三四线城市重度饱和 房企"扎堆"二线城市乱象初现

　　     2012年1~10月，从品牌房企拿地数量来看，二线城市占比已达到63%。显然，在三四线城市库存日益饱和现状下，如果开发规模失控，二线城市也将迎来一片混战。
　　进入12月后，一线城市的"抢房"与"地王"现象似乎已经蔓延到二线城市。这似乎给予开发商重拾二线城市市场的信心。恒大集团董事局主席许家印日前就表示，由于三四线城市营运环境困难，恒大不得不改变策略转战二线城市，未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。
　　三四线城市逐渐暴露的高库存状态让部分房企逐渐逃离；一线城市楼市虽有回暖迹象，但并不是所有企业都有进驻的能力与资本。于是，在各地集中推地的大背景下，二线城市似乎成为各路开发商的最佳选择。
　　"重回二线城市，多半是目前房企规避三四线城市高库存风险的行为。"对于现阶段部分房企"跟风"进入二线城市的行为，业内专家对《中国建设报?中国住房》记者表示了担忧，"部分二线城市能否承载如此大的开发规模与速度犹未可知，大量房企扎堆进入二线城市，是否会将三四线城市的风险也平移转嫁？"
　　三四线城市重度饱和
　　实际上，重新着眼二线城市布局的房企绝非恒大一家，从10月份开始，万科、保利、中海等国内品牌开发商纷纷在二线城市出手拿地。据中原集团研究中心的数据显示，2012年1至10月，品牌房企在二线城市拿地数量占比达到63%。
　　房企"扎堆"二线城市，主要源于三四线城市高库存现象带来的压力。自调控以来，不少企业为躲避"限购"等政策，纷纷进入三四线城市，而现今部分三四线城市楼市库存的消化周期已达六年以上，面临严重"消化不良"风险，重回一二线城市实属无奈之举。
　　以贵阳为例，根据公开资料统计显示，在贵阳共有13个体量超过100万平方米的超级大盘，其总建筑面积接近4500万平方米，规划居住人口预计总计约达110万人。此外，贵阳超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘，均不下30个，规划居住人口接近100万人。而贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口也不超过295万人，住宅供应处于供大于求的尴尬局面。
　　"目前部分三四线城市，楼市供给已明显过剩，而这些城市的购房人群基数较孝购买力有限，短期去库存压力较大。房企要适时调整市场布局。"亚豪机构市场总监郭毅对《中国建设报·中国住房》记者如是说。
　　不仅如此，据数据显示，大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。
　　如桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。再如唐山市前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%；惠州2011年的土地成交量相当于广州的94%。
　　"从供应方来看，这与地方政府推地有关。土地出让金减少，导致地方政府推地的意愿强烈，但并未深入考虑到城市真实需求的问题。"郭毅指出。

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