改善型需求接力刚需试探楼市

　　     国家统计局9日公布的数据显示，5月份全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，相比4月份分别上涨了15%、20%。在红五月的带动下，刚刚踏进的6月，广州成交量也明显在2000附近波动，延续了红五月的氛围。全国房地产市场也明显有所恢复。
　　中国指数研究院数据显示，逾八成城市成交量环比上涨，北、上、广、深等一线城市成交量更是创下限购以来新高。楼市在刚性需求下，成交不断的放量，刚需主导着半边天。但随着6月新推，越来越多的中高端住宅不断入市，改善型需求也按捺不住，主动进入市场和刚需平分天下，或许日后能主导后市持续运行。
　　但是广州库存仍然居高，以价换量如果延续下去，对稳住当前形势才是最好的策略。有部分购房者担忧房价会反弹，一直在寻求机会快速入市，但专家认为，排除政策有利空因素的情况下，房价不会有所变动，暴涨可能性也较低，购房者不应过分担心，以价换量仍是大趋势，下半年房价可能也是稳中有升而已。
　　刚需主导上半场
　　根据国家统计局9日公布的数据，1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，商品房销售额16932亿元。而1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，商品房销售额12421亿元。据此可计算出，5月份全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元。
　　今年4月份全国商品房销售面积6323万平方米，销售额3749亿元，这基本延续了3月份的回暖态势。而5月份的成交表现好于4月份，表明楼市好转趋势延续，并迎来了更强劲的势头。
　　从去年楼市进入寒冬开始，不少购房者都选择与开发商僵持，你不降价我不买成为许多人的信条。但进入5月份以来，这种情况发生了不小的变化，在刚需的持续释放趋势下，刚需纷纷出手造就了一个楼市的红五月。
　　5月广州新房成交9099套，更是刷新了2011年以来月度的网签量，环比4月5706套上升59.5%，成为近16个月来的新高。
　　从个盘来看，5月开售的项目主打中小户型的楼盘居多，为了迎合刚需客户需求及对价格的敏感度，多数楼盘在定价上面均较为谨慎，以免流失大量需求者，错过了销售的旺季。部分楼盘更是以低价突围，抢占市场俘获购房者芳心，借此赢得最终的胜利。例如罗马家园、番禺的雅居乐城南源著等典型市区盘，凸显了刚需户型在目前市场上的紧俏程度。
　　业内人士表示，5月份相对来讲成交和供盘量要比4月扩大了近两倍左右。大量的入市项目采取低价策略，在这种情况下，持续在售的项目和新开盘的项目，共同促成了5月份成交量的上升。
　　改善型买家有望引领下半场
　　据了解，2011年下半年以来，北京、上海、杭州等30多个城市先后出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。
　　随着各地政府对楼市的"微调"政策纷纷出台，开发商开始有针对性对改善型客户进行放量试探。
　　不同于5月以刚需中小户型的新货，广州市6月份预计推新的40多个楼盘中，超过20个楼盘新货主推100平方米以上的改善户型洋房或者别墅单位，其中不乏占据优越地段的市区楼盘，多个楼盘货量充足。
　　例如老城区的楼盘颐徳公馆、东山京士柏、中信西关海和珠江帝景，推出户型均为140平方米以上，货量充足，全部面向改善型置业一族。郊区楼盘方面，番禺7个楼盘推新，主推大户型产品的项目就有4个，另外，花都、增城和从化也有多个项目推出别墅产品。
　　量压使价格难反弹
　　按照以往的经验，楼市成交量一旦展现出持续回升趋势，紧接着到来的就可能是房价的回升。但房价是否会随着成交量的回升而出现反弹？业界人士认为，当前的高库存和限购政策不放松的环境下，房价不存在快速反弹的可能。
　　据行业龙头万科发布的数据，5月其实现销售面积102.5万平方米，同比增长26.5%；实现销售金额107.2亿元，同比增长19%。不过，5月万科销售均价为10459元，虽环比4月份增长7.8%，但比去年5月份下降6%。
　　由此可见，5月份万科实现的逾百万平方米销售业绩，在较大程度上是低价促销取得的。整体来看，其销售均价依然处在调控以来的下跌通道中。
　　万科集团总裁郁亮表示，当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观。从万科的统计看，北京、上海、深圳、广州在内，现在库存的商品房还有1.14亿平方米。"按照5月份的销售数，大概够这些城市卖上11个月左右的时间。"目前这种成交平稳回升，房价继续筑底的态势，在三季度可能会继续。其中很重要一点就是当前多数城市的楼市依然处于高库存状态。广州楼市的整体存量仍在高位徘徊，压力巨大不仅来自楼盘滞销带来的库存，还有新增楼盘的陆续入市，目前去库存仍是市场的焦点问题。
　　这次加推大户型房源，一方面是工程节奏的原因，另一方面是为了抓住当前改善型房源热销的好时机。角色开始互换是对后市进行试探，不少房企有半年销售业绩的压力，面对刚需的中小户型已经完成七七八八，现在只有凑合着加推一些大房源，也是为了回笼多一点的资金和冲刺一个好业绩做准备。
　　业内人士表示，目前广州的存货量仍然较多，所以继续以价换量稳住刚性需求的成交，进而带动改善型需求入市，这才是开发商应该考虑的，也是最能稳定市场成交的策略。
　　从目前买家构成分析，改善型置业市场当中，购买力仍十分强劲，实力买家持币待购的情况持续。
　　改善型欲望强需求应逐步释放
　　随着市场的回暖，整个楼市的成交升温，越来越多的楼盘愿意拿出资源，在大户型的价格上做出一定的让步。降价已经从普通楼盘蔓延到了以改善型买家为主要意向客户的中高端楼盘。
　　目前改善型市场，是当下楼市的最大机遇，也是最大考验。改善型需求刚刚开始入市，高端市场的成交回暖正在起步，可供楼盘挖掘既有强劲购买实力又具购房资格的客群不在少数，需求的增加，从根本上激发了开发商调整推盘结构，也就造成6月高端楼盘扎堆的场景。
　　从货币政策来看，已经实现了定向宽松，从原来的一刀切调整为对刚需购房的支持，银行首套房贷基准利率打折，以及银行准备金率下调等利好消息，将会对下半年的楼市走向产生作用。随着刚性需求已经集中释放，6月份开始改善型需求也将逐步释放。最终以价换量的故事应该会在楼市进一步上演，不过是从最初的郊区刚需盘扩散至强调首置豪宅、终身置业的改善型中高端项目。
　　除了有刚需带旺的成交氛围，改善型产品近期较活跃的成交，还与楼盘自身定价有很大关系。现在市场回暖，开发商愿意让利，这就成了买家入市的机会。对于购买力较强的改善型购房者而言，房价难得出现回调，因此现阶段已经被视为抄底入市的良机。
　　但要吸引置业理念相对成熟的改善型群体，只靠价格手段是远远不够的。开发商显然意识到了这一点，在改善需求接力市场的趋势下，以创新为特征的升级型住宅产品在市场上与日俱增，力图寻求突破。
　　业内人士表示，改善性需求稳步释放，未来一段时间内有可能将成为楼市供需的主流，这部分需求除了开发商的"以价换量"外，更加看重项目的质量和性价比。
　　开发商应保持以价换量态势
　　近期一系列政策频频出台，无论是银行存款准备金率的下调，还是首套房贷政策的放宽，抑或是贷款审核标准的调整等，对于普通购房者特别是首次购房的置业人群来说，都算得上是政策利好，但这些并不意味着楼市调控政策会就此松动，政策的延续性决定其并不能完全跟随市场环境的改变而改变。
　　目前的政策调控下，整个市场运行的状态依然是以价换量，中央坚持调控的路线始终没有动摇，面对库存压力和竞争压力，以价换量是必然选择，开发商应趁着降价策略依然有效时，优先考虑质量和价格，吸引观望中的购房者，争取俘获芳心，以加快资金回笼实现双赢。

[关闭] ［打印］