多省密集派员进京备战房产税试点扩容 或取代限购令
导读：
多省密集派员进京备战房产税试点扩容
上周上海房价降至近16周新低
8月北京新房成交量再创年内记录 7成项目价格上涨
官媒呼应"山东现房销售试点"
上半年土地成交额降八成 温州一次性推地3000余亩
多省密集派员进京备战房产税试点扩容
从今年7月底以来，国家税务总局组织来自全国36个省市的71名税务系统工作人员，在中国人民大学培训房地产估价技术。权威人士向中国证券报确认，这种估价技术将在未来的房产税征收中用于税基的计算。这意味着，围绕房产税试点的扩容，中央和地方有关部门正在密集进行技术准备。
中国证券报记者获悉，近期多个省级地方政府密集派人员赴北京向相关部委咨询房产税的有关政策，并就推行房产税试点的情况进行沟通。北京的一些研究机构近日也接洽了地方政府部门的相关人员，后者咨询的重点是房产税的征收细节和潜在影响等。
房产税试点扩容已是大势所趋。众多市场人士认为，"限购令"伤及刚性需求和改善型需求，应以房产税取而代之。业内人士认为，房产税的开征技术日渐成熟，技术问题已不是征税的最大障碍。近期多个地方政府的土地出让收益下滑，导致地方财政压力增大，这可能将加快房产税试点扩容的步伐。
征税技术准备提速
从今年以来，围绕房地产税收的相关技术准备提速。上述房地产估价技术培训由国税总局与中国人民大学公共管理学院合作举办，为期三年，目的在于培养房地产估价技术应用工作高级专业人才。
房地产估价体系的建立原本是为了规范二手房交易，用于防范存量房交易"阴阳合同"所形成的税收风险。但在房产税的征收中，估价技术同样必不可少。权威人士向中国证券报记者确认，这项技术将在未来房产税的征收中用于税基的计算。
与这项培训同步进行的是存量房信息系统建设。有关人士向中国证券报记者透露，从去年末以来，各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，并为房产税的征收提供重要的基础信息。在建设之初，国税总局和财政部就强调"应考虑今后房地产税制改革的需要"。该系统包含存量房屋地段、面积、价格、产权等各项与评估有关的信息，内容全面，覆盖范围大。按照要求，每个省至少安排一个城市建立存量房信息系统。从去年以来，越来越多的城市开始建立这一系统，一些省份已经做到全覆盖。
来自住建部的消息显示，上半年40个重点城市个人住房信息系统全国联网的目标已完成。这将在支持差别化信贷和税收政策的同时，帮助政府部门全面掌握与房产税征税相关的房屋信息。
国务院发展研究中心研究员倪红日向中国证券报记者表示，房产税试点扩容最大的问题不在技术层面，而在于地方政府的态度和决心。
地方政府态度积极
随着国务院督查组回京，楼市调控新政出台的预期愈加强烈，房产税试点扩容被认为是最有可能采用的手段。据中央电视台报道，国家发改委副主任、国务院房地产市场调控政策督查组第一小组组长穆虹在福州房地产调控汇报会上表示，经济的手段同样可以实现调控的目的。业内人士认为，穆虹提到的"经济的手段"应主要指房产税等税收制度的推进。
对于纳入下一批房产税试点的城市和区域，目前尚无明确消息，但地方政府的态度积极。中国证券报记者获悉，近期不少省级地方政府密集派员赴北京向相关部委咨询房产税的有关政策，并就推行房产税试点的情况进行沟通。
同时，北京一些研究机构近日也接洽了一些地方政府部门的工作人员，后者咨询的重点是房产税的征收细节和潜在影响等。权威人士向中国证券报记者表示，多个地方都在为房产税试点做准备，一些省份还安排了研究人员查询相关资料并进行调研。
"房产税属于地方税种，会影响地方的财政收入和房地产投资环境，因此地方政府的态度十分重要。"上述人士表示，试点城市的确定除经济发展水平和房地产市场信息外，将更多地取决于地方政府的态度。
土地出让收益的减少被认为是地方政府积极推进房产税的主要原因。根据财政部的数据，上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。进入下半年，尽管土地交易有所回暖，但与去年同期相比降温明显。
基于上述因素，业内人士预期房产税试点扩军步伐将加快。媒体报道称，国务院可能在年末召开的中央经济工作会议之后批复房产税试点，正式实施将从2013年初开始。（.中.国.证.券.报 .张.敏）
上周上海房价降至近16周新低
受刚需楼盘集中成交影响，上周上海房价大幅下跌。
■ 成交面积重上20万平方米
■ "9月房价只要降一点，成交量就会上去"
有分析认为，"少量多批"推盘手法重现，表明在成交趋暖背景下，开发商在试探追求项目利益最大化。
受刚需楼盘集中成交影响，上周上海房价大幅下跌。
金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示，上周（8月20日-8月26日）上海市商品住宅成交均价为20927元/平方米，环比（较前周）大幅下跌13.06%，创下近16周新低；成交面积则大幅增加31.4%，至20.02万平方米；新增供应面积也环比大涨60.82%，至30.54万平方米。
佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海楼市"价跌量升"，主要原因是刚需产品发力，单价2万元以下的商品公寓成交了12.05万平方米，成交量环比大增了65.21%，带动了商品住宅均价的大幅下行。
某上市房企副总裁分析，7月上海楼市成交量较高而价格未大幅上涨，是因为当时各开发商还没达成共识。而到了8月，沪上各大开发商都在涨价，试探市场。因此在即将到来的9月，开发商只要将价格在8月基础上稍微降一点，成交量就会上去。
而经过连续几周成交低迷后，上周上海楼市成交量重回20万平方米上方。上述上市房企副总裁认为，这与供应量大幅增加有关，"9月楼市供应量如果能够上来，成交量将十分可观。"
"刚需楼盘在发力"
在黄志坚看来，现在推盘良机已至。
黄志坚说，一方面，现在天气渐趋凉爽，有利于成交放量；另一方面，所谓"金九银十"未必一定是全年成交最好的月份，因此部分开发商会提前入市，以避免过度竞争导致旗下楼盘被"湮没"，难以引起关注，上周新增供应放量，即可见一斑。
刚需楼盘开发商显得尤为积极。佑威提供的成交面积排行榜显示，上周上海楼市成交面积排行前两位的楼盘，成交量都在1.4万平方米上下，而成交均价都在1.5万元/平方米以下。
德佑地产研究主任陆骑麟认为，上周上海楼市成交量大幅回升，刚需重新成为成交主力。上周成交面积最大的东方冠郡，单价不足1.2万元，相比同处新场板块的其他楼盘具有明显的价格优势，因而得以热销。随着9月的临近，开发商的推盘力度有了大幅提高，尤其是大量外围刚需楼盘的入市，将有利于成交量进一步回升。
中高价位房源的成交在上周则有所放缓。
21世纪不动产分析师黄河滔介绍，上周上海市单价在5万元以上的高端住宅成交了27套，环比下降15.6%，这已是该价位房源成交量连续第4周出现下跌行情。另外，上周上海新建别墅及总价在1000万元以上的住宅成交量也在下滑，幅度分别为20.2%、11.9%，各创下近7周、14周新低。
此消彼长之下，上海房价也大幅回落。
佑威昨日提供的数据显示，8月以来上海市商品住宅成交均价为23072元/平方米，环比下降6.2%。今年6月，上海房价为24071元/平方米；今年7月，上海房价为24604元/平方米。
中高价位楼盘后续购买力成疑
不过，不少受访开发商认为，中高端楼盘成交的低迷之势未必会延续。
某中高端楼盘相关负责人称，近期中高端楼盘的供应量依然较大，这使得购房者有了较大的选择余地，反而延长了其决策时间。同时，政策面的收紧预期也对中高端楼盘成交产生了一定的影响，再加上天气因素也不利于成交，"我觉得9、10月份中高端楼盘的表现会比8月好些。"
某上市房企副总裁也认为，中高端楼盘成交量下滑是暂时的、阶段性的，9、10月份中高端楼盘依然有戏，"中高端楼盘的成交套数其实是不多的，但由于总价、面积较大，其成交变动会对统计数据产生很大影响。"
据上述上市房企副总裁说，目前上海有的楼盘累计涨价幅度已达15%～20%。因此，进入9月，房价会在现有水平上维持一段时间，不会继续上涨，尤其是10%以上的涨幅几乎不可能。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海则提到，经过前期的成交放量后，受限购政策影响，中高端楼盘将面临后续购买力不足的问题，需要一段时间重新积累客源。
宋海据此判断，9、10月份刚需楼盘会重新成为市场主力，成交会在目前基础上继续放大。
据21世纪不动产统计，8月前26天，上海市新建商品住宅成交面积为63.9万平方米，较7月同期回落8.7%。
黄河滔预计，整个8月份，上海楼市成交量与7月相差不会很大，"金九银十"的量价走势则更令业界关注。
再次涨价的可能性
"在现在的市场状况下，无论是刚需还是改善型产品，性价比都是影响成交量的重要因素。"黄志坚说，开发商要想在"金九银十"获得好的成交量，让利依然是最有效的方法。
陆骑麟提到，在上周成交量回升的背后，也要看到，真正以价换量的楼盘依然是少数。即便是上周成交量排名前列的，也不乏一些价格上涨的项目，这也将可能对"金九"成色产生不利的影响。
与此相契合的是，部分开发商重拾"少量多批"的推盘策略。
据黄河滔介绍，上周上海楼市新增入市的15个楼盘共推盘23次，新增供应面积在3万平方米以上的楼盘仅有4个，多个楼盘都属老盘加推。
"该营销手段进一步表明，在楼市成交趋暖的背景下，开发商以试探方式追求项目利益最大化的意愿流露，不排除其借助未来两个月的市场情绪，再次涨价的可能性。"黄河滔说。(.东.方.早.报 .陆.鸣)
8月北京新房成交量再创年内记录 7成项目价格上涨
据京华时报报道，北京市住建委网签数据统计，8月截止到26日，新建住宅网签12390套，环比和同比分别上涨23.7%和191%，成交量再创年内记录。
报道称，预计8月剔除保障房外，成交量依然将维持年内第二高位，而整体网签有望达到1.5万套。
数据显示，8月截止到26日，新建住宅网签12390套，二手房签约11057套，比上月有所下降。总网签量（含新建住宅与二手房）相比上月基本持平，但相比去年同期上涨了117%。
报道还称，据北京中原地产统计，7成项目价格微涨。截至26日在7至8月连续两月均在签约榜单前100的住宅项目合计有55个，这55个项目占据了当月签约的半数以上，价格出现环比上涨的有38个，占比70%。(.财.经)
官媒呼应"山东现房销售试点"
山东披露有意率先试点商品房现房销售的消息，让商品房预售制度是否应该取消的讨论再度升温。
■ 人民日报：取消预售制是大势所趋，但最好不要搞突然袭击
山东披露有意率先试点商品房现房销售的消息，让商品房预售制度是否应该取消的讨论再度升温。
8月27日，人民日报刊发《全现房销售试点应积极推进》一文，予以回应。该文认为，"（取消预售）尽管是大势所趋，但在具体操作方式上，取消预售制最好不要搞突然袭击。"
这篇发表在"各抒己见"栏目的评论文章说，"突然取消预售制将导致市场相当一部分的供应出现断档，有可能在一定时期内导致房价飙升，同时有可能导致未来几年的供应出现问题。"
此前的8月24日，新华社援引山东省住房和城乡建设厅的消息称，山东省将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。
根据新华社的报道，山东省此番试点所指的现房，是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收、可以正式入住的物业。这种现房销售已不再需要销售许可证，而要查看房产证。
早报记者昨日试图联络山东省住建厅，但被接线人员告知，相关负责人都已出去开会，该厅办公室和监管部门也以不知情为由拒绝回应相关提问。
山东开发商"未现恐慌"
济南某房地产开发商昨日称，试点现房销售如果启动，对企业的资金压力会很大。目前，期房销售资金是开发企业回笼资金的主要部分。眼下，在楼市成交不佳、企业融资困难的情况下，再延长开发企业的销售回款周期，企业受到的影响将是巨大的。中小型房企可能更加难以应对这一变化。
上述人民日报的文章提到，目前房地产企业的资金来源中，依靠预售获得的销售回款，普遍占25%以上。
不过，同策咨询研究与咨询部主任夏宇昨日称，现房销售试点预计将循序渐进地推进，比如先是从有政府背景的企业入手。目前来看，这是政府对房地产调控的一个态度。山东当地开发企业普遍还没因此而出现恐慌。
同策在山东有多个代理项目。
预售资金监管
北京中原市场研究部总监张大伟则分析，山东提出的此项政策，意在加强预售监管，而非取消预售制。山东属于一个处于城市化过程中的省份，对住宅需求仍非常大。在目前的市场情况下，取消预售制度的可能性非常小。
据张大伟称，目前山东在售项目中有95%以上的房源都是期房。
"在房地产调控已在影响经济的情况下，决策部门不太可能冒险出台如此激烈的政策。"张大伟认为，从目前情况来看，取消预售制度只会使得房价再现暴涨，而不会增加市场供应。
张大伟亦未回避预售制度的问题，比如广告宣传夸张、交房时出现质量纠纷等。
据新华社报道，山东此番提出，要全面实行商品房预售资金监管制度，确保开发企业将预售资金用到相应项目上，防止资金挪用和抽逃。山东省规定，自今年9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。
夏宇称，确保预售资金是为了规避风险，在山东的大型城市如济南和青岛，会要求开发企业在工程进度达到2/3时才能申请预售证许可证，但有些三四线称则可能更早申请到预售证。
济南某开发商介绍，现在当地在申请预售证时，企业需先交付一笔保证金到指定的监管账户，但预售所得的资金并未严格实行监管。
"长期的改革过程"
"全现房销售将是一个长期的改革过程，暂时还不具备取消预售制的地区，应该建立制度堵住预售制的漏洞。如严格实施预售资金监管，提高房地产开发企业的进入门槛，完善房地产信用档案和个人信用体系、提高行业公信力等。"《全现房销售试点应积极推进》一文这样写道。
该文同时指出，"取消预售制度绝不能仅仅作为当前调控房地产市场的一种考量，而要作为住房制度改革的重要部分，尽早规划，尽早试点。……住建部等主管部门早在数年前就提出要积极推行商品房现房销售，并提出在一些城市开展试点。现在看，从现实情况出发，不妨先在一些房地产市场发展较为成熟、二手房成交逐渐占据主流的城市或部分区域，开展全现房销售的探索。" (.东.方.早.报 .周.祺.瑾)
上半年土地成交额降八成 温州一次性推地3000余亩
处于"稳增长"与控房价中的地方政府，不再受束于"房地产'绑架'经济"的言论，在土地市场上开始动作频频。
近日，温州市政府大摆"地产宴席"，一次性推出52宗共计3220亩土地，供应力度前所未有。值得一提的是，据当地媒体报道，温州市委副书记、市长陈金彪在投资推介会上亲自向300多名投资商"吆喝"--温州房地产市场经过这一轮的盘整已回归理性，当前，无论对买方还是卖方而言，都是最佳介入期。
对此，多位业内人士在接受《第一财经日报》记者采访时均表示，如此大规模推地背后，极有可能是基于土地财政方面的考虑。另据温州市财税系统的一位人士透露，"有些单位的奖金已拖了好久未发，地方财政'吃紧'迹象明显。"
部分单位奖金拖延未发
"今天我们诚恳地拉开架势、摆开台面，邀请各地地产商汇聚温州……温州准备好了，广大地产客商你们准备好了吗？"在这场声势浩大的投资推介会上，温州市一位主要领导公开向众多投资商代表如是推介。
据悉，此次温州共推出52宗地块，共计3220亩，规模是过去几年推出净地的总和。上述52宗地块包括住宅用地11宗、866亩，商住用地9宗、472亩，商服用地29宗、1831亩，另有其他用地3宗。
知情人士透露，推介会现场确定10个签约项目，并举行了预申请意向签约仪式。
昨日，温州市国土局一位负责人对《第一财经日报》回应称，如此大手笔的推地一方面是贯彻"上头"增加土地有效供应的要求，同时另一方面也是为了解决信息不对称的问题。"我们想让大家知道，温州有这么些土地可以推向市场，如果有市场需求，我们再进行价格评估，进而走招拍挂的程序，因此，推地行为与土地财政关系不大。"
上述知情人士还介绍称，核心还是因为财政收入下降，政府希望增加土地供应、稳定房价预期，在保证楼市量增价稳的同时，提升财政收入。"各地政府一把手都有经营城市、经营土地的概念，尽管面临调控，但土地财政的冲动依然存在。"
资料显示，浙江省上半年全省地方财政收入为1957.45亿元，仅增长4.4%，这远远低于往年20%~30%的增幅。上半年，浙江成交土地481宗，成交额约380亿元，两项指标均出现大幅下滑，其中，温州土地成交额21.18亿，同比大幅下降84%，温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的现象。
温州市财税系统的一位人士透露，上半年到相关部门登记的新办企业数量大幅下降，这反映温州实体经济活力不足。"有些单位的奖金已拖了好久未发，地方财政'吃紧'迹象明显。"
需要指出的是，也有分析人士认为，不能仅仅从土地财政的角度去考虑地方政府的推地行为。上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成表示，虽然不排除土地财政的冲动，但地方政府的供地都是有一个明确的计划的。"比如在'十二五'期间，土地供应是有指标的，指标分配到每一年，要有一个科学合理的分配方式。"
以市场信心唤投资拉动
记者发现，进入下半年，地方政府推地速度和力度都在加强，先有南京一日预公告41幅地块的先例，后有武汉一日土地拍卖"收金"121亿的"壮举"。
显然，不论地方政府集中推地的具体目的何在，可以确定的是，在经济增速放缓的背景下，房地产市场的投资拉动作用依然被寄予厚望。
温州当地媒体报道称，如此大手笔的推介显示温州转型发展的大幕已经开启，既然是转型发展，就不是一般意义上自然演化的线性延续，而是以增量带存量的结构性大变革。今年，光是历年"转而未供"、"供而未用"土地就清理出近6万亩，有了土地保障，温州招商引资的底气就更足了。
上述温州国土局负责人也称，"这些土地的规划、设计都已经做好了，具体出让还要看市场的反应，但整体上，我们希望能够增加投资量。"
进入下半年，此前"极度冰冷"的温州楼市出现回暖，商品房成交量连续三个月突破1000套，上一次连续几个月成交量突破千套还要追溯到2010年底。近期，随着房贷利率优惠、公积金贷款额度提高、二度降息等结构性放松政策让压抑了两年的"刚需"开始释放，不少购房者的心理预期也开始发生转变。
一位温州当地开发商代表告诉记者，公司旗下一个项目近期推出600套房源，吸引了4000组顾客的预定。"目前，只要价格有所优惠，温州当地的购买力还是很强的，这些现象政府当然也是看在眼里。"
一位温州地产业内人士指出，温州市开发商库存土地达150万平方米，"去库存"是其当前的主要任务。于是，吸引外地大型开发商入驻，成为温州推动楼市的主要方式。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，温州当地政府应当抓住金融创新转型带来的机会，换句话说，土地推介应包含更多的技术含量，而不是追求原始的赤裸裸的土地溢价，应该给地块赋予更多的功能，也就是所谓的功能地产的概念，这是地方政府要更多下工夫考虑的问题。
同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，尽管目前楼市成交普遍回暖，但反映楼市基本面的一些指标，如投资增速、新开工面积等还是处于下行的通道当中，基本面的回暖还没有到来。
"现在地方政府推地的目的和以前不一样，关键是为了树立市场信心，让大家去关注这些地块和区域，进而拉动投资稳定经济。"他称。(.第.一.财.经.日.报 柳.九.邦)
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