发改委住建部会商房地产调控长效机制 网友合作建房

　　     导读：
　　发改委住建部会商房地产调控长效机制
　　百城房价环比连涨七个月 业内称大幅反弹可能小
　　年末一个月连出四个地王 业内看好今年土地市场
　　一线楼市几近被地产大佬瓜分 任志强抱怨融资难
　　200多名网友合作建房 发起人称将比市价低四成

　　发改委住建部会商房地产调控长效机制
　　行政干预房价渐生抗药性
　　“以金融、财税、信贷手段为主”或成方向
　　当中国内地房价和楼市对于以限购为核心的行政干预式调控逐渐显现“免疫效用”之时，国家发改委、住房和城乡建设部（下称“住建部”）已经开始就房地产调控长效机制进行会商和协调。
　　目前，住建部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一，而在2012年布置的八项重点工作中，并不包含此项工作。
　　实际上，住建部配合发改委进行此项工作已经半年有余，在此期间，双方以及相关部委进行了多次会商。而在此半年间，北京、上海、广州、深圳的房地产市场和土地市场已经出现成交回暖、房价微涨的趋势。在此背景下，房地产调控长效机制的有关工作提速，并不意外。
　　长效机制提速
　　“姜伟新部长已经将这项工作确定为2013年的主要工作之一，相关司室已经进行相关的部署和工作安排。”1月3日上午，住建部一位不愿具名的官员向记者证实，“配合有关部门，抓紧研究房地产调控长效机制”已被列为住建部2013年工作重点之一。
　　2012年12月底，每年一次的全国住房和城乡建设系统工作会议在京召开，住建部党组书记、部长姜伟新主持会议。参加此次会议的山东省、陕西省住房和城乡建设厅有关人士亦向记者证实了上述消息，并称，姜伟新在大会讲话中也特别对此进行了强调。
　　所谓“房地产调控长效机制”，是针对现行的以限购、限贷为核心的“行政干预”式楼市调控手段而言。记者了解到，目前由发改委、住建部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。
　　2013年1月1日，中央政治局进行2013年第一次集体学习，新任中共中央总书记习近平在主持集体学习时强调，要以更大的勇气和智慧推进改革，并坚持社会主义市场经济的改革方向，以深化重点领域的改革解决当前较为集中的矛盾问题。
　　“姜伟新部长在部署这项工作时，特别强调了两点，一是要积极配合有关部门；二是要重视金融、财税的市场化手段，确保房地产市场和行业长期、稳定、健康的发展。”前述住建部官员表示。
　　按照住建部内部工作职能的分配，该项工作目前由房地产市场监管司、住房制度改革与发展司等司室负责。记者查阅住建部2012年印发的当年度工作重点发现，该项工作并不在当年度的重点工作安排当中。
　　或更重视市场手段
　　实际上，“建立房地产调控的长效机制”最早由国家发改委提出，涉及建立“增加中低价位、中小套型普通商品房供给”的相关配套制度、住房保障制度与普通商品住房制度的衔接等方面的制度建设。由于涉及基本住房制度和房地产市场监管思路，住建部随后加入。
　　截至本报记者发稿时止，这项工作由发改委、住建部协调会商已经半年有余。在住建部加入相关工作后，金融、信贷、财税等方面的内容，被加入“房地产调控长效机制”当中。在对2012年住建部开展的有关工作当中，姜伟新特别将“配合国家发改委对建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制进行研究”作为重要工作成果之一。
　　多位接近此项工作的权威人士均向记者表示，作为一项长效机制，其所涉及的相关政策与现行的房地产调控的手段多有不同。“主要进行制度建设，尤其是以金融、财税、信贷手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的，行政性手段目前提到的不是很多。”一位接近此项工作的权威人士表示。
　　目前，住建部方面提出，要继续扩大房地产税征收试点的范围，通过增加房屋持有环节的成本，间接达到住房市场“去投资化”的效果。同时，设定基本住房免征税面积，根据地方居住情况，由所在地人民政府划定免征面积，保护支持自住型购房需求。此外，对于首次置业人群执行优惠利率和首付政策也有望通过该项机制完成“制度化”。
　　不过，记者了解到，在该项工作推进的过程中，国家发改委主任张平、住建部部长姜伟新多次在不同场合强调，“长效机制制度建设的前提，是坚持房地产调控不动摇”,而现行房地产调控政策的核心，即是以“限购”、“限贷”为核心的行政干预。
　　行政干预渐生“抗药”性
　　对于“限购”、“限贷”为核心的行政干预房地产市场的手段，即便是房地产调控部际联席会议的牵头部门住建部，也一直左右为难。在接受全国人大专题询问时，住建部部长姜伟新就曾表示，“限购是不得已而为之，在替代性政策出台之前，限购政策不能退出”。
　　然而，当前包括住建部在内的中央部委不得不面对的一个现实是，限购、限贷为核心的行政手段干预的效果，正在衰减，包括北京、上海、广州、深圳等在内的特大型城市房地产市场对这种干预手段，在一定程度上已经显现出免疫效用。
　　北京中原地产研究机构的市场监测显示，2012年12月10~16日，京新建住宅网签成交面积共计46.35万平方米，网签成交5131套，环比上涨118.53%，比2012年11月同期涨7.57%，创下北京市2010年实施“最严厉限购政策”以来的成交量最高纪录。
　　该机构认为，购房需求入市的积极性高是成交创下限购以来最高纪录的主要原因之一。此后，北京市社会保障局、住房和城乡建设委员会联合下发通知，要求从即日起，补缴社会保障记录不再作为有效购房资格认定。
　　在此之前，北京市“最严厉限购政策”规定，在京纳税或社保缴存记录不满5年的非北京户籍人口，不得购买商品住房。此后，对于“断缴”社保的人群，北京一度承认其补缴后形成的5年社保记录购房资格。
　　“2012年3月的时候，我就说房价会上涨，结果你们不信。”日前，在接受记者采访时，华远地产董事长任志强表示，他判断，由于房地产固定资产投资规模和开复工面积不断下滑，导致未来的房地产供给预期会出现一定的短缺，房地产价格最终还是面临着上涨的压力。
　　任志强表示，这是政府调控政策要面临的一个难题，“我说的暴涨，不是涨多少，而是超过人均收入增幅的房价涨幅，就都是暴涨。”任志强说。而这是否是“房地产调控长效机制”能够解决的问题，在其正式成型之前，恐怕难有定论。(.中.国.经.营.报 .李.乐)
    百城房价环比连涨七个月 业内称大幅反弹可能小
　　4日，中国指数研究院发布的最新报告显示，2012年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米，环比上涨0.23%。这是自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。此外，2012年12月百城住宅价同比微幅上涨0.03%，也结束连续8个月的同比下跌。
　　业内人士普遍认为，房价上涨已是事实，但同时也认为未来大幅反弹可能性不大，房价将温和上涨。
　　百城房价环比同比均上涨
　　据中国指数研究院统计，2012年12月环比上涨，但房价涨幅有所缩小。其中，57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。但同比来看，全国100个城市住宅均价与2011年12月相比微幅上涨0.03%，结束了此前连续8个月的下跌。
　　“总体来看，2012年12月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第7个月环比上涨，涨幅较上月有所缩小，但结束了连续8个月的同比下跌。2012年岁末之际，多数房企在顺利完成全年销售目标后开始着眼于新年，当月推盘力度有所减少，定价方面也以稳为主，上调和下调价格的企业更为少见。”报告说。
　　另一方面，冬季来临后，北方多数城市的楼盘建设和推广活动进入季节性低点，中央经济工作会议强调继续坚持房地产调控也缓解了价格向上动力。
　　报告进一步分析指出，从十大城市新房和二手房价格来看，其涨幅略高于百城平均水平，表明2012年的市场回暖和价格上涨主要集中在少数热点城市，不同城市的分化较为明显。
　　报告预测认为，2013年在经济企稳向好、政策继续保持现有力度的前提下，房地产业有望延续2012年的企稳向好局面，不同区域和城市的分化继续加剧，少数供应不足的城市价格上涨压力较大，但前两年大批新开工项目的去库存并未结束，全国价格普遍大幅反弹的可能性不大。
　　此外，据中国指数研究院统计，2012年12月北京、上海、广州等十大城市住宅均价为16157元/平方米，环比上涨0.45%，高于全国平均水平。同比来看，十大城市平均价格上涨1.06%，连续第二个月上涨且涨幅扩大。
　　54个主要城市成交量创新高
　　另据中原地产统计，2012年12月全月全国54个主要城市新建住宅签约再次有所上涨，54个城市合计签约307134套，超过了2012年最高的11月份，这也是限购2年来，全国主要城市签约量最高的一个月份。
　　据统计，在主要城市中，大部分城市楼市成交量都超过了2012年11月全月。其中，北京新建住宅签约14398套，广州签约11448套，上海签约16624套，深圳签约4649套，天津签约9219套。
　　“大部分开发商在去年上半年的以价换量后都完成了全年销售业绩，整体资金情况好转，目前多调高售价，控制销售速度。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，整体来看房地产行业的政策环境依然平稳。虽然成交量明显回暖，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升，这反映出开发商对未来市场走势的判断仍保持相对谨慎。
　　“2013年楼市调控将依然维持比较强的力度，甚至在年初会有加码调控的可能性，抑制房价过快上涨。由于调控政策的长期存在，需求释放也将保持稳定，因此中期来看，房地产市场出现大起大落的概率不高。但回暖的趋势已经确立，预计全国楼市2013年1-2月将继续迎接暖冬。”张大伟说。（.上.证 .于.祥.明）
    年末一个月连出四个地王 业内看好今年土地市场
　　编者按：2012年，楼市从年初跌入谷底再到年末出现的“翘尾”行情，可谓经历了“冰火两重天”。在这一年间，地方政策的松动数度推升楼市成交量，官方则多次重申严格调控平稳市场预期。在地方与中央的政策博弈，开发商与购房者的心理较量之下，全国楼市在不断震荡中走向平稳。2012年年末，住建部再次强调以限购限贷为主的楼市调控政策将继续实施，此前，国土部也发声“严管地王”，在政策高压之下，明年楼市将走向何方？带着这个问题，中新网房产频道将从楼市政策、成交走势、房企动向及土地市场等多个角度为您勾勒出新一年里的楼市轮廓。
　　中新网1月5日电(房产频道 张玉玺)2012年土地市场先抑后扬，并在年末出现“地王潮”。面对“火爆”的土地市场，国土部公开表示要严控“地王”，稳定2013年的土地供应。但是，随着楼市预期的不断加重，不少房企仍然选择“顶风”拿地。有业内人士向中新网房产频道表示，2013年的土地市场将会更加活跃。
　　“地王潮”再现 国土部强调稳定土地供应
　　2012年土地市场先抑后扬，在经历了年初的漫长“寒冬”之后，年末各大“地王”纷纷涌现，一个月内连出四个“地王”。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生；11月30日，南京一举摘得全国总价“地王”。
　　面对日渐“升温”的土地市场，国土部在12月18日公开表示，要严控“地王”现象。受此影响，北京市国土资源局随后宣布暂停挂牌出让农展馆北路地块，该地块挂牌起始楼面价高达3.38万元/平方米，有望成为北京新的“地王”。业内人士认为，“准地王”的摘牌可以避免对地价推波助澜。
　　此外，国土部还在公开表态中强调，要稳定2013年的土地供应总量，加快编制2013年的土地供应计划，计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量。亚太城市发展研究会房地产会长陈宝存在接受中新网采访时称，“频频出现的‘地王’主要是由市场决定的，建议政府应加大土地的供应量。”
　　“顶风”拿地 房企积极补仓备战2013年
　　国土部18日的“喊话”尚在耳边。24日，天津便诞生了土地总价和楼面价的“双料地王”。 紧接着第二天，上海海门路55号地块更是以56.8亿元的价格，刷新了2012年的全国土地总价纪录。在2012年的最后一天，北京通州梨园地块还以491%的溢价率，创了2010年以来的新高。
　　房企纷纷“顶风”拿地，意在备战2013年。由于此前实施“去库化”策略，房企在2012年下半年，在刚需入市的影响下，销售额大幅攀升。在资金回笼的同时，开发商急需拿地补仓备战2013年，以万科为代表的标杆房企表现的尤为强烈。
　　在2012年的最后一个月份，万科、保利、中海、恒大等9家标杆房企的累计购地金额高达390多亿元，环比11月增长超过32%，刷新了年内月度购地的纪录。其中，作为国内最大的房地产开发商，万科在2012年全年的拿地金额已接近400亿元。
　　业内普遍认为，万科等标杆房企的积极拿地补仓，主要源于对未来楼市的看好。“正是因为对后期楼市的看好，大家才敢在土地市场上‘争夺’地块。”陈宝存认为，大家对未来楼市的预期都是认可的。
　　楼市预期加重 业内看好2013年土地市场
　　虽然，2012年年底的土地市场十分“火爆”；但是，仍然不能掩盖全年土地市场偏冷的局面。受楼市调控政策的影响，2012年年初的土地市场十分低迷；楼市下半年的逐渐“回暖”，使得房企拿地的愿望日益增强；在房企的激烈争夺中，“地王潮”随之产生。
　　可是，与2010年的“地王潮”相比，2012年年末出现的这波“地王”， 它们的实际溢价并不算高，叠加合理的开发成本，也很少有超过在售物业价格的，而土地的成交价格也尚在合理的范围内。
　　此外，城镇化政策的提出，无疑给楼市注入了一针兴奋剂。业内普遍认为，随着政府着力推进“城镇化”建设的相关信息不断释放，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒，极大的加重了房企对未来楼市的预期。
　　受楼市预期加重的影响，房企拿地的需求大涨；但与前几年的推地情况相比，2012年土地市场的推地力度却整体不强；因此，2013的土地市场有望持续升温。中国房地产学会会长陈国强在接受中新网房产频道采访时也表示，“2013年的土地市场将会更加活跃一些。”（.中.新.网）
    　一线楼市几近被地产大佬瓜分 任志强抱怨融资难
　　地产大佬聚集 一线城市几近瓜分
　　真正的房地产大佬时代正在到来。
　　诸多迹象正在毫不客气地显示这一点，行业集中度在迅速提高，而金融因素加快了集中的进度。有更多的地产公司会在买不起生产资料的过程，很自然地被淘汰出局。有的业内人士甚至认为：在一线城市，半垄断的状况已经形成。
　　一线城市的准垄断
　　近日，一位开发商刚刚结束了深圳一宗庞大的旧城改造项目一期，就将整个项目转让给了万科。在调控持续，小企业融资难旷日持久的情况下，这位民营老板觉得自己日益疲乏。地产行业的收购兼并已经位于所有行业之首，在一线城市，几家的地产商就可以占据近20%的市场份额。
　　深圳资深地产人士尹香武告诉记者，在深圳，类似的收购变得更加的频繁。深圳已经是个准垄断的市场，深圳的几大地产巨头对外地的项目收购兼并的势力范围已经划分得很清楚了。
　　如果说深圳因为面积较小，行业集中度高不足为奇的话，那么再看其他的三个市场。
　　来自世联地产的统计数据显示，一线城市中，2011年，首开、金隅、远洋、中海、SOHO中国五家房企在北京的占有率为22%，绿地、万科、保利、金地、大华五家房企在上海的市场占有率为14%，碧桂园[微博]、保利、雅居乐、万科、富力在广州的市场占有率的25%，万科、华侨城、招商、合正、莱蒙国际在深圳的市场占有率为19%。
　　未来情况如何，从土地占有的角度更可见一斑。
　　以土地供应量在逐渐缩减的北京为例，买地已经成为了巨头才能参与的“游戏”。
　　北京，越来越多的中小开发商只是在消化手中的尾货。买地，对于他们变得越来越奢侈。即便对一些中型上市公司，也变得很困难。北京的国企华远，在数日前购买通州一地块中败北。华远董事长任志强接受采访时表示：买不起，一块远离地铁的地，楼面地价每平方米都快15000~16000元了，通州很多楼盘也不过就是这个价格。
　　财大气粗的万科和首开联合起来，一举拿下了这块天价的土地，而通州很多地铁附近楼盘也就是17000元的单价。
　　2012年下半年，北京、天津等多个城市的土地都连连被央企或者地产公众公司的巨头斩获。这个行业的残酷性开始逐渐显现，过去那个遍地黄金的年代真的结束了。
　　据记者的统计：截止到2012年12月29日，万科、首开、远洋、城建、华侨城、融创、中铁建、中冶、首创、保利、招商、龙湖12家开发商拿下北京约204亿涉及住宅的各类土地；而北京2012年拍卖的涉及住宅地块价值近约314亿元，总计37块土地(统计仅只包含和政府已经签约的公司购买的，不包含个人购买的很小体量的土地；尚未算上最新被万科、首开拿下的通州台湖的天价地等)。
　　这意味着，在未来数年间，要在北京买新房，可以选择的开发商是屈指可数的。从这些公司中，不难发现，全国“巨头”、全国“准巨头”和“地头蛇”中的一哥，这三类公司占据了北京的住宅土地市场的三分之二，其中远洋、融创、中铁建、中冶、龙湖都是在近一两年在资本市场大有斩获的公司。任志强表示，那些央企一融资就是几百亿，除了他们，国内的股市根本不让我们房地产公司融资。
　　有没有天量的低息的融资，成为了拿地的先决条件。
　　融资
　　兼并、收购，地产江湖杀得“腥风血雨”。融创收购绿城的项目，SOHO中国收购外滩黄金宝地，这些在过去座次并不靠前的地产商，凭借着海外融资超越了很多老牌劲旅。一时间，地产江湖的座次大有重新排一排的趋势。
　　龙头万科和金地也很早意识到了海外融资渠道的重要性。万科收购南联，金地成为A股市场上第一个在海外没有上市公司却在国际资本市场成功发行债券的地产公司。他们在融资上的创新远超同业，目的就是为了保护江湖地位，同时进攻新的城池。万科在2012下半年，行业形势一明朗，就左手融资，右手大量拿地，吃进大量一、二线城市的土地。
　　融资的创新成了当务之急。任志强和尹香武都认为能多拿地的都是有低息融资渠道的。
　　海通证券近日的报告中就提出：“内控能力是我们认为下一个十年地产新王者同样应该具备的潜在品质。我们已经从最根本的杜邦分析出来未来十年内控的核心因素。净资产收益率可以等于资产净利润乘以权益乘数。权益乘数与资产负债率成反比。在过去十年，房价处于持续增长、市场规模不断扩大阶段。因此，企业只需要采用囤地、高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张。但是调控的中长期现实，造成房价未来涨幅受限；市场规模被限购等行政手段压制；行业波动趋于收敛，市场难有逆周期操作空间。因此企业内控需要进一步做细，即将净资产收益率进一步拆分。通过成本控制和品牌溢价来提高利润率；通过高速去化来提高土地周转率从而加快资产周转率；通过创新融资模式来增加企业杠杆同时规避财务风险。”(资产收益率的用拆分要素可以表示为：ROE=(销售利润/销售成本)×资产周转率×1/(1-资产负债率))。
　　没有低息贷款，在行业风险加大的情形之下，如何加速企业杠杆？显然，必须要找到一个高效低廉的融资渠道。而同时，一家公司是否具备优秀的成本控制、周转率等能力，这都会在公开资本市场通过债市的评级或者银行的贷款评估中得以体现。最后转化为贷款成本，即资金使用的成本。同时，因为在内地上市和在香港上市不同，也会导致利率成本不同。
　　“甚至可以认为，获得资金的成本可以决定这些企业最后的结局”。一家在香港上市的龙头企业的副总裁在接受记者采访时就直接表达了如此的观点。也许，过去那种只拼土地存量的年代已经过去了。
　　伴随着地价的上升导致的成本上升，宏观调控导致的周转率下降和销售利润的下降，房地产企业利润都在走低。也许，财务成本控制这一个细节就很大程度上决定了公司的命运。
　　兰德咨询最近发布的一份《房地产企业经营管理蓝皮书(2012)》中就指出：“2011年全行业企业的销售(营业)利润率的平均值是22.5%，良好值是27.5%，优秀值是33.2%；成本费用利润率的平均值是11.9%，良好值是17.8%，优秀值是22.4%。通过进一步分析各项项目成本、费用占比情况发现，近年来，随着融资难度的加大，这两项费用‘吃掉’项目开发利润的比例越来越高。分析TOP20企业的年度财务费用与净利润比例关系发现，有些企业的财务费用占比是30%，而有的企业高达70%以上。这不能一味地归咎于我国的金融制度。在既有金融制度的情况下，企业应当反思：是选择轻资产模式还是重资产模式；项目开发是追求高溢价，还是高周转。”
　　有更直观的例子，龙湖发行的美元票据，时长7年，息率为6.875%，而国内的大多数的地产公司的信托融资，一年的资金成本就远超15%，这个利息的差距最后直接转换成了利润上的差距。
　　但是否具备融资通道，这种战略层面的问题，现在才行动，可能大势已去，能排到第几的命运或许已被注定。
　　未来
　　从2008年王石说拐点开始，集中度就加速了。
　　世联地产为本报提供的数据显示：全国房企数量增速已从2008年的40.1%降到了2011年的3.8%，随着房地产行业利润率的逐渐缩减，未来房企数量将进入负增长阶段，届时行业的集中度也将随之提升。事实上，近几年房地产行业的整体利润率呈现下降的趋势。从A股上市房企近几年的净利润来看，负增长房企的个数占比在增加，而利润率降低的结果将是房地产企业数量的减少。
　　兰德咨询预测认为：2012年百强企业的市场占有率或将达到30%，2015年将会超过三分之一。
　　来自兰德咨询的数据：万科2003年的市场销售额为63亿元，市场占有率为0.82%，2011年的销售额增长至1215.4亿元，增长了18倍，市场占有率为2.06%。
　　到了2012年的8月份，有报告表明，万科的市场占有率已经达到4%。
　　未来会不会出现巨头垄断市场或者说局部市场的可能性呢？
　　来自世联地产的观点：2009年以来前10名、20名的市场占有率稳步上升。截至2012年三季度，前10名市场份额已经接近15%，前20名开发商份额已经接近20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调整的长期化，未来市场集中度将会加速提升。
　　简单地理解：一年全国卖了8万亿的房子，而千亿和准千亿巨头就有6家，这6家就占领了7.5%全国的的市场份额。
　　而据天相投顾房地产行业2012年半年报综述：6家一线龙头公司经营现金流入占72家地产公司经营现金流入的48.92%。
　　从大开发商的走向不难窥探到一点小开发商的命运。兰德咨询的报告认为，未来5年房地产企业数量可能减少三成，减少的企业以中小房企为主。
　　香港
　　在未来，北上广深的地产市场会形成香港那样的寡头垄断吗？
　　尹香武认为，已经开始显现了。
　　五合国际副总经理严涛认为，国内地产市场不是一个完全纯市场竞争的市场，有很多非市场的因素，所以国内房地产市场很难形成一个垄断的市场。
　　世联地产表示，目前房地产行业洗牌仍在进行，并购重组案例层出不穷，未来一线城市的市场集中度提升毋庸置疑，但是形成像香港房地产市场的多寡头局面需要一个漫长的时间，而且这个过程和香港有一定相似之处。香港房地产市场从不断的并购重组逐渐形成了高集中度的局面。一些房产巨头如新鸿基、新世界、长江实业、恒基兆业、恒隆，加上会德丰、信和、合和、太古、九龙仓等大型房地产商，基本控制了香港房地产行业。香港前十大地产商控制了80%市场份额，可见，香港房地产市场的集中度相当高，一线城市前十名的房企的占有率还远远没有达到这个水平。
　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞的看法是，在国家对房地产市场宏观调控不放松的政策下，房地产市场格局调整加快，实力弱小的企业生存维艰。之前转战三、四线城市的房企也在地区经济发展有限、缺乏产业支撑、人口增速放缓等因素的作用下，发展困难，前景暗淡。一线城市人口红利和城市化进程持续加快，土地稀缺状况显著。对房企来说不仅拿地成本高企，而且对企业综合开发素质有很高的要求，大房企未来将在一线城市房地产市场中占据主导地位，对房价有一定的话语权。
　　兰德咨询认为：尽管市场集中度不断提高，但在可预见的未来几年内，房地产市场散乱格局难以根本改变，这是我国房地产市场的区域性差异大的特点决定的。反而在某些市场，特别是一线城市市场，市场集中度快速增高的趋势值得警惕。尽快市场集中度高有利于市场要素集中，但如果过高可能会导致市场形成一定垄断，不利于控制房价，也对房地产市场持续健康发展不利。
　　大炮任志强对于行业的生态，倒不那么悲观，“距离那个状态还很远”。但他也承认：越来越多的企业在北京买不起土地，只有大企业才能在北京买地。但要看政府未来的动作，如果政府改变了土地供应模式，变成小块土地出让，那很多小企业在北京拿地还是有可能的。（.经.济.观.察.报 .周.亚.霖 .孙.翔.峰）
    200多名网友合作建房 发起人称将比市价低四成
　　在德国和日本这类房屋的建成比例占新建商品房比例最高能达到40%。因为它是解决社会夹心层住房难的一种十分便利的途径。目前我国大力建设的保障房针对的也是社会最底层的人群。“低保户”之上，仍有相当一部分群体既买不起商品房，如果这类群体能通过自己集资的途径解决住房问题，岂不是两全其美。
　　1月3日下午，邳州市一家宾馆里，一场新闻发布会正在举行。与会者大多是互相认识的“网友”。近三个小时发布会上爆出了“猛料”：全国县级市首家个人合作建房项目正式启动。通过网络报名，网友们“凑份子”作为股东，以非盈利目的参与房地产项目开发，最后收获的商品房价格比同地段楼盘便宜40%左右。“个人合作建房”触动的是高房价背景下，普通市民安居梦的敏感神经。正因为如此，美好愿景背后也伴随着诸多争议，究竟是为中低收入者带来福音，还是一场生死未卜的试验？扬子晚报记者进行了深入的采访。
　　邳州合作建房7点解读
　　低于市场价四成的房价，这既极具吸引力，同时也会引发很多争议。在当天新闻发布会上，准业主们用了1个多小时时间，向主席台抛去了他们的诸多细节问题。
　　1、如何拿地
　　在发布会上，准业主们对于能不能拿到地，以及如何拿地，表示出了疑问和担忧。
　　对此，该个人合作建房项目发起人郭鹏程表示，自己也对个人合作建房可能产生的羁绊有了一定的心理准备，对于这一问题，他则采取了谨慎回应的态度，按照计划，他们将在邳州市新城区拿地，但在邳州新城区何处拿地，他则回应“暂时要保密”。
　　2、如何确保资金安全
　　准业主们提出，个人合作建房需要他们先期拿出8万—10万元，作为集资进行土地招拍挂使用，万一拿地不成，资金将如何退还。同时，根据协议，准业主们需要定期提供后续房屋开发建设资金，他们将如何监管资金使用情况。
　　对此，郭鹏程表示，项目开发资金采取了第三方托管形式，准业主们需在指定银行开设个人账户，将所需资金打入其中，房地产开发过程中所需资金将由银行负责通知业主，在签署了“划款指定授权单”后，划款到需缴纳资金的专门账户，所有资金均不得提现。如土地流拍或项目进展不顺，所有款项均原封不动退还。同时，项目进行过程中，个人实行进退自由，自有资金可全部退还。
　　3、政府什么态度？
　　有报名参与项目的网友提出，外地也曾有很多人想如此操作拿地建房，但由于政策等方面的种种原因而未能成功。那么，在邳州这个项目上，当地政府有关部门会有什么样的态度？
　　在昨天的发布会上，邳州房管部门负责公积金管理的有关人士也来到现场。据这位不愿透露姓名的负责人表示，待房产项目正常启动运作之后，其性质就和一般的房地产开发一样，建成取得有关手续销售时，购买者可以申请商业贷款以及公积金贷款。
　　4、房屋质量如何监管
　　有人提出，因为负责具体项目运作的现有公司不具备房地产开发以及建筑资质，那么在“外包”后，如何对房屋质量进行有效的监管？
　　对此，发布会有关负责人回应，商品房将按照正常房地产开发流程进行，包括工程监理、质检验收等，还将引入业主监督流程。从原材料选购、房型设计都将由业主们参与决策，“就像是自家在盖房子一样，实际的主人还是业主。因此，我们的住房质量将比普通商品房多了一重保障。”
　　5、建成后如何选房
　　“我们都是出了‘份子’参与项目开发的，那么房子建成后该如何进行分房和选房？”有准业主问道。
　　发布会有关负责人表示，项目开发建成后，将遵循房地产市场做法，对所有商品房实行一房一价，利用价格杠杆，供业主们根据自身条件自由选择。同时，在项目开发建设过程中，将建立一套量化积分机制，根据业主报名先后、资金提交等情况进行积分，在遇到多人同时选购一套住房时，通过积分决定先后。“如果遇到大家积分都相同情况下，只能采用传统的抓阄方式”。
　　6、如何杜绝炒房客
　　记者了解到，目前报名的210名市民均是通过网络报名，而该项目的出发点是解决那些中低收入、无法申领保障房市民的住房困难问题，如何杜绝炒房客呢？为此，郭鹏程表示，根据统计，210名报名者中，90%是普通工薪阶层，95%以上是房屋改善型需求，20%是暂时无房的刚性需求，并且三分之二的申请者是邳州市区居民。
　　对于防止炒房客涌入，郭鹏程提供了一份协议，上面要求申请者家庭住房数量在2套(含)以下，但是他坦言，作为民间机构无法核实申请者准确信息，只能采取协议方式，规定如果发现不符合条件者将被要求退出。他们制定了名额递补机制，除限定参与人数外，还接受了一定数量的候补人员，在有人退出后，一次递补进来。
　　7、现有的公司将担当什么角色
　　作为项目发起人，郭鹏程专门成立了一家房地产信息咨询有限公司，对项目进行运作，项目建成后，他们将收取4%的管理费用。对此，郭鹏程解释，“我们并不是开发商，实际上全体业主才是，我们作为项目牵头、运作、实施部门，4%的费用只是项目开发过程中聘请的专业人员工资、社会关系协调服务费用，与普通房地产开发企业相比，我们的项目免掉了融资成本、销售成本、利润成本以及公关费用，全体业主实际上就是零利润的开发商。”
　　更多信息
　　发起人曾在房管部门工作多年
　　郭鹏程是邳州个人合作建房项目发起人，他曾在房管、房地产部门工作多年，对于快速上涨的房价，他有着切身体会。“我有一个朋友，因车祸致残，一直想购买一套住房，可是房价越涨越快，直到如今他依然无力购买。”他很早就听说了个人合作建房，在看到温州等地有成功项目之后，他在去年年初萌生了合作建房的想法，为此，他还专门成立一家公司，涉足合作建房领域。
　　所谓个人合作建房，发布会提供材料介绍：是一群有民事行为、购房能力的居民，自愿签署共同合作的协议，大家按各自购买能一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。
　　房价将低四成已有200多人报名
　　“我的目标就是让像我朋友这样的中低收入者，也能买得起、住得上商品房，”郭鹏程表示，他首先在当地的论坛里发布了合作建房的意向，很快就收到了众多网友的回复。短短一个多月时间，已经有210名网友报名参加该项目。通过两个多月的前期准备，邳州个人合作建房项目正式启动。按照计划，他们将复制“温州模式”的开发模式，计划用2—3年时间，建成一个规格不亚于周边房地产企业开发的新社区。
　　“我们的房子最显著的特点就是高品质、低价格。”郭鹏程介绍，根据他们测算，新楼盘的均价在2800元每平米，而周边楼盘的价格在4100元—4300元每平米，房价低了四成左右。
　　个人合作建房有成功的“温州模式”
　　2006年底，温州市市场营销协会法人代表、秘书长赵智强联合协会成员、社会白领等200多人率先在全国“破冰”，建造个人合作房“理想家苑”。该项目建设规模为7幢小高层、多层建筑，合256套，房价比周边商品房低40%。目前，温州项目“理想家苑”房子已经分配完毕，只等参与者入住。
　　赵智强介绍，“理想家苑”项目从发起到建成，也经过了诸多磨难，在立项审批环节屡受延宕，但是最终被认定合法合规。正因为如此，他陆续把“温州模式”复制到北京和杭州，最近一站放在了长沙市。
　　将“温州模式”从北京、杭州、长沙这样的直辖市、省会城市直接复制到偏安一隅的苏北小城——邳州市(县级市)，赵智强表示，他是看到了新一届中央领导对城镇化发展的决心和力度，看到了城乡建设发展的巨大潜力，“县(县级市)里的房地产市场竞争相对宽松，也能减少个人合作建房潜在的各种压力。”
　　南京尝试合作建房8年未果
　　资金和拿地是最大难题，专家表示政府应予以支持，有利于解决“夹心层”住房问题
　　不通过开发商买房，邳州个人合作建房的事情有了些眉目。其实早在2005年全国刮起第一波个人合作建房旋风时，南京就有人尝试过，但近8年来一直都没能成功。扬子晚报记者昨日也联系到南京首位合作建房发起人邵角，他对邳州个人合作建房的进展表示祝贺，同时对南京的推进前景略显悲观。业内专家认为，个人合作建房是保障房制度的重要补充渠道，政府应该早日建立相应法规予以支持。
　　8年前南京就有人发起，因集资难未能成功
　　2005年，在全国各地都在尝试“个人合作建房”这种模式时，从事IT培训工作的南京市民邵角也发起了合作建房，他和一些朋友希望能招募到足够的人，并通过合作社的形式集资、找开发商建设。不过在经过各种努力后，到目前为止这项事业还是没能成功。
　　“当时很多地方都在讨论这种模式，我们当时也想了很多办法，但因为中间操作上的层层障碍，最终还是未能成功。”邵角在接受记者采访时说道。他表示，主要的阻碍是资金募集和如何拿地的问题。以南京目前的地价水平，要成功运作一个小型房产项目，没有过亿的资金恐怕很难，而这么一大笔资金的募集，在现有法规下还是比较难操作的。如果通过公司来募集，由于资金量大，需要参与的准业主会比较多。而依据相关法律，有限责任公司的共同注册股东只能有49名，需要涉及隐形股东的问题，这在法律上只能通过协议解决，容易让参与人产生不信任感，难以做到操作的透明和公开。而50人以上股份制公司注册资金要在1000万以上，并需要发改委批准，更加困难。
　　“通过住房合作社的形式集资开发，这是我们当时就做出的选择。”邵角表示，这种方式可以通过成立协会吸纳会员、缴纳会费来集资，更加容易操作。可是尝试起来却发现，民间协会的成立，涉及的审批流程也相当复杂。而且即便资金问题能够解决，如何能拿到地块也是问题。如果通过招拍挂形式跟开发房企竞价，个人合作建房的人们显然过于势单力薄，而且不易统一决策。他坦言，这事在七八年前做不成，现在随着地价及建筑成本的大幅上涨，做起来就更加困难了。而邳州这类县级市所需资金少，相关管理等级也不高，操作起来可能容易很多。
　　住房合作社一度盛行，成本比商品房低2-3成
　　说到住房合作社，其实这并非什么新词语。南京工业大学房地产管理系主任吴翔华介绍道，早在1998年-2003年期间，我国北京、上海、烟台和南京等许多城市都有这样的组织。当时南京的组织叫做南京市职工住房合作社，像宁工新寓等许多那个年代的房产项目都是该组织运作建成的。
　　不过在2003年以后，由于国家对待保障房制度的变化，这类组织有些转为商品房开发企业，有些则转变成垄断企事业单位变相搞福利房的工具，因此这类形式后来就被取消了。吴翔华表示，通过合作社的形式来建设住房，成本确实要低很多。自己出订金拿地，并委托有实力却又没活干的中小开发企业来代建，以目前的房产项目运营成本来说，如果除去销售、融资及公关等方面的投入，以及房企对高额利润的追逐，成本降低2-3成是没有问题的，如果拿地成本能控制的低些，降低4成也是可能的。目前物价部门对经济适用房的利润控制规定在3%以内，因此通过个人集资的合作社形式建房，管理费用控制在3%-5%是完全可行的。
　　■专家
　　个人合作建房能惠及夹心层 政府应予以支持
　　在谈论个人合作建房这件事当中，邵角不断表达着对相关法规限制太多的无奈。这件事看起来是利民，法律上也是允许的，但做起来就是很困难。而目前确实也只有温州的赵智强一个人成功过。在吴翔华看来，这项事业于国于民都是很有益处的，政府应该早日清除其中的障碍，予以支持。
　　吴翔华表示，在德国和日本这类房屋的建成比例占新建商品房比例最高能达到40%。因为它是解决社会夹心层住房难的一种十分便利的途径。目前我国大力建设的保障房针对的也是社会最底层的人群。“低保户”之上，仍有相当一部分群体既买不起商品房，也够不上买保障房的资格，如果这类群体能通过自己集资的途径解决住房问题，岂不是两全其美。
　　目前的问题是如何通过完善相应法规，来帮助组织运作，让这群人自行解决问题？能否舍弃土地财政上的一点利益，对这些人进行帮助扶持？“同样的形式，为何十年前就办得成，而十年后却办不成？”吴翔华认为，在这个问题上，政府的态度很关键。完善法规、建立完整的保障房体系，这都是政府亟待解决的问题。(.扬.子.晚.报 .马.志.亚)

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