价可能出现上扬。 3 猜想 3 供应 景观房依旧 是供应热点？ 目前困扰惠州楼市发展的一个关键问题是市场存量较大，多位业内认为今年恐将继续维持这一状况，根据一些开发商的开发进度，多位业内认为以景观房作为主打，可能又会是惠州的供应的一大特色。 去年住宅市场最大的特色就是景观房的大量入市，不少楼盘利用惠州独特的山水资源大做文章，吸引了不少购房者。 在市区，景观盘大多打着江景和公园景的旗号，而在惠东、博罗等县区，景观盘则更多的是跟海景、山景结合起来，同样吸引了众多购房者，特别是一些深圳、东莞等地的外地投资客。 多位业内人士认为今年景观盘依旧会是惠州楼市的一大特色，随着去年多个公园的开建，市区将有更多的楼盘打着“公园”的旗号卖房，在巽寮湾、罗浮山、南昆山等旅游景区，一些超大型的开发楼盘也将继续推货，同样也是一大热点。 当然资源是有限的，有业内人士也希望，对于景观的开发和利用，开发商们应该有长远眼光，避免因为楼盘开发导致对生态环境的破坏。 4 猜想 4 区域 哪个片区 将最受瞩目？ 究竟在哪个片区买房好？不少购房者都会有这样的纠结。纵观去年的惠州楼市，最受瞩目的无疑是江北片区、仲恺片区和南部新城片区，这三大片区的成交量经常高居成交排行榜的前三，其未来发展潜力也备受市场肯定。 对于今年的惠州楼市，杨锦斌认为，预计南部新城片区和仲恺片区的供应量较大，这两个片区应该还继续成为今年楼市的热点。江北片区则由于供应量的减少，市场关注度恐会有所减弱。 南部新城片区，特别是其中的金山湖板块，由于金山湖公园的修建吸引了越来越多购房者，不少楼盘也争当人居示范楼盘，主打景观特色。仲恺片区由于仲恺高新区这几年的发展，外来人口的增加，当地的楼盘也越来越多。 另一个比较特殊的片区，则是大亚湾惠阳片区。由于深受调控的影响，这几年来大亚湾惠阳楼市一直低迷，去年的成绩还算表现平稳，对于今年的表现，业内观点不一。惠州地产资深人士王顺东认为，该片区楼盘较多，难以消化，价格可能会出现下降。杨锦斌则认为，深圳等地楼市价格高企，靠近大亚湾惠阳的深圳龙岗区的一些上班族会选择在大亚湾惠阳片区购房。 5 猜想 5 房地产企业 大开发商的房好卖？ 去年开发商的生存状况备受市场关注，特别是由于调控的深入影响，一些开发商特别是中小型开发商面临着资金链紧绷，甚至断裂的危险。还好通过“以价换量”，一些开发商挺过了这个危机。 2012年，大开发商的房子卖得更好，而中小开发商的房子销售则相对缓慢。在很多小房企裁员收缩时，大房企却在高歌猛进，飞速扩张。 大开发商能开发较大型的小区，并且社区配套较完善，同时面对楼市调控，可以通过其他途径来解决资金等问题。 有分析人士指出，随着房地产行业暴利时代的结束，销售量大并不代表着赚钱多，光有千亿俱乐部的光环并不够。 如何缩减成本，增加利润才是王道。业内认为，随着市场调控的深入，市场开发行为应该更加理性，小开发商也可通过各种低价以及其他创意营销来增加销量。 6 猜想 6 二手房市场 趋冷还是变热？ 惠州的城市发展特点使得其二手房市场呈现“内热外冷”的趋势。 一方面，城市外围的新房供应充裕，二手房难觅下家；另一方面，南坛、下埔等市区核心区域的二手房需求旺盛，尤其是学位房，价格居高不下。 市民如果想在三环内买房，可供选择的一手房并不算多，且价格都偏高，只能考虑二手房。二手房业主多是本地居民，大多待价而沽。二手房市场的构成使其成交价格基本保持稳定。 目前，投资者如果想把一套新房放到二手楼交易市场，除了其自身要加价出售，房子交易还涉及到中介费和各种税费，购房者根本不愿承受。因而惠州二手房产市场上的投资成分少。 业内认为，2013年继续回暖的新房市场将会给二手房市场更多的空间，新房市场不会过多挤压二手房。而惠州的外来人口较少，二手房的供求关系基本保持平衡。 2013年惠州二手房市场的整体价格将趋稳。 7 猜想 7 商业地产 继续高歌猛进？ 去年楼市有个明显的特点是商业地产的放量较大，特别是商铺和写字楼供应较多，还有多个在建的城市综合体。作为二三线城市的惠州市场，能否消化得了如此多的商业地产产品，同样值得业内深思。 商铺受到了众多投资者的热捧，其中有不少来自深圳、广州等地的客户。不过总体而言，目前市区商铺的成交总体情况一般，成交价也保持相对平稳，不过有一些位于城市综合体等繁华地段的商铺，价格出现了上涨。 近期有一些城市综合体高调宣布入市，还有一些在建的商业地产项目估计也会推货，因此预计今年的商业地产供应量同样不少，主要集中在商铺这一块。 高速“增值”的商业地产背后不仅存在着投资机会，同样存在着投资风险。 不少业内人士担心今年的市场同样面临着难以消化的问题。当前大量酒店、商铺、商场推出，超出惠州消费能力是有可能的，可能会出现经营不旺、走货缓慢的情况。 8 猜想 8 土地市场 还会诞生新“地王”吗？ 惠州的土地市场走势几乎与房产市场一致。2012上半年的土地市场冷冷清清，但年底的土地市场供求两旺，仅11月前半个月，土地成交面积就达到20万平方米。江北7号小区也在去年荣膺惠州“新地王”。今年，随着楼市的回暖以及相关政策的影响，惠州土地市场有望延续这种供销两旺态势。 业内认为，土地收入始终是地方政府的重要财政收入来源之一，且“促供应”依旧是房地产宏观调控的重要举措之一，因此，明年加大土地供应可能性较大。此外，惠州城市发展的需求与充裕的土地储备，也使加大土地供应成为可能。惠州市国土局局长去年曾表示，初步计算，惠州将有30多万亩可以提供给城市进行建设用地，未来十年惠州市的建设发展用地将比较宽裕。 需求方面，惠州房产开发企业需要储备土地，而楼市的转暖也使房企有足够的信心在惠州拿地。业内认为，去年不少房企也都完成了销售任务，现金流也相对充足。另一方面，国土部最新出台相关政策，要求各地方政府在具体执行上减少土地流拍来达到促供应的目的，同时通过控制地王的出现来起到抑制房价的目的，在此政策下，预计开发企业将有更多的高性价比地块可供选择。 .南.方.日.报
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