小产权房变形记

　　     当下的小产权房开发者变得越来越"聪明"，化明为暗继续销售。
　　本报记者调查发现了以旅游地产、文化园区、种植园承包、"以租代售"等种种颇难辨识的小产权房。
　　变身1 景区配套 房款改称"加盟费"
　　在昌平区国家级3A风景区内的一个村落，有以"文化产业配套用房"为名义的别墅式小产权房在销售。9月初的一天，记者驱车来到了该村。
　　记者看到，农家院内设的售楼处里颇为正规，不仅有气派豪华、灯光显示的大沙盘，而且楼书和户型图之类资料的印刷与撰文也极其考究，不输于任何一个正规项目。置业顾问也是一身职业装，肋下夹着资料夹，一切都显得郑重其事。
　　在沙盘上可以看到，这个案名"XX庭院"的别墅有3期规划，置业顾问告诉记者，首期200栋别墅已经售罄，二期100多套也"销售近半"，三期近200套也进入了开发之中。目前，均价为9000元/平方米，一套别墅的总价在100多万元，使用权是70年。
　　如果以开发商说的为准，这一别墅区的建筑面积至少近10万平方米。记者驱车进入景区看到，在苍翠的青山间，一座座用仿石材和红砖做外立面，颇为气派的美式别墅分布在高岗低谷之间。只是许多别墅尚未竣工，工地上道路坎坷，极少看到有人出入，看来入住率远没有达到销售人员所说的比例。
　　记者从售楼处了解到，该项目的用地最早是"荒山荒坡改造再利用"的土地，之后被以开发文化创意聚集区的名义租给一家开发商。究其根本，其性质还是村里的集体土地。《购房合同》上注明，购房者"履行合同全部义务"后，可"享受当地荣誉村民待遇，并给购房者颁发《荣誉村民证》"。
　　比较特别的是，购房合同的名称非买也非租，而是一份"文化创意产业聚集区"的《会员加盟协议》。该协议表明，购房者是以"会员加盟"的形式与开发商和土地拥有方签订三方协议，而缴纳的房款则冠以"会员加盟费"的名义。"会员"可以投资(实际上即购得)"该文化产业区的配套用房"，而投资费用即房款。
　　"加盟协议"里还特别注明，如果购房者需要转让该物业，无需缴纳国家要求的契税等，但需要向开发商缴纳3万元的手续费，方可转手。
　　当记者询问，如果该小产权房被拆迁怎么办时，置业顾问找出了合同中的有关章节，其中把"国家法律、法规、政策变化"称为"不可抗力因素"，由"三方风险共担"，但并没有规定任何具体的对购房人的补充措施。
　　据业内人士介绍，这类化身为旅游别墅、文化园区的小产权房，规避了一般意义上的买卖环节，具有一定隐蔽性。但只要涉及到改变原有的土地用途，就可以因违法被处理。
　　变身2 农业园区 房款化作"承包费"
　　"800平方米农家院，39万元起，百平方米居所，200平方米阳光花房"，这是记者收到的北京市通州区一处自称"生态农业园区"的住宅项目处所发的广告。
　　事实上，这类在农村打着"生态大棚"的名义变相对外出售(长租)小产权房的，与前文的小产权房相比更"危险"。前者使用的是在乡村的集体建设用地，而后者已经侵占了农用地，性质更为严重。
　　似乎为了"正名"，这个"中草药研究园区"的置业顾问开宗明义地告诉记者："我们这里可是农业园区，不是耕地。占耕地的农家院，您千万别买，买了准定糟糕。"
　　这位置业顾问还告诉记者："我们这个项目是2005年拿的地，而国家是在2007年严查耕地的，之后每年都会用卫星遥感检查好几次，而我们的则不在检查范畴之内。"
　　记者在该项目看到了这家生态农业开发公司与村委会签订的《租用土地协议》，这份协议和协议的补充文本显示，该公司以"兴建生态农业为主的观光旅游项目"的名义，以1000元/亩一年的价格向该村租用了1652亩土地，为期40年，租金总额为6600余万元。
　　据了解，"生态农业园区"从2005年开始建设，最开始是从事中草药的种植，但项目没有推广成功。随后，该公司将土地按800平方米分为了100块，每块上建有95平方米的住宅、100多平方米的阳光花房和一些苗圃。
　　由于最初的建房标准很低，该公司又申请了"旧村改造"项目，记者在现场看到，100所住宅中的大部分还是破旧的农村砖瓦房，只有临近路边的十几栋才改造成了内砖外贴木板的度假房样式。不少京牌的奔驰、宝马轿车停在现场，看房人络绎不绝。
　　"我们这里的房子比很多农家院强，那些纯大棚农家院，100平方米大棚只准配套5平方米的管理用房，我们则不受这个限制。"销售人员告诉记者。
　　在销售人员出示的"承包合同"里显示，该项目的承包期为2012年到2037年，此外再赠送5年，承包款项为43万元。"合同"里还承诺，"如因政策因素导致使用权受损，按对土地的实际投入，一次性予以返还。"而且，在承包期内，还享有"使用、出租、转让、继承"等权利。
　　记者还在现场遇到了一位自称已经承包了该项目的业主，他告诉记者，自己从事设计工作，不需要每天上下班，所以住这里没有感到不便。虽然95平方米的平房不能再扩建，但是可以在后院搭透明瓦的玻璃房，"里面再用砖砌一下，一样可以住人。"
　　"您不用担心政策的问题，万一真的不让住了，除了返还承包费用外。您在这里种的果树、加盖的建筑，只要是合法的，政府都会补偿。而这个补偿金我们一分不要，都给您。"置业顾问向记者表示。
　　变身3 廉租公寓 房款成为"长租金"
　　"昌平廉租公寓，适合养老、居家、过渡，43年租期仅12万元起"，这是记者收到的一条小广告，随后，记者来到了这处位于昌平区沙河的小产权房。
　　令人感到震惊的是，在这片据称是"以前村里的倒闭企业的厂房"的近万平方米的土地上，记者看到了大片大片的小产权房群。其多为六层的筒子楼，形态和朝向东歪西斜，楼间距仅仅只有十几米甚至几米。所有的建筑都是赤裸的水泥外立面，看上去仿佛永远没有完工。施工机械仍然在楼之间的空地上运转，一座"城中村"正在拔地而起。
　　各个楼上贴满了"廉租公寓"、"常年租房"等各种广告，小菜店、小超市、美发厅等一应俱全，人流和车流密度都不小。
　　一个自称是该项目销售经理的男子向记者介绍了这里的情况："我们有三种房型，20平方米、30平方米和70平方米，都是酒店式的，进门左右是卫生间和厨房，里面是一个大开间，可以自己打隔断。20平方米的户型43年的租金是12万元。其实我们就是以租代售。"
　　"现在您一打听昌平沙河，全是廉租房的消息，您看到的房子最早是2009年开始建的，基本是建好就能卖光。学生、打工的、老人都不少。"销售人员说。
　　记者向当地的居民了解到，这片沙河的小产权房陆续建了几年了，最早一套30多平方米的房子出租40年只要8万块钱。至于土地性质，"只听说是村里的地，被一个公司租下来盖了这批房子。"
　　"最近房子好租得很，很多买了房的都愿意租给今年刚毕业的大学生，现在一套20平方米的租金从600元涨到了700元，很多人买了多套，就是为了收租。"销售人员介绍说。
　　记者还随机采访了一对正在楼下菜店里购物的年轻男女，男生告诉我，他们都是昌平一所大学的应届毕业生，住在这里是为了在北京找工作，"虽然条件确实很简陋，但离城里还不算太远，价格也比较便宜。"
　　当记者要求看土地权证和租房合同是，销售人员找了很多托辞，反复强调，这片地"其实就是村里租给企业的，是建设用地，将来还有可能转大产权"。而对于租金，则说得更干脆："合同是20年一签，补充合同里又续了20年。如果国家要拆迁，会按地上物的价值给您拆迁补偿。其实，就十几万元的租金，谁知道十年二十年之后是咋回事，现在先租上再说呗。"
　　律师点评
　　北京市中允律师事务所律师 商宏冬
　　◎ 拿不到大产权证难受法律保护
　　购买小产权房最大的风险，在于没有国家认可的土地使用证以及房屋产权证。一些乡镇政府或机构与购房人签订的购房证明、土地租用协议等凭证，不能替代和等同于正式的房屋产权证明(即俗称的大产权)，有些协议甚至本身都是非法的，无法得到法律的认可及保护。
　　从物权法的角度来看，小产权房的业主拥有的并不是完全的产权。其中蕴含的风险是：如果遇到国家征地拆迁，没有合法产权的房屋不能得到拆迁安置补偿。
　　并且，从严格意义上讲，小产权房也不具备合法的上市交易、过户，转让、抵押等资格。
　　◎ 更改土地用途是最大的违规风险
　　除了无法拿到国家认可的土地使用证和产权证外，存在于小产权房中的一个普遍违规风险是：大部分的小产权房是在改变了原有的土地用途的基础上修建的。
　　大量的小产权房土地是乡镇的集体建设用地、工业用地、农业园区，甚至是占用的耕地。但小产权房的土地使用只有一个用途，就是修建住宅出售或者长租(以租代售)。那么，这就涉及到对土地原有合法用途的私自变更，除非不查，查必违规。
　　而目前出现的"缴纳投资款"、"加盟会员费"、"承包农业园"等形式，不过是合同编制者为了规避违法风险而采用的隐蔽、打擦边球的做法。这并不能影响有关部门对小产权房的属性的依法认定。
　　◎ "补偿条件"只能部分降低风险
　　如果购房人买的不是缴纳了土地出让金的合法建设用地上的住宅，购房人与开发商签订的合同实质上属于一种租地合同。通过这种形式，开发商把部分违法、违规风险转嫁给了业主。主要表现在，一旦发生纠纷，如果法院认定该租地合同属于以合法形式掩盖非法目的而订立的无效合同，那么购房人就失去了让开发商退还已投入资金的法律依据。
　　◎ 配套用房的建筑物性质多不明确
　　在开发商报批的规划图纸上，这种建在景区或园区的所谓"生态别墅"，一般标明的是配套用房。这类配套用房(或者管理用房)，在规划中一般不会标明是用来居住的。而且，大都是轻钢结构房、木板房、阳光棚等，其建筑物性质不明确。而我国现行的《物权法》保护的是合法的物权，一旦发生纠纷，法院很难用保护正规住宅的标准来维护承租人的权利。
　　◎租期超过20年的合同不合法
　　《合同法》中有明确规定，此类合同签订的最高年限是20年。开发商一般采用的办法，要么是在合同中有到期自动续签若干年的补充条款，要么是承诺赠送。但实际上，开发商只不过是提高了第一次收取的租金(或房款)，让购房人把40年的租金在第一次签订合同时一并支付。这导致购房人一次性投入较大，从而进一步提高了资金风险。

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