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京城楼市渐渐见底 房价走势取决于房企资金压力
 有业内人士认为，政策预期稳定，开发商如能坚持目前的以价换量态势，保持市场量价的平稳，楼市的"底"就能保持一段时间。 今天，房山中粮万科长阳半岛项目66套8折团购房将在夜场亮相。目前该项目合作网站显示报名人已超过2200人。 而五一前夕，通州金隅花石匠项目推出一套约7500元/平米的"半价房"，直接吸引了过千买房人的眼球。 一个是龙头房企刷新旗下项目优惠幅度，一个是创新低的"半价房"。在北京楼市以价换量不断推进的过程中，买房人期待的"抄底"是否已到了最佳时刻？ 以价换量致筑底迹象出现 近期，在通州、大兴、房山等周边区域楼市，多种形式的价格调整不断涌现。老盘优惠、新盘低开，都是在以价换量。如在房山，4月初，徜徉集以12900元/平米的区域新低价格入市，当月销售184套，销量创区域第一。大兴新盘保利春天里，5月初以12000元/平米的价格入市，其项目官方微博称当天售磬300多套，销售额约3亿元。包括通州的多个项目，在价格调整之后都能保持每月几十套的成交量。 包括北京思源经纪总经理张鹏在内的业内人士认为，多个郊区楼市竞争激烈，楼盘以价换量，有的利润空间已经很低，已出现见底迹象。 还有业内人士认为，政策预期稳定，开发商如能坚持目前的以价换量态势，保持市场量价的平稳，保持回款的稳定，这个底就能保持一段时间。 全市统计也显示，3月新建住宅签约8085套，环比增长46.6%。4月新房成交7823套，环比微跌，同比则出现12%的上涨。而在成交价格没有大起大落的情况下，业内认为北京楼市开始出现底部特征，最明显的是通州、大兴、房山，市场成交也走出了春节前的低谷。顺义一些新盘预期入市价格也有望创区域新低。 房价走势取决于房企资金压力 "卖不动就要降价。"对于目前楼市的以价换量，有业内人士认为，部分项目依然存在观望、小降试水的心态。而市场成交集中于明显降价的项目，这也决定了另外一些楼盘日子并不好过。 北京中原4月的一份统计显示，郊区降价项目增加，10%的降价项目占据了80%以上的成交量。大兴、通州、房山等区域因为供应量、库存量都大，不排除整体均价再跌的可能性。其中，少数前期销售不足、回款有限的项目尤有降价压力。 多位分析人士对记者表示，楼盘定价权直接掌握在开发商手中，而决定价格最重要的因素是房企资金压力。包括部分龙头级房企在内，或依然有较大偿债压力，或在4月销售环比下降后更需要追求销售业绩，未来适度下调房价的可能性仍在。 另外一个难以精确统计的影响因素是，市场需求在经过一段时间消化后，后续拥有买房资格的有效需求还有多少？这都将在未来影响房企定价。 ■ 热区探访 大亦庄 核心区坚挺 马驹桥最低12000元 我感觉亦庄房价从来没降过，因为纯住宅的房子太少。我在2010年上半年买入林肯公园70年产权的毛坯住宅，单价17000元/平米，随即住宅迅速售罄，目前周边的二手中介报价都超过了25000元/平米。 --5月初，一位购房者在林肯公园售楼处办理房产证时如是说 "我感觉亦庄房价从来没降过，因为纯住宅的房子太少。"5月初，一位购房者在位于亦庄的林肯公园售楼处办理房产证时对记者表示，他于2010年上半年买入林肯公园70年产权的毛坯住宅，单价17000元/平米，随即住宅迅速售罄，目前周边的二手中介报价都超过了25000元/平米。在很多当地居民眼中，住宅供应较多的马驹桥、大羊坊桥、南海子公园一带都不是"亦庄核心区"。 亦庄知名开发商和裕地产营销总监王骞表示，亦庄核心区的供应较少，区域配套也十分完善，加上开发区的产业支持，即使在本轮降价最凶猛的2011年底，房价也一直较为稳定。 记者综合亚豪机构和北京市住建委网签数据，亦庄核心区内目前在售楼盘均为40-50年产权的商业立项，从4月1日-5月10日，林肯公园、君安国际、力宝广场分别签约10、15、4套，签约均价为每平米24991元、18930元、21216元。此外，南海子公园区域的中信新城对外售价为23000元/平米，由于近期内售签约均价跌至20393元/平米；主打高端别墅的远洋天著签约均价为26872元/平米。 而大亦庄区域房价的最低点一直在南六环外、距地铁较远的马驹桥区域。综合亚豪机构和北京市住建委网签数据显示，目前区域房价最低楼盘为商住楼盘合生世界花园、星悦国际，4月1日-5月10日分别签约24套、60套，成交均价为每平米12300元和12564元。 "马驹桥商住、住宅混合，数据不一定准确。"融科钧廷相关营销负责人表示，目前商住产品的价格在12000元-14000元/平米，住宅价格从13000元-17000元/平米不等。融科钧廷在2月将售价从每平米18000元调低至14000元后，销售从当月的两套上升到4月份签约18套，预计350套房源可以6-7个月内消化；而据他了解，一些住宅售价仍维持在17000元/平米的楼盘，其月销售只有2套。此外，从预计5月入市的刚需盘首开国风美仑报价12000元/平米来看，短期内区域房价不会再下跌。 大兴西红门-黄村 价格稳定 新盘低开 我很喜欢黄村的生活环境，交通便利，学校、商场等配套也比较齐全。去年我看了几个楼盘，领海朗文世家的房子我很满意，虽然单价降了，但因为户型太大，总价承担不起，只好放弃。如果黄村的中小户型新房价格降到每平米14000多元，我就出手。 --程女士 "鸿坤曦望山17600元/平米的成交均价创下了西红门区域的最低价。"鸿坤项目相关负责人告诉记者，4月底开盘的曦望山项目主打60-115平方米两居、三居，作为鸿坤理想城百万大盘中的组团之一，定价比理想城便宜了3000元/平米，使项目开盘热销300余套房源，收金近6亿元。 据亚豪机构、北京市住建委数据显示，截至5月10日，鸿坤曦望山共签约302套房源，签约均价17798元/平米。"西红门目前只有鸿坤一个住宅项目在售，开发商有定价权。"业内人士表示，曦望山紧邻保障房，规划中的外立面、园林档次也不如理想城，开发商"以价换量"的策略明显。 记者综合亚豪机构、北京市住建委数据显示，目前大兴区域售价最高为华润公元九里，4月签约13套，均价为23887元/平米；售价较低的金融街金色漫香郡签约65套，均价11521元/平米。 "公元九里属于华润旗下最高端的豪宅系列，和周边普通住宅没有可比性。"华润置地经纪公司副总经理王简表示，项目全精装，集团考虑到周转速度目前定价一直较低。业内人士指出，黄村区域的主流楼盘的售价在16000元-17000元/平米之间，今年以来房价较为稳定。 而2011年底时，黄村老盘领海朗文世家曾从每平米16100元跳水至14000元；随后金地仰山、旭辉御府等楼盘也推出特价房源，部分跌破16000元/平米。 数据显示，4月、5月，领海朗文世家的成交均价稳定在15300元/平米左右，金地仰山为18900元/平米，旭辉御府为16900元/平米；赠送面积的红木林稍高，为20000元/平米。 金地仰山项目负责人否认了提价，表示项目仅有150多套位置较好的房源，马上将清盘。而另一开发商表示，正为推售160平米以上的大户型发愁。 "黄村区域的底价应该位于西红门和天宫院之间。"亚豪机构副总经理高珊表示，合理位置在14000元-16000元/平米之间，目前来看黄村区域仍存在一定降价空间。 大兴天宫院 "反击"开始 高于12000元/平米 之前坐地铁大兴线看到天宫院新盘低价开盘的广告，11500元/平米，让我很心动。但今天过来参加摇号才发现，很多好的房源都卖13000元-14000元/平米。我觉得这个开盘价高了点儿。我和朋友商量后退了订金。我们想再等等看吧。--白小姐 作为继黄村之后新的刚需"战场"，天宫院上周末迎来区域第二个在售楼盘保利春天里入市。据北京市住建委网站5月10日显示，保利春天里于4月28日取得预售证的672套房源还未有签约记录。"目前认购了220余套，下周将陆续办理网签。"保利春天里营销相关负责人表示，预计认购均价在12000元-14000元/平米之间，但具体数字还未统计。 业内人士表示，相较于2011年底龙湖"11800元/平米起"的开盘热销，保利的开局似乎未如预期顺利。"一般取证600套房源，首期开盘消化300多套属正常。"上述业内人士称，如果新盘定价没有明显优势，就无法实现"以价换量"。 "保利很多好的房源都卖13000元-14000元/平米。"一位开盘当日参与摇号的购房者告诉记者，他们都是被开发商宣传的"11500元/平米"的低价吸引，由于觉得开盘价稍高，她和朋友最终都退了订金，准备"再等等看"。 而保利最大的竞争对手、龙湖时代天街预计于5月中旬推出百套新房源。"新推的主力户型为85平米两居、168平米四居，均价为11800元-15000元/平米。"龙湖相关营销负责人如是说。而据销售人员介绍，85平米两居的定价会稍高，在13000元/平米左右。 记者了解到，金融街融汇项目已确定为精装修，预计在三季度入市，售价未定；而中国水电的项目还未确定入市时间，但业内预计都不可能比龙湖、保利更低。 "龙湖和保利两个项目的定价表明区域最低价在12000元-13000元/平米之间。" 亚豪机构副总经理高姗表示，能够为市场大范围所接受的价格即为区域底价，龙湖3月将均价提至13500元/平米后销售速度有了一定下滑，但考虑到区域内各楼盘的土地成本约在9000元/平米左右，区域售价很难再跌破12000元/平米。 通州 有的走出谷底 有的仍陷滞销 去年看房时，每平米16000元，现在是12000元，已经够低了。但我也不能肯定通州的房价能否还往下走，毕竟还有些新项目没开。大家都想抄底，但很难抄到最底的那个点，我觉得现在已经差不多了。--李小姐 "现在这一阵看房的明显多了。"上周末，记者来到位于八通线土桥站东的金隅花石匠，售楼员告诉记者，在五一前夕推出一套"半价房"后，市场关注度、来电来访量都高了。目前花石匠推出均价13000元/平米的特价房，有的再加上折扣等优惠，价格甚至不到13000元/平米。 记者了解到，从八通线沿线的金隅花石匠、华业东方玫瑰到运河核心新区、老城区的京贸国际城、富力金禧花园等项目，近期都有不错的成交量。"三四月份都有几十套的成交量，最困难的时候已经过去了。"有关项目负责人如是说。 从去年下半年开始，华业东方玫瑰、京贸国际城等项目通过不同方式降价促销，到近期花石匠推出特价房，考虑到地段差异，通州整体价格毛坯房保持在12000元-14500元/平方米的水平，精装房在16000元/平方米左右。八通线上少数项目部分房源价格在11000元/平米起，这甚至已经回到2010年年初的水平。 而从成交量看，相对于去年上半年以前单月十几套甚至个位数的销量，今年春节后月度销量涨到六七十套，部分项目已经走出成交低谷。 根据北京中原市场研究部统计，通州普通住宅新房（不含保障房）成交量，在从2011年12月到今年2月连续三个月不足400套之后，3月成交达816套，4月成交738套，5月截至8日也已经有194套的成交量。而从成交均价看，3月为15747元/平米，4月为15875元/平米，5月前8天为16728元/平米。 包括亚豪机构市场总监郭毅、通州部分开发商都对记者表示，对于部分成交量已经回升的项目来说，价格再次下行的可能性已经很小。 不过，在通州仍有部分项目销售偏于疲软。去年底以成本价入市的东亚逸品阁，推出350套房源，目前网签仅31套，均价13181元/平米。还有个别售价相对"超高"的项目销售起色不大。对于这部分项目，同区域开发商认为，未来或还有不同的下调空间。 房山 长阳见底 13000元/平米 我已经准备在房山买房，之前看了长阳半岛、徜徉集和金地朗悦3个项目。现在房山项目的价格对我来说完全可以接受，但我也很纠结。一方面是纠结选择每平米13000元的高层产品，还是每平米15000元的洋房产品。另一方面，在价格相仿的同类产品里，还要对比户型、项目周边环境等细节。我目前还没想好，下周还会再到房山看看，仔细对比一下。--赵先生 房山长阳、良乡区域由于楼盘比较集中，交通和商业、教育配套方面的差异不大，因此在去年北京加强版的楼市调控政策出台后，竞争非常激烈，价格也一直呈下行趋势。继首开熙悦山和绿地启航社出现13000元左右/平米的房源后，4月2日，北京城建徜徉集以12900元/平米的均价入市，再创了长阳区域内的价格新低。 而从销售数据上看，首开熙悦山、北京城建徜徉集这两个住宅项目的低价策略取得了很好的效果。亚豪机构统计数据显示，3月份房山区域销售套数排名第一的是首开熙悦山，销售套数为98套，成交均价为13410元/平米。而到了4月份，北京城建徜徉集在降价之后取得了立竿见影的效果，销售套数达184套，成交均价为13199元/平米。排名第二的是首开熙悦山，销售了83套，成交均价为13295元/平米。此外，房源为精装修的长阳半岛项目，4月份的成交均价为15168元/平米，实际成交价格也已经回落到了区域的平均值。 五一期间，记者走访长阳、良乡地区多个项目，整体的感觉是，目前整个区域内的项目，其交通和配套方面差别并不很大，价格差异也已经不大。一般高层类的房源，毛坯房的价格在每平米13000元至14000元左之间，洋房类产品的价格在每平米15000元至16000元之间，而精装修的房源由于成本增加，价格会在这个基础上每平米上浮一两千元。 伟业顾问事业集团市场发展部总经理袁阳认为，如果项目降到一个价位之后，成交量开始正向增长，而且能够持续一段时间，同时房价也能够稳定住，不出现大的波动的时候，应该这个区域的价格就见底了。从目前房山区域降价的项目效果来看，其底部特征已经显现。 ■ 圆桌论坛 众所周知，楼市的走势受到众多因素的影响，而这些因素又是动态发展、不断变化的，同时相互作用。这些造成了预测市场走势的难度，这也是很多业内人士不愿意公开预测市场的原因。 记者采访了多位房地产专业人士，不求做出预言家式的预测，而是通过解析楼市现状，试图梳理清晰市场的脉络，探究市场发展的内在逻辑，以供读者参考。 问题1 如何判断区域房价是否见底？ 价跌量升，筑底或成 ●李国平（高策地产服务机构首席策略官）： 如果房企的现金流遇到问题，亏本也要卖房回款的。市场好的时候，能赚100%的利润，开发商是不会赚20%的。 看一个区域的价格是否见底，要用市场比较法，看市场表现。如果这个区域的价格降到一定程度以后，成交量出现回升，供求关系让开发商不需要再降价来维持成交量，那么就探底成功了。如果降价之后，还是没有人买，那么要不就继续扛着，要不就要继续下降。 楼市这个底部要维持住，房价不能大幅反弹，否则调控政策就会加码。现在宏观政策不会放松，但是也不排除微调的可能。 ●毛大庆（万科执行副总裁）：个人很难判断区域的房价是否见底。从市场成交情况来看，我感觉4月底比3月底又稍微疲软了一些，5月还不好预测，最近有一个观点是"有限的刚需撑不起回暖的市场"，很值得琢磨。 ●公衍奎（华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理）： 从楼市的宏观层面来看，现在确实有一些筑底的迹象。例如地方政府对于调控政策没有继续加码，而一些三、四线城市还表现出放松的倾向。去年房企贷款极其难，现在金融方面也有所放松。 目前楼市出现了阶段性的筑底迹象，我认为未来主要的变数与风险，来自于宏观经济的走势。 问题2 就北京而言，哪些区域可能最先见底？ 通州大兴房山先"见底" ●袁阳（伟业顾问事业集团市场发展部总经理）： 判断一个区域是否见底，主要是从成交量来判断。当成交量增长并持续一段时间，同时房价不出现较大波动的时候，这个区域的价格就见底了。 3月份开始，成交量明显上升，比1月、2月翻了一番，4月份延续了3月份的良好势头，而3月、4月成交价格却没有出现明显波动。我认为市场已经开始出现底部特征，表现比较明显的是通州、大兴、房山等区域和朝阳区的一些项目。 ●张鹏（北京思源经纪总经理）： 成本是一个重要的因素。如果利润已经比较低了，那开发商就会以成本价或微利销售，基本上也是底价。当然，市场的接受度也是一个重要因素。 我觉得通州、大兴、房山等区域已经出现见底的迹象。这些区域土地供应量大，在售楼盘较多，竞争激烈，很多项目都在以价换量，经过这一轮竞争，很多项目的价格已经接近成本，利润很低，基本上已经接近底价。 ■ 第三视角 现在市场难言是否见底 ●陈志（北京房地产业协会秘书长）： 价格是通过交易形成的。目前来看，影响楼市交易的一个主要因素是政策。未来政策是否会有变化，是很难判断的。调控政策是根据市场情况的变化而改变的，是一个动态的过程，所以很难说现在市场是否到底。 □ .张.旭 .新.京.报
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