多个微调获默许 新华社:楼市回暖不意味房市反弹

　　     导读：
　　新华社发文称楼市成交回暖并不意味价格反弹
　　多个城市微调楼市调控获默许 不涉限购政策
　　30余城市微调楼市政策 房价下半年或触底
　　稳增长新政下：房地产最坏的时候过去了
　　楼市躁动 地产股能否梅开二度
　　昆明市长：有权有钱部门人员有4、5套房子很普遍

　　新华社发文称楼市成交回暖并不意味价格反弹
　　■ 新华社发文称去年下半年来已有30多城出台微调政策 其中部分得以实施
　　■ 稳增长背景下北京等地房价现上涨苗头 民众担忧房价回暖专家称不可能
　　"房价回暖的基础几乎不存在"
　　新华社发文称多地楼市现微调猜测，成交回暖并不意味价格反弹
　　据新华社武汉6月2日电 近日，网络上疯传的一则"降低首付，开启楼市微调"的消息将湖南推向了风口浪尖。5月31日，湖南省发展改革委紧急公告澄清，才令这场风波戛然而止。在江苏扬州、辽宁营口之后，楼市"微调"的猜测在多地骤然而起。在稳增长的背景下，楼市已开始量价小幅齐升，这是否预示着房地产市场开始回暖？楼市调控政策是否已经"见底"？楼市"微调"还能走多远？
　　销量续增 价格企稳回升
　　后湖地区是武汉许多刚性购房者的首选地。去年底上市的某大型楼盘，以均价7000元/平方米的优惠价格吸引了大量刚需的青睐。近日，该楼盘将新开盘的价格上调至7300元/平方米。
　　"我们的项目价格虽然有点提升，但还是受到了顾客的热捧，目前已经售罄。"这个楼盘的售楼人员说。
　　与武汉情况相同的是，包括北京等一线城市在内的多地商品住宅成交均价也都出现上涨苗头。根据北京中原市场研究部的数据，5月北京新房均价为每平方米2.0106万元，比4月均价上涨3.8%。在南京，"365网"研究数据显示，5月份房价平均上涨了0.125%。
　　与此同时，楼市成交量也明显回升，多地已超过了今年3月和4月份。5月28日，中国指数研究院发布的最新报告显示，上周全国楼市成交延续上涨趋势，逾六成城市楼市成交周均同比皆有上升，几个城市同比涨幅超过50%。南京涨幅最大，达86.66%。
　　对于楼市显现回暖迹象的原因，中国指数研究院华中分院副总监李国政说，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业的自住性需求群体影响明显；第二是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰；第三就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往采取了低价策略，采取"以价换量"的战术。虽然价格小幅上涨，但销售状况依旧延续之前的旺销势头。
　　购房者担忧房价反弹
　　虽然大范围的涨价势头尚未出现，但市场人士担心，在保增长氛围之下，新一轮投资高潮会不会给房地产市场带来更多的"松绑"，房地产会否重蹈2009年的"瞬间回暖"？
　　事实上，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。其中，芜湖、佛山等城市的政策调整，几天后均被叫停。其他"微调"措施被视为对房地产调控政策的补充与完善，得以保留下来。
　　许多购房者担心，随着成交量的回升，房价会上涨。这种担忧促使许多持币观望的购房者果断出手。正在武汉南湖一家楼盘看房的黄培告诉记者，他准备明年结婚，原来计划下半年再买房，但怕继续等下去会突然回涨。"我预计房价会出现反弹，所以趁现在价格还比较稳定的时候买了算了。"黄培无奈地说。
　　而开发商并不这么认为。武汉某大型房地产商销售经理告诉记者，目前大部分房地产企业还是采取"以价换量"策略。"在目前的市场环境下，很难说下一步会出现什么状况，房企在流动性没有根本好转的前提下，仍会'优惠快销'，房价还没有见底。"
　　"不存在大幅反弹因素"
　　国际评级机构标准普尔5月24日发布的报告认为，房地产开发商仍然面临着生存考验，中小开发商下半年可能会通过降价销售维持生存。如果成交回暖不能持续，国内外经济不确定因素继续增多，下半年楼市还可能再出现价格战。
　　从目前市场成交结构看，改善型需求并未完全走出观望。亿房网研究中心研究员陈龙说："在目前刚需为主的市场下，以价换量、积极消化库存仍是开发商的上策，因为刚需更加务实，而后期新房上市量仍会很大，开发商面临的库存压力不可小觑。"
　　陈龙预计，在传统淡季的六七月份，成交量可能出现一定程度下滑，房地产市场转入平稳期，在"十一"黄金周前后可能迎来下一轮成交旺季。
　　多位业内人士也表示，目前市场不能说全面回暖，楼市还处于一个不稳定的状态，4月成交就比3月下滑不少，5月有回升但也明显低于调控前水平。房地产未来的走势如何，还要看调控政策、宏观经济、金融政策、货币政策等的走向。
　　华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，虽然不排除个别性价比高的楼盘出现涨价，但今年内房价依然会保持相对稳定。从佛山、芜湖等地的微调政策被叫停来看，开发商对地方政府大幅放松调控不可抱有奢望，要谨慎对待目前的回暖。
　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，在楼市调控不会全面放松、限购依然将严格执行的情况下，房价回暖的基础几乎不存在。"因为从已经出现微调楼市的城市所施行的措施来看，触及限购原则的全部被叫停。目前，还不存在让房价出现大幅反弹的因素。"（.东.方.早.报）
    多个城市微调楼市调控获默许 不涉限购政策
　　楼市调控以来，已有30多个城市相继进行了政策微调。虽然中央对于地方微调大多给予默许的态度，但从成都、佛山、上海等城市放松限购的政策先后被叫停来看，凡是涉及"放开购房资格"以及"扩大购买力范围"的政策全部被叫停，涉及部分补贴和信贷放宽的则被允许施行。"不违背限购原则"，也因此成了业内公认的微调"底线"。
　　六月或进入各地楼市微调频发期
　　2011年下半年以来，包括北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及放宽公积金贷款政策、税费优惠、调整普通住宅标准、购房补贴，甚至放松限购等。
　　这些举措中，虽然绝大多数"闯关"成功，但也不乏成都、佛山等因放松限购而被紧急"叫停"的短命政策。
　　地方微调频频引发了购房者对市场触底的判断。随着各地楼市在这一判断的作用下成交量持续攀高，"房价会否因此反弹？"也成了新的关注焦点。
　　"当前楼市住宅库存依然偏大，房价并不存在因政策微调而大幅反弹的基础。"北京师范大学房地产研究中心主任董藩昨日在采访中向中新网房产频道分析表示，调控后销售遇阻影响了房企的拿地热情，而土地收入锐减则给地方政府造成了资金压力，随着多地提振楼市的微调政策皆获中央默许，预计6月很可能将进入各地楼市微调频发期。
　　微调手段之：调整公积金贷款首付及上限
　　解读：公积金新政被疑"曲线救市" 但全部闯关成功
　　代表城市：常州、南京、吉林、合肥、沈阳、厦门、滨州、蚌埠、克拉玛依、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉
　　中新网房产频道梳理发现，在已出台微调政策的城市中，提高公积金贷款限额成为最重要的措施之一。
　　虽然审批流程悠长、审批环节众多，但是公积金贷款无疑仍是大多数购房者的首选贷款方式。据广州日报5月16日报道，市场中介近期对部分潜在购房者进行的调查显示，近半购房者表示有意选择贷款利率较低的公积金贷款买房。
　　5月28日，重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。
　　尽管各地都表态放宽公积金贷款政策是为了提振刚需，但仍有不少人担忧公积金"新政"是在"曲线救市"，是对房地产调控政策的变相松绑，可能抬高房价，冲击当前来之不易的楼市调控成果。
　　的确，除去北京这样针对外地人限购长达5年的城市，其余二线城市针对外地人的限购措施基本是1年纳税证明或者社保证明，随着实际限购措施执行至今已经超过1年，这意味着限购措施在很多二线城市的作用已经开始逐渐削弱，对于此时降低首付门槛是否会引起投资需求重新抬头的担心可以说并非庸人自扰。
　　不过山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，根据现行规定，住房公积金贷款主要用于首套房购房和改善性住房需求，因此房价不可能被推高。相反，住房公积金积极入市，可以刺激开发商进一步增加普通商品房供给，甚至为房价继续下行创造条件。
　　微调手段之：购房补贴
　　解读：芜湖被叫停扬州"保刚需"旗帜鲜明获通过
　　代表城市：芜湖、扬州、杭州、重庆
　　今年2月9日，芜湖市政府公布的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》规定，芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米的购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
　　虽然芜湖市政府表示新政是针对自住型首套普通商品房，并非"救市"，但是仅仅3天之后，新政即宣告"暂缓执行"。
　　对于芜湖"新政"紧急叫停，有分析称是因为挑战了调控政策而失败，但也有业内专家分析认为，失败的原因不是因为"挑战"本身，而是在于对于政策"底线"没有摸清楚。
　　5月7日，扬州市政府发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对该市个人购买成品住房建筑面积在90平方米及以下的，对购房者给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对于购买建筑面积90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励。对于120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。
　　扬州与芜湖所出台的同是财政补贴，但是在一片"救市"质疑声中，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青日前在南京参加会议时却表示，扬州购房新政和"救市"无关，应予以支持和肯定。
　　同是财政补贴，而且力度也相差无几，一个是针对契税，一个是针对成品房。但芜湖新政并没有突出对刚性需求的"支持"，相比之下扬州的"保刚需"旗帜则更加鲜明。
　　目前，为了迎合刚需，很多楼盘推出的都是毛坯房，而政府对于成品住房的补贴看上去也是为首次置业者服务的成分居多，扬州新政因此被当地政府解释为"大力支持刚需的政策"。
　　微调手段之：减免购房契税或退税
　　解读：对房价影响不大
　　代表城市：马鞍山、上海、北京、武汉
　　去年8月，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助。
　　今年初，上海将普通住宅的标准调整为：内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。这意味着大量因房价上涨而导致的"伪豪宅"摘帽，购房者将因此享受到减税优惠。
　　中央财经大学财经研究院客座教授刘玉章认为，房价上涨后，此前的普宅标准明显滞后，这也使得很多刚需购房人享受不了普宅优惠政策。不过，虽然此次调整普通住宅标准无疑将会为购房者减去部分税费，但是中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，房价受土地成本等因素影响更大，相比之下放宽普通住宅标准对于房价影响十分有限。
　　微调手段之：放松限购标准
　　解读：触及政策"红线" 皆成"短命政策"
　　代表城市：佛山、成都、上海
　　除了放宽公积金贷款额度、减税和购房补贴外，长春与从化重启购房入户政策，对购房落户适当放宽条件；中山住房限价也由去年的每平方米5800元上调至6590元……地方政府以"保刚需"名义进行的政策微调悉数得到了中央的默许。
　　与此同时，佛山、成都、上海等城市所出台的明显放松限购的政策则未能"闯关"成功，甚至被紧急"叫停"。
　　2011年10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。当日晚间，该局网站便对外表示《通知》暂缓执行。
　　2011年11月11日，成都房管局召集当地开发商表达了两条政策变化：一是开发商可拥有网上签约时购房资格审核权；二是在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至四套。这也被外界解读为"放松对购房者的资格审查"、"限购松动"。不过到了当月22日，官方即宣布继续执行原有限购政策。
　　2012年2月28日，上海市政府办公厅下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，明确"本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。"这也意味着，"外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民同等购房资质"的政策被叫停。(.中.新.网　.陈.璞)
    30余城市微调楼市政策 房价下半年或触底
　　房地产行业黄金时代已悄然过去，但地产商们似乎在等待着白银时代的到来。
　　对于开发商来说，地产深度调控重压下，或不失曙光，近期市场纷纷猜测，中央是否有意图要在地产调控上做些微调。
　　此前的5月23日国务院常务会议指出，国内经济下行压力加大，要把稳增长放在更加重要的位置，并提出将确定立即启动一批事关全局、带动性大的项目。
　　5月29日，多家媒体亦称从湖南省投资工作座谈会传出信息，当地在利率优惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民购买首套普通住房。
　　随后的两天里，湖南省发改委等相关部门否认了房产政策微调的消息。
　　但据本报不完全统计，地方微调房产调控政策的热情颇高，截至5月底，全国已有30多个地方政府对房地产政策进行过"微调"，其中有5个城市被叫停。
　　外界更担心，看似突然而至的"稳增长"新政似乎让地方可能"会错意"，尽管中央坚定楼市调控，但是地方政策接连微调冲击，与银根的宽松趋向，让房地产调控的可持续性萌生更多不确定性。
　　而如何防止稳增长背景下，上马的大项目带来的巨量资金变相涌入地产领域，或是另一大挑战。
　　中房数据研究院执行院长陈晟对本报表示，中央调控房地产的意向是明确的，中央接下来或许还可能出现严禁大项目的资金等流入房地产。
　　地方政策忙微调
　　由于在财政体制上，房地产产生的土地以及交易税收收入大部分截留在地方，这在一定程度上造成了地方对于中央地产调控政策有微调之心。
　　"在口号上地方一定会保持和中央的一致性，但是目前陆续下滑的土地收入、地产交易收入以及地方经济上的压力，这使得地方在调控上有足够的压力去试探中央的底线。"上海一位地产商对本报记者表示，但是又不敢明目张胆。
　　这就促使地方不断私下微调房产调控政策。
　　据本报记者不完全统计，自2011年下半年来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、沈阳等30多个城市出台了微调政策。
　　且微调的内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出让条件松绑，武汉、上海则是对普通住房价格标准进行调整，而合肥、南京、常州、芜湖等地则是放宽公积金贷款额度。
　　但据本报记者统计发现，只有包括上海、芜湖等5个城市的政策被叫停，其余28个城市的微调政策仍在执行，比如5月初扬州出台的购买成品住房补贴4%-6%，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房，都未被官方否决。
　　"这其中必然有一些城市尤其特殊的经济背景，从而扛不住调控的。" 中国房地产信息集团研究总监薛建雄对此表示，"去年以来，就陆续出现一批城市变相对房地产进行微调，这其中，一批没有触及中央底线的城市，并没有被叫停。"
　　到5月25日，厦门楼市政策传出"微调"方案，5月29日湖南省同样传出政策"微调"的声音，但两地政府都否认了传言。
　　薛建雄就认为，目前从观察的情况看，地方政府如果主动表态否定进行微调，就少见中央部委进行细致的追究，但是地方很多暗中的操作方式外界并不知晓。
　　在不少业内人士看来，即便抛开土地财政不谈，由于感受到经济下滑的压力， 期待房地产市场的回暖给经济注入活力，诸多地方政府"微调"楼市政策也有一定的动力。
　　湖南省公布的数据就显示，受宏观调控的影响，湖南省房地产投资连续11个月环比下滑。
　　严防大项目资金"抄底"房地产
　　陈晟表示，到了2012年的年初，国家对于房地产政策本身就进行过微调，"以前是连刚需一起端了，今年的基调是保住房刚需一族"。
　　然而，由于房产调控政策持续发力，房价在整体性的松动，已经形成趋势。
　　这也导致房地产投资放缓，5月30日，国家发改委公布的数据显示，1-4月我国各地区房地产开发投资增速均同比放缓，尤其是中东部地区放缓明显。
　　数据显示，东部地区房地产开发投资7116亿元，同比增长11.2%，增速同比减缓21.5个百分点，比一季度减缓9.4个百分点。"这其中，北京投资增速同比下滑14.1%，上海在房地产投资上也呈现负增长"，陈晟说，其认为房地产资金链的转折可能在六月份。
　　杨红旭对此持有同样的观点，其认为房地产可能在下半年探明底部，所以说房地产的资金面也正在构制底部。
　　陈认为，国家推动大项目的发展，必然会变相影响到房地产的投资，与此同时随着5月份、6月份金融政策的宽松，国家对于房地产企业的开发贷必然有些放松。
　　显然，此时国家出台了各项稳增长措施，大项目必然带来大量资金，然而，外界则担心这些资金有可能变相进入处于底部的房产领域。
　　"中央对于大项目的支持，必然会影响到房地产行业，如果房地产出现机会，许多资金必然会变相流入，这个政策很难禁止。" 陈晟对此可能的现象表示出了担忧。
　　比如，大项目投资者，诸如央企，一旦上马新的大型项目，基本上可以获得大量资金支持，而2009年，央企就是在金融系统强力财力支持下，从而在各大城市纷纷抢下诸多地王。
　　显然，在防止地方变相放松房产政策的同时，如何防控大项目资金进入房产领域并"抄底"或是另一大挑战。(.21.世.纪.经.济.报.道)
    稳增长新政下：房地产最坏的时候过去了
　　核心提示：由于在财政体制上，房地产产生的土地以及交易税收收入大部分截留在地方，这在一定程度上造成了地方对于中央地产调控政策有微调之心。
　　房地产行业黄金时代已悄然过去，但地产商们似乎在等待着白银时代的到来。
　　对于开发商来说，地产深度调控重压下，或不失曙光，近期市场纷纷猜测，中央是否有意图要在地产调控上做些微调。
　　此前的5月23日国务院常务会议指出，国内经济下行压力加大，要把稳增长放在更加重要的位置，并提出将确定立即启动一批事关全局、带动性大的项目。
　　5月29日，多家媒体亦称从湖南省投资工作座谈会传出信息，当地在利率优惠、降低首付比例等方面采取措施，支持居民购买首套普通住房。
　　随后的两天里，湖南省发改委等相关部门否认了房产政策微调的消息。
　　但据本报不完全统计，地方微调房产调控政策的热情颇高，截至5月底，全国已有30多个地方政府对房地产政策进行过"微调"，其中有5个城市被叫停。
　　外界更担心，看似突然而至的"稳增长"新政似乎让地方可能"会错意"，尽管中央坚定楼市调控，但是地方政策接连微调冲击，与银根的宽松趋向，让房地产调控的可持续性萌生更多不确定性。
　　而如何防止稳增长背景下，上马的大项目带来的巨量资金变相涌入地产领域，或是另一大挑战。
　　中房数据研究院执行院长陈晟对本报表示，中央调控房地产的意向是明确的，中央接下来或许还可能出现严禁大项目的资金等流入房地产。
　　地方政策忙微调

　　由于在财政体制上，房地产产生的土地以及交易税收收入大部分截留在地方，这在一定程度上造成了地方对于中央地产调控政策有微调之心。
　　"在口号上地方一定会保持和中央的一致性，但是目前陆续下滑的土地收入、地产交易收入以及地方经济上的压力，这使得地方在调控上有足够的压力去试探中央的底线。"上海一位地产商对本报记者表示，但是又不敢明目张胆。
　　这就促使地方不断私下微调房产调控政策。
　　据本报记者不完全统计，自2011年下半年来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林 、中山、长春、芜湖、沈阳等30多个城市出台了微调政策。
　　且微调的内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出让条件松绑，武汉、上海则是对普通住房价格标准进行调整，而合肥、南京、常州、芜湖等地则是放宽公积金贷款额度。
　　但据本报记者统计发现，只有包括上海、芜湖等5个城市的政策被叫停，其余28个城市的微调政策仍在执行，比如5月初扬州出台的购买成品住房补贴4%-6%，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房，都未被官方否决。
　　"这其中必然有一些城市尤其特殊的经济背景，从而扛不住调控的。"
　　中国房地产信息集团研究总监薛建雄对此表示，"去年以来，就陆续出现一批城市变相对房地产进行微调，这其中，一批没有触及中央底线的城市，并没有被叫停。"
　　到5月25日，厦门楼市政策传出"微调"方案，5月29日湖南省同样传出政策"微调"的声音，但两地政府都否认了传言。
　　薛建雄就认为，目前从观察的情况看，地方政府如果主动表态否定进行微调，就少见中央部委进行细致的追究，但是地方很多暗中的操作方式外界并不知晓。
　　在不少业内人士看来，即便抛开土地财政不谈，由于感受到经济下滑的压力，
　　期待房地产市场的回暖给经济注入活力，诸多地方政府"微调"楼市政策也有一定的动力。
　　湖南省公布的数据就显示，受宏观调控的影响，湖南省房地产投资连续11个月环比下滑。
　　严防大项目资金"抄底"房地产
　　陈晟表示，到了2012年的年初，国家对于房地产政策本身就进行过微调，"以前是连刚需一起端了，今年的基调是保住房刚需一族"。
　　然而，由于房产调控政策持续发力，房价在整体性的松动，已经形成趋势。
　　这也导致房地产投资放缓，5月30日，国家发改委公布的数据显示，1-4月我国各地区房地产开发投资增速均同比放缓，尤其是中东部地区放缓明显。
　　数据显示，东部地区房地产开发投资7116亿元，同比增长11.2%，增速同比减缓21.5个百分点 ，比一季度减缓9.4个百分点。"这其中，北京投资增速同比下滑14.1%，上海在房地产投资上也呈现负增长"，陈晟说，其认为房地产资金链的转折可能在六月份。
　　杨红旭对此持有同样的观点，其认为房地产可能在下半年探明底部，所以说房地产的资金面也正在构制底部。
　　陈认为，国家推动大项目的发展，必然会变相影响到房地产的投资，与此同时随着5月份、6月份金融政策的宽松，国家对于房地产企业的开发贷必然有些放松。
　　显然，此时国家出台了各项稳增长措施，大项目必然带来大量资金，然而，外界则担心这些资金有可能变相进入处于底部的房产领域。
　　"中央对于大项目的支持，必然会影响到房地产行业，如果房地产出现机会，许多资金必然会变相流入，这个政策很难禁止。"
　　陈晟对此可能的现象表示出了担忧。
　　比如，大项目投资者，诸如央企，一旦上马新的大型项目，基本上可以获得大量资金支持，而2009年，央企就是在金融系统强力财力支持下，从而在各大城市纷纷抢下诸多地王。
　　显然，在防止地方变相放松房产政策的同时，如何防控大项目资金进入房产领域并"抄底"或是另一大挑战。(.21.世.纪.经.济.报.道 .赵.飞.飞)
    楼市躁动 地产股能否梅开二度
　　房价存较大下降空间楼市"气温"无常，2011年以来，调控目标变成了"房价回归合理水平"。世界银行和联合国人居中心得出的"合理的住房价格"支出，分别为每个家庭3-6年和4-6年的收入，我国多数城市的房价收入比，远远高于这个标准。因此，从理论上说，北上广深等一线城市中心城区的房价，还有很大的下降空间。中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫测算，如果要让房价与居民的收入相适应，一线城市至少还需下降50%-60%、一线城市郊区需下降30%、二线城市需下降40%、三四线城市需下降30%。
　　板块面临多种考验虽然市场对政策宽松充满着猜想，但是从目前房地产上市企业的盈利预期来看，似乎艰难的时刻还没到头。截至5月29日，共有约22家房地产上市公司预告了今年上半年的业绩情况，其中有15家中期业绩预减、续亏或是首亏。占比近七成受房地产调控政策压制，房地产业的中期业绩下滑迹象依旧十分明显。
　　最近公布的数据也显示，在经历了2年多的市场调控后，也有部分刚需开始有放弃观望、陆续进入市场的迹象。最新数据显示，在传统的5月销售旺季加上政策"微调"，全国楼市5月成交量明显好转，创限购之后月度新高。不过，目前地产商仍然面临着库存、现金流、负债率等多重考验，"严冬"仍未过去。
　　难破限购困局限购令放松概率很小，目前楼市拐点还在酝酿当中。如果未来现金流入没有改善，企业将面临较大的去库存压力，短期内投资也难有起色。
　　中长期仍值得期待
　　信贷放松保刚需近段时间以来，各地政府支持首套刚需购房的微调政策陆续出台，主要包括：落实利率优惠政策、降低首付比例、减免相关税费，以促进刚性需求，引导市场形成统一预期。从全国调控趋势来看，近40个城市已出台益于刚需入市的微调政策，运用公积金这一信贷手段的城市超过10个，多地公积金贷款松绑。
　　基金竞相配置获利在政策微调的背景下，4、5月份房地产成交量反弹幅度较大，也说明了刚性需求释放的能量巨大。在此背景下，地产股成为国内各大基金公司竞相配置的核心品种。其中，交银施罗德基金公司重仓持有的招商地产(000024)、富国基金重仓持有的金地集团(600383)今年以来的股价涨幅都超过40%。一些弹性更大的二、三线地产股股价涨幅更是惊人，其中汇添富、易方达、华夏基金重仓介入的中南建设(000961)年初以来涨幅超过60%。
　　短期回调中长期趋好金改炒作退潮、资金获利回吐、房地产调控政策放松预期降温等，是导致地产板块短期回调的诱因。从中长期看，房地产行业估值仍具吸引力，且第二季度有望获得流动性和"稳刚需"政策支持。从估值角度看，房地产板块市盈率为16.91倍，相对全部A股14.60倍市盈率溢价16%，估值水平在行业中排行第五位。从政策层面看，海通证券研究报告指出，CPI的回落为宏观流动性的继续释放打开了空间，"降准"预期仍将利好地产板块。此外，由于地产业降价去库存已成趋势，为稳刚需而使政策方面趋好值得期待，房地产市场销量有望反弹。
　　关注一二线龙头企业
　　大盘或有一轮上涨从1月开始的地产上涨主要是前期跌幅过大，为此需要估值修复，而本次上涨是房屋市场引发地产股业绩恢复。最近看北京等一线城市房地产有量价齐升趋势，同时中国内外部经济下滑，地方政府财政压力大而希望房地产能够有一轮上涨，因此，认为地产小阳春可能性很大。地产起步后由于权重大，大盘或有一轮上涨。同时地产的预期如果可以实现，大盘将会出现这样走势：从2132点到2478点为一浪，二浪是从2478点到2242点，三浪应当突破2700点做头部。
　　震仓回踩适当购入大盘底部，地产股涨势持续性较好也相当稳健，量价配合不错，从2132点至今各个涨跌波段的走势都显得平稳淡定。地产股这样的走势是主流资金的行为，是中长线资金运作的结果，板块内部轮动也是有条不紊，由龙头率先打开向上空间，然后二线股跟进，最后三线股起来，走完一个轮动后再来一次不温不火，是个非常经典的板块大行情走势。
　　涨势起来大家看清楚后，通常会有一次震仓，也叫做回踩确认，有钱就再买。非银行金融、房地产、酒饮食品仍然为行情领涨三龙头，建筑业及水泥、机械、钢铁是房地产的热点扩散，行情看来不错。
　　关注一二线龙头房企统计显示，今年以来，房地产板块涨幅高达26.63%，在申万一级行业中高居榜首。房地产板块年内跑赢指数13.62个百分点，赚钱效应明显。地产股有如此表现恐怕出乎了大多数人的意料。销量是股价的重要决定因素之一。预计行业和主流公司的销售利润率将在二、三季度见底，四季度将回升，业绩与估值也随之向上修正，板块年内有望获得绝对收益。未来降息的可能性在上升，可重点关注保利地产、招商地产、金地集团、万科A、华侨城、北京城建、金科股份、首开股份、新湖中宝、中南建设、荣盛发展、苏宁环球、金融街等一二线龙头企业。（.中.国.证.券.报）
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