银监会声明：个人住房抵押贷款风险权重降低是误读

　　     导读：
　　银监会：个人住房抵押贷款风险权重降低是误读
　　长春房交会开发商推千元房价 接近10年前
　　部分城市房价反弹 调控面临新挑战
　　多地重现土地高溢价出让 全国市场冷清依旧
　　楼市成交量回暖压缩房价下降空间
　　楼市博弈进入微妙期 千人购房或是营销假象
　　非房企抢地 多城市土地高溢价成交
　　首套房贷利率难回7折 二套仍未放开
　　万科等四大房企5月销售同破百亿
　　温州豪宅降价潮愈演愈烈 地王模式失效

　　银监会：个人住房抵押贷款风险权重降低是误读
　　银监会声明
　　2012年6月8日银监会发布的《商业银行资本管理办法(试行)》明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。近日，有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解。
　　特此声明。
　　二○一二年六月十四日 (.银.监.会.网.站)
    长春房交会开发商推千元房价 接近10年前
　　2012年长春房交会上，一些开发商推出1字头房源，让购房者不由得感叹"长春房价'没有最低，只有更低'"。据了解，本届房交会"最低价"房源来自长春市农安县烧锅镇一处楼盘。
　　新华社6月13日消息称，据该楼盘销售人员姜女士介绍，该楼盘位于距长春市中心以北17公里处，户型在65平方米至90平方米不等，起价为1690元/平方米，都为顶层、把山户型，房屋最高价为2380元/平方米，平均房价在2000元/平方米左右。
　　像这样的1字头房源，在本届房交会上不是个例。例如，有的开发商不仅打出"1700元/平方米超低起价"的广告，并承诺"房交会期间购房享受3000元/户特殊优惠"；还有的开发商则推出"每平方米1880元起价，一次性付款每平方米优惠100元，最低首付37102元即可入住。"等诱人优惠。
　　据了解，长春市今年5月份房价为5994元/平方米，这些1字头房源价格，还不到长春目前房价的三分之一，与长春10年前房价差不多。
　　对此，业内人士分析，1字头超低价房源的出现，一方面由于这些房源位于长春市近郊及周边乡镇，地理位置偏远，且配套设施与市中心无法比拟，房价自然偏低；另一方面则有可能因为楼盘手续不全，或开发商急于回笼资金，便推出超低价格吸引购房者眼球。但这些超低价房源对长春房价的整体走势并不具太大影响。
　　业内人士提醒，购房者在选购超低价房屋时还需谨慎，应实地看房详细了解楼盘情况，并查询开发商资质、楼盘手续等，为购房作参考。(.证.券.时.报.网)
    部分城市房价反弹 调控面临新挑战
　　房价又涨了！消失一年多的排队抢房又在北京和深圳出现。
　　自3月份以来，在成交量屡创新高之下，价格也暗暗开始上涨。近期，北京、深圳、广州等城市住宅成交均价纷纷走高，多个项目开始酝酿涨价。中原地产人士估算，热点区域二手房二季度以来已上涨约10%。
　　不少业内人士乐观判断，楼市政策已见底，价格底部也已接近出现。针对地产救市的可能，多位业内人士表示，当前经济和产业环境均与2009年大不相同，房价不可能直线拉升。但货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。这对楼市调控提出了新的挑战。
　　降息下的升温
　　在刚刚过去的这个周末，北京和深圳楼市极少数楼盘，再次上演了疯狂的一幕，仿佛重回2009年。
　　6月9日，北京豪宅项目西山壹号院对外宣布认购8亿，按此计算，单套价格1200万-1300万的该项目一天售出数十套。
　　6月10日在深圳，水榭花都再现千人排队购房，项目均价21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。据开发商称，当天推出近1000套房源，全部售罄。
　　北京多个资深业内人士表示，近期连续受朋友之托"找关系"买房，"不需要折扣，只要排个号就行，"豪宅、刚需盘、商住都有，市场中忽然冒出来很多买房的人。这种趋势在降息的消息出来后更为明显。
　　"降息虽然实际效果不大，但对市场的心理预期影响巨大。"北京中原地产市场总监张大伟说。很多项目代理和中介把降息作为营销的噱头，向买房人灌输。
　　价格在抬头。6月上旬，北京商品住宅网签量比5月上旬增长10.3%，比去年同期增长30.5%，均价小幅上涨2%。在广州，上周网签均价14132元/平方米，也创下两年来新高。在此形势下，有传闻称，北京市住建部门拟将再次限制豪宅网签，以抑制房价结构性上涨。
　　21世纪不动产分析师粟日认为，信贷环境的相对宽松，首套房享受8.5折优惠的人群扩大，影响了部分消费者的心理预期，促其加紧入市。从目前情况看，如果供应能跟上，6月份成交量可望维持增长态势。
　　限购之缝
　　本报记者调查中发现，近期一线城市住宅均价上涨，与供应结构有关，即豪宅和高档住宅放量。但是，购买这些产品的人群，大部分属于限购对象，他们是如何入市的呢？
　　有业内人士认为存在限购资格造假现象。北京市住建委5月初宣布，全市共1.4万户申请家庭未通过购房资格审核。分析人士指出，其中相当一部分属于限购对象，审核未能过关。逃避限购最通行的做法，是办理虚假的北京市工作居住证或集体户口，每证收费数万元。
　　针对"居住证造假逃避限购"现象，北京住建委最近下发通知，要求购房资格初审后将信息发送市人力社保局核验，未能通过核验的不予办理购房手续，并将追责、处罚。据住建委官方微博"安居北京"称，限购的审核有三道关口，包括办理房产证时还有一次审核。这对造假者来说无异于一颗随时可能引爆的炸弹。
　　华润置地北京润西山项目营销总监高兴透露，润西山确实有很多客户属于限购对象，但他们多是以双方父母或公司名义购买，或者是卖旧买新，交易过程比刚需项目相对长一些，但尚未发现限购对象造假的行为。
　　不过，一些二三线城市，限购造假现象相当普遍。最典型的是由中介代办补缴社保证明，或实有多套住宅却谎称只有一套。有限购城市的购房者说，只要在一张纸上签个字就可以，主管部门根本不会审查。
　　分析人士将这种做法视为地方放水的表现之一。多家券商认为，由于经济存在下滑的风险，且地方政府对房地产的依赖短期内难以改变，中央对微调控的容忍度将会提高。中投证券预计，若各地政策持续微调，将使6-8月的中国楼市淡季不淡。
　　调控新挑战
　　当前最关键的一点是对房地产调控的信心。万科总裁郁亮将调控比喻为洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那样，洗到中间就停水了。
　　在易居房地产研究院副院长杨红旭看来，房地产调控已发生方向性的变化，房贷政策与更宏观的货币政策，是影响短期市场需求的第一要素，限购只能居次。伴随着降息这样的货币放水大动作，M1将会步入上升通道，流动性趋于宽裕，资产价格上涨行情基本锁定。只是未来半年不会像2009年那样直线拉升，不能盲目乐观。
　　张大伟也认为，降息使得最近市场成交量继续维持了5月上涨的趋势，预计6月可能再达到年内最高点。在成交量复苏的影响下，价格再跌可能性明显变小。市场底部接近出现。但粟日表示，房企目前面临的主要矛盾，仍然是资金偏紧和库存压力偏大，根本环境并未发生逆转，盲目涨价并不可取，建议仍以出货回笼现金为上选。
　　"当前，我们的策略是趁时机出现的时候赶紧出货，不会想着怎么涨价。"广州一家大型开发商人士说，当前市场仍然看不清，而行业存货仍然高企，仍以快速周转为好。(.2.1.世.纪.经.济.报.道 .张.晓.玲)
    多地重现土地高溢价出让 全国市场冷清依旧
　　6月6日，有"地产黑马"之称的佳兆业集团，继上海奉贤区成功打造"珊瑚湾"项目后，砸下4.07亿元抢得嘉定区马陆镇28-01地块。据佳兆业上海公司总经理王洪伟介绍，本项目定名"佳兆业大都汇"，计划10个月后开盘销售，产品将以80平米的2房和100平米的小3房为主，完全面向刚需购房者。
　　当天，上海共出让8幅地块，为2012年以来上海少有的卖地高峰。总成交金额26.74亿元，总成交面积为38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。据悉，这些地块共吸引佳兆业、绿地等79家房企参与竞拍。
　　除上海以外，近期多个城市都密集出现了地块高溢价率成交的情况。链家地产市场研究部统计数据显示，厦门、乐山、青岛，成都等城市有不少地块溢价率超过30%，其中乐山在5月底成交的三宗住宅用地，溢价率均超过50%。
　　但从全国土地市场来看，目前土地成交依然冷清，尤其是宅地。今年的宅地供应和成交或将大幅缩减。
　　绝大部分开发商在目前情况下仍是压缩拿地额度，缓开工不拿地，成为开发商市场常态。中原统计显示，从购地和销售的对比情况来看，今年十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值是自2008年以来的最低位。在销售不畅的市场大背景下，开发商在土地拓展方面越发谨慎。
　　另一方面，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。北京中原市场研究部统计数据显示，截至目前北京今年仅出让63宗地块，合计土地出让金为140.2亿，其中工业内地块达43宗，规划建筑面积高达230万平米，占比达47.52%，而住宅类地块占比仅为124.7万平米，占比为25.71%，两者比例分别创下历史新高和新低。
　　另根据上海搜房网统计数据，前5月上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年前5月减少76.49%，仅完成去年全年土地收入的三成，土地出让金呈现急剧萎缩的趋势。
　　深圳一开发商投资部人士对记者表示，目前土地价格依然比较高，在房价已现下调的情况下，土地定价依然比较高，这反映了地方政府不愿意低价卖地的心理。
　　6月11日，北京通州运河核心区的两块多功能地块入市成交，楼面价均达11800元/平方米，创造了通州同类型土地楼面价的最高值。两块地被通州区属企业通州房地产开发有限责任公司获得。北京多位业内人士对记者表示，上述地块仅是个案，不排除地方"高价托市"的嫌疑，"有提高区域市场价格预期的可能，毕竟拿地企业是区里的国企。"(.2.1.世.纪.经.济.报.道 .张.晓.玲)
    楼市成交量回暖压缩房价下降空间
　　"降后回涨"在一些城市初显端倪
　　刚刚过去的5月份，众多热点城市成交量"全线回升"，房价"降后回涨"在一些城市初显端倪。与三、四月份的"杀跌性回暖"不同，5月楼市出现量增价平的现象。7日，央行"降息"明确发出释放流动性的信号，无疑对楼市构成又一重利好。人们普遍关注，政策调整能否推动楼市真正回暖？房价下调空间是否会被"压缩"？记者进行了采访。
　　持续回暖带动多种需求入市
　　根据中原地产、中指院以及各地网上房地产发布的最新数据，5月份全国主要城市新建住宅成交量创限购16个月以来新高。
　　一线城市中，5月份，北京新建住宅成交突破8千套，上海销售突破75万平方米，广州环比大增4成，深圳则暴涨6成。天津、南京、杭州、青岛、无锡、常州等二三线城市成交量创出新高，武汉住宅销售逼近1万套高位。
　　"楼市'红五月'的一个特点是，全国大多数城市由四月的成交下降转为上升"，中指院常务副院长黄瑜介绍，一二线城市环比几乎都增长显著，成为这一轮上涨的"龙头"。
　　刚需依然是5月楼市的主角，而成交持续放量吸引了多种需求加速入市，除了首置与首改外，多次改善型需求，以及带有明显投资属性的需求也悄然现身。
　　在旅游地产占很大比例的海南省，5月全省住房销售面积突破50万平方米，环比4月增幅达到84%。刚刚在海南文昌购买了一套住房的内地教师吴先生说，"我们学校这次有10多个教师组成了小型'购房团'，有的还买了不止一套，都是'旅游+投资'类型的。"
　　"365网"近日对6600余名购房人调查发现，近一个月来，南京楼市改善型需求加快入市，占比较4月提高了12个百分点。"其实改善型需求中有一部分是投资需求，有的属于二次以上改善，有的是以亲属名义购买。""365网"宏观研究院李智表示。
　　中指院(华东)总监曹旭东表示，北京、上海等地开发商近期加大中高档商品房推盘力度，加上一些价格促销活动，改善型购房需求进一步释放。
　　楼市预期"反转"部分项目悄然涨价
　　业内人士认为，楼市"红五月"的形成有多重因素，在去年四季度和今年3月份两轮降价的基础上，5月份多数银行恢复了首套房按揭的优惠利率，对"刚需"人群构成了实质性利好。
　　"其次是信贷政策突然放宽出人意料，成为影响市场心理的另一个重要因素"，李智说，业内普遍认为要到下半年才会放松信贷，但是近期下调存准、解冻重点工程、加强地方平台贷和中小企业贷等政策频出。"金融是房地产的命脉，宽松的货币政策必然会起到为楼市输血的作用。"
　　此外，各地楼市微调政策频出，对市场的心理产生的"叠加效应"不可低估。去年下半年以来，包括北京、上海、佛山、中山、重庆、芜湖、扬州、杭州、营口等30多个城市相继出台微调政策，涉及购房入户、公积金放宽、购房补贴、限购变化、调高住房限价价格、松绑限购条件、税费优惠、首套房利率优惠等。除佛山、成都、上海、芜湖等6城市的微调政策在出台几天后就被叫停外，超过8成的微调政策均被默许。而5月份扬州出台的个人购房奖励政策、辽宁营口出台的公务员购房补贴政策至今未被叫停，亦被业内视为是政策微调的放行信号之一。
　　成交回暖以及市场心理的变化，正在影响开发商和购房者的行为。
　　"365网"对南京主要在售楼盘价格统计发现，对比5月末和1月末的报价，南京共有71家楼盘房价发生了变动，其中有41家楼盘房价仍保持下跌，占比近6成，另外还有30家楼盘的房价出现了不同程度的上涨。
　　在北京，据链家地产统计，最近两个月有82个项目有成交，其中11个项目价格涨幅在5%以上，占比13%。在上海，路劲翡丽湾、智富名品公馆等多个项目提价。"目前的涨价幅度很小，但是涨价楼盘数量正在明显上升。"江苏东凯置业总经理包天雷说。
　　自5月下旬以来，不少城市还出现"翘尾"现象，一些购房者结束观望，加快入市。
　　房价下行空间是否被压缩？
　　6月7日，央行宣布下调人民币一年期存贷款基准利率0.25个百分点，向市场发出明确的增加流动性信号。金融政策放宽是否会使这一波回暖长期持续？房价下调空间是否会受"压缩"？
　　"365网"李智表示，下调存贷款基准利率对于房地产是利好。流动性增加，银行按揭贷款也会相应增加，房地产开发贷款也会更多的释放。这无疑会进一步影响市场预期，房价下调可能"打折"。
　　中指院曹旭东表示，5月全国百城价格指数环比下跌0.31%，跌幅有所收窄，但整体仍在下跌。从杭州、南京等长三角城市成交情况看，近8成热销楼盘都是价位较低的刚需盘。而刚需只占市场购买力的三四成，只要限购持续，房价下行的趋势就会延续。"现在正处于房价下调的僵持阶段。"
　　"五月火爆收关，六月开门见喜，楼市正在V型反转。"南京市房地产促进会秘书长张辉表示，除了政策面的重大转变，赶在七、八月份淡季来临之前快速出货的普遍心态也造成了最近一段时间集中推盘上市的热闹情形，相信这种上市踊跃的局面还会持续。
　　南洋地产中国区总经理钟沛则表示，目前的回暖主要是刚需盘的"结构性回暖"，对于高端项目，由于限购令未取消，销售没有明显改观。对于后市如何发展，还需要观察政策的变动。
　　"目前楼市的成交量回涨是结构性的，不是全面的。"中国房地产学会副会长陈国强表示。总体上高库存的状况没有改观，企业高负债的局面也很明显，大幅涨价的基础不存在。(.经.济.参.考.报)
    楼市博弈进入微妙期 千人购房或是营销假象
　　默认各地微调，定调"稳增长"，降息，无论政策制定者的初衷如何，这一切都被解读为楼市调控趋于实质性放松的信号。
　　尽管国家发改委否认"松绑楼市是救市第二张牌"；尽管央行文件提及首套房贷利率七折与其说是暗中鼓励，不如说是强调房贷利率浮动区间不变；楼市的预期毕竟已经进入微妙的多空博弈阶段，最勇敢的多头已经入市，地产中介开始用"不买就要涨了"吓唬客户，市场上也已出现了试图影响预期的最早一批故事--"千人购房"。
　　本报采访的业内人士却认为，目前各地楼市成交量有所放大的情况，同2009年的非理性行情有着本质上的不同。不过，开发商似乎重燃了拿地兴趣，上海再现高溢价率土地成交。
　　在这敏感阶段，如果没有明确的抑制政策或信号释出，市场预期或将发生微妙转变。
　　"千人购房"营销成分大
　　近日，坊间传言深圳、南京、杭州、上海再现"千人购房"、"漏夜排队"现象。在这些极具风向标意义的城市，如果出现楼市最火爆时期才会有的景观，将极大强化"楼市已触底"的判断。
　　不过，多名业内专家在接受本报采访时均表示，对于"千人购房"等行为不宜过度解读，在限购政策尚未取消、新房库存依然庞大的大背景下，楼市出现报复性反弹的担忧基本可以排除："一方面是因为开发商果断降价跑量从而带动成交，另一方面不排除只是开发商'自演自导'的假象而已。"
　　"父母已经决定要出手给我买房了，怎么拦都拦不住。"近日，在杭州某企业工作的余霖(化名)告诉本报记者，面对5月国内楼市成交量普遍回升的事实，他的父母最担心的就是"错过抄底时机"。
　　余霖父母的担心似乎并非完全没有道理。上周末，位于杭州下沙的宝龙城市广场加推9号楼高层公寓，共101套房源，起价9100元/平方米，均价10800元/平方米，号称"冰点触底价"。令人颇感意外的是，当日，开发商以价换量的策略吸引了不少购房者连夜选房，再现"漏夜排队"盛况。
　　昨日，本报致电该楼盘售楼处，一名工作人员表示，9号楼的101套房源确实已经售罄，"现在没有打几折的概念，价格就是'打包清盘价'。"
　　同样火爆的场面也出现在了上海、深圳、南京等城市。有媒体报道称，碧桂园南京凤凰城项目700套房源在开盘当日即去化超过九成，回款约3.5亿元，一日内引来1.1万人次看房。
　　对于近期部分楼盘出现成交异常火爆的局面，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，一方面是缘于开发商在价格上的优惠，另一方面在于项目长期蓄客后的集中开盘。
　　"对于千人购房等现象，我们更应该从营销手段的角度去判断。"张宏伟表示，"在目前的市场行情下，开发商倾向于营造一种市场快速回暖的迹象，但可以肯定的是，这样的'抢房'现象和2009年市场的非理性行情有着本质上的不同。"
　　此判断得到了多数业内人士的认同。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，在目前的行情下，尤其不能把"抢房"归结为楼市回暖的可靠迹象，"个人认为还是炒作的可能性更大一些，开发商通过一些'非常规手段'来营造楼盘供不应求的假象也不是没有可能。"
　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，"千人购房"等现象的出现不排除有开发商请"托"的可能性，但至少我们看到部分热点楼盘的实际签约率还是蛮高的，所以，虽然不宜过度解读，但购房者的真实购房需求还是在不断释放。
　　业内：量暖价不暖
　　虽然多数业内人士认为"千人购房"、"漏夜排队"等现象存在炒作的成分，但近期楼市成交量的回升已是不争的事实。据上海易居研究院提供的数据，5月，北上广深等10个典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，创下近16个月的新高，成交面积为668万平方米，环比上涨29%，同比增长15%，并且已是连续3个月同比正增长。各地楼市见证了调控以来难得一见的"红5月"。
　　进入6月，成交量回升趋势持续。据北京中原市场研究部统计，截至6月12日，北京6月新建住宅签约套数为3342套，比5月同期又出现了小幅增长。
　　而在刚刚过去的6月4日~10 日一周里，中国指数研究院监测的 40个城市中，32个城市住宅成交面积同比上升，9城市同比增幅超过 100%，且苏州、海口、兰州、蚌埠同比增幅都在200%以上。
　　多数业内人士认为，最近购房者的心态确实发生了一些变化，一些之前被压抑的需求得到释放。但由于政策层面还未出现明显的松动，同时，新房库存依然维持在高位，楼市整体出现报复性上涨的可能性基本不存在。
　　上海商品住宅市场库存仍然维持在1000万平方米左右的高位，按照当前月均去化量60万~70万平方米来计算，市场去库存化周期在15个月以上，而这样的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。
　　北京中原市场研究部总监张大伟也认为，在很多城市政策微调及降息等政策刺激下，北京购房者担忧价格反弹，观望情绪明显降低；而开发商的乐观情绪也开始出现，供应量有所增加。但成交量的上涨并未导致房价的明显反弹。大部分项目的库存量依然很大，整体市场上目前价格依然相对平稳，均未突破限购前的历史最高点。
　　上海现土地高溢价
　　不仅是销售继续上扬，进入6月以来，上海还出现了土地高溢价的现象。
　　6月6日，上海成功出让8幅地块，成交金额共计26.74亿元，成交面积共计38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。
　　国泰金枫基金管理公司总经理王树阳对本报表示，虽然房企的资金目前仍不宽裕，但目前是一个拿地的好时机，因为价格已经变得比较合适了。
　　"土地市场正在慢慢复苏，溢价率将趋于增长，不过各地土地出让金依然会较去年有明显下滑。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
　　中原集团研究中心对13个重点城市监测数据显示，今年以来土地供求持续低迷，前五月供求量同比均缩减近四成，受此影响，土地出让金同比大降约43%。
　　不过，北京、广州和深圳的土地市场却处于低谷。
　　北京中原的统计显示，截至目前，北京今年仅出让63宗地块，土地出让金仅140.2亿，自4月18日至6月11日，更是近两个月内没有成交记录。在出让的土地中，工业类地块达到了43宗，占比达47.52%，而住宅类地块仅为124.7万平方米，占比为25.71%。这两个比例均创造了历史极值，自2008年以来，北京住宅用地占比从未低于40%，而工业用地占比也从未突破31%。
　　"住宅地块供应少，可能会影响以后的住宅供应。"张大伟分析认为，目前北京住宅库存在8万套左右，按照目前市场销售情况，去化时间已经不足1年，"如果长时间无大量住宅土地供应，市场对潜在供应的担忧可能转化为购买行为"。
　　深圳土地市场也难见住宅用地。6月4日至11日，深圳共发出14宗土地出让公告，均为工业和仓储用地，无一住宅用地。从广州市国土和房管局公布的土地出让计划来看，6月广州计划出让土地达13幅，远高于1至5月月均的6.8幅，但土地交易市场依然冷清。
　　不过，目前部分城市区域地价明显下行，吸引了部分房企低价入市。万科、佳兆业等房企不久前分别在天津、南京、上海等城市购地，除个别地块成交价格与前期持平外，多数地块成交价格较前期下降约一成。
　　尽管万科一直声称土地市场尚未迎来低谷，但受土地市场低价驱动，万科4至5月购地频繁，新增土地储备达47公顷，然而今年前期万科购置土地仅不足15公顷。
　　中原集团的研究报告认为，预计在销售回款加速、信贷环境日益宽松的情势下，将有更多的企业择机入市购地。
　　合富置业首席分析师龙斌认为，土地溢价率与地块区位有直接关系，即使同一城市，地段不同溢价率就有很大差别，近期部分城市土地市场出现的高溢价率并不能完全说明土地市场已经回暖。(.第.一.财.经.日.报 .柳.九.邦 .胥.会.云 .黄.树.辉 .阴.雪)
    非房企抢地 多城市土地高溢价成交
　　继6月6日上海8地连拍，嘉定新城D10-24地块创下435%的超高溢价率之后，近日上海土地市场再现高溢价成交。昨日(6月13日)，元祖投资以3.81亿元竞得赵巷镇嘉松公路西侧商办用地，楼板价4849元/平方米，溢价达111.85%。
　　"非房企"高价拿地，不由让人想起2010年"两会"后，中国远洋(4.85,0.07,1.46%)和中国兵装集团旗下两家企业先后拿地，并刷新北京单价地王纪录。尽管市场环境已有所不同，但这一现象已经越来越表明：土地市场正随着楼市成交回暖而逐渐升温。
　　复旦大学地产研究所所长蔡为民表示，非房地产企业进入地产行业将越来越多。原因在于，传统房企在此轮调控中"受伤"严重，非地产企业反而优势明显。
　　多城现高溢价拿地
　　《每日经济新闻》记者从多家香港公司注册查询网站及香港何慧玲会计师事务所网站了解到，"元祖投资有限公司"5月11日才以私企名义在香港注册，至今刚刚"满月"。
　　该公司是否与台湾元祖食品有关联？记者致电元祖食品求证，但截至截稿，未得到答复。
　　不仅上海，由于企业集体 "进场"，全国各主要城市地价被全面抬升的迹象已非常明显。
　　6月7日，北京通州区两幅经营性用地由国资背景的北京通州房地产开发有限责任公司分别以1.5576亿元和1.888亿元获得，折合楼面价均达11800元/平方米。
　　广州珠江新城D4-B2地块即将于6月18日出让。在广州国土局网站上，《每日经济新闻》记者注意到，该地块已经有多达18家开发商报价竞买。截至记者发稿，该土地报价已从原先的起拍价4.9亿元上涨至7.03亿元。也就意味着，该土地距离竞拍日还有5天时间，但其溢价率最低已经达到了43.4%。
　　记者分析了中指院提供的数据发现，上周，全国十大城市综合性用地成交57幅，超过1~5月十大城市土地总成交量的1/4。这十大城市成交土地均价为5140.51元/平方米，1~5月的成交均价仅为970.75元/平方米。
　　中原地产高级研究经理刘渊对《每日经济新闻》记者表示："目前的'火爆'只不过是相对于前期的极度低迷而言。从整体来看，土地市场形势并无实质改变。"
　　蔡为民表示，目前15%左右的月平均溢价率，与前两年动辄上百的溢价率不可相提并论。他预计，土地市场溢价率在30%左右将成为常态。
　　刘渊指出，近期降息从心理层面影响了开发商对后市的预期，使得一些资金实力雄厚的企业腾出资金，在土地市场上"抄底"。
　　地市活跃度受抑制
　　土地市场的火热是否将持续下去？分析人士表示，目前银行贷款、股市增发等融资方式对房企依然没有全面放开，土地市场活跃度仍受影响，或难纾解地方财政资金压力。
　　地市转暖，加之前不久新房市场成交大涨，调控"松绑"是否会成现实？刘渊认为，这并非土地市场的表现所能决定，而是综合考量的结果。近期全国新开工项目数量显著下降，成为后续政策的一大顾虑。国家统计局数据显示，今年4月份，全国房屋新开工面积累计同比下跌4.2%，只要房价不出现大的波动，实质性的政策就不会再次出现。(.每.日.经.济.新.闻)
    首套房贷利率难回7折 二套仍未放开
　　降息带来的利好逐渐显现，而首套房贷利率重回7折被寄予厚望。但本报记者的调查显示，当前一线城市首套房贷利率主流仍为8.5折，只有极少数银行可以做到7折，且申请条件仍相当严格。
　　银行业人士表示，从长期趋势来说，首套房贷利率普遍重回7折也难。由于各银行之间揽存竞争加大，存款利率上调幅度加大，导致房贷利率不可能出现大幅优惠，否则银行将会因利差缩小而亏本。
　　首套房贷利率难7折
　　6月7日，银发142号文件提及，个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的 O.7倍。
　　有些开发商将其夸大为央行信贷政策的再松动，但据本报记者了解，上述文件只是重申了个人住房贷款的下限为基准利率0.7倍的指导原则，并非什么新规定。此次降息后，大部分也依然维持之前的贷款政策，个别银行甚至因为存贷差变小，反而减少了折扣。
　　本报记者咨询京、深、穗三地多家商业银行，其中工行、建行、交行、浦发、汇丰多家银行表示，降息之后，他们的房贷政策暂时维持不变。其中北京中行有关人士更表示，首套房贷利率的下限从过去的8.5折提高至9折。
　　"目前银行都维持原来的利率政策，大部分银行可以给予首套房贷最低8.5折的优惠，暂时还没有听说有下降到8折的情况。"北京中原地产市场研究总监张大伟说。
　　链家地产市场研究部陈雪认为，房贷7折只是个"理论值"，短期内很难实现。就现在的情况看，在没有银行率先进一步下调利率的情况下，很少有银行会主动加大优惠，除非某个银行放贷业务被竞争对手过度挤压。
　　张大伟称，此次降息后，由于存贷款利率的浮动区间扩大，银行在揽存压力的作用下普遍上调存款利率，利差明显被挤压，如果贷款利率再往下大打折扣，就更难赚钱了。
　　现在，5年期以上房贷的基准利率是6.80%，8.5折后的水平为5.78%，8折后是5.44%，7折后是4.76%；而5年期定存的利率为5.1%。若执行8.5折优惠利率，银行的息差已经有限，打8折的话基本算是平手，要真是打7折就只能是"赔本赚吆喝"了。
　　张大伟估计，首套房贷8.5折的利率下限目前很难往下突破，除非银行房贷额度突然猛增。陈雪也持上述看法。
　　二套房贷仍未松动
　　在首套房贷预期放松的同时，二套房贷也发生了一些微妙的变化。
　　近日银监会出台的《商业银行资本管理办法(试行)》中，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一为50%。而此前的征求稿中，二套房贷的风险权重设定为60%，有业内人士据此认为，这意味着二套房贷有所松动。
　　但中国银监会国际部主任范文仲澄清说，上述管理办法中对个人房贷的风险抵押的权重，设定的比例一直就是50%，不存在修改标准的问题，也不能推断出二套放贷会放松这样一个结论。
　　光大银行经济学家盛洪清也指出，对个人住房抵押贷款风险权重的规定，严格意义上不能算是新规，目前商业银行对于这部分贷款风险权重一直是统一的50%。只是在此前的征求意见稿当中将首套房贷和二套房贷区别开来。
　　从市场上来看，二套房贷利率也没有任何松动的迹象。调查显示，京沪深穗多数银行仍然执行二套房贷1.1倍的利率。
　　深圳一家商业银行个人房贷部人士称，对第二套房，他们严格按照住建部等三部委发布的认定标准执行。现在贷款者在申办个人房贷时，必须签署家庭拥有房屋套数的格式化书面承诺书。
　　张大伟认为，银行是否放松二套房贷，取决于银行的贷款额度，目前来看暂时不太可能。21世纪不动产分析师粟日表示，除了限购，二套以上限贷是此轮调控的核心，如果放松二套房贷，就是调控政策的大松动，至少2012年内不会出现这种大变化。(.2.1.世.纪.经.济.报.道 .张.晓.玲)
    万科等四大房企5月销售同破百亿
　　十五家标杆房企前五月吸金2686亿
　　截至6月12日，除招商地产，SOHO中国，中科股份，华夏幸福和绿城中国外，其余15家综合实力排名前20的上市房企(万科、恒大、中海、保利置业、华润、龙湖、碧桂园、世茂、富力、金地、远洋、雅居乐、佳兆业、融创、保利香港)均已发布5月经营情况。在市场回暖的带动下，标杆房企表现抢眼，业绩全线飘红，5成成交金额环比增两成，更有万科、保利、恒大、中海四家龙头房企首次出现单月成交同破百亿的情况。从今年前5月的销售业绩来看，15家标杆房企销售金额达到2686亿元，平均年度目标完成率已接近四成。
　　业内人士分析认为，此轮调控下标杆房企集体突围的特点十分明显，市场份额显著提高，企业分化现象严重。近期"价格为王"的市场基础依然没变，以价换量仍然是标杆房企的普遍共识，但折扣力度或将有所减弱，未来房价走势或将出现明显分化。
　　前五月吸金2686亿 年度目标完成近四成
　　根据链家地产市场研究部的统计，已公布5月月报的15家上市房企5月的销售额合计762.2亿元，环比增长22.55%，占1-5月总销售额的28.38%。1-5月，15家标杆房企销售金额达到2686亿元，同比上涨7.15%，平均年度目标完成率接近四成。同时市场占有率达到15.86%(以全国商品房销售额16932亿元估计)，同比提高2个百分点。
　　"前五月实现业绩目标的比重接近四成，意味着如果市场不出现大幅萎缩的情况，完成全年目标基本不会存在大的问题。"链家地产市场研究部陈雪认为，在市场回暖中，标杆房企能够抓住时机，及时出货，令市场份额得到显著提高。但是，这一切都无可避免的以牺牲利润为代价，今年房企的普遍特点就是"业绩达标、利润减少"。因此长期来看，房企实际的资金状况未必有数据体现出来的那么乐观。
　　值得关注的是，万科、恒大、中海和保利等四大房企更是首次出现单月成交同破百亿的情况，而其余11家房企的平均业绩虽普遍上涨，但平均业绩仅有29.5亿，不足30亿。陈雪认为，万科等四大单月销售破百亿的房企明显已形成了标杆房企的第一梯队，标杆房企的分化现象在此轮调控之后更加严重。当下标杆房企集体突围的特点十分明显，其业绩及市场份额同时上涨，意味着标杆房企在当下市场条件下有更多的资本与能力去抓住机遇突围。
　　平均售价同比下降5% 未来降价力度或减弱
　　从销售价格来看，这15家标杆房企在1-5月平均售价为9866元/平方米，同比下降5.13%，其中8家房企在1-5月的价格同比下降幅度超过一成，说明即使标杆房企，降价依然是其获得销量的前提。对于万科和恒大等以普通住宅为主业的标杆房企，降价不单是随行就市的被迫选择，更是房企出击揽金的主动策略。如恒大5月促销力度加大，低于八折的项目就有6个，5月的单月销量增长立竿见影，首次突破百亿。
　　链家地产市场研究部陈雪认为，价格为王的市场基础依然没有变化，以价换量仍然是标杆房企的普遍共识。即使标杆房企的业绩也是由降价换来的，在飘红业绩背后，利润率下滑依然是这些标杆房企不得不面对的市场现实。
　　上海易居研究院副院长杨红旭则表示，5月大型上市房企销售均价环比降幅较4月有所缩小，可见5月份龙头房企打折促销力度比4月份有所减弱，3、4月份的销售量大增使得开发商"试探性降价"的策略有所收敛。预计未来一段时间"以价换量"依然是市场成交的主流模式，但降价力度可能会有所减弱。预计6-7月成交量仍保持高位，成交活跃态势还将延续，下半年销售量可能超过上半年。
　　中原集团研究中心总监刘渊认为，从目前的供应量和供求比数据来看，开发商推盘力度明显放缓，而销售情况依然良好，在这种情况下，开发商继续大幅降价的可能性减小。未来房价走势或将出现明显分化，一些已经经历过降价的一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州、南京等，房价逐步企稳；而一些尚未出现明显降价的二、三线城市，由于库存处于高位，未来供应依然巨大，房价仍有调整空间。(.上.证 .朱.楠)
    温州豪宅降价潮愈演愈烈 地王模式失效
　　新老地王肉搏 温州豪宅裸奔
　　豪宅连锁降价 "地王模式"失效
　　开发商之所以敢于竞购地王，是因为地王生存的关键逻辑在于囤地升值，以时间换空间。而目前房价下行、地价下行，"地王模式"开始失效。贷款利率下降等政策对豪宅项目影响极其有限
　　改名、降价、送黄金……为了卖豪宅，温州新老地王正穷尽一切手段，放手最后一搏。
　　昨日获悉，民营财团--中瑞财团控股有限公司投资的"中瑞·公园大地 "楼盘，将于17~22日再次降价并推出促销措施，较开盘价下跌40%左右。
　　楼盘所在地块是于2008年3月诞生的温州"老地王"。"降价后，利润已经非常微薄。"一位知情人士昨日对本报表示，温州豪宅供过于求，又面对新地王成本价销售等冲击，"以价换量"已成为开发商竞争的撒手锏。
　　"降价潮"愈演愈烈
　　2008年3月，楼市开始回温，此时温州鹿城区纺织路庄头地块出让，起始价9.4051亿元。9家开发商参与竞标，最终当地大发集团有限公司以17.0999亿元中标，以1.5万元/平方米楼面地价，刷新该市宅地出让价格纪录。
　　不过由于未及时开发，该地块面临被收回危险。此后，中瑞财团下属温州凯瑞置业有限公司接手该地块，项目命名为"星河湾家园"(又名"中瑞·星河湾")。"接手后，该地块成本价已近2万元/平方米。"上述人士说，再加上后期建安、财务等成本，该楼盘销售成本价已高达3万元/平方米。
　　去年11月份，星河湾家园开盘拟售价格5.99万元/平方米，但在调控背景下，遭遇滑铁卢。截至今年3月26日，当地房管网只登记销售11套。
　　据上述人士介绍，今年3月，星河湾家园调整部分房源价格，"比开盘价下降30%左右，均价约4.2万元/平方米"，被认为是温州豪宅"悬崖式大跳水"。尽管如此，楼盘依然未有起色，温州市房管局"商品房网上销售管理系统"显示，截至昨日，已售16套，已登记33套，远低于发售房源788套。
　　紧接着，温州豪宅"价格战"升级：一高档住宅"万康玉园"整体下降5%~13%；绿城集团开发的"海棠湾"项目起价为1.88万元/平方米，均价为2.45万元/平方米；"中梁首府"三次累计降价20%左右。
　　一位资深房产人士感叹，降价已形成连锁反应，这对于温州楼市影响巨大。
　　本月12日，星河湾家园宣布改名为"中瑞·公园大地"，起售价2.35万元/平方米。"在上次降价基础上再打9折，均价在3.78万元/平方米左右。"上述人士表示。
　　不仅如此，开发商或将推出"一次性付款再降价1000元/平方米，且大客户买大套房送黄金1斤，一般客户买218平方米小套房送黄金218克"。
　　"既换'马甲'又降价，这或许是公园大地的最后一搏。"上述人士称。
　　与同类客户群竞争中，"老地王"公园大地的竞争对手，主要是2010年11月底新地王"置信原墅"。现在，置信原墅不惜低于成本价销售，将对公园大地造成最直接冲击。与此同时，其他豪宅在其价格冲击下，也不得不面对老业主的"富豪房闹"。
　　豪宅集体"裸奔"
　　成立于2004年的中瑞财团，由温州神力集团、奥康集团等当地9家企业组成，注册资本5000万元，当时号称"可运作资金超过100亿元"。然而，如今该财团却急于脱手"中瑞·公园大地 "这一烫手山芋。
　　一位温州房产资深人士认为，公园大地和置信原墅一样，背后投资人除了当地多家大型民营企业之外，还有众多从事实业的中小股东。"各股东实力不一，心态也不一，有些股东受到民间借贷危机、中小企业资金链断裂影响，早已有了脱手打算，甚至即使亏本转股也愿意。"
　　"短期内楼市不可能大幅反弹，于是以价换量获取现金，成为开发商采取的主要手段。"温州平安易居总经理姜毅表示。
　　5月28日上市的置信原墅，销售均价5.7万元/平方米。据介绍，该楼盘楼面地价3.7万元/平方米，成本价在5万元/平方米左右，在一次性付款8折、按揭贷款8.5折等促销措施下，已无利润可言，甚至还会亏损。目前，该楼盘几乎被认购一空，被指采取"股东分房"销售。官方数据显示，截至昨日，该楼盘仍为零成交。
　　但值得关注的是，公园大地套型面积300平方米以上占了很大比重，知情人士透露在30%以上，这意味着一套房子成交价为上千万元以上，购房者资金压力不小，因此该人士预计："200平方米左右的小套型成交会比较好，400平方米以上套房比较难卖。"
　　"不仅在温州，全国各地豪宅楼盘也遇到降价销售难题。"温州哥伦布房产营销有限公司商业地产部主管谢国华说，高端楼盘售价即使打对折，普通购房者还是买不起。而那些有实力的购房者或投资客却被限购，在民间借贷危机、中小企业资金链断裂后，温州资金流转普遍紧张，再加上楼市进入下行通道，豪宅销售更是雪上加霜。
　　而一年前温州房价疯狂时，一些投资客高价进入房地产，如今依然被套其中，很难再次投资楼市。
　　谢国华认为，最近贷款利率下降等政策，对刚性购房会有一定刺激，但对豪宅项目来说影响极其有限。
　　上述知情人士认为，开发商之所以敢于竞购地王，是因为地王生存的关键逻辑在于囤地升值，以时间换空间。而目前房价下行、地价下行，"地王模式"开始失效。(.第.一.财.经.日.报 .陈.周.锡)

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