最高法司法解释：出卖他人房屋有效

　　     律师提醒二手房交易留意签约人身份
　　深圳一位市民看上了一套价值750万的二手房，迅速签订购房协议，并支付了10万元定金。然而，时间一天天的过去，卖方夫妻却迟迟不愿配合后续交易，理由是房子为夫妻共同所有，只有老公单方面签订的合同无效。"房子咱不卖了！"
　　这是一个真实的案例，也是在二手房交易中经常遇到的尴尬状况。
　　到底是老婆被蒙在鼓里不同意卖房，还是房价涨了夫妻舍不得出手？一句"老婆不同意"就能简简单单把支付定金的买家打发走吗？如何有效保护楼市交易？合同另一方的利益如何保障？
　　真实案例：房价上涨卖家反悔
　　经某中介公司居间介绍，2010年3月26日周先生与杨先生签订《二手房买卖合同》，以750万元购买杨先生与李小姐各占50%产权的深圳市南山区中信红树湾某房屋，合同约定：卖方于4月8日前做公证给担保公司，买方于合同生效当日支付卖方定金10万元；2010年4月10日，卖方需配合买方监管首期款（总房款与定金、银行按揭贷款的差额）并申请银行按揭承诺，双方于卖方赎出房地产证且银行出具按揭承诺后3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户手续。
　　双方还约定，任何一方逾期履行义务超过10日，对方可解除合同并有权选择要求其支付转让成交价5%的违约金或承担定金罚则。此外，合同还特别备注约定：涉案房屋属夫妻产权，因女方在国外，由老公杨先生代理老婆李小姐签署合同，如卖方出现违约，杨先生负全部违约责任。
　　合同签订后，买家周先生如约支付卖家夫妻购房定金10万元，但是随着房价的上涨，卖方却迟迟不予办理公证委托手续。2010年4月7日，周先生给杨先生夫妻发送了《告知函》催促其办理。为确保其能收到，周先生又于次日在深圳晚报刊登声明，再次催告杨先生履行约定。
　　方法都用尽了，周先生的努力却象投入大海的小石头，激不起任何浪花。卖家夫妻接函后继续不理不睬，也不配合办理首期款监管及申请银行按揭的义务。
　　无奈之下，2010年6月4日，周先生想到用法律武器维护自身权益，向深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求判决杨先生夫妻支付违约金37.5万元并返还购房定金10万元。
　　法院判决：卖家支付37.5万违约金
　　庭审中，被告卖家夫妻的代理律师认为，涉案房屋为夫妻共同所有，老公未经老婆同意与原告签订的《二手房买卖合同》无效。买家周先生明知涉案房屋属两人共有，仍然与其中一人签约，本身没有尽到注意义务，负有过错。
　　深圳市南山区法院经审理后认为：从程序上来看，原告周先生与被告杨先生签订的《二手房买卖合同》是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，各方均应按合同约定及法律规定履行合同义务。
　　从具体内容看该《二手房买卖合同》是否有效的问题，法院认为，根据我国民事法律的相关规定，物权变动的原因与结果以及引起物权变动的处分行为与负担行为是有区别的。即杨先生与周先生签订《二手房买卖合同》的行为属于设定合同对方当事人请求权的负担行为，是引起物权变动的原因，该行为本身并不直接导致涉案房产的权属产生变动，且负担行为并不以负担义务人有处分权为有效要件。
　　具体来说，杨先生的无权处分行为只对涉案房产的权属是否发生变动产生影响，而不能决定其与周先生签订的合同是否有效。杨先生在签订合同的同时注明：房屋归属为夫妻产权，因女方在国外，其代理女方签署该合同，如李小姐出现违约，杨先生负全部责任。该条款是对《二手房买卖合同》的补充，没有违反法律及行政法规的强制性规定，因此就涉案合同的双方而言应为有效合同。
　　法院认为，杨先生未履行合同义务已构成违约，周先生主张其承担违约责任于法有据。综上，法院作出一审判决，解除双方签订的《二手房买卖合同》，判决杨先生支付违约金37.5万元，并返回10万元定金。
　　律师说法：夫妻串通显失公平
　　对此，该案原告代理律师、广东信荣律师事务所主任张茂荣律师认为，南山法院将物权变动的原因和结果及引发物权变动的处分行为与负担行为相区别，并依据法律推理来判决案件是法律规定不明确下大胆适用自由裁量权的有益探索，也说明主办法官是一名学者型法官，值得提倡。
　　事实上，本案出现的情况，在司法实践中尚存争议。根据《合同法》第48条规定，如被代理人不追认无权代理合同，由行为人承担责任，但行为人承担的是违约责任还是缔约过失责任在司法实践中却有不同的处理方式，一般认为应当承担缔约过失责任，但其也见过深圳法院判决签约人承担违约责任的判例。
　　张茂荣律师认为，我国《民法通则》第66条明确规定了被代理人默认制，即"本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意"。除非夫妻感情不好，一般情况下夫妻一方出售共有房屋对方不可能不知道，部分业主在房价暴涨后为达到毁约目的，以另一方不同意为由要求解除合同，庭审时本是矛盾的双方又共同委托同一律师，形成攻守同盟和利益共同体，部分业主"依法"解约后又将房屋高价卖予他人，夫妻双方恶意串通明显，如一概认定代理行为无效对买方显然不公平。
　　司法解释：出卖他人房屋有效，无法履行合同担责
　　事实上，这样的案例不仅发生在深圳，而是普遍的存在于全国各地。针对这种情况，最高法院日前已经出台了司法解释加以规范。
　　2012年6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，公布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该司法解释将于2012年7月1日实施。
　　解释第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
　　在新闻发布会现场，最高人民法院民二庭负责人答记者问时指出，对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定，旨在防止大量买卖合同遭遇无效认定之命运，更周到地保护买受人之权益，明晰交易主体之间的法律关系，强化社会信用，维持交易秩序，确保市场交易顺畅，推动市场经济更加健康有序地发展。
　　专家提醒：签约留意身份
　　张茂荣律师认为，该司法解释对于无权处分合同效力的确认，从根本上颠覆了《合同法》第51条关于无权处分合同效力待定的规定，在实践中极具实用价值。根据其多年的司法经验，几种典型的二手房买卖纠纷有了明确的法律指引。
　　一种是夫妻、家庭或亲友共有房屋一方签字出卖，房价飙升后另一方借口不知情而毁约不卖的，签约人将不再能够免责。
　　张律师表示，夫妻共有房屋一方签字出售后，另一方借口不知情不予认可的情况，在2007年、2009年两轮房价飙升过程中是业主惯用的毁约手法，而法院即便明知共有人恶意串通，因苦于没有证据，往往也只能以未经其他共有人同意为由，判定买卖合同无效，业主只需返还定金而无需承担任何违约责任。司法解释生效后，如再度出现该类现象，法院将认定买卖合同有效，由共有人之一的签约人承担违约责任，从而有力地保障了买方的合法权益。
　　另一种，以自己名义代签买卖合同出售房屋，业主不追认的，行为人承担违约责任。
　　实践中还有一种常见情况，业主口头委托他人（一般都是亲属）出售房屋，事后由于种种原因不予认可的，该类合同效力区分行为人签约身份而定：如行为人以代理人身份签订属于无权代理合同，业主不追认合同无效；如行为人以自己名义与买方签订买卖合同，则构成无权处分合同，合同有效，业主不追认的，签约人需承担违约责任（而在此之前同样被认定无效，行为人无需承担责任）。
　　张律师提醒各位购房者，由于无权处分合同发生了从效力待定到合法有效的巨大变化，购房者在将来签订买卖合同时需格外注意对方签约人身份问题，同样，代理业主出售房屋也切记不能随意以自己名义签订合同。
　　律师小贴士：
　　1、购房者遇到共有人出售房屋（如夫妻共有产权），而其他共有人不在场的情况下，建议要求由签约的共有人作为唯一卖方，以自己名义出售房屋，而不要同时以自己名义及其他共有人代理人身份出售房屋；2、除非能够保证业主履行合同，代人卖房不能以自己名义与买方签订买卖合同；对于购房者来说则完全相反，为了保证合同确定有效及业主能够履行，应要求行为人以自己名义作为卖方签约。
　　小链接：
　　《合同法》相关规定：
　　第48条（无权代理）：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
　　相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
　　第51条（无权处分）：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

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