五月销量暴增 楼市渐入佳境？

　　     5月，西安商品房销售面积达到111.01万平方米，较4月环比涨31.44%，同比涨幅高达50.8%。同时，西安市商品房市场供应量新批预售面积为219.88万平方米，环比上涨了34.38%，同比上涨更是高达296.11%。而从近期供应来看，3、4、5月，西安商品房月均批售面积达到了212.46万平方米，该数值远远高于2011年全年月均109.7万平方米的批售纪录，市场供应量持续在高位运行。那么楼市将告别"寒冬"迎来"盛夏"？还是说"红五月"可能仅仅是楼市利好的短暂"暖意"？哪种看法更有道理？敬请关注楼市会客厅本期话题--
　　本期嘉宾：
　　西安陆港愿景置业有限公司总经理张金鹏
　　陕西东生置业有限公司营销策划总监杨清英
　　西安富祥地产（暖山·西安）策划总监王智勇
　　主持人：孟潮时间：2012年6月4日下午
　　"盛夏"预期过早
　　楼市复苏可期主持人："红五月"西安楼市利好不断，这是否意味着楼市从此将告别"寒冬"，转入"盛夏"，迎来又一个黄金销售期呢？
　　王智勇：转入"盛夏"言之过早。虽然目前市场的确出现了走出低谷的趋势，但另一方面，市场热销项目依然以刚需产品为主，说明现在的客群越来越理智，越来越懂得把握时机。不过，西安依托庞大的外来人口基数，足够的刚性需求，只要开发商愿意积极寻求出路，以实效回馈刚需客群，相信经过2010年的洗礼，西安楼市会进入有序、健康、稳步的发展阶段。
　　张金鹏："红五月"的出现，不是偶然，从去年到今年积压已久的购买力和库存量都急需释放，加上开发商也适时打出了不少优惠策略和促销手段，所以5月成交量有了大的起色；另一方面，按照传统惯例五六月也是销售旺季，更是一年的关键期。
　　稳步回升有望房价难见大涨
　　主持人：5月，西安市普通住宅成交均价为6792元/平方米，比4月的6777元/平方米，环比上涨了0.22 %。这个结果是 否表明，楼市销量的增加及部分地方的"微调"政策，会导致房价的上涨呢？
　　张金鹏：就西安来说，排除豪宅，普通住宅的房价还是很公道的，有很大的上升空间，不过，不是猛增式的涨法，会保持稳健的攀升。就全国来说，大涨的可能性也是微乎其微，所以，只要大环境健康和积极，房产行业的生存环境能够良性循环，就不会再有报复性飙高的现象，"稳定略升"是大趋势。毕竟，不动产的属性还是保值或增值。
　　杨清英：近期销量有增幅，房价势必也会因此攀升，但普通购房者观望情绪还在，还没有出现所谓的抢购风潮。由此推断，今后房价也不会出现急速的涨幅，以稳步小回升为主导。
　　王智勇：提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户等地方政府微调政策的实施，是房产行业抬头的信号，如果持续出台，楼市有望持续复苏，房地产市场也可能将探底回升。系到开发商上半年的销售任务和全年的收益等切身利益，各种因素综合促成了好的结果。但黄金期的说法为时过早，只能说今后楼市销量"稳中有升"是大趋势，只要有刚需拉动，市场就不会冷淡。
　　杨清英：仅凭一两个月销量的增加并不能说明楼市已然告别"寒冬" ,只能说明目前市场有复苏的表现，是刚需集中释放，或者是经适房的推出等原因，拉动了市场某个板块或区域的成交量。具体的后续走势可期待性很高，但并不是有把握性的乐观，还需静待相关政策的出台。
　　回暖势头可见是否"微调"待观
　　主持人：最近，楼市吹起了"微调"之风，北京、上海、杭州、重庆、沈阳等地，从不同角度出台了楼市微调政策，内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税收优惠以及购房补贴等方面，除个别城市的微调因触及限购政策底线而被叫停外，其他城市的微调均得以执行。这是否是楼市回暖的利好表现？"微调"之风是否也会吹进西安？
　　张金鹏：各地"微调"的趋势不会再蔓延，可能过段时间就会有所收敛。就西安来说，西安一直是贯彻落实中央政策比较彻底的地区，所以应该不会出现国家宏观调控范围之外的"微调"，而且西安市场基本健康稳定。但存准金率下调等金融政策方面的利好消息，属于正常现象，不属于"微调"风盛行的表现。
　　杨清英："微调"之风吹起，只是地产行业严调的略微松动和有复苏可能的一个信号，并不能说明整个地产行业已全面复苏或全面崛起，再次出现井喷或像2007、
　　2008年那样的蓬勃势头。西安相对全国的形势来看，似乎显得并不着急，所以，是否"微调"可能还需要一段时间的观察。
　　王智勇：政府对鼓励居民购买首套普通住宅，有序释放刚性需求，促进房地产市场健康发展的决心一直未改变。各地近期出台的楼市预调、微调政策，属意料之中，也并未触及政府敏感的限购神经及严格规范房地产市场的决心。其实西安市场已经有了微调的痕迹，如部分银行首套房信贷政策利率的优惠，分期首付等策略的实施，也算是迈出了微调的第一步，只是没有上升到政府的高度。

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