温州绝大部分炒房者深度被套 称"感谢国家调控"

　　     导读：
　　温州部分炒房者深度被套 称感谢国家调控
　　北京新建住宅日成交量滑至3个月最低
　　楼市8月成交环比下滑 金九银十恐难看好
　　投资下滑真相调查：推涨房价疑为炒作
　　房产税扩征渐行渐近：多套房恐将入毂

　　温州部分炒房者深度被套 称感谢国家调控
　　房价大幅下降或致炒房客资不抵债，影响当地产业发展后劲，同时引发财富"更新换代"
　　"虽然房地产调控把我们搞得半死不活，但我们还是要感谢国家和政府，如果是今年调控，我们怎么死都不知道了。"有着七八年炒房经历的张鸣对记者说。
　　本报13日报道的《最后的炒房团》引发各方争议，张鸣及多位温州房产中介机构负责人对记者表示，那些以炒房为目的，在2009~2010年房价高位时买入的温州炒房者，大部分存在民间或银行过度融资。在温州房价大幅下跌、民间借贷危机等因素叠加下，如今绝大部分依然深度被套。
　　对未受限购制约的商业地产，目前温州炒房者买入也在明显减速，这与实业状况不佳、流动资金有关。
　　浙江大学一位区域经济研究教授认为，之前温州疯狂高利贷，大部分与炒房有着直接或间接关系，房价大幅下降或致炒房客资不抵债，影响当地产业发展后劲，同时引发财富"更新换代"。
　　监管缺失致炒房乱象
　　如今温州炒房者"深度被套"，与2009~2010年房产市场有着极大关系。2009年初，温州商品房成交先于全国开始活跃，此时仍存在"炒楼花"等现象。
　　当年12月初，温州"香滨左岸[最新消息 价格 户型 点评]"开盘预售，260多套房源吸引800多名购房户进场认购。张鸣说，他参加了该楼盘首次摇号，"台上在摇号，台下拿到号的人，立即进行交易，外加价几十万元。"
　　由于被曝电脑摇号作弊，"香滨左岸"被紧急封盘。20余天后，该盘采用实名制再度公开电脑摇号，竟然有近270人放弃认购资格。知情人士认为，其中绝大部分为炒房者，甚至还有中介公司参与，类似情况还发生在当时其他楼盘。
　　尽管购房贷款、限购令等政策已经出台，但以往"调控无用"的"成功经验"，让房价不降反涨。到2010年底，温州土地拍卖高潮迭起，其间出现"全国地王"纪录，楼面地价高达3.7万元/平方米。
　　此后，随着透明售房等措施出台，温州买房开始"越来越严格"，但张鸣认为仍存漏洞。
　　"上有政策，下有对策，反正是乱透了。"张鸣说，在签订正式买卖合同之前，炒房者只要有下家接盘，总有办法变更预售协议书，"把老的撕掉，再填写一张新的，就改掉了。如果开发商不让改名，买房者也改不了。"
　　张鸣说，那时大部分预售协议书都改名，"后来政策越来越严厉，越来越透明，改名就不可以了。"
　　"这主要是监管不到位造成的。"张鸣说，当时房价飙涨，大家都是利益共同体，心照不宣，且没有相关"改名"处罚细则，于是就出现外加价几百万元的期房转让。
　　张鸣认为，开发商给炒家改名的原因在于，"一期买了，他们还希望我们去买二期、三期，显示楼盘畅销的热闹场面。"同时，一套房子交易费几十万元，一年几十套交易能产生几百万元税费。
　　商业地产投资减速
　　温州平安易居总经理姜毅说，现在温州炒房者极少，"炒铺"也在明显下降，"以房养贷"操作难度极大。"以温州为例，目前商铺租金比年初下降百分之一二十左右。"
　　2009~2010年，各地住房价格飙涨，几乎接近甚至超过商业地产价格。于是，一些有实力的温州企业主，抱团买下上海等省市商业地产，作为中长线投资配置。
　　对此，中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，投资商铺"以房养贷"难度很大。
　　比如在上海城郊100万元的商铺，月租金2500元左右，如租金与还贷持平，贷款须在25万元左右，且至少三五年经营，符合有资金的中长线投资者，与短线炒家思路不吻合。
　　除非，一些开发商遭遇资金压力，此时温州人介入，以四五折的价格买下商业地产，且达成分期付款等方式。经过包装，他们以市价进行分拆出售，即便卖掉一半，成本已回收；或高价对外出租，广告推广经常做，商户换了一波又一波；或作为长期投资，营造商业氛围，使得租金"水涨船高"。
　　一位温州外贸企业老总说，一直以来，商品房一直是"温州炒房团"的主要炒作对象，因为其二级市场需求者多，交易便捷，利润不错。与之不同，温州规模企业主喜欢"炒铺"，他们强强联合、投资额大、回报期长，便于异地打理等。
　　之前，该老总为一家温州大型投资集团股东，该集团在上海等地有商业地产投资。他认为，商业地产投资状况，与实体经济息息相关，"如今全球经济不景气，实体企业状况不佳，商业地产投资也必然会减速。"
　　"我们需要更多实用的投资渠道。"张鸣说，尽管国家允许民资进入各大领域，但真正留给老百姓且能进入的项目少之又少，目前手头有钱的温州人还是没地方去投资，于是他们还在寻找"灰色投资地带"。（.第.一.财.经.日.报 .陈.周.锡）
    北京新建住宅日成交量滑至3个月最低
　　8月上旬成交回落 楼市观望情绪再加重
　　据"链家地产"市场研究部统计，8月1日-8月14日北京二手房网签量为5976套，与7月同期相比下降了10.6%。链家地产"市场研究部常清表示，经过连续多月的上涨之后，成交量涨幅明显回落，预计下半月成交上涨动力有限，成交量将维稳在1.4万套左右。购房意愿与6、7月相比略有下降，观望情绪再次加重。
　　成交价格方面，8月上半月成交均价23378元/平方米，与7月份上半月相比涨幅不足1%，目前来看从7月份以来价格基本稳定在23000-23500元/平方米，价格进一步维稳。目前买卖双方仍然处于深度博弈中，市场中存在两种相反预期，业主预期未来房价上涨而高价挂牌，而消费者当前理智购房。
　　成交量下降的，不只是二手住宅，新建住宅与7月同期相比，也出现了明显回落。根据链家地产市场研究部统计，8月1-8月14日，北京新建商品住宅(包含保障房)成交6006套，与7月同期基本持平，但若扣除保障房集中签约的因素，截至目前，8月的日均签约量为323套，比7月同期少120套，约27%，是近3个月以来的最低。
　　链家地产市场研究部常清认为，市场进入淡季，8月上半月商品住宅市场开始降温，日均成交量明显减少。5-7月形成的成交高峰正在回落。从供需角度，3月份至今长达5个月的刚需释放进入间歇性休眠，传统热销项目和部分高端房源也逐渐减少，热销项目价格出现较明显上涨，购房者入市积极性降低。最近3天网签量都少于300套，预计8月份纯商品成交量会回落至9000套以下。
　　或是进入淡季、或是在等待"金九银十"，不仅北京，主要城市8月上旬的成交量均齐声下落。链家地产市场研究部监测43个重点城市在8月前两周的成交量为86481套，环比下降5.8%。其中，29城市上周成交量环比下降，占比达67%，排除北京保障房集中签约的情况，8月第二周一线城市商品住宅成交量全部下滑，上海降幅最深，达到36.4%。
　　至于全国住宅成交普降，常清认为这与国务院督察组刚刚完成16省市调控调查关系极大。8月份，房地产调控政策进入窗口期，需求面入市放缓。另一方面，需求价格金字塔型分布，前期的价格上涨对于未来需求跟进也产生了一定得抑制作用。
　　亚豪机构副总经理任启鑫预计，未来一段时间内楼市成交的走向要看近期政策的调整。一方面，预计新一轮政策调整最快将在8月内出台，而此次的政策风向将直接影响未来房地产市场走向；另一方面，为实现"保增长"目标，预计三季度将再次迎来存款准备金率的下调，而市场流动性的增加将成为楼市加速回暖的加速器。(.证.券.日.报 .李.木.子)
    楼市8月成交环比下滑 金九银十恐难看好
　　楼市6月和7月量价齐升的小高潮已经开始降温。
　　据链家地产市场研究部最新数据，43个重点城市在8月前两周的成交量为86481套，环比下降5.8%。
　　上月国务院派出的8个督查组分别奔赴16个省市开展了近年来规模最大、规格最高的一次督查，悬而未出的结论不仅已经开始影响8月楼市，连楼市的"金九银十"也承受巨大考验。
　　链家市场研究部常清告诉 《每日经济新闻》记者，由于需求在3月之后有过持续释放，"金九银十"期间虽然有可能受供应影响再次出现成交高峰，但较难出现大涨。
　　8月成交量明显下挫
　　各家机构的数据均证明：8月楼市成交量下滑毋庸置疑。
　　中原市场研究部数据显示，上周全国主要城市成交数据有所下滑，54个主要城市的商品房签约57333套，整体成交量环比下跌7.2%。其中广州市场上周的成交面积为17.91万平方米，环比下跌16.7%。
　　中国房产信息集团也表示，8月前两周多数城市成交连续下滑，部分房企新推案价格开始回调。十大城市成交指数环比下跌9.62点，其中上海成交跌幅最大，为33.77%。
　　而在链家地产统计的43个城市中有29个上周成交量环比下降，占比达67%。
　　中原地产市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，供应量下滑是原因之一，经过之前几个月的市场成交复苏，大部分城市的库存量有所减少，特别是在7~8月市场的淡季，供应量减少影响了成交量的继续放大。
　　张大伟认为，开发商以价换量基本结束，目前是很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目折扣减少，购房者再现犹豫，高性价比房源明显减少。
　　国务院对16个省市的督查刚刚结束，各种说法甚嚣尘上，但可以肯定的是，楼市调控只有从严和加码的可能性，而没有放松的希望。
　　房企押宝"金九银十"
　　传统淡季叠加政策从紧，8月成交下滑并不出人意料，房地产企业们也开始将宝押向 "金九银十"，拟大幅增加供应。
　　常清认为，按照一般规律，上半月开盘项目和供应数量会较少，即使即将进入旺季，也多数会选在下半月集中入市。今年市场持续回暖，开发商对"金九银十"的期待值要比去年更高，因此也会选择集中开盘抢占市场。
　　而在企业这边，对"金九银十"的期待也面临库存居高不下的压力。截至8月13日，包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的半年报显示，其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。
　　"尽管销售加速，当前的库存销售比已经从年初的12个月下降到10个月，但总体库存压力依旧沉重。"常清说，预计下半年房企仍会加速出货，而大部分开发商对即将到来的"金九银十"抱有较高的期望。9、10月份或许会迎来全年的开盘高峰。
　　据中原不完全统计，截至2012年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加约六成。
　　"在调控微松的影响下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量继续放大20%左右。"张大伟说，限购等政策依然约束市场过量放大，但基本可以判断，全国主要市场的下半年市场总成交量将肯定超过上半年。
　　难现量价齐涨
　　能否再现"金九银十"并不主要取决于开发商的供应热情，而在于调控政策的不确定性。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，国务院本次对16省市的督查警示意味大于肯定，最主要的目的还是表明中央对执行楼市调控政策的坚定态度。
　　面对政策悬而未决，开发商也逐渐趋于冷静。协安置业营销总监胡军辉认为，在总体库存仍处高位，调控没有放松预期的情况下，适度促销、去库存化还会持续。"但由于今年头7个月房企回笼资金比预期好，下半年不太会再出现恐慌性的降价跑量和无目的等待。"
　　在这样的预期之下，有业内专家建议开发商在不亏损的基础上，对存量难销的楼盘尽快跑量，新盘理性定价，以走量为主。
　　"就短期而言，如果房价出现明显的反弹趋势，新的楼市调控政策的出台将不可避免。"胡景晖认为。
　　常清也判断，"金九银十"期间有可能酝酿新一轮政策调整，而房产税的征收或将提上日程。在供需接近平衡的情况下，"金九银十"价格较难出现实质大涨。（每日经济新闻 胡健）
    投资下滑真相调查：推涨房价疑为炒作
　　7月房地产投资创新低，业内又传来一阵"未来供应紧张，房价必将上涨"的讨论。
　　二季度以来大型房企现金流明显改善，但开发商受制于高库存仍拿地谨慎，是去年四季度至今房地产投资持续下滑的重要原因。
　　据本报记者调查，截至目前，全国在建工程高达40多亿平方米，足够未来4-5年消化。业内人士认为，今年保障房建设提速以及房产税试点的扩大，或逼迫存量房入市，将增加供应，促使供需关系逐渐平衡。
　　房地产投资创新低
　　2012年7月，全国土地购置面积创2002年5月以来历史最低，单月新开工创 2009年 10月以来最低值。据国家统计局数据，1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18982万平方米，同比下降24.3%。
　　全国房地产开发投资增速也从上年7月至今呈逐月下降趋势。数据显示，2012年1-7月份，全国房地产开发投资36774亿元，增速比1-6月份回落1.2个百分点。其中，住宅投资25226亿元，增长10.7%，增速回落1.3个百分点。
　　北京市统计局8月13日发布的数据显示，1-7月北京商品房新开工面积为1724.4万平方米，同比回落18.4%，连续7个月回落。其中7月新开工住宅面积为93.7万平方米，同比下降55.4%，单月新开工面积创历史新低。
　　住建部政策研究中心副主任王珏林表示，房地产投资回落是一种必然。
　　"房地产投资创新低实际上是房企对未来的预期信心不足。" 伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉本报记者，房地产投资受预期影响很大，源自开发商对市场的判断和自身实力的判断。
　　他解释，尽管二季度以来市场已经明显回暖，但宏观调控并未放松，回暖能否持续存疑。另一方面，开发商的融资成本仍然居高不下，"不是所有的开发商都有拿地的意愿和实力。"大型房企和中小型房企对未来市场走势存有分歧，拿地表现有所不同。
　　据本报记者了解，一些地产商上半年甚至放弃了拿地。如富力、合生、珠江等。中海外、万科等大型房企在2012年上半年也放缓拿地步伐。
　　高库存制约投资
　　房地产投资下滑的一系列数据，使得"供应趋紧"在业内传开，个别专家甚至预测明年春天房价必涨。
　　但实际上，高库存才是开发商不愿拿地的重要原因。"货远远没有出清。"胡景晖对本报记者表示，市场上存货高企的状态总体比年初要好，但静态存货不减。
　　据链家地产市场研究部统计，截至8月13日，包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的上半年半年报显示其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长8.1%，净增395亿元。
　　存货值最大的是万科。中报显示，万科上半年的存货值由年初的2083亿元上升8%至2264亿元，位居各大房企之首。在万科各类存货中，已完工开发产品(现房)81.9亿元，占比3.62%，较2011年同期的2.8%略有提升。
　　截至6月底，全国14城市的库存(已取得销售许可而尚未售出的商品住宅)面积总计约1.14 亿平方米，较年初微升1.8%；库存去化周期(按最近三月移动平均成交面积计算)由2月底的最高峰21.7个月下降至10.5个月。
　　上述数据反映出，去化率虽然提升，但仍难掩整体高库存的事实。
　　世联地产近日的研究报告也称，一线城市除深圳外库存压力仍较大，二线城市如宁波、杭州、青岛、成都库存量有见顶迹象。
　　多家上市房企中报显示，上半年销售面积的增长一部分来自新推盘，另一部分来自可售库存的去化，而新推盘量并不多。
　　在世联地产华南分析师曹取看来，高库存使得开发商没有太多动力去做开发，市场的销售情况并不算理想，开发商的现金流也不宽松，他们宁愿手握现金、压缩投资规模。
　　未来供应无须担忧
　　业内所担心的"供应趋紧"很可能并不会发生。
　　北师大教授钟伟测算显示，截至目前全国在建工程高达40多亿平方米，按2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米来看，房地产市场的库存足够未来4-5年消化。而中央政府对普通商品房的开发一直持鼓励、支持态度。
　　曹取称，实际上从2010年年中以来房地产投资都是走低的，但之前的供应并没有出现紧缺的情况。
　　近日，国土资源部公告称，将全年住房供地计划从原计划的17.26万公顷调整为15.93万公顷，尽管计划调低1.33万公顷，但国土部称，调整后的住房用地计划总量与历年实际计划完成相比，仍远超过历史最高，为历史计划完成量最大年份的117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。
　　王珏林预计，下半年全国房地产投资会有所回升，特别是大的开发商，在二、三线城市的投资趋势是扩张的，目前收缩的主要是中小房地产企业。
　　21世纪不动产分析师粟日认为，房地产投资的连续下降，是2010年4月以来多项调控政策叠加实施两年多以后的正常反应，后市看不清，开发商的应对之策，必然是放缓新项目开工和在建项目的建设速度。而当市场认为明年会出现供应紧张，导致房价上涨，其中一部分开发商又会在下半年加快施工建设速度，自动补位市场之需。再加之各开发商的存货巨大，所谓投资下降引发房价上涨的说法，即使不是开发商有意炒作，最多也只是一种理论假说，事实未必如此。
　　本报记者获悉，万科、中海、保利、龙湖等"不差钱"的大型房企7月份开始已经加大投资力度，万科仅7月份便购地超过50亿元，中海外主席孔庆平于中期业绩会上表示，公司全年投资额度不减，下半年将重点吸纳优质土储。
　　房产税的脚步声也更加清晰。曹取表示，对存量房征收房产税，将对投资型的楼盘产生影响，使一部分投资客将存量房释放出来，促进供需平衡。(.21.世.纪.经.济.报.道 .张.晓.玲 .陈.静)
    房产税扩征渐行渐近：多套房恐将入毂
　　财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。这意味着，决策层对房地税正逐渐达成一致。
　　国务院发展研究中心研究员倪红日在接受本报采访时称，"以前地方政府对推广房产税不积极也不主动，但现在由于实行限购，严重影响了土地出让金收入，各地对房产税开始积极主动起来。近期频频有地方政府上门找我们做课题，研究推广房产税的办法。"
　　记者从有关研究人员了解到，房产税推广可能先从经营性物业开始，而后逐步扩展到住宅。对于住宅模型的征收，目前呼声最高的是针对多套房持有者及部分高端住宅征收。
　　房产税扩征的动力
　　房产税重新成为舆论热议的话题，是因为"国家税务总局最近组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术。"本报记者曾对此率先予以报道。
　　据倪红日透露，从技术上看，征收房产税已没有难度。目前最大的阻力来自于地方政府。"房产税的推广依赖于各地的住房信息联网系统，以此来确定每个家庭有多少套房，从而确定征收对象。但全国住房信息联网的阻碍，就是地方上掌握权力的人，他们往往拥有多套房。"
　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近期也表示，全国住房信息联网进一步推广的阻力很大。根据住建部的部署，今年6月30日之前应完成全国40个城市的住房信息联网工作，但至今仍未听到住建部就该项工作发布新消息。
　　不过，地方政府的态度正在发生微妙的变化。它们从原来的消极转变积极的最大动力是，在中央坚持调控不放松的背景下，各地方的土地出让金正节节下滑。
　　北京中原数据显示，今年前7月，全国13个主要城市的土地出让金合计为1946.3亿，同比去年同期的3478.17亿下调44%，其中北京等城市降幅过半。倪红日称，"地方政府没辙了。"这正是地方政府推动征收房产税的动力。
　　据倪红日透露，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。她认为，如果一旦全国扩围，最可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的房产税改革方式，先从经营性物业改革。
　　据了解，湖北鄂州试行的方案是整合房产税和城镇土地税，同时改革房产税，即将按照房产原值征税的标准，当改为按照市场评估值征收。
　　北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂认为，如果按照上述改革的说法，等于每年都要由评估单位更新房产价格，房产税的征收也就从原来的静态值变为动态。
　　倪红日称，目前我国虽然对经营性物业如商业地产有征收房产税，但至今采用的都是旧办法，难以体现房价的上涨，改革后更能体现公平。
　　多套房或被征税
　　房产税一旦向全国扩围，能否真正抑制房价上涨？
　　最强烈的反对者为华远地产董事长任志强。他认为，"(开征房产税)长期看只会促使地方政府提高房价。因为所有房产税都是以评估价而不是以购买价计算的。所以，房产税是地方政府税收的重要组成部分，一定要让房价增高，才会增加房产税。"
　　但国务院参事、中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓在接受记者采访时称，房价上涨主要取决于两个因素，一个是刚需量的多少；另外一个是投机成分有多少。"如果房产税全国扩围，首先向多套炒房者征收，这时候投机者就需要考虑炒房成本。从这个角度上讲，房地产税是有利于打击投资投机炒房。"
　　倪红日称，房产税对房价的影响，可以测算出来。"当供应量小于需求的时候，征收房产税必然带来房价上涨，但当供应量等于或者大于需求量的时候，征收房产税并不会引发房价上涨。"
　　不过，倪坦言，"目前测算最大的难度是，由于全国住房信息没有完成联网，很难知道目前我国多套房持有者到底有多少，到底有多少闲置房。"如果持有多套房人数很多，一旦开征房产税，他们为了减轻税负，会将房产抛售，从而增大供应量，抑制投资投机。此外，房产税的普及，也可以成为政府稳定的税收来源。
　　倪红日认为，存量房中首先被征收的应该就是多套房持有者。刘桓表示，应该对存量房征收房产税，而且不限于高端，持有低端的多套房持有者也要征收。这样才可以体现公平。
　　中国房地产税改革专家组成员曲卫东认为，"在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取'普遍征收原则'，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外；也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对逾期未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售；或对购房者的二套(含)以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率"。（.21.世.纪.经.济.报.道　.王.营）
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