中国社科院《蓝皮书》:今年房价大幅降价可能性很小

　　     导读：
　　社科院《蓝皮书》：2012年房价几无上涨可能
　　社科院蓝皮书：房价可能略有回落 大降可能性很小
　　社科院报告称楼市调控抑制部分刚需入市
　　社科院：今年地产业中小企业倒闭破产风险增大
　　北京楼市成交量创限购后新高 均价再回2万元大关
　　重点城市因土地流拍减少百亿收入
　　地方政府被指借各种规划炒高地价
　　鄂尔多斯楼市危机还原：高利贷助推疯狂造城
　　上海楼市冷清 个人房贷三连跌
　　花旗报告引猜测 任志强预言两年后房价暴涨

　　社科院《蓝皮书》：2012年房价几无上涨可能
　　中国社科院2012年《房地产蓝皮书》今日发布。房地产蓝皮书指出，2012年房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。
　　该蓝皮书称，由于需求低迷，2012年几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。
　　另外，由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。但总体上，房地产行业准入限制少，行业外资本可以较容易进入，行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破，导致得不偿失，因此剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。
　　房地产蓝皮书预测，2012年商品房总体交易量仍将持续低迷，保障性住房将加快上市配购。由于房价继续维持盘整态势，投资投机性需求和自住性需求仍将保持谨慎观望，商品房市场总体交易量仍将继续低迷，但由于近年保障性住房建设力度加大，2012年可望形成可观的现实供给，保障房上市配购将加快。
　　同时，蓝皮书认为，房地产交易区域分化格局将加剧，部分前期涨幅较大的中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放，大都市区交易量将持续低迷，房价则可能仅仅小幅盘整。
　　中小城市房地产开发企业相对规模较小，融资压力更大，对交易量低迷的承受能力小，同时中小城市开发企业土地购置成本也相对较低，在部分前期涨幅较大的中小城市，存在较大的房产降价空间，预期可能出现较大的房价降幅。由于中小城市往往是周边农村人口居住城镇化的目的地，其房价下调很容易对居住城市化人口形成有利的城乡市场生活利益差异，引导农村人口的居住城镇化迁移，更容易积聚消费性住房需求，房价调整到位也有利于交易量的回升。
　　而大都市区开发企业多为大型企业集团和财团，其中不少属于大型央企国企，融资压力小，对交易量低迷的承受能力强，但土地购置成本普遍较高，房产降价空间小，更可能维持价格盘整态势。此外，大都市区的移民人口已经远远超出周边农村，其外来居住人口或预期外来居住人口多为分布全国城市的高收入富裕家庭，其居住移民已经超越城乡市场消费利益差异，房价调整对交易量的弹性很小。(.中.国.网)
    社科院蓝皮书：房价可能略有回落 大降可能性很小
　　中国社会科学院5月24日发布的2012年《房地产蓝皮书》指出，2012年房地产市场继续维持盘整态势，房产交易量将相对萎缩，房价可能略有回落，但大幅降价可能性也很小。
　　房地产蓝皮书指出，2012年房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。但总体上，由于房地产行业准入限制少，行业外资本可以较容易进入，行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破，导致得不偿失，因此剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。
　　房地产蓝皮书预测，2012年商品房总体交易量仍将持续低迷，保障性住房将加快上市配购。由于房价继续维持盘整态势，投资投机性需求和自住性需求仍将保持谨慎观望，商品房市场总体交易量仍将继续低迷，但由于近年保障性住房建设力度加大，2012年可望形成可观的现实供给，保障房上市配购将加快。
　　同时，蓝皮书认为，房地产交易区域分化格局将加剧，部分前期涨幅较大的中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放，大都市区交易量将持续低迷，房价则可能仅仅小幅盘整。
　　中小城市房地产开发企业相对规模较小，融资压力更大，对交易量低迷的承受能力小，同时中小城市开发企业土地购置成本也相对较低，在部分前期涨幅较大的中小城市，存在较大的房产降价空间，预期可能出现较大的房价降幅。由于中小城市往往是周边农村人口居住城镇化的目的地，其房价下调很容易对居住城市化人口形成有利的城乡市场生活利益差异，引导农村人口的居住城镇化迁移，更容易积聚消费性住房需求，房价调整到位也有利于交易量的回升。
　　而大都市区开发企业多为大型企业集团和财团，其中不少属于大型央企国企，融资压力小，对交易量低迷的承受能力强，但土地购置成本普遍较高，房产降价空间小，更可能维持价格盘整态势。此外，大都市区的移民人口已经远远超出周边农村，其外来居住人口或预期外来居住人口多为分布全国城市的高收入富裕家庭，其居住移民已经超越城乡市场消费利益差异，房价调整对交易量的弹性很小。（.证.券.时.报.网）
    社科院报告称楼市调控抑制部分刚需入市
　　中国社科院今天上午发布了《中国房地产发展报告No.9》，《房地产蓝皮书》副研究员李恩平就中国房地产市场2011-2012做主题报告时指出，当前中国的房地产市场还存在五大问题。
　　地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差。600多个城市出台了房价调控目标，但是绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些调控目标与社会预期存在较大落差，除了北京市之外，目标都是在增长的，所以被称为涨价目标或者涨价标准。
　　调控对自住性住房需求存在一定的积压效应。2011年商业银行信贷进一步收紧，首套房贷款首付比例和贷款利率上调，公积金贷款购房的利率也于2月初上调。首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间，使首套购房者难以分享房地产市场调控的成果。
　　保障性住房融资与管理机制不健全。保障性住房建设尚未形成一套完备的金融支持政策体系。保障性住房建设融资渠道不畅，特别是出租型保障性住房，比如公租房和廉租房，资金投入大、利润少且回收期长，甚至无利润或负利润，又缺乏相应的担保和保险政策，没有明确的风险补偿机制和激励机制。在建设过程中，财政补贴成为该类保障性住房的主要资金来源，但财政资投入比例低、土地收益回落且支出门类不断增多，这种情况下，地方政府建设资金的来源和风险加大。
　　开发企业对政策及市场敏感性差，市场垄断可能性加大。2011年尽管商品住房交易量增速回落，但商品房住宅投资同比增长30.2%，远高于"十一五"增速，反映开发企业对政策和市场变化的敏感性不强，市场判断力相对比较弱。这和房地产开发企业的性质有关系，因为国有企业占的主导成分比较大。在市场严厉调控的情况下，房地产市场交易低迷，部分中小企业资金占用和融资压力增强，推动行业内规模重组，加大市场垄断。
　　房地产研究咨询服务发展滞后。一是因为中国房地产市场时间尚短，统计数据自身研究力度不是很大。另外一方面，房地产市场这些年一直处于卖方市场，对于开发企业来说，寻求市场咨询的压力不是很大，所以表现出来的市场需求不是很够，研究机构应该进一步加强房地产领域的深入研究。(.中.新.网)
    社科院：今年地产业中小企业倒闭破产风险增大
　　中国社会科学院5月24日发布的2012年《房地产蓝皮书》指出，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年，行业赢利可能进一步下降，中小企业倒闭破产风险增大。
　　房地产蓝皮书指出，2012年房地产行业整体赢利可能进一步下降，中小企业亏损将加剧。2012年对部分房地产企业而言，其房地产开发成为鸡肋，食之无味，弃之可惜。经历2011年房地产交易量的持续低迷后，房地产企业面临的选择是，要么降价销售，要么囤房囤地。但当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期，当时开发企业的土地购置多发生于2006年以前的低地价时期，房地产品的降价空间大，大幅降价仍能保持可观赢利，而当前房地产开发土地购置大多发生于2009~2010年的高地价时期，房地产品降价空间小，降价可能出现企业亏损，不降价则资金占用上升，资金链紧张压力增强。因此，当全行业因为市场低迷而赢利下降时，中小企业将面临艰难境遇，赢利空间缩小，亏损现象将不断扩展；而大型企业特别是大型国有企业，融资渠道畅通，融资成本低，资金压力较小，生存能力会强很多。
　　同时，蓝皮书指出，房地产行业并购加剧，行业集中度将进一步提高。由于行业整体赢利下降，部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力，破产、倒闭风险增大。全行业破产、倒闭增加，也将为大型企业集团和财团并购提供良机，并购将提高行业集中度，市场垄断格局将进一步加强。(.证.券.时.报.网)
    北京楼市成交量创限购后新高 均价再回2万元大关
　　5月，北京的楼市和最近越来越热的天气一样持续升温，量价齐升的局面也再次出现。
　　成交走出谷底
　　根据北京住建网的数据显示，截至5月22日，5月内北京商品房住宅签约套数为6673套，较4月同期的5791套上涨15.2%。二手房住宅签约8076套，较4月同期的6201套上涨30.24%。
　　中原地产研究部就预计，整个5月，北京新建住宅签约在9000套左右，二手房住宅签约在1.2万套左右，剔除因为税费变化和保障房签约集中影响的2011年12月份，今年5月份北京楼市成交量将创出限购后的新高。
　　在成交量大涨的同时，北京5月楼市的均价也出现了上升的势头。
　　市住建网的数据显示，5月北京新建住宅均价为20106元/平方米，较4月份的19364元/平方米上涨了3.8%，再次突破2万元大关。并且，进入5月后北京的绝大部分项目也都收窄了优惠幅度。
　　而从年初到5月22日，今年北京商品房住宅签约总套数为32568套，与2011年同期的32952套基本持平。这也意味着在经历了1-2月份的成交低谷后，市场在3月已经逐渐复苏，成交量基本稳定在限购后的高点。
　　不会大幅反弹
　　除北京外，中原市场研究部统计数据还显示，全国典型的54个城市5月中上旬商品房住宅签约套数均创出年内新高，总成交量达到了141362套，较4月同期的115111套上涨22.8%。
　　这也意味着全国主要城市的住宅成交已经连续三个月回暖，市场正在走出谷底。虽然4月主要城市新建住宅成交量出现了今年首次的环比回落。但4月的成交量仍是2011年调控以来的次高点，成交量同比增幅也达到了25%。如扣除5天假期的影响，4月的月均成交值与3月的月均成交值基本相当，而5月中上旬的成交量则进一步显现了楼市复苏的趋势。
　　中原地产张大伟认为，目前信贷紧张的局面逐渐得到缓和。从整体数据看，全国主要城市在4月份的首套房信贷额度及利率优惠都有加大，这使得刚需在房价下调的情况下，借助信贷购房的能力增加。同时，降价项目在目前的价格段已经换来成交量，再次调价的可能性不大，但是其他未降价项目为了销售量可能会跟进降价，在政策底部已经出现的情况下，部分刚需盘出现了相对高的性价比，预计5-6月份市场将继续维持成交量上行的趋势。
　　不过，他也表示，目前楼市不存在大幅反弹的基础。"限购等调控政策执行力度仍然很大，再加上开发商的高库存量和未来的潜在供应，市场不太可能出现大幅的局面。"张大伟这样认为。(.证.券.日.报 www.ccstock.cc)
    重点城市因土地流拍减少百亿收入
　　业内预计，未来土地市场仍将以冷清为主
　　今年以来，全国土地市场依旧延续去年以来的冷清状态，流拍和低价成交频频出现。而流拍现象直接导致了土地出让金的减少。据统计，地方财政因流拍而减少的土地收入已经超过百亿。
　　链家地产市场研究部统计，截至日前，包括北京、上海、杭州、重庆在内的全国20个重点城市今年以来土地流拍合计为107宗，其规划建筑面积945万平方米。这些流拍地块按照推出价格计算合计为138亿元，这意味着地方财政因此减少138亿元。另外，流拍地块中住宅类用地为52宗，占比接近五成。
　　北京中原市场研究部统计数据则显示，5月份以来北京土地市场创造了最近几年来土地市场少有的萧条景象，仅出让3宗工业用地，无住宅等经营性用地出让。今年以来北京市出让地块合计为57块，总土地出让金为135.7亿元。而在2011年前5月，土地出让金收入合计则高达266.3亿。
　　中原地产据此分析，截至目前，北京市5月份还未出现经营性地块出让，住宅类土地市场出现了明显的断顿。预计今年前五月，土地收入减少最多的将主要为商服类地块，本类型的出让金减少接近百亿。
　　尽管，今年以来一些城市个别地块以相对较高的溢价率成交，但总体而言并未促进市场整体升温。链家地产市场研究部陈雪分析认为，当前土地市场与住宅市场表现的趋势截然相反，成交量上涨对于房企资金压力缓解以及后市预期的转变作用有限，当前房企仍然普遍采用谨慎的拿地策略。
　　陈雪告诉《经济参考报》记者，土地市场的低迷已经对于地方政府造成了较大的压力。自去年下半年调控效果逐渐显著以来，土地市场低迷状态已经延续接近一年，势必影响未来的房地产投资规模及新开工规模。更为重要的是，很多二三线城市将因此减少当地的经济增长动力。
　　中原地产分析判断，未来全国的土地市场将整体仍以冷清为主。"由于北京等一线城市热门土地并不缺乏市场。预计未来可能出现两个极端，小部分热点区域地块受追捧，而其他地块可能因为调控的深入继续降温。"
　　"对开发商来说，目前最重要的问题是加快资金回笼，缓解当前资金压力"。陈雪分析认为，当前开发商入市的积极性并不高，土地市场短期内难有明显起色。(.经.济.参.考.报 .高.伟)
    地方政府被指借各种规划炒高地价
　　土地市场江河日下，但地方政府并不甘于现状。
　　5月22日召开的第十五届科博会吸引了来自全国30多个省区市的"淘金者"们。地方政府纷纷亮出各种规划，招商引资。在卖地的同时，期望留住税收。
　　高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵在接受本报记者采访时表达了一定的担忧，"地方喜欢炒规划，通过规划来配置资源、通过优惠税费政策来引入产业，带来级差地租，从而带动地价上涨。"他举例说，总部基地几乎全国都在搞，成功的没几个。
　　规划密集发布
　　仅在北京昌平区，就规划有未来科技城、科技商务区、中关村生命科学园、中关村国家工程技术创新基地、国家现代农业科技城昌平园项目、北京沙河高教园区项目等七大重点产业功能区。
　　北京市朝阳区则推出了大望京科技商务创新区、中关村电子城科技园北区、中关村电子城IT产业园等园区招商项目。其中大望京科技商务创新区着力吸引国内外知名企业集团总部、区域总部、研发中心、结算中心，将打造成为具有国际影响力的科技商务创新区和科技商务活动集聚地，成为国际科技公司和现代服务业总部集聚区。
　　中关村电子城科技园北区以发展总部经济为主，重点发展以新移动通讯产业、新生命科学产业和新能源产业。辖区内将重点打造中国"移动谷"，并逐步形成移动通讯产业和生命科学产业集群化发展、新能源产业聚集效应明显的产业局面。
　　密云县也将大力度推出一批园区项目。其中位于密云经济开发区B区的世界云谷，总投资225亿元，主打云计算、网络集成服务、电子商务、软件及通讯设备制造产业。世界云谷整体占地3平方公里。按照规划，世界云谷全面建成后，将实现年产值不低于450亿元，年税收不低于22.5亿元。而北京密云经济开发区现代制造业基地，总投资245亿元，规划面积7平方公里，重点发展绿色、高端、高效、高附加值、成规模的现代制造业、总部经济、战略性新兴产业、环境友好型产业、培育汽车及零部件和新型建材产业。
　　"这其中必将有很多交叉和重叠，有时候也只是地方政府的概念和噱头，为了招商引资，为了争取国家政策。"陶红兵说。如果项目被定义为国家级重点项目或省级重点项目，将获得更多的用地指标和政策支持。
　　投资者谨慎应对
　　河北大厂回族自治县的相关负责人曾与本报记者交流时表示，地方政府拥有的资源并不多，土地指标十分有限，地方政府只能拼理念、拼服务。而层出不穷的规划正是各种理念的体现。规划同时具有一定的盲目性。"很难知道其他地方做了什么。"前述负责人也很担心会有所重复。
　　金融街控股(000402.SH)一位负责人告诉本报记者，企业在选择进驻一个区域前也会考虑风险，在他看来，部分地方的规划很空。
　　2010年1月底，北京市两会上，北京总体规划和新城规划对通州提出了新的城市定位：未来通州将是重点发展的文化创意产业和现代服务业中心。并且，在通州新城核心区，已经为北京预留一部分行政区划，未来新城将承担着北京一部分功能的疏散--即传说中的"北京副中心"。除此之外，8条地铁，CBD东扩规划，打造国际化新城等，这一系列规划的推出，也无疑推动了通州的房价的高歌猛进。
　　一时间，通州不仅成为两会中的热议话题，更成为北京楼市上涨的排头兵。在新城规划出台、CBD东扩规划后的3个月时间，通州的房价涨幅超过了50%，部分楼盘涨幅甚至接近100%。放眼望去，通州整体房价正在大踏步跨过2万元/平方米的大关，其新城核心区的房价甚至在向30000元/平方米迈进。暴涨之后随即迎来暴跌。
　　也正是2010年，金融街拿下北京昌平区未来科技城地块。"未来科技城"规划确立于2009年，当时，由中组部、国务院国资委牵头，定位于服务15家央企的"未来科技城"正式落户北京市昌平区。作为国家级创业基地和研发中心，未来科技城已与神华集团、国家电网、中国国电集团、中粮集团等15家核心央企签约。去年12月，入驻的央企已全部开工，其中神华旗下两项目部分楼已结构封顶。目前规划用地面积约为10平方公里。
　　前述金融街负责人透露，金融街在该区域内的住宅项目金色漫香苑中，已有20%的客源来自于入驻的央企。在该负责人看来，政府的配套十分重要。昌平区政府支持力度十分大，政府出面引入了北师大第二附属中学、附属实验小学、实验幼儿园，同时引入北医三院。"这对企业来说很重要，有些区域开发商项目已经建起来了，政府的配套还未完成。"
　　另据了解，未来科技城正在筹划扩大建设面积，此前规划用地面积约4.41平方公里。但由于大势低迷，金融街在该区域的项目采取了低价开盘的策略，以价换量。(.2.1.世.纪.经.济.报.道 .荆.宝.洁)
    鄂尔多斯楼市危机还原：高利贷助推疯狂造城
　　除了大街两旁半停工的建筑以及减少的豪车，鄂尔多斯与往常没有两样。在东胜区依然随处可见那些"迎接百万人口"、"建设中国一流商业中心"等宣传标语。
　　然而平静的背后，楼市危机正在当地蔓延，开发商、高利贷者们正挣扎于泥沼中。
　　5月22日傍晚，鄂尔多斯某开发商营销总监王强(化名)仍然怒火难消。"本来与银行说好的50万贷款，说停就停了。这是要用来还一部分债的钱啊。"王强说，银行说至少停一个月，这样工程肯定无法进展了。
　　鄂尔多斯另一个开发商副总李力(化名)在饭桌上与朋友感慨说，"上个月从北京通过信托的方式贷来三个亿，这三个亿并不是用来维持所谓销售以回笼资金，而是为了使项目完工，建成后就可以用这部分资产抵债了，就不用坐牢了。"
　　经过此轮危机，李力不无感慨地说，"钱不过就是一个符号，把这部分债填补好之后就不再想做房地产了，专心去做自己擅长的老本行。" 据本报记者调查，王强与李力所在的公司都还尚属情况较好的开发商。
　　一轮楼市危机改变了鄂尔多斯很多人的命运。包括这座现在半停滞的城市，也陷入了深深的沉思。据本报记者调查，鄂尔多斯400个已启动项目中，目前动工仅十余个。
　　在SOHO中国董事长潘石屹眼中，鄂尔多斯的这场楼市危机像极了当年的海南楼市泡沫。
　　开发商痛苦挣扎
　　据当地开发商透露，自去年年底开始，鄂尔多斯当地政府就频频与银行方面"沟通"，号召银行加大贷款力度。但银行考虑到当地市场风险，已经基本上不再贷款给开发商。
　　目前，开发商普遍面临不能如期交房问题。鄂尔多斯东胜区市民赵丽(化名)就是这场危机中受害的一员。从今年年初开始，她为自己在鄂尔多斯金民雅苑项目无法如期交房而频频找开发商"维权"。赵丽颇为无奈。"现在大家都这样，亲戚、朋友买的房子都没收回来。"
　　赵丽说，开发商也的确是没钱继续建设。
　　不久前，该开发商给业主们发了一份"致歉书"，其中表示，"经公司多方努力没能完成年前资金筹集的计划，根据项目实际进展情况，我公司目前还有两千五百万的资金缺口，2011年底至今银行贷款一直没批复，造成项目施工无法进行，目前我们找不到更好的出路，为确保全体业主早日收房，我公司恳请全体业主在艰难时期伸出援手，成立项目专项启动资金。我公司保证2012年9月前交工。"
　　该开发商还在一份手写的承诺书中继续保证称，如果今年8月31前不能交房，住宅部分将按照当初购买价每平方米降1500元，商业部分每平方米降2000元。
　　该公司出示的具体方案是，每户业主筹集5万元(公寓3万元)。然后由开发商出具借款凭证，以冲抵房款或相关费用，所筹集款项建立项目专用账户，资金动向由业主全程监管。
　　尽管开发商如此恳求业主，但赵丽说，"没有业主肯给钱。大家都担心被套进去的更多。"
　　赵丽的房子还是2009年年初购买的，当时的单价为5490元/平方米。按照合同，开发商应该于2011年8月31前交房。至今，该楼盘已经延期交房有8个多月了。
　　面临此情况的开发商不只金民房地产一家。在东胜区，可以见到动工的楼盘并不多，基本上吊车都处于静止状态，工人也不多见。据东胜区一开发商估计，鄂尔多斯400个项目，目前动工的也只有十几个。
　　李力说，现在面临的不是降价问题，就算是成本价也卖不出去。据他透露，从去年4月份开始，他们所在的楼盘就一直零成交。
　　曾经一度备受当地追捧的伊泰华府项目副总经理张睿也坦承，他们项目自今年年初开始，也一直零成交。目前项目仅销售100套，但楼盘共计有751套需要销售。
　　赵丽对这场危机的亲身感受除了她自己买的房子不能如期交房以外，还包括她自己开的装修壁纸店。赵丽说，今年过完年，店里一直就没有生意，可见根本没有房子卖出去，大家都不需要装修，不仅是我们，我们所在的建材城其他商家也面临如此境况。
　　鄂尔多斯房地产市场最为典型的应该属于星河湾。这几乎成为当地开发商的风向标。
　　5月15日，星河湾二次包装后再次上市，为了保证品质，星河湾仍旧以精装修的产品上市，但以特价房的方式面市，价格从此前的22000元/平方米大幅调整至14000元/平方米-15000元/平方米。
　　为了提升市场信心，星河湾当天开盘主题定为"信心·品质·未来"，表示项目已经全面开工并且承诺项目9月份将全景呈现。但据了解，此次回笼资金效果仍然不明显。星河湾相关人士也不愿意透露当天开盘的成交套数。而记者在星河湾售楼现场看到，除了来现场完成开盘相关签约手续的购房者，现场也很冷清。
　　据星河湾销售人员称，这一次特价房已经属于成本价销售，但购买要求是不再允许购房者分期付款。"去年开盘的时候，由于总房款金额大，我们是可以分期付款的，但一些业主后续不肯再付尾款，有些是被高利贷套住了，有些则是有钱也不肯给。"销售员称，项目这次开盘其实还针对老业主在价格有更多的优惠，但要求就是要先把以前的尾款付清，才能享受优惠。
　　高利贷助推
　　鄂尔多斯的楼市危机是此轮调控下的典型，只不过，唯一例外的是，热钱(即民间借贷)助推了楼市泡沫迅速从疯狂转为破灭，并波及甚广。
　　5月22日，潘石屹在接受记者采访时称，在近一年，鄂尔多斯人基本上很少买SOHO的房子了，因为我们的商业只能保证鄂尔多斯人每年5%-6%的年收益，但当地的高利贷则可以保证20%，甚至50%。早在2009年以前，潘石屹的SOHO一度备受鄂尔多斯人追捧。而潘石屹也多次去鄂尔多斯当地推广楼盘。
　　潘石屹的房子不再受鄂尔多斯人追捧，事实上与2008年年底那场"4万亿投资刺激"有着很大关系。
　　据王强回忆，早在2000年，鄂尔多斯房价还在2000元/平方米左右，随后几年间，鄂尔多斯房价一直保持在平稳状态，到2008年下半年时，鄂尔多斯的房价也只徘徊在4500元/平方米到5000元/平方米之间。但4万亿刺激后，鄂尔多斯房地产一下子就火起来了，直到2009年，一些浙江等外地开发商进驻鄂尔多斯，把外面的包装手法用到"淳朴"的鄂尔多斯市场上，一下将房价炒到8000元/平方米左右。这让鄂尔多斯当地人看到了涨价空间。
　　2009年，曾在当地做过房地产代理机构的张祖帮在鄂尔多斯经历了最风光的时刻，用他的话说，是"疯狂日光的一年"。"那时，随便一家开发商，只要土地拿到手，设计方案刚出来，就有购房人捧着定金找来，一口气三套、十套的买，几百套房一会功夫就卖完了。"大家疯狂买房，一是房价不停上涨，"一天一个价"，房产成了最赚钱的投资品。而更重要的是，有了房子这项不动产，就能到银行抵押融资。
　　"之后，大量的非专业民营企业进入房地产，不管以前是挖煤的还是做羊绒的都想做房地产。他们进入房地产的方式就是民间借贷。"王强说，鄂尔多斯与其他地方不同的是，当地的民间融资很灵活，基本上当地有点社会关系网就可以融到钱，继而利用杠杆效应进行房地产开发。
　　"鄂尔多斯最终形成了恶性循环。首先是卖煤的钱变成高利贷，高利贷的钱再进入房地产。最疯狂时期，鄂尔多斯房价是首府呼和浩特的两倍。当时，大家发现地产项目的利润比煤矿的利润还要高。不久，仅鄂尔多斯的开发商就猛增至约400家。"张祖帮说，短时间之内，风险积聚，就这样形成恶性循环，开发商的毛利至少要在100%以上才能维持这个循环。
　　这一点，李力深有感受。在鄂尔多斯，与当地开发商谈论成本，必谈的是财务成本(即行业内统称的融资成本)。"在鄂尔多斯开发楼盘，包括财务成本在内，净利润要保证在50%以上才可以保证项目正常运转。"李力分析说，就算仅以月息3分来算，仅财务成本就占去利润的80%，再加上项目自身的净利润20%。也就是说，把融资成本算进总成本中，融资成本将占约30%，可见融资成本之高。
　　据调查，鄂尔多斯当地90%的开发商是民营企业，大多采用的融资方式都是民间借贷。
　　王强对此也证实。他将这些原因归结到银行的"嫌贫爱富"。"如果能通过民间融资就能正常运转，谁愿意去银行看脸色，等上至少一个月的审批呢？更何况，在鄂尔多斯这个地方，地产商都很难通过银行贷款。"
　　"当调控一来，房地产整体大势面临去投资化，供需严重不平衡的鄂尔多斯楼市一下子就坍塌了。当时张祖帮从鄂尔多斯相关部门得到一个确切的数据是，当地人均住房达到2.97套，几乎处于零刚需状态。"张祖帮称。
　　记者走访中了解到，由于没有资金，目前当地的民营开发商已经开始用楼、豪车抵债。据星河湾相关人士透露，他曾经去一个业主办公室那里催尾款，业主直接拿出了六七个亿债单给他看。
　　据当地金融系统官员透露，自去年开始，鄂尔多斯当地产政府就开始摸底高利贷情况。地方政府对于这场危机目前还未有更好的措施，目前仅是摸底调研，组织一小部分政府团购，另外呼吁银行加大对鄂尔多斯的信贷力度。(.2.1.世.纪.经.济.报.道 .王.营)
    上海楼市冷清 个人房贷三连跌
　　今年上海个人住房贷款增长的开门红就停留在了一月份。房地产调控政策的延续，市场观望情绪的加重，使得上海个人住房贷款的跌幅进一步扩大。
　　来自央行上海总部的数据显示，4月份，上海市个人住房贷款跌幅有所扩大。当月本外币个人住房贷款减少22.3亿元，环比和同比分别多减10.8亿元和44.8亿元。
　　"我们觉得5月份的市场比4月份的市场还要惨淡。"上海长宁区古北一家中介公司经理告诉记者。4月份楼市成交量比上月环比下滑了13%，而从目前的市场来看，5月份的情况比4月份还要严峻。
　　数据显示，上海市二手住房市场2月的成交量为9051套，环比1月上涨156%，3月更是猛增至15640套，环比上扬73%，创14个月以来新高。然而进入4月后，楼市"小阳春"难以维系，4月份的成交滑落至13593套，环比减少13.1%。
　　这位人士对记者表示，当前购房者多为刚性需求，或为结婚用住房，或为置换改善住房，投资客减少。而从房屋挂牌量来看，也没出现很大的异动。
　　"就价格而言，市中心区域的二手房价格波幅在5%以内，而郊区的价格下跌区间则相对较大一些。"他说。他认为，对于刚性需求者而言，今年的二三月份应该有近半的刚性需求者完成了购房动作。因而，他对下一步的刚性需求的提升空间不太乐观。
　　5月初，有关工行上海分行从5月起停止首套房贷利率8.5折优惠的消息引发各界关注。据上述人士表示，目前其所了解到的情况是，各家银行首套房贷利率8.5折优惠均已取消。"我们所接触到的银行最多给客户提供的是9折优惠利率。"他说。
　　央行的数据显示，一季度上海市个人住房贷款减少10.5亿元，同比多减159.5亿元。具体来看，3月份上海市本外币个人住房贷款减少11.5亿元，环比和同比分别少减8.3亿元和多减65.1亿元。而在2月份，上海市本外币个人住房贷款减少19.8亿元，环比和同比分别多减40.6亿元和53.1亿元。事实上，上海市个人住房贷款增长飘红仅发生在一月。数据显示，1月上海市新增本外币个人住房贷款20.8亿元，环比和同比分别多增31.1亿元和少增41.4亿元。
　　值得注意的是，在房贷业务跌幅加大的同时，个人消费类贷款正在逐步升温。某银行业内人士向记者透露，眼下各个银行正在将业务重点逐步转向房贷之外的小微企业经营类贷款以及个人消费类贷款。"银行在这方面的信贷额度比较充裕，相关产品也比较多。尤其是今年银行的信贷重点变成小微企业后，很多企业主成为信贷投放重点对象。个人消费贷款和经营类贷款也成为银行目前增长较多的信贷品种。"(.上.证)
     花旗报告引猜测 任志强预言两年后房价暴涨
　　花旗集团的一份研究报告吐露了众多市场人士的共同的猜测。
　　5月15日， 花旗集团发表研究报告指出，由于多项数据显示内地经济已大幅放缓，除非中央政府想"惩罚"自己，否则，放松调控的趋势已是无可争辩？
　　但在报告发布后的几天时间里，中央政府再度明确了调控的态度。国务院总理温家宝在武汉市召开六省经济形势座谈会时指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
　　值得注意的是，温家宝对于这次楼市调控的表态是在扬州、营口等城市陆续出台放松房地产调控措施的背景下，因此这次讲话被业内解读为：坚持限购为主的调控政策不动摇。
　　怀疑的声势有所削减。然而，强势的调控政策是否能"熨平"市场的周期性波动？至少在一些市场人士看来，答案是否定的。早前，华远地产董事长任志强预言，房价可能将在一年半到两年后暴涨。低迷的土地市场，下滑的房地产投资，似乎已为暴涨埋下伏笔。
　　博弈深水区
　　花旗的研究报告指出，中国政府年内将集中精力在不冲击购房限制的基础上，放宽对第二次购房者的抵押贷款规定。花旗预测，中国在未来几个月内可能会采取更多支持整体经济及房地产行业的措施，因地方政府在二季度和三季度将面临最大的金融挑战。此外，花旗还认为，中国也将会继续诸如近日所宣布的下调银行存款准备金率等积极财政措施。
　　事实上，陆续有地方政府出台了微调政策。5月7日，扬州市房管局发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对个人新购买的成品住房，根据面积不同予以4%至6%的奖励。该政策从7月1日起执行，执行期暂定一年。
　　尽管业内对扬州市房管局的新政质疑声音不断，两周过去了，该政策并未像之前部分市场人士预计的那样"被迅速叫停"。相反，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青5月20日在南京接受媒体采访时甚至明确表示，"扬州新政"并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。
　　"链家地产"市场研究部陈雪认为，扬州鼓励政策对于扬州市本身的市场影响可能并不大，毕竟扬州本身并非是限购城市，并且鼓励范围也只是局部市场。但住建部此次给予此政策以肯定，尚属第一次为地方政策给予直接正面评价，这比扬州政策本身的影响更大。在一定程度上意味着，在政策层面，地方政府进行微调确实存在空间。因此推断未来可能会有更多的城市开始着手进行微调，但微调基本不会触及"限购"、"差异化信贷"等红线。
　　高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵在接受本报记者采访时也预测，政策方面不会有大的变化，中央政府仍将打压楼市，未来政策方面的变动将以各地方的微调为主。
　　供不应求势必发生？
　　然而限购政策在颁布之初，就被视为阶段性政策，甚至被称为权宜之计，终有退出的一天。陶红兵担心的是，越晚退出，越危险。被限购压抑的需求，就像堰塞湖。压抑越久，溃坝的可能性越大。"钱太多了，无论是自住型的需求还是改善型的需求，甚至是资产配置的需求都存在，需要'有保有压'的微调。"他说。
　　陶红兵十分同意任志强的看法。4月22日，在"2012中欧私人投资高峰论坛"中任志强表示，一年半到两年房价将暴涨。支持其观点的重要论据是全国房地产开发投资增速显著回落，房屋新开工面积亦呈现下降趋势。
　　尽管早前国土部发布数据显示截至2011年末，全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团落实住房用地计划13.59万公顷，同比增加7.6%。其中，商品住房用地计划落实10.5万公顷，超过前两年年均实际供应量(8.17万公顷)28.5%。统计表明，当前我国未竣工的房地产用地面积近40万公顷。
　　北京虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为，总量上的供不应求不会发生，但局部的供求失衡仍然存在。真正的供求均衡状态只是理论上存在。调控政策的出台和退出，亦是造成过去市场总是周期性波动的原因所在。在房价大跌之后，通常会迎来房价的反弹。
　　随着调控驶入深水区，开发商本能采取种种对策。限购令执行两年时间，楼市成交量重挫，成交价格普降，开发商遭受了前所未有的资金和市场压力，在政策方向未明、市场前景欠佳的情况下，减少投资、暂缓拿地、现金为王成为开发商的普遍选择，这造成调控两年间土地市场的持续低迷，如今这种势头愈演愈烈，已经影响到了未来房地产市场的走势。
　　进入2011年，调控越发严厉，中央不断强调"坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归"，加上信贷政策、货币政策双双从紧，项目滞销与融资成本高企叠加，开发商开始减少拿地。
　　而今年以来，虽然商品房成交有所回暖，但土地市场仍然冷清。统计显示，截至5月22日，仅成交了7宗住宅用地，成交土地面积90公顷，规划建筑面积125万平方米。5个月时间出让住宅地块仅为个位数，这在历年都是罕见的，创近6年土地成交新低。
　　这样的趋势同时在全国其他地方上演。今年1至4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%。而之前的1至3月份，同比下降幅度则为3.9%，仅4月份一个月降幅就比1至3月份扩大了15.4个百分点。开发企业拿地意愿的急剧下降，为地方财政带来了巨大压力。
　　亚豪机构分析，作为房地产开发必不可少的生产资料，土地市场的成交遇冷必然会影响到未来一段时间的商品房供应，可以预见，2013、2014年的市场供应量将会呈现阶梯状的急剧下滑局势。而限购令这种通过行政手段干预市场，只能短期阶段性使用不宜作为长期的调控工具，早晚都会退出。一旦购房解禁，投资、投机需求重新回归楼市，与商品房供应萎缩叠加，供不应求之下，恐怕将会导致房价涨势难以控制。(.2.1.世.纪.经.济.报.道)

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