首套房贷利率上浮传言渐起 房价年内或难现降价潮

    导读：
　　首套房贷利率：上浮传言渐起 大行仍打八五折
　　8大房企上半年仅售96亿 旅游地产万亿投资生悬念
　　一线城市土地出让金三季度环比涨355.7%
　　专家预测四季度土地市场升温将持续
　　百城房价四连涨 年内或难再现降价潮

　　首套房贷利率：上浮传言渐起 大行仍打八五折
　　年末将至，商业银行资金开始"吃紧"，而近日关于首套房贷利率或将上浮的报道更是频频见诸报端。
　　昨日，记者向北京多家银行了解获悉，尽管已经进入第四季度，但目前首套房贷利率并未出现大的变动。
　　工、农、建三大行的首套房贷利率仍在执行最低八五折优惠，但中行仍保持九折不变。而中信、光大、民生、招行、兴业等股份制银行则仍和前段时间一样维持基准利率。
　　但多位受访人士均表示，在保存款"冲时点"的压力下，年末商业银行的利率政策变动比较大，而住房贷款等个人消费类贷款很可能会最先成为"牺牲品"。
　　八五折仍在
　　近日，关于商业银行即将上浮首套房贷利率的传言不断，但昨日工、农、中、建四大行的有关人士均向记者表示，目前首套房贷政策并未出现变动。其中，工行、农行、建行的首套房贷利率最低仍可打八五折，而中行则是最低可打九折。
　　而中信、光大、民生、招行、兴业等股份制银行的首套房贷利率则仍和前段时间一样维持基准利率，并没有出现上浮。
　　工行某支行的个贷部负责人向记者表示，对于符合国家政策的首套住房贷款，仍是结合借款人的信用记录和风险状况进行差异化定价，最低可打八五折。而目前，总行还没有新的政策。
　　中原地产分析师刘渊认为，影响房贷利率最关键的因素莫过于国家货币政策的变化，如果未来出现降准降息，那么房贷利率势必会降低。
　　"目前来看，尽管没有类似于降息这样的大变动，但总的金融政策还是在释放流动性。所以，抛开年初年末因素对银行信贷的影响，短期内房贷利率情况应该还是趋于稳定的。"他指出。
　　他表示，尽管近期频频有房贷利率或将上浮的报道出来，但据中原地产调研的情况来看，几大行仍在执行房贷优惠利率，而股份行也大都跟前段时间一样，并没有如报道所言大幅上浮首套房贷利率。
　　"上浮"预期升温
　　尽管北京地区的首套房贷利率暂时"按兵不动"，但随着年末考核的临近，商业银行保存款"冲时点"的压力不言而喻，房贷利率上浮预期升温也在情理之中。
　　农行某个贷经理告诉记者，年底的利率政策变动的几率较大，尤其是随着行里信贷额度的减少，必然会逐渐收紧房贷。按照以往的经验，的确有可能恢复到基准利率，甚至上浮。
　　该个贷经理表示，现在仍可申请到八五折，但随着年末临近，银行的信贷额度"吃紧"，即便是申请下来了也可能会出现没有额度的情况。"所以现在我们都是催促客户尽快办理，房贷情况随时都可能出现变化。"
　　某大行中层管理人士向记者表示，第四季度的重点就是"保利润"。经过了两次调息后，银行的存款成本有所上升，银行必然更加严格地控制贷款的定价成本。
　　"首套房贷即便是执行基准利率利润也比较低，所以银行收缩这部分业务也是可以理解的。"
　　但刘渊指出，接近年末，各家银行的房贷利率受到该行信贷额度的影响较大，银行信贷额度不足，必然收紧房贷上浮贷款利率。但上浮并不一定是一个普遍趋势，不可一概而论，且不说各个地区分行的情况不同，连同一地区各个支行的情况都可能有所差异。(.第.一.财.经.日.报)
    8大房企上半年仅售96亿 旅游地产万亿投资生悬念
　　国家旅游局、国家统计局汇总的数据显示，今年中秋节国庆节8天假日期间，全国共实现旅游收入2105亿元，比2011年"十一"黄金周增长44.4%(按可比口径，同比增长26.3%).
　　然而，旅游业的爆发没能延伸至"一母同胞"的旅游地产。
　　中房信集团不完全统计数据显示，截至今年4月份，全国旅游地产项目多达2226个，总规划投资总额保有量为10991亿元，共覆盖85个城市和地区。然而，上述投资计划能否实现却在半年后被打上了一个大大的问号。
　　《每日经济新闻》记者根据公开资料统计(不完全统计)了包括恒大、世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、富力、龙湖等8家旗下代表性旅游地产项目销售数据发现，上述项目总规划投资额约为1470亿元，今年上半年实现销售收入总计约为96.03亿元，仅占预计投资规模的6.5%左右。
　　缓慢的资金回笼速度和庞大的开发投入需求形成鲜明对比，在销售放缓的情况下，开发商靠什么支撑万亿旅游地产开发成为悬念。
　　总规划投资保有量达10991亿
　　旅游地产并非行业新话题，但随着2009年底海南国际旅游岛规划获批以及国家将旅游作为重要发展的产业写入十二五规划，以及房地产行业对住宅的调控，开发商将旅游地产作为一个暂避风险甚至积极寻求转型的新方向。
　　据中房信统计，目前全国共有旅游地产项目2226个，共覆盖85个城市和地区，主要集中分布于海南岛、两广沿海、长三角、环渤海、西南地区、福建东南沿海六大旅游地产板块区域。
　　《每日经济新闻》记者从中房信旅游地产事业部了解到，2011年全国销售额排名前20强的房地产公司中有一半的开发商进入旅游地产，目前在上述领域规划投资总额保有量达到10991亿元，其中海南岛投资规模最大为4493亿元，旅游地产项目达到915个，西南地区和两广地区分别为1740亿元和1399亿元，而环渤海地区投资额为640亿元，其他地区为2100亿元。
　　其中，仅惠东巽寮湾就集中了诸如万科、碧桂园、金融街、富力、世茂、中航地产、合生创展、合正等多家开发商，接下来莱蒙国际、中信、华侨城等也将在当地开发旅游度假项目。
　　然而，与计划在旅游地产领域投入的资金相比，中国指数研究院发布的研究报告显示，全国房企百强2011年销售额为16583亿元。以此计算，未来开发商将把全年销售额的三分之二投入到旅游地产开发中。

    8大房企上半年仅售96亿 旅游地产万亿投资生悬念
　　国家旅游局、国家统计局汇总的数据显示，今年中秋节国庆节8天假日期间，全国共实现旅游收入2105亿元，比2011年"十一"黄金周增长44.4%(按可比口径，同比增长26.3%).
　　然而，旅游业的爆发没能延伸至"一母同胞"的旅游地产。
　　中房信集团不完全统计数据显示，截至今年4月份，全国旅游地产项目多达2226个，总规划投资总额保有量为10991亿元，共覆盖85个城市和地区。然而，上述投资计划能否实现却在半年后被打上了一个大大的问号。
　　《每日经济新闻》记者根据公开资料统计(不完全统计)了包括恒大、世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、富力、龙湖等8家旗下代表性旅游地产项目销售数据发现，上述项目总规划投资额约为1470亿元，今年上半年实现销售收入总计约为96.03亿元，仅占预计投资规模的6.5%左右。
　　缓慢的资金回笼速度和庞大的开发投入需求形成鲜明对比，在销售放缓的情况下，开发商靠什么支撑万亿旅游地产开发成为悬念。
　　总规划投资保有量达10991亿
　　旅游地产并非行业新话题，但随着2009年底海南国际旅游岛规划获批以及国家将旅游作为重要发展的产业写入十二五规划，以及房地产行业对住宅的调控，开发商将旅游地产作为一个暂避风险甚至积极寻求转型的新方向。
　　据中房信统计，目前全国共有旅游地产项目2226个，共覆盖85个城市和地区，主要集中分布于海南岛、两广沿海、长三角、环渤海、西南地区、福建东南沿海六大旅游地产板块区域。
　　《每日经济新闻》记者从中房信旅游地产事业部了解到，2011年全国销售额排名前20强的房地产公司中有一半的开发商进入旅游地产，目前在上述领域规划投资总额保有量达到10991亿元，其中海南岛投资规模最大为4493亿元，旅游地产项目达到915个，西南地区和两广地区分别为1740亿元和1399亿元，而环渤海地区投资额为640亿元，其他地区为2100亿元。
　　其中，仅惠东巽寮湾就集中了诸如万科、碧桂园、金融街、富力、世茂、中航地产、合生创展、合正等多家开发商，接下来莱蒙国际、中信、华侨城等也将在当地开发旅游度假项目。
　　然而，与计划在旅游地产领域投入的资金相比，中国指数研究院发布的研究报告显示，全国房企百强2011年销售额为16583亿元。以此计算，未来开发商将把全年销售额的三分之二投入到旅游地产开发中。

    ·案例分析
　　旅游地产计划投入超总资产3倍 中弘地产现金流承压
　　目前正在开发建设的旅游地产项目，超过一半的开发规模在600亩以上，动辄数十亿、上百亿元的投资与开发商的资金实力并不完全匹配。部分公司的旅游地产计划总投资甚至远远超过企业总资产。
　　2012年4月，两年前成功借壳上市的中弘地产计划在云南西双版纳获得一个旅游度假项目，该项目建设用地面积约14700亩，总计划投资为150亿元，计划5年开发完成。除此之外，中弘地产还在微山湖计划投资兴建一个占地规模不低于5000亩的旅游岛项目，总投资不低于100亿元，同样预计5年内开发完成。
　　然而，与大手笔圈地形成鲜明对比的是，中弘地产的总资产仅为77亿元，负债率达68.96%。该公司半年报显示，今年1~6月公司营业总收入17.6亿元，利润总额仅为5.49亿元。据不完全统计，中弘地产目前计划投资旅游地产的资金总额超过300亿元，远远超过了公司总资产规模。
　　除此之外，中弘地产半年报也显示，旗下子公司、参股公司除了在北京的房地产业务和煤矿业务盈利外，其他房地产业务均处于亏损状态。对此，中弘地产在半年报中称，公司将要开发的旅游地产项目资金投入需求量大，开发周期长，项目一旦正式实施，将给公司的现金流造成压力。
　　国泰君安研报显示，中弘地产已经签订协议的旅游地产项目主要包括北京平谷御马坊度假城、北京怀柔西游记乐园、海南南国荔园项目、济宁微山湖国际旅游岛项目、济宁古运河改造项目、西双版纳嘎洒项目、长白山望天鹅国际旅游度假区等。
　　为了开发上述旅游地产项目，中弘地产玩起了"以小博大"的资本游戏。今年上半年中弘地产以注册资本1亿元在各个项目地设立4个子公司，每个公司实际出资2000万，其余8000万则是在两年内出资。这意味着中弘地产以不到一亿的资金撬动了4个大型旅游地产项目。(.每.日.经.济.新.闻 .胡.廷.鸿)
    一线城市土地出让金三季度环比涨355.7%
　　土地市场三季度的火爆恐怕要更胜于楼市。
　　昨日(10月9日)，根据链家地产市场研究部统计，2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%，翻了一倍有余。
　　其中，住宅土地成交规划建筑面积为2454.9万平方米，住宅土地溢价率达到18.58%，较二季度明显增加。
　　更值得关注的是，2012年第三季度，北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，而第三季度住宅土地溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。
　　首都北京无疑是最典型的例子，9月份该市土地市场共成交居住用地15宗，土地面积约163公顷，建筑规模约230万平方米。其中，共配建各类保障性住房约83万平方米，占总建筑规模的36%，可提供保障性住房近12000套。
　　中原地产研究部统计数据显示：9月单月北京土地出让金高达257.37亿元，超过了之前8月的总和。
　　链家地产市场部张絮告诉《每日经济新闻》记者，三季度全国土地市场迎来了调控后供需两旺的局面。一方面，地方政府迫于财政压力推地力度加强，同时以往三四季度政府都会加大土地的供应力度，从而推动了成交上涨。
　　国土资源部公布的数据显示，今年上半年全国住房用地供应计划共落实4.72万公顷，只占全年计划的29.6%。
　　除了"指标压力"外，地方政府加速推地的更大"压力"来自于地方财政收支所发生的变化。数据显示，今年前8个月累计，全国财政收入同比仅增长10.8%，增幅比去年同期回落20.1个百分点。
　　另一方面，开发商拿地热情上升。由于销售的回暖及持有现金增加，企业去库存的压力逐渐减小，对于未来市场的预期也逐渐由悲观转为积极，特别是大型房企，调控后拿地量减少，市场转向后拿地补库存的意愿也较为强烈。(.每.日.经.济.新.闻)
    专家预测四季度土地市场升温将持续
　　国庆黄金周后，全国土地市场延续9月的火热局面。
　　10月9日，成都市国土资源局以184万元/亩的价格成功出让金堂县三星镇4号地块，成交面积合计95亩，每亩溢价率达196.77%。按照出让计划，杭州市在10月11日至19日9天时间里，将有18宗地块密集挂牌出让，总出让面积达58.5万平方米。而武汉市也将于10月12日公开出让16宗土地，其竞买保证金最高达3亿元。
　　与此同时，首开股份、招商地产、金融街等各大房企纷纷发布拿地公告。其中，万科在节后以6.5亿元竞得佛山一商用地块。而佛山南海国土局在接下来的5天内还将陆续出让13宗土地。
　　数据显示，9月最后一周，全国主要城市土地成交创造年内最高点。其中，北京成交住宅地块达到了10宗，平均楼面价8181元/平方米，溢价率也达到了33%；苏州成交8宗住宅地块，合计达60万平方米；合肥也成交8宗住宅地块。
　　中原地产研究部总监张大伟告诉记者，信贷松动、楼市复苏导致开发商预期转变，土地需求开始有所增加。"随着今年3月份以来住宅销量的持续回升，重新激发了一些房企的购地热情。6月份以后土地市场已显露转机，各地逐渐开始增加供应，流标情况也有所好转"。
　　张大伟告诉记者，从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。"土地价格相比之前均有明显上行，土地市场复苏已经成为趋势"。
　　而根据链家地产市场研究部的统计数据，2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉在内的全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%。总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%。其中住宅土地成交规划建筑面积为2454.9万平方米，住宅土地溢价率达到18.58%，较二季度明显增加。
　　链家地产市场部张絮告诉记者，今年第三季度全国土地市场迎来了调控后供需两旺的局面。"一方面，地方政府迫于财政压力推地力度加强，从而推动了成交上涨。另一方面，由于销售的回暖及持有现金增加，开发商拿地热情上升。特别是大型房企，拿地补库存的意愿较为强烈"。
　　张絮认为，政策面的稳定有益于房地产市场平稳运行。从目前的趋势看，四季度土地成交有望达到甚至超过去年同期水平，全国土地市场继续维持活跃。
　　中原地产的统计数据显示，9月北京土地出让金高达257.37亿元，超过前8个月总和。张大伟据此分析认为，各大开发商均开始了大规模的圈地运动，而且地价及溢价率双双上行。"从目前开发商拿地的积极性来看，土地市场在10月后还将继续升温"。(.经.济.参.考.报)
    百城房价四连涨 年内或难再现降价潮
　　[ 据链家地产统计，149家上市房企在6月末持有货币资金2793.37亿元，与年初相比增加17.14%，资金链紧绷状况已明显缓解 ]
　　"买房以后，肯定不希望房价降了，"今年上半年在上海宝山区购入一套两居室的王先生对记者坦言，"从目前的情况看，自己算是抄到底了。"
　　王先生的话并非没有依据。中国指数研究院发布的最新报告显示，9月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%，为今年6月以来连续第4个月上涨，但涨幅继续收窄。
　　以上海为例，回顾自去年以来的房价走势，两波比较大的降价潮分别出现在去年下半年及今年年初，价格的最低点则出现在今年的2月份，而今年7月份，上海楼市的成交均价已达24607元/平方米，创历史新高。
　　据王先生介绍，其于今年2月买入一套单价17000元/平方米的精装修房源，当时开发商一次性降价超20%，200多套房源在一周内被一抢而空。而目前，类似毛坯房源的单价已在19000元/平方米左右。近期一直在四处看房的张小姐则向记者说："目前的项目即使有折扣，也仅在95折左右，一点也不给力。"
　　中国指数研究院的数据显示，100个城市中60个城市房价在9月份出现环比上涨，38个环比下跌，2个城市持平。包括北上广深在内的十大城市，9月住宅均价为15573元/平方米，环比上涨0.22%。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。"百城房价四连涨已经表明当前价格接近'市场底'，在政策微调定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。"
　　张宏伟预计，在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。
　　有不愿透露姓名的开发商对记者表示，今年三季度全国主要城市房地产成交量普遍好于去年同期，企业寄希望于"金九银十"，推盘积极，多数房企采取"稳价保量"策略，在国庆期间努力促销，以保证年度销售目标的实现。
　　上述开发商坦言，房企要给出20%~30%的折扣，要么是因库存压顶、资金链出现严重问题，要么就是为了冲击年度销售目标。"日子过得好好的，根本没有降价的动力。"上述开发商说。
　　一个可以佐证的例子是，近期，某上市房企在无锡的一个地产项目出现了四折买楼的情况。记者日前致电该项目售楼处，一位售楼人员坦言，200多套特价房源已经售罄，价格在6000~8000元/平方米，而在此前，类似房源的售价至少在10000元/平方米以上。
　　知情人士透露，该楼盘的开发商上半年出现巨额亏损，前期低成本拿下许多土地，但在调控下，资金和管理都跟不上，"割肉卖房"也是理所当然。
　　据链家地产统计，149家上市房企在6月末持有货币资金2793.37亿元，与年初相比增加17.14%，资金链紧绷状况已明显缓解。另一个值得关注的现象是，手握大量现金的龙头房企正掀起新一轮的"抢地潮"。据相关机构统计，截至9月26日，万科等10家标杆房企在三季度的拿地金额已经达到494亿元。
　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，以上海为例，一手房价格的调整主要出现在去年年底及今年年初，二手房市场调整的时间则更短，在经历过年初的低谷后，四五月份二手房市场就开始企稳。"根据目前的市场行情判断，年内再出现大规模的价格调整基本不太可能。"(.第.一.财.经.日.报 .柳.九.邦)

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