温家宝：已建成保障房要尽快入市巩固调控

    导读：
　　温家宝：已建成保障房要尽快入市巩固调控
　　温家宝：群众满意与否是衡量保障房最重要标准
　　基本住房保障条例草稿初成 国务院拟强制保障房产权共有
　　国税总局：房产税扩容方案尚未最终确定
　　存货创5年新高 房地产库存压力依然巨大
　　房地产库存增速减慢 经营现金流由负转正

　　温家宝：已建成保障房要尽快入市巩固调控
　　8月31日，温家宝在天津公租房、经济适用房小区秋怡家园看望居民，了解他们的生活情况。
　　国务院总理温家宝8月31日下午在天津考察保障房建设时强调，衡量安居工程进展好坏、水平高低，不能只看开工数，也不能只看竣工数，而要看是否及时投入市场，解决群众的迫切需求，质量和服务群众是否满意。
　　保障房三年建成千万套
　　温家宝来到天津市北辰区双青新家园建设工地。这里是天津目前在建的、规模最大的保障性住房项目。项目总占地面积352万平方米，总建筑面积370万平方米。温家宝走进正在施工的楼房内，察看了房屋结构和建设情况。
　　随后，在工地旁板房内，温家宝与保障房建设、施工、监理单位负责人座谈。温家宝说，2009年至2011年底，全国共开工建设城镇保障房2100多万套，基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%，这项工作得到了广大群众的衷心拥护。
　　"楼市调控两年取得明显成效"
　　温家宝说，做好保障房工作是稳定房价、巩固房地产市场调控成果的重要支撑。本轮房地产调控已经持续两年，取得了明显的成效，房价过快上涨势头总体上得到遏制。但是，房地产市场调控仍处于关键时期，巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求，更重要的是增加住房有效供应，包括普通商品房和保障房供应，已建成的保障房要尽快投入市场。
　　温家宝说，要高度重视保障性安居工程规划、建设、分配几个关键环节。第一，建设环节除了要按期进行施工外，最重要的是保障质量。第二，分配和管理环节，必须建立严格的制度和规范的程序。第三，布局和配套设施必须摆在重要位置。保障性住房规划选址要充分听取群众意见。(.新.京.报)

    温家宝：衡量安居工程好坏不能只看开工数
　　中共中央政治局常委、国务院总理温家宝8月31日下午在天津考察保障房建设时强调，衡量安居工程进展好坏、水平高低，不能只看开工数，也不能只看竣工数，而要看是否及时投入市场，解决群众的迫切需求，质量和服务群众是否满意。
　　温家宝来到天津市北辰区双青新家园建设工地。这里是天津目前在建的、规模最大的保障性住房项目。项目总占地面积352万平方米，总建筑面积370万平方米，包括公共租赁住房、限价商品住房、普通商品住房、经营商业及配套公建。温家宝走进正在施工的楼房内，察看了房屋结构和建设情况。温家宝对施工队伍说，保障性安居工程涉及千家万户，关系广大群众尤其是低收入群众的切身利益。希望你们把质量和安全摆在首位，从设计、施工、管理、监理到验收，每一个环节都要一丝不苟，精益求精，让人民满意，让党和政府放心。
　　随后，在工地旁板房内，温家宝与保障房建设、施工、监理单位负责人座谈。温家宝说，2009年至2011年底，全国共开工建设城镇保障房2100多万套，基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%，这项工作得到了广大群众的衷心拥护。事实证明，保障性安居工程是民生工程，是发展工程，也是民心工程。
　　温家宝说，做好保障房工作是稳定房价、巩固房地产市场调控成果的重要支撑。本轮房地产调控已经持续两年，取得了明显的成效，房价过快上涨势头总体上得到遏制。但是，房地产市场调控仍处于关键时期，巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求，更重要的是增加住房有效供应，包括普通商品房和保障房供应。已建成的保障房要尽快投入市场，如果建成的保障房放在那里不能使用，或者群众使用不满意，既解决不了群众的困难，也不能发挥保障性安居工程推动经济增长的作用，就不能说是合格。
　　温家宝说，要高度重视保障性安居工程规划、建设、分配几个关键环节。第一，建设环节除了要按期进行施工外，最重要的是保障质量。要把质量作为安居工程的生命线。第二，分配和管理环节，必须建立严格的制度和规范的程序，体现公开、公正和透明。申请、受理、审核、公示每个过程都要做到公平，才能保障结果的公平。第三，布局和配套设施必须摆在重要位置。保障性住房规划选址要充分听取群众意见，充分考虑群众交通、上学、购物、就医等实际问题。配套设施和保障房要同步规划、同步建设，不仅让群众租得上、住得上，还要让群众实实在在感到生活方便。
　　温家宝还到天津公租房、经济适用房小区秋怡家园看望居民，了解他们的生活情况。
　　中共中央政治局委员、天津市委书记张高丽陪同考察。(.新.华.网 .赵.承,李.靖)

    温家宝：群众满意与否是衡量保障房最重要标准
　　中共中央政治局常委、国务院总理温家宝8月31日下午在天津考察保障房建设时强调，衡量安居工程进展好坏、水平高低，不能只看开工数，也不能只看竣工数，而要看是否及时投入市场，解决群众的迫切需求，质量和服务群众是否满意。
　　31日下午，温家宝来到位于天津市河北区和北辰区的公租房、经济适用房小区，看望住在这里的居民。在小区休闲广场上，温家宝还饶有兴致的和居民们一起打太极拳。
　　温家宝走进小区的居民家中，详细询问房子的方方面面，特别是配套设施。
　　居民：您好！
　　温家宝：你觉得方不方便？坐车啊，买菜啊？
　　居民：都有了，车也有了，公交车也有了，还有两个超市……
　　温家宝还来到天津双青新家园公租房项目工地看望了建筑工人，叮嘱他们在建设过程中要注意施工质量。在项目现场，温家宝和安居工程建设、施工、管理等部门的负责人进行了座谈。
　　在认真听取大家的介绍后，温家宝说，保障性住房既是民生工程，也是发展工程，又是民心工程，这就决定了我们必须非常重视的几个环节。第一，建设环节。除了按期按计划进行施工以外，最重要的是保障质量，要把质量作为安居工程的生命线。第二，保障房的分配和管理，必须体现公平、公正和透明。第三，必须把保障房建设的配套设施摆在重要的地位，满足群众生活的多方面需要。
　　温家宝：最后这一点，也是最重要的。我以为衡量安居工程进展的好坏、水平的高低，不完全在于数量和工程质量，而是在于他是否能投入市场使用。而且，在投入市场使用当中，来检验群众是否满意，配套设施是否健全。
　　温家宝说，投入市场、群众满意是衡量安居工程最重要的标准，而且这种满意不只是一时的，应该是可持续的。
　　温家宝：我现在比较关注的就是我们大量的安居工程竣工以后的合理分配和投入市场。这项工作比较复杂，但必须做好，否则的话，他既解决不了群众的困难，也不能发挥推动经济增长的动力。(.中.广.网 .刘.乐)

    基本住房保障条例草稿初成 国务院拟强制保障房产权共有
　　尽管距离上报国务院法制办的最后期限还有将近3个月，但住房和城乡建设部(下称"住建部")已经完成了《基本住房保障条例》草稿的起草工作，在草稿中，购置政府投资建设保障性住房须和政府"按份"共有产权已然成为"刚性"规定，这意味着购置型保障房的牟利空间将被基本清除。
　　在《基本住房保障条例》草稿修改、送审的同时，国务院、住建部已经确定"鼓励地方政府对保障住房先行立法"的政策口径。毕竟面对迅速增长的保障性住房开工规模，单纯等待复杂的国务院立法复核程序，已然不能确保保障性住房分配环节的公平与高效。
　　8月21日，国务院副总理李克强前往北京调研保障性安居工程建设、管理和运营情况。在调研过程中，李克强强调，建立实现(保障性住房)持续运行的长效机制势在必行。而在此之前，住建部部长姜伟新亦把"公平分配"作为2012年保障性安居工程工作的主要任务。
　　已有"草稿"
　　目前形成的草稿，回避了一些问题，但对于一些原本被视作敏感问题的内容，在草稿中做了规定。
　　"现在已经形成了一个草稿，但最终是不是还要修改，现在还不能确定。"8月29日，住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者证实。按照住建部的统一部署，《基本住房保障条例》(下称"条例")应在2012年12月前，送审国务院法制办，而后履行国务院立法程序。
　　截至本报记者发稿时止，条例已经成型草稿。条例草稿总计9章75条，涵盖城镇、农村、军队住房保障三大领域，对住房保障责任、资金筹措、建设、管理、运营、退出、罚则等方面的内容进行了原则性的规定。目前，这份成型的草稿在正式送审国务院法制办之前，仍然存在较大的修改可能。
　　在住建部内部，住房保障司、住房改革与发展司、政策法规司共同抽调业务人员组成专项工作组，负责条例讨论稿、草稿的总结和起草工作。在此过程中，清华大学、中国政法大学等高校和研究机构的专家，也被邀请共同参与条例草稿的讨论和起草工作。
　　一位参与条例讨论的专家告诉记者，目前形成的草稿，回避了一些问题，但对于一些原本被视作敏感问题的内容，在草稿中做了规定。"比如通过共有产权清除保障房牟利空间的问题，又比如通过惩罚性地调高租金迫使超标者退出保障房的问题，都进行原则性的规定，这使得政府在管理、运营保障房的过程中，有规可依。"他说。
　　2012年6月，国务院办公厅向全国人大常委会办公厅转报住建部《关于落实全国人大常委会对城镇保障性住房建设和管理工作情况报告审议意见的报告》(下称"报告")。报告称，基本住房保障条例已列入国务院今年立法计划，住建部正在组织研究起草条例，并争取今年上报国务院。
　　在此之前，住房保障立法呼声甚高，但由于围绕着"保基本"还是"全覆盖"等问题争议激烈，住房保障立法最终"降格"成为起草《基本住房保障条例》。报告中称，按照全国人大常委会的审议意见，将进一步明确我国住房保障工作总体思路，努力实现"保基本、多渠道、可持续"的目标。
　　强制共有
　　由于房地产市场价格上涨，房屋的增值部分远远超出保障房的购买原值和补缴的综合地价款，从而产生牟利空间。
　　实际上，在条例草稿起草之初，如何清除现有保障性住房的牟利空间就是重要初衷之一，而国务院也提出了通过立规的方式清除保障性住房不当牟利空间的总体要求。因此，尽管涉及众多利益冲突，但与之相关的问题并未被规避。
　　"目前的草稿里提出的办法是，所有购置型保障房，只要是政府投资建设的，购买人都要和政府按份共享产权。"一位参与草稿讨论和起草的人士向记者表示，不过他向记者强调，目前还不能说这份草稿就是"终稿"。
　　条例草稿第29条规定，配售的政府投资的保障性住房，由购房人和直辖市、市、县人民政府对配售的保障性住房按份共有。承购人产权份额按照保障性住房价格占购房时同地段相似的普通商品住房价格的比例计算；其他产权份额由直辖市、市、县人民政府所有。购房人和政府各自的产权份额比例，应当在购房合同中载明。
　　在此之前，对于保障性住房的共有产权，政府并未有统一规定。地方政府一般采用满5年之后补缴综合地价款的方式，使购置型保障性住房(一般为经济适用房)获得上市交易资格。但由于房地产市场价格上涨，房屋的增值部分远远超出保障房的购买原值和补缴的综合地价款，从而产生牟利空间。
　　"按照《民法》，在共有产权的模式下，如果购置人一方有意出售保障房，只有两种选择，一是优先转让给共有产权人，也就是地方政府，其只能获得的是自己份额产权的变现，从而实现了政府的优先回购权；二是向政府购买共有部分的产权来获得完全产权。这两种方式都能最大限度地制约保障性住房的牟利空间。"参与草稿讨论的专家向记者表示。
　　条例草稿第42条规定，承购人转让保障性住房的，直辖市、市、县人民政府在同等条件下享有优先购买的权利。承购人转让保障性住房后，不得再次申请城镇基本住房保障。
　　地方先行
　　包括北京、重庆等城市在内的地方政府，已经开始着手汇总现有本级政府出台的各项保障性住房的通知、文件，进行保障性安居工程的"地方立法"。
　　2012年3月14日，国务院印发《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》，规定了三档总计190件相关法律规章的起草、修改工作。《基本住房保障条例》位列第二档，为"需要抓紧工作，适时提出的项目"，但并未明确条例正式完成的时间。
　　然而，保障性安居住房的"分配高峰"却在步步进逼。住建部的统计数据显示，截至2012年7月，全国保障性安居工程开工量已完成当年任务目标的70%。根据国务院保障性安居工程领导协调小组和地方政府签订的工作责任书，保障性安居工程全年开工700万套以上，竣工500万套以上。按照保障性住房"先轮候、再分配"的工作程序，竣工之前，轮候分配工作就已经开始。
　　也正因如此，国务院和住建部已经确定在《基本住房保障条例》颁布实施前，鼓励地方政府先行对保障房建设、施工、管理、运营、资金筹措等方面的内容进行"地方立法"，规范保障性安居工程各环节的实施行为。2012年8月，这一政策口径已经得到国务院副总理李克强的认可。
　　包括北京、重庆等城市在内的地方政府，已经开始着手汇总现有本级政府出台的各项保障性住房的通知、文件，进行保障性安居工程的"地方立法"。
　　记者了解到，在地方政府现有的对保障性安居工程的"操作办法"当中，多种保障性住房品类向公共租赁住房"并轨"的趋势，十分明显。而这一趋势，也得到了李克强的认可，对此他强调，要逐步实现廉租房和公租房并轨。在此之前，住建部多位高级领导在系统内部会议上表示，未来将形成以公共租赁住房为主的多层次住房保障体系。(.中.国.经.营.报 .李.乐)

    国税总局：房产税扩容方案尚未最终确定
　　国税总局近日针对网友留言进行回复时表示，国税总局正在会同财政部、住房和城乡建设部在总结沪、渝两市房产税改革试点经验的基础上，积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。住房兼有消费品和投资品的双重属性，在扩大房产税改革试点中，将充分考虑居民基本住房需求，对属于基本住房需求的部分予以一定的税收优惠。
　　国税总局表示，对个人住房征收房产税，由于增加住房持有成本，还可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，也有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，促进土地节约集约利用，但其作用是有限的。决定房价高低的关键是供求关系，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。对于"对所有权人自住的第一套住房全额免征以切实保障自住；对存量或增量的第二套住房拟征一定的房产税，对存量或增量的三套及以上住房课以重税并实行累进税率"、"将房产税收入专项用于保障房开工建设"等建议，在研究中会予以认真考虑。
　　对于网友提出的股票红利税能否改革或取消的问题，国税总局表示，今后是否对股息红利征收个人所得税政策进行调整，将根据我国宏观经济形势和个人所得税制改革进程等情况，认真研究、通盘考虑，并按照法定程序进行。
　　国税总局指出，当前对居民企业之间的股息收入免征企业所得税，对个人取得股息红利征收个人所得税是有其道理的：一是个人与居民企业取得股息红利，应分别适用不同税种，二者不具有可比性；二是现行税收政策格局，缓解了居民企业层次的重复征税，有利于平衡税负，使个人直接投资和多层次间接投资方式均承担相近的税负，有利于资源配置和企业重组；三是保留对个人股票派息分红征税政策，符合个人所得税法精神，有利于平衡各项所得的税负，否则将产生新的税负不公；四是个人所得税具有筹集财政收入和调节社会成员收入分配的职能，当前居民收入分配差距不断拉大，已经成为影响社会稳定的因素之一，取得股票股利的个人，不乏一些高收入者，不宜对其制定免税政策；五是对股息红利征收个人所得税符合世界各国通行做法。(.中.国.证.券.报 .丁.冰)

    存货创5年新高 房地产库存压力依然巨大
　　从2012年中报看，上市公司存货总量创近5年新高。存货总量最大的行业包括房地产、纺织服装、机械设备、建筑建材和轻工制造，但是一些库存严重的行业库存增长已经出现放缓。
　　据数据，A股上市公司2012年中期存货为4.73万亿元，同比增加19.95%，环比增加3.6%。
　　过去四年A股上市公司的存货规模一直处于增长之中，从2010年到2012年，中报数据存货依次为2.92万亿元、3.94万亿元和4.73万亿元。不过，存货增加的原因之一是上市公司数量的增加。
　　银河证券首席策略分析师孙建波指出，从工业库存的绝对增速水平看，去库存仍然在进行。但去库存压力较前期出现缓和的迹象。
　　从总体来看，2012年中期上市公司归属母公司股东净利润同比下滑为1.55%，存货增长与净利润增长出现反向变化。
　　房地产四朵金花招商、保利、万科、金地的存货总量位于上市公司存货榜单的前20位。存货最多的20家上市公司中房地产企业就有7家，另有6家建筑建材上市公司。
　　记者统计，存货总量超过1000亿元的公司分别是中国建筑、万科A、中国石油、中国石化、中国中铁、保利地产、中国中冶。
　　房地产一直是存货较高的行业，近三年中报房地产的存货总量一直处于增长之势，2010~2012年中期房地产的存货总量依次为9225.47亿元、11105.48亿元和14044.7亿元，与此同时，房地产的存货周转率依次降低，依次为0.1307次、0.1285次和0.0956次。
　　不过，房地产今年上半年加速去库存的动作有所成效。上市公司中报显示房地产公司库存增长出现减缓。今年中报房地产库存为14044.7亿元，较2011年年末增长7.65%；而2011年末较2011年中报的增长为17.48%，2011年中报较2010年末增长为20.38%。
　　库存增速放缓的一部分原因是房屋开工面积减少，另一部分是房屋销售有所回升。
　　除了房地产外，存货周转较慢的还有纺织服装、机械设备、建筑建材和轻工制造。
　　纺织服装的存货周转率为0.90次，仅次于房地产行业。近年来，纺织服装的存货周转率呈逐年下滑之势，三年来(2010~2012)中报的存货周转率分别为1.03次、1.01次和0.90次。
　　其中存货同比增长最快的纺织企业是：江苏三友(002044.SZ)存货同比增长61.44%，罗莱家纺(002293.SZ)存货同比增长48.50%，ST德棉(002072.SZ)存货同比增长44.49%，棒杰股份(002634.SZ)存货同比增长44.34%， ST迈亚(000971.SZ)存货同比增长38.21%，申达股份(600626.SH)存货同比增长36.06%，森马服饰(002563.SZ)存货同比增长34.31%。
　　业内人士表示，去年市场相当火爆，厂家普遍看涨，大量采购原料生产，如今高库存成为问题，很多企业在亏本生产销售。(.第.一.财.经.日.报 .高.谈)

    　房地产库存增速减慢 经营现金流由负转正
　　向来存货居A股之首的房地产公司在2012年中报中总存货量仍然位于A股第一。
　　据数据，房地产企业的库存总量仍然呈增势，2012年中期房地产企业库存为14044.69亿元，为A股最高；另外，房地产行业库存周转率(整体法)为0.09，为A股最低；其周转天数为1883.76天，为A股最高。
　　万科、保利、金地和招商仍然是房地产企业中库存最多的。其中万科A存货为2263.6亿元，同比增长32.09%；保利地产存货为1687.06亿元，同比增长为21.15%，金地集团存货为680.12亿元，同比增长为12.25%；招商地产存货为526.89亿元，同比增长为18.48%。
　　中原地产的监测数据显示，截至2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约六成，随着调控深入，在今年年初标杆房企的库存总量达到峰值，接近2008年底的历史最高位。
　　从2012年中报来看，房地产的存货仍然在增加，总体增加幅度达到27.05%。面对不断增长的存货，对目前的房地产企业而言，当务之急是消化库存和收回现金。
　　但是一些迹象表明，房地产行业的去库存进程正在加快。
　　海通证券报告指出，由于库存中包括部分已售未结项目，考虑到上半年地产商去库存情况，上市地产企业真实库存(竣工未售和在建未售项目)高峰已过。
　　2012年上半年房地产公司的营业收入为1934.96亿元，同比增加17.89%，这说明房地产企业在今年上半年的销售情况有所好转。同时，其归属母公司的净利润为255.45亿元，同比增加-1.0%。净利润增速不如营业收入增幅，这可能与房地产企业降价销售存货有关。
　　另外，房地产企业库存的环比增幅仅为8.02%，创下2008年以来环比增长新低。
　　因此部分业内人士认为这预示着房地产库存消化加快，情况得以好转。万科董秘谭华杰表示，真正的盈利状况要等到年底结算才能看出来。他估计，四家房企销售情况下半年应会比上半年好很多，利润率会有所改善，但不会盲目乐观。
　　不过一些市场人士表示对房地产股看淡。"前期由于房地产股的市值严重折价所以带来了上半年房地产股的上涨机会，但是房地产整个盈利模式发生改变，未来1~2年内地产股的机会非常有限。"知名市场评论人周贵银告诉记者。
　　除了存货之外，现金流量和资产负债率也是衡量房地产企业的另外一个指标。
　　从经营活动产生的现金流量净额看，房地产在2012年中期的经营活动产生的现金流量净额为103.85亿元，这是房地产企业在2010年中期之后第一次由负转正。2012年中期经营活动产生的现金流净额占营业收入比为5.36%。
　　从已披露中报的各大龙头房企来看，其资产负债率较去年年末均有进一步升高。截至6月30日，招商地产资产负债率为70.5%，金融街为70.59%，华侨城为71.95%，金地集团为72.09%，万科为79%。保利地产为79.6%，较去年年末增长近1.2个百分点。(.第.一.财.经.日.报 .高.谈)

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