个别楼盘提价抢房再现 恐慌性情绪弥漫一线楼市

　　     导读：
　　个别楼盘提价抢房再现 恐慌性情绪弥漫一线楼市
　　北京住建部门否认补缴社保可获购房资格
　　地产业进入白银时代 4大千亿级房企紧逼万科

　　个别楼盘提价抢房再现 恐慌性情绪弥漫一线楼市
　　个别楼盘大幅提价千人抢房再现 “地王”推高预期
　　业内人士：调控基调未变房价难现大涨
　　近日，由于一线城市个别楼盘大幅提价、千人抢房以及地王频出等现象，引发出购房者对房价可能暴涨的恐慌情绪在市场逐渐蔓延。
　　27岁的小庞在这个周末接到母亲从四川成都打来的电话，让她利用休息时间去看看北京的房子，因为听说最近房价“涨得很厉害”。
　　半年前在北京四环买过一套二手房的同事也劝小庞赶紧出手买房，因为自己买的房子已经在几个月内升值了差不多50万元“听说最近一些楼盘又开始涨价了，别等到将来后悔。”同事劝她说。
　　在周围人群的劝说下，原本决定明年买房的小庞开始心动。“已经约好了中介，周末就去看看房子。”她对记者说。
　　小庞的情况并非个案。15日，北京朝阳区链家地产一家门店的职业顾问告诉记者，最近一段时间，前来咨询二手房、新房价格及购房相关事宜的人数有所增加。“可能是受到前几日个别项目涨价以及‘京补缴社保可获购房资格’等消息影响。”
　　链家地产市场研究部张旭告诉记者，前几天北京市西城区鸭子桥路45号院政泰家园某个房源传出“一夜提价70万”的消息也对购房人的情绪产生了一定的影响。
　　来自伟业我爱我家集团的数据显示，12月上旬北京全市纯商品住宅(不含保障房)新增供应6437套，而11月全月供应量仅为4805套，12月份前十天的供应量已比上月全月供应量上涨了34%。
　　而搜房网数据监控中心统计的数据显示，上周末(12月15至16日)深圳楼市共有6个项目开盘或加推，其中包括远洋新干线等纯新盘，上千套房源入市引起了深圳楼市的又一轮火爆。搜房网称，远洋新干线开盘引发近2000人抢房，当天成交均价15000元/平方米。
　　此外，上海和广州也在近期出现新房热卖、二手房量价齐升的现象。上海易居房地产研究院研究员吴晓君告诉记者，一线城市的楼市成交量正在整体上涨。整个11月份，北京、广州、上海、深圳商品住宅成交量同比增幅分别为114%、93%、98%与175%，环比增幅分别为21%、-13%、12%、25%。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者“未来房价仍将继续上涨的预期，以及近期‘北京补缴社保可获购房资格’传言的影响，刺激了部分潜在购房需求开始集中释放。”
　　张旭则告诉记者，根据链家地产掌握的情况，北京‘一夜提价70万’的房源位于一个经适房小区，该房源有很大特殊性，业主的涨价现象也只是个案，并不具代表性。但她同时指出，“从当前的市场情况来看，这样的消息已经在市场了形成一种恐慌性情绪。”
　　除了这些因素，易居方面分析认为，刺激购房者心理和整个楼市预期的还有近期土地市场的“疯狂”。记者发现，整个11月多个城市“地王”频出。27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米；28日，深圳新的总价“地王”诞生。“预计12月土地成交价格仍将维持高位”。
　　在全国市场近几个月来房价平稳上涨的大背景下，北京等一线城市出现一夜涨价、千人抢房等现象，无疑会对普通购房者心理造成“雪上加霜”的影响，并刺激这种情绪在市场上蔓延。不过业内人士强调，目前楼市调控基调未变，房价大幅飙升的基础并不存在。多家房屋交易中介机构及市场观察人士告诉记者，当前一线城市并未出现大范围的房源大幅提价的现象。
　　中原地产市场研究部总监张大伟对记者说，刚刚闭幕的中央经济工作会议又一次重申“将坚持房地产调控政策不动摇”，这意味着随着调控持续从严，楼市暴利时代早已过去。
　　张大伟表示，尽管北京等城市成交均价有所上涨，但一线城市并未出现大范围的“暴涨”现象。另一方面，在限购与限贷持续的情况下，市场也不会出现全面抢购的现象。
　　伟业我爱我家方面告诉记者，年底楼市的量价齐涨并不具有持续性，随着一线城市及全国住宅供应量的增加，市场正在逐步回归理性。同时提醒广大购房人群“不宜轻信市场传言而恐慌性抢购”。
　　无独有偶，17日，北京市住建委、人力社保局联合发布“本市进一步明确缴纳社保认定购房资格标准”的辟谣声明，针对近日市场传言“北京补缴社保可获购房资格”予以回应。该声明中强调北京市“自18日起，补缴社保在购房资格审核中将不予认可”。(.经.济.参.考.报)
    北京住建部门否认补缴社保可获购房资格
　　昨日(12月17日)，北京市住房城乡建设委发布消息明确，自2012年12月18日起，补缴社保在购房资格审核中不予认可。北京住建委同时重申：非北京市户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的，应自提出申请的上一个月开始往前推算60个月连续在京缴纳社会保险，且提出申请之月须为正常参保状态。
　　北京市住建委相关负责人表示，认定标准更加细化、明确，有利于家庭判断自身是否满足“连续5年缴纳社会保险”的条件；同时，对审核中不再认可社保补缴，也有利于保障正常缴纳社保的非本市家庭的购房需求，有效防止少数不法机构和个人以此非法获利。
　　此前有媒体报道称，有中介人员告诉购房者，现在补齐5年社保就可以通过住建委审查，拿到购房资格。《每日经济新闻》记者在走访一些在售楼盘时，也遇到过个别打着“不限购”的70年产权的项目，销售人员给出的解决办法也称可以帮忙补齐社保。显然，这类“旁门左道”在今后将很难再走通。
　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景辉告诉记者，自2011年2月执行严格的限购政策以来，北京市住建委与人力社保局一直在研究执行细则，包括政策的社保缺陷如何补缴，补缴后能否买房的界定等问题，但并没有任何松动的迹象。“去年11月集中查处中介机构违规办理购房资格，今年9月起对未进行限购资格审核的开发商给予暂停网签的处罚。”在胡景辉看来，未来2~3年限购政策很难有实质性的松动。
　　中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，从目前政策来看，补缴社保不予认可对市场的影响不大，2013年限购将依然持续，目前来看北京仍是执行最严格的城市。“随着信贷微调等政策的影响。在人口基数庞大的北京，需求并不缺少。”张大伟表示，但限购和限贷的存在也抑制了成交量出现2009年的爆发，在目前的成交量下，市场也不会出现恐慌。(.每.日.经.济.新.闻 .尚.希 .胡.健)
    地产业进入白银时代 4大千亿级房企紧逼万科
　　中国地产格局动态：4大千亿地产贵族俱乐部紧逼万科
　　第二梯队重构秩序金地掉队
　　地产白银十年，仍是要拼规模的十年，等到包括三四线在内的刚性需求消化完后，才会走进另一个故事
　　“地产的白银时代应该已经说开始了。”资深地产分析师认为接下来地产会有一些减速，“但也不可能突然就直线下滑，它更像一个圆弧顶。”
　　这是一个有着将近152家A股公司，15000亿存货和10315亿市值的市场。
　　“白银嘛，相对难吃一点。” 前述地产人士在电话那头笑道，“弯道超车的机会可能就少了。市场好的时候我去卖房子，市场不好的时候我去买地，这种做波段高抛低吸的粗放式生存，可能也不是办法了。”
　　当然，在多数分析师眼里，白银十年，仍是要拼规模的十年。等到包括三四线在内的刚性需求消化完，才会走进另一个故事。
　　海通证券在2013年的策略报告中抛出了“新君王论”，提醒这个市场正在发生的深刻的变化。“从现在看，有些公司确实有潜质。但不好下定论去说哪些公司。”
　　挤进千亿兵团的追兵
　　万科率先破千亿，保利、绿地、中海、恒大冲刺追赶
　　2012年12月11日正午。深圳坪山新区。在离万科楼盘营销中心3个公车站处，“万科金域缇香”的广告牌已挂满道路两侧。
　　工作日中的售楼处略显冷清，看房表稀疏地登记着8个来访者的姓名。售楼小姐推介道，“年底有任务要冲刺，现在定价不会太高。20号马上要推出的另一个盘，一套要贵4-5万块。”
　　华东某券商研究员提醒记者，“现在万科在上海也只推别墅了，年度任务已基本完成，压力不大，推盘动力也不是很足。”
　　这一年，万科给自己定下的销售目标是1400亿，在11月末已完成1271.5亿。
　　如果把时间拨回2005年，彼时的万科才刚突破“百亿”大关。到2010年12月2日，万科的2万多名员工已收到总裁郁亮发来的邮件，宣告万科成为首家销售过千亿的地产商，同年中海地产(0688.HK)率先在国内房企中实现百亿利润。
　　从百亿到千亿，万科用了5年。而从千亿到两千亿，万科将时间设定在2014年。
　　“万科的体量很大，按现在的发展速度看，有些困难。我的看法是最终能实现，但不会那么快。”一名深圳券商地产分析师说。
　　在地产的黄金十年，百亿是一条神秘的界线，销售破百亿后往往将迎来爆发式增长。同时也绕不开另一条千亿定律，即破千亿后成长速度会慢下来。
　　万科也逃不出这个圈。2010年的销售增速为70.55%，2011年减至12.37%，2012年(前11月)仅9.88%。在资深地产分析师看来，“这与今年以来标杆企业意气风发的姿态格格不入。”
　　今年开始，千亿俱乐部将迎来新成员。保利地产(600048.SH)前11个月销售了920.32亿，最接近千亿；绿地集团同期约900亿；中海地产同期销售了848.36亿元(港币折算)；恒大地产(3333.HK)同期约846.3亿。尤其是保利，在分析师的测算中，“它12月份不用加快推盘也能达到千亿。”
　　若实现，恒大只用了4年就从百亿迈向千亿；保利5年；中海5年；绿地8年。
　　随之尖锐的问题被抛出来，迈入白银时代后，地产神话万科是否会被这群身后的对手超越？
　　“这完全有可能。”前述华东地产研究员平静地说道，“不过错过了最好的黄金期，要从体量上超越万科，难度还是挺大的。”
　　2011年年末，保利和万科还有478亿的销售差距，到今年11月底，这一数字已缩减为351亿。绿地去年同期与其的差距为434亿，今年只剩372亿。而中海与万科的距离，也从490亿拉近到423亿。
　　深圳资深地产人士则换个角度描绘出远景，“以前还可以说万科模式，现在这些大地产商其实已经到了一个很相似的地步了，基本上都嫁接了万科模式，快周转加高融资。未来竞争会更激烈，你会看到分化。”
　　那么这些追兵，拿什么来跟万科竞争呢？
　　12日下午，记者从深圳龙岗爱联地铁站附近的保利上城售楼中心了解到，“今年的任务已经完成了，所以楼盘就涨价了。”
　　这是2012年地产圈奔跑得最快的公司，以2011年732亿到2012年破千亿的速度。前11个月保利累计销售920亿，同比增长36.10%。
　　今年，保利很有望取代去年崛起的恒大，重新回到第二的位置。
　　“保利的扩张明显快于万科。”在分析师看来，市场低迷时保利的弹性很强，“央企背景拿地便利，风格激进，杠杆放得很大，2009年做过增发，刚需盘占比较大。”
　　而中海是最赚钱的地产商。从2011年的净利润率来看，中海为31%，而同期万科只有13.4%。
　　恒大则是土地储备最多布局最广的地产商，触角遍布200多个城市，以三四线居多。“低价走量也是杀手锏，毛利只有20%多，比万科还低。”据了解，目前恒大仍在为千亿做最后冲刺。“12月还加大销售力度，第一周就推出了5个新盘，单周就卖了快50亿。”
　　第二梯队的秩序重构
　　龙湖、碧桂园脚步放慢，华润、世茂、招商加速，金地掉队
　　地产业的重构，如果说在第一军团是翻云覆雨，在以港股为首的第二梯队也是瞬息万变。
　　这使得长期专注于A股上市房企研究的某分析师打算，“把港股也纳入研究范畴。”
　　2012年，位列第二军团的港股和A股地产公司发生了一系列裂变。
　　2011年，迅速崛起的龙湖地产(0960.HK)以381亿的销售规模，击败了华润置地(366亿)、世茂房地产(315亿)、雅居乐(310亿)、金地(290亿)、富力地产(287亿)、招商(210亿)，座次仅在碧桂园(430亿)之后，却在2012年慢了下来。
　　今年前11个月，华润置地(1109.HK)和世茂房地产(00813.HK)以“新龙湖”的黑马形象闯进视野，表现仅次于刚复苏的绿城中国(484亿)。
　　华润置地已完成了460.1亿销售，世茂房地产422.86亿，分别从2011年的第9、10名跻身第7和第8，甚至甩开了梯队龙头碧桂园(421亿)。
　　而龙湖地产同期的销售只有358.6亿元，座次从第8滑落到第10。前述华东地产研究员提醒记者，“龙湖主要做高端产品，今年市场的主流是刚需项目，这块它的占比稍微少一点，所以会受一些拖累。”
　　遭遇类似境地的还有雅居乐。全年销售目标为315亿，前11个月仅完成270.7亿。瑞信、里昂证券以及瑞银的研报均透露出对其“目标难以达成”的担忧。
　　A股上市房企也在悄然生变。一向被指发展缓慢的招商地产(000024.SZ)今年加快了步伐。这在熟悉地产业的人士眼里被视为，“招商地产正在向快周转战略转变。”
　　招商地产2011年完成了210亿的销售额，这个数字是同期万科销售额的17%，保利的29%，金地的72%。这一年，调控下的招商地产，扩张态度开始变得积极。
　　而在今年，仅前11个月招商就销售了300亿，同比增长46.85%。这时招商的销售规模已经相当于同期万科的24%，保利的33%，金地的100%。
　　同时招商地产拿地的态势凌厉了不少。2011年招商地产共斥资近90亿新增土地近300万平。而今年仅前10个月就投入了157亿元拿地合计391万平。
　　按前11月的数据统计，招商地产的座次从去年的第17名向前进位到第12。
　　而横向比较下，曾经和万科、保利、招商齐名的金地集团(600383.SH)只能算差强人意。
　　今年前11月份金地完成298.9亿元的销售，与去年309.24亿销售水平大致持平。按照中金研报预计的10%增幅推算，金地在12月份仍需销售41.3亿元。
　　在长期跟踪金地的分析师看来，金地的销售情况较预期已经好很多。“金地在2010做出了往高端化转型的战略并不合时宜，所以到了11年遇到调控业绩就不太好看。”
　　“现在它的产品调整过来了，但是它卖得比较好的主要都是低端项目，像自在城，高端项目它剩不少，天境、天艺的销售不甚理想。一开始定位错了，后面再怎么转，也比较困难。”
　　12月11日，在深圳福田地铁站内，出现了红色抢眼的“金地·名峰”楼盘推介摊位，“抢峰了”三字宣传语尤为耀眼。这是金地在华南的首个“名仕”系列产品，也在高端之列。
　　三四线新贵
　　“城镇化”概念地产商崛起，荣盛发展成“新保利”
　　2012年，地产行业冒出来一家三四线小体量的“快字诀”公司，圈内人士的点评几乎都是“跟保利很类似，风格也非常激进，高周转高负债高杠杆”。
　　“它制定了自己的标准，要求从拿地到开工100天，从开工到开盘100天。”有分析透露细节。
　　这就是“新保利”荣盛发展(002146.SZ)。它的市值216亿，在A股里仅次于万科(1088亿)、保利(888亿)、华侨城A(460亿)、招商(437亿)、金地(262亿)和新湖中宝(228亿)。
　　在多数券商策略报告中，已将与荣盛发展相似的“城镇化”概念公司，如金科股份、华夏幸福和中南建设作为亮点推出。
　　有一串数据具体描绘了其中的空间：全国的城镇化率是50%，大城市是60%，而中西部的小城市基本上在30%左右。
　　未来的白银十年，地产行业还会继续分化。
　　中南建设(000961.SZ)依托江苏省，专攻地方大型公建设施或地标建筑。而华夏幸福(600340.SH)则是依托北京市的地缘。目前中南建设的销售已逼近百亿，而华夏幸福正在向200亿销售额迈进。
　　在分析师眼里，荣盛发展自2007年上市以来“成长非常快”。它走的是在三四线城镇快速增长的路径，顺着长三角、环渤海下来的高铁沿线扩张。
　　据统计，荣盛发展切入的城市数量只有17个，包括南京、沈阳，以及河北、山东到江苏这一带的城市，如常州、廊坊等。
　　这家扎根于河北的地产商，2010年销售71.84亿，2011年118亿，今年前三季度120亿，有望完成150亿的销售目标。
　　金科股份(000656.SZ)同样是高周转公司。2008年-2012年8月，金科股份通过挂牌方式累计拿地约1169万平米。2011年在建38个项目，2012年43个。
　　这家大本营设在重庆的地产商，2011年销售突破百亿达138.8亿，今年前11个月销售了136亿，全年销售目标为167亿。
　　熟悉金科股份的分析师告诉记者，“重庆的城镇化率只有50%左右，重庆下面贫困县如果有人要进城打工，那肯定去重庆，当下需求的运行比较强，所以每个月的楼市成交量远远大于其他地方。金科最近拿的很多地基本上都集中在重庆，据说它已经超越了龙湖成为重庆地区销售第一的地产商。”
　　据相关统计资料，2011年金科股份在重庆区域的销售面积达120.5万平，超过龙湖地产夺得了头牌。(.理.财.周.报)

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