多地放宽公积金政策 "利好刚需"还是"救场楼市"？

　　     导读：
　　多地放宽公积金政策 利好刚需还是救场楼市？
　　住建部重申调控不放松 楼市触底反弹仍存疑
　　石家庄澄清：限购政策没调成
　　深圳楼市上涨土地遇冷 推土改破财政瓶颈
　　上海楼市库存压力不减 6月或再临胶着

　　多地放宽公积金政策 利好刚需还是救场楼市？
　　近日，重庆、武汉等地纷纷放宽首套房公积金贷款政策。在房地产市场充满着诸多猜疑之时，这一"微调"引起了市场极大的关注。许多人都对此充满着疑虑：刚性需求的购房困难能否逐步得以改善？力挺刚需是否将带来楼市回暖价格反弹？
　　10余个城市公积金政策调整
　　5月28日，重庆市住房公积金管理中心召开新闻发布会，宣布将放宽首套房公积金政策。贷款首付由30%降低到20%，个人贷款额度由20万元提高到40万元；允许夫妻参贷，一个家庭最高可贷80万元；可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额；可贷额度期限由20年提高到30年，并延长至退休后10年。
　　记者整理发现，除重庆外，自去年底以来，已有不少城市陆续调整公积金贷款政策。4月下旬，武汉也高调宣布调整公积金政策，用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。也就是说，只需支付两成首付，贷款人就可以轻松买房。
　　近一个月后，武汉市公积金管理中心再次修订公积金政策。只要贷款申请资料齐全，减少审批环节，全程办理时限由原来的20个工作日压缩到15个工作日。对比银行纯商业贷款12-18个工作日完结的办理速度，公积金与其基本同速。而在成本上，两者差异明显，公积金贷款明显优惠了数万元。
　　据有关研究机构统计，目前已有10余个二、三线城市对公积金购房相关政策进行了调整。其中，既有东部经济发达城市，也有中西部欠发达城市。
　　解救刚需助力首套房
　　随着房地产市场调控的深入，保护刚性住房需求得到普遍认同。中央相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正是支持刚性需求者的首套房购房需求。
　　"公积金的政策的调整多是针对首套房的购房者，正好解决了刚需的购房困难，也有利于盘活存量房，维护房地产市场的健康稳定。"中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，房地产调控政策主要在于抑制投资投机性需求，支持自住性购房需求。公积金政策的适度微调使房地产调控朝着精细化科学化方向发展。
　　武汉公积金中心贷款处负责人胡斌说，刚性需求人群通过公积金贷款，降低了首付款支付压力；同时，住房公积金贷款也具有明显的利率优势，与商业性住房贷款同期利率比较，公积金个贷利率要低2.1%左右，购房者的利息等负担也大幅降低。
　　近期调整公积金贷款政策的城市均集中在二、三线城市，北京、上海等一线城市未有任何动作。
　　为楼市救场的担忧
　　住房公积金是一项惠民政策，重点在于支持中低收入者及住房困难户的住房需求。多个城市的公积金管理中心明确表示，政策的调整主要是基于这部分人群的实际购房困难，最大限度满足他们的提取公积金和公积金贷款的需求，是在严格执行房地产市场调控的大背景下，对公积金政策进行适度的调整和科学的完善。
　　即便如此，此次公积金调整潮还是引起了许多人的担忧。不少网友由此联想到2009年国际金融危机时，楼市在寒冬中的"起死回生"。部分业内人士认为，在房地产市场正在流传"调控放松"的猜测之时，地方政府悄然调整公积金贷款额度难免有"曲线救市""变相松绑"的嫌疑。
　　全国房地产经理人联盟副主席贾卧龙就是持这种观点。他说，随着刚性需求的持续释放，楼市成交又渐显疲态。地方政府必然会假以刚需之名进行"微调"，为楼市增添新的购房生力军。但是，"这更像是释放一个信号，试探市场的反应，也增强了市场的信心，楼市必将会迎来新一轮的反弹"。
　　对此，张东并不这么认为。他说，在当前限购、限贷等政策尚未退出的情况下，所有的刺激政策都不可能带来楼市重现2009年的迅速逆转。只有限购等严厉政策的实质性放松或者退出，才是名副其实的楼市调控放松。
　　"从目前的形势来看，楼市销量的变化主要取决于房价的调整力度。开发商只有继续降价促销才能争取到'政策微调'释放出来的刚需购买力。"中国指数研究院华中分院副总经理姚锐说，刚需入市短期内可能会带来一定的成交量，但从长远看，没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑，楼市走出低迷期依然面临着重重困难。(.新.华.网 .徐.海.波)
    住建部重申调控不放松 楼市触底反弹仍存疑
　　"坚持房地产市场调控政策不动摇。住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。"
　　6月5日的晚间，住建部新闻发言人的表态一语激起千层浪，也戳破了关于地方楼市"调控转向"的言论泡沫。
　　伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，当前房价稳定且不再上涨，将为后续保障房供应量的形成以及各类市场化政策的酝酿争取时间，也为楼市挤出泡沫、还原可持续发展环境奠定基础；一旦房价反弹，以往调控的效果都将付诸东流。
　　近期多个城市密集对房地产调控进行微调，并且成交量不断上涨，市场上的悲观情绪也大大减弱，楼市回暖之声乍起。然而链家地产的报告认为，住建部此时表态无疑是希望稳定当前的市场预期。何况仅仅凭借成交量增加就判定未来楼市触底反弹也不切实际。这也表明，当前楼市调控的底线仍然不容触碰。
　　住建部握紧调控脉门
　　根据国家统计局数据，4月全国70个大中城市中，67个城市的新建商品住宅价格环比下降或持平。上海易居房地产研究院数据还显示，当月20个典型城市商品住宅市场总成交均价为11439元/平方米，环比3月下跌0.4%，比去年同期下跌7.5%。
　　当今年前5个月的房地产市场延续去年以来的回调态势，调控成效进一步显现之时，宏观大背景也发生了改变。4月以来，工业增加值、投资等各项经济数据均大幅跳水，创下近3年新低，房地产由此成为很多地方"稳增长"的希望。自2011年下半年以来，像佛山、芜湖等城市涉及变相松动二套房限购等明显托市行为，在广受关注后被叫停。
　　住建部新闻发言人前日也明确表态，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。
　　"限购政策的原则不能被突破。"胡景晖说，即已执行限购的地方政府不能突破 "已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房"的原则。
　　中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者，这是对近期多个城市已经或即将放松调控政策的一次"拨乱反正"，进一步明确限购、差别化信贷和税收等中央底线，特别是限购这一红线，意图在稳增长背景下放松调控的地方政府可以暂时"休息"下。他认为，未来的政策走向表明，整个2012年房地产业仍将面临严厉的调控。
　　5月成交量或为假性回暖
　　在调控基调不放松再次明确的同时，5月房地产市场却出现了回暖迹象，特别是成交量上涨很快。
　　"房地产调控政策已经基本见底，这也影响了购房者心理。"阳光100集团常务副总裁范小冲告诉 《每日经济新闻》记者，住建部最新表态只是态度性的，并没有最新政策出台，可能也是因为看到5月数据后，担心房价过快反弹。
　　根据链家地产市场研究部统计，5月份北京新房住宅(包含保障房)成交10502套，环比4月同期的7823套上涨了34.2%，同比去年上涨43%，为2012年内首次突破万套。
　　"5月20个代表城市共成交商品住宅约1300万平方米，环比增长14%，同比增长30%，处于去年以来的最高水平。"中指院报告统计称。
　　范小冲认为，成交量环比上升主要是年初以来部分刚需购房者看到房价已见底企稳，有些开发商的优惠活动也逐步取消，担心错过买房时机而集中入场。
　　实际上，5月房价并无太大异动。中指院数据显示，百城住宅均价环比第九个月下跌、同比第二个月下跌，其中26个城市价格环比上涨，73个城市环比下跌。
　　黄瑜告诉记者，由于房地产调控政策依然严厉，成交量回升属于低位反弹，多数企业在定价上较为谨慎，房价反涨的可能性不大。销售情况显示，卖得好的项目多是价格有调整的项目，涨价一般会对销售不利，多数企业不会贸然行事。
　　尽管量增价稳态势显现出回暖迹象，但5月状况能否延续仍然存在争议。在范小冲看来，经济过快下滑，房地产出现回暖迹象是利好消息，住建部在防止调控前功尽弃的大背景下，不会再给调控加码，很多托市政策也得到了默许。
　　而链家地产分析师陈雪则认为，近期成交上涨多是之前抑制的刚性需求集中释放所致，后市可能会出现需求增幅明显放缓。
　　将增加中小套型住宅用地供应
　　稳住房价的副作用便是房地产对经济拉动作用的衰减。今年前4月，全国房地产开发企业房屋新开工面积5.4亿平方米，同比下降4.2%，出现了2010年以来首次同比下滑。上海易居分析说，预期今年上半年新开工面积涨幅还将继续下滑，这将会影响明后两年的商品房供应。
　　链家地产数据还显示，全国20个重点城市5月单月土地出让金仅为237亿元，创下自2009年3月以来土地出让金的历史新低。分析人士担忧，目前投资市场和消费市场呈现两极分化局面，如果调控不够艺术，很可能导致房价在未来一至两年内再次报复性反弹。
　　在明确调控红线不可逾越的同时，住建部新闻发言人也表态称，各地要采取有效措施，切实增加中小套型普通住房及其用地供应，鼓励和引导开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目，满足居民合理住房需求。
　　陈雪认为，未来几年中国仍是刚性住房需求释放的高峰期，只有保证中低端项目供应，才能切实解决住房需求。而中小套型用地供应则是影响未来住房供应的重中之重。他表示，开发商拿地意愿降低，全国土地市场冷清，这也在一定程度上影响了中小型住房用地的供应。住建部此意也是为了保证中小型住宅供应的持续性，防止未来市场出现供需失衡的现象。
　　房价预期也能为地产政策微调提供有利条件。范小冲认为，目前我国利率仍旧处于高位，开发商库存较多，现金流十分紧张，限购也仍在持续，房价不具备2009年报复性反弹的土壤。"国家也需要在房产调控'深水期'，思考如何引导房地产行业既能拉动经济又健康有序发展。"(.每.日.经.济.新.闻)
    　石家庄澄清：限购政策没调成
　　针对日前有媒体报道"石家庄对房产限购微调，家庭人均住房面积低于30.6平方米可购第三套"，昨日，石家庄市住房保障和房产管理局负责人在接受记者采访时表示，有关部门曾草拟过住房限购政策微调办法，但未获上级主管部门批准。
　　因此，"媒体报道的限购政策微调措施不会出台。"该负责人称。
　　6月5日，河北省召开保障性安居工程建设调度会，强调将严格落实房地产调控政策，坚定不移地贯彻国务院和省关于房地产市场调控的各项政策措施，严格落实差别化住房信贷税收政策和住房限购措施，遏制投资投机性购房，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，坚持调控方向不动摇，调控力度不放松。
　　就在同一天，住建部新闻发言人强调"坚持房地产市场调控政策不动摇"，严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施。
　　值得一提的是，该发言人还表示："继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正"。
　　而此前，有媒体报道称，"石家庄市对房产限购微调，市民(含郊县)人均住房面积低于全省人均住房面积(河北省上年度数据为30.6平方米/人)的市民将允许购买第三套住房；家庭已有两套或两套以下住房，但均低于廉租房住房标准，将允许再次购买住房；非本市户口的居民，可持税务或社保单位或供职单位开具的一年纳税证明或社保证明，申请办理再购房手续。"
　　"住建部的表态，让各地政府充分认识到中央继续加强调控的决心，也进一步明确了限购、差别化信贷和税收等政策底线，特别是限购这一红线。"
　　根据对此前地方政府"微调"政策进行梳理，中国指数研究院分析指出：涉及公积金贷款额度、首套房税费减免的政策不会被叫停，而有意放松限购的无一例外全部叫停。
　　"这也给将来的政策走向指明了方向，即在不改变调控大方向的情况下，鼓励首次置业，针对多套房购买的限制不会放松。"在中国指数研究院分析师看来，今年房地产业仍将面临高压环境。(.上.证 .于.祥.明)
    深圳楼市上涨土地遇冷 推土改破财政瓶颈
　　"看房一个月来，每套160万左右的坂田四季花城房子已经涨了5万元左右。如果再不出手，恐怕又要上涨了。"6月5日中午，深圳市民李先生和业主签了二手房购房合同。
　　深圳房产市场似乎呈现全面回暖的趋势。深圳市国土委公布最新数据显示，2012年5月份，深圳新房和二手房成交量价齐升，成交量创2011年7月以来的新高。其中5月份一手房成交面积达到35.33万平方米，环比上升38.39%，同比上升43.38%。
　　据了解，这也是深圳自2011年1月以来新房取得最高的成交量。
　　在价格方面，一手房成交均价为18204元/平米，环比上升9.72%，同比上升19.28%。
　　世联地产华南首席分析师曹取分析，受成交量的支撑，全市成交价格逐步趋于稳定。"
　　不过，相比住宅市场的火热，土地市场可谓是一片冷清。深圳正试图通过"土地改革"，以期摆脱对土地财政的依赖。
　　限购将继续执行
　　近日公布的《深圳市创建宜居城市行动计划(2012-2013年)》提出，通过增加普通商品住房和保障性住房的供应等方式，力争实现房价收入比逐步下降。
　　深圳市规划国土委副主任黄珽则表示，深圳将严格实行国家对楼市的宏观调控政策，限购将继续执行，何时取消限购令没有明确的时间表。
　　但是数据显示，今年5月，深圳新增商品住房供应20.7万平米，共2533套。与3、4月相比，5月份深圳全市新房成交量呈大幅上升之势。3月份，全市新房共成交3430套、30万平方米；4月份全市新房成交2875套、25.53万平方米。
　　而价格方面，5月份也呈反弹之势。5月深圳新房成交均价为每平方米18204元。资料显示，3月份新房成交均价每平方米17480元，4月份新房成交均价为每平方米16591元。
　　从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的84.46%，其中宝安区以成交18.86万平米位居榜首，盐田区最低，成交仅0.34万平米。一手房成交均价以南山区最高，为31671元/平米，龙岗区均价最低，仅14211元/平米。
　　市场分析人士向本报表示，5月份深圳新房市场量价大幅反弹，原因在于新房市场推盘量增加，部分开发商调高价格。
　　另据了解，5月，深圳二手房成交面积为41.03万平米，环比上升26.13%，同比下降30.67%。二手房成交均价为18332元/平米，环比下跌1.47%，同比下跌7.69%。
　　"2012年5月，房地产市场面临着极其复杂的国内外经济形势，为避免经济增速大幅下滑，中央将稳增长重新放在了经济工作的首要位置，宏观经济政策放松的预期不断增强"，曹取称，地方政府受累于土地财政和经济增长的双重压力，已经开始频繁调整房地产调控政策，但地方操作空间有限，限购限贷政策做为政策红线仍然难以触动。"
　　曹取认为，可以预期，宏观经济政策将适度放松，但其幅度远小于2009年；房地产调控政策基调难以转变但仍然存在微调空间。
　　曹取称，整体而言，今年房地产市场的政策环境有所松动，成交量预期将好于去年，但量价大幅反弹仍受政策和宏观经济形势的双重压力，难以实现，量升价稳或成为市场大趋势。
　　土地市场仍冷淡
　　相比住宅市场的火热，土地市场可谓是一片冷清，住宅市场和土地市场呈现冰火两重天。
　　中国指数研究院《2012年5月中国300城市土地市场交易情报》显示，5月楼市成交量的不断升温与土地市场
　　的冷淡态势形成鲜明对比，住宅供地节奏缓慢，全国300个城市土地供应量环比上升，同比下跌，住宅类用地跌幅最大。
　　数据显示，5月，深圳共供应土地13宗，面积26.57万平米，其中居住用地出让仅1宗，总面积为2.95万平米；成交土地5宗，成交面积3.32万平米；其中1宗为总部办公用地，成交面积0.56万平米，成交金额达5.41亿元。
　　"开发商入市积极性不高，尽管部分大型房企开始集中圈地，但所拿地块多位于三、四线城市，一线城市一直处于遇冷状态。"分析人士指出。
　　另外，前4个月房地产开发投资，深圳增幅比一季度回落了3.9个百分点。
　　土地税收的缩减以及房地产投资的减速，对地方财政收入影响开始凸显。单从今年4月份来看，深圳完成公共财政预算收入180.66亿元，同比下降2.53%。
　　面对无地可用及土地财政难以为继的残酷现实，深圳试图通过"土地改革"，以期摆脱土地财政依赖。
　　日前《深圳市土地管理制度改革总体方案》正式公布后，根据深圳土地改革2012年工作重点，今年深圳还将陆续出台三大配套文件，即《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的实施文件、"关于严格变更土地用途和调整容积率的若干规定"、"关于严格征转地补偿与土地转换管理的若干规定"。
　　"深圳这次改革的目标之一就是为了化解地方政府财政危机，以实现长期、稳定的财政收入。"分析人士指出。(.2.1.世.纪.经..济.报.道 .钟.良)
    上海楼市库存压力不减 6月或再临胶着
　　楼市"红五月"，显示各大城市成交继续回升。以一线城市为例，5月份商品房销售面积，北京环比涨36.01%，上海环比涨22.17%，广州环比涨52.06%，深圳环比涨38%；成交均价方面，北京环比涨1%，上海环比涨10%，广州环比涨3.66%，深圳环比涨9.72%。这些数据均创造此轮调控以来的新高。
　　下半年是否会延续回暖的趋势？5月30日搜房网上海站举办的"大话地产"研讨活动上，中原集团研究中心经理季峰预测，今年下半年成交量很难达到3-6月的高位，目前的降价只是一个补跌的过程，市区高档楼房和郊区楼盘还将补跌。
　　另一方面，截至5月31日，上海住宅库存达到1076万平方米，比年初多增52万平方米。摆在开发商们面前的一个问题是：虽然降价促销难抑库存量的扩大，但眼下仍只有这条路可走。
　　5月26日，中海上海紫御豪庭以成本价开售。公开资料显示，中海地产于2009年9月以70.07亿的总价拍下普陀长风6B7C地块，楼板价为22409元/平方米，为当年的"中国地王"。5月26 日紫御豪庭推出156套精装大平层产品，两天认购近120套，实际成交均价仅38000元/平方米。
　　中海项目旁边还有另两块备受业内关注的"地王"：雅戈尔置业旗下长风8号东地块、苏宁环球等地块。此前曾有开发商对其售价的最低市场预期是6万元/平方米。如果不想低价开盘，他们就只有继续捂地等待。
　　中原集团研究中心认为，随着住宅成交量的回升，像去年那样大幅降价的标杆房企在减少，从知名发展商向普通发展商蔓延，一些城市的本地开发商接过了降价的大旗。降价区域从一线城市向二三线城市蔓延，近期杭州、常州等地出现了明显的降价现象，预计未来将有更多城市加入补跌阵营。但中海上海紫御豪庭只是个案，不要期望房价出现大幅下跌。
　　3月以来的成交回升，采取灵活销售策略的开发商均收获了较好的业绩。日前，多家开发商发布月度业绩，均表明短期内销售向好。如世茂房地产(00813)前5月合约销售逾164.7亿元人民币，总销售面积达逾141.6万平方米，已完成今年销售目标307亿元的54%。其中5月销售创集团历史新高，至51.12亿元。据透露，6月份世茂房产将有多个大型新项目或加推现有项目，销售业绩可望保持升势。
　　然而，"红五月"改变不了的是，库存仍在攀升。据合富辉煌市场研究部提供的数据表明，上海5月商品房成交102.55万平方米，环比上涨37.23%，创近10个月新高。4-5月上海新增住宅供应超过160万平方米，这导致该市住宅库存量继续扩大。截至5月31日，上海住宅库存达到1076万平方米，比年初多增52万平方米。
　　随着降价促销进入常态，开发商推货热情正逐渐褪去。据统计，6月上海市场预计将有24个住宅项目开盘(公寓项目19个，别墅项目5个)，环比5月份39个的预开盘量萎缩38.5%。若加上开发商投资拿地热情的消减，楼市或再度面临胶着状态。(.2.1.世.纪.经.济.报.道 .苏.丝)

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