房地产业面临严峻的投资风险

　　     有部电影叫《莫斯科不相信眼泪》，而运用到目前的中国房地产业，也正在发生《楼市不相信眼泪》的类似。据《京华时报》最新报道：5月3日至5日，杭州接连发生3起房闹事件。老业主恕砸售楼部，矛盾较为明显。追究其原因都是房价下跌，老业主认为自己蒙受巨大损失，而开发商拒绝补偿差价。据笔者观察，今年以来，全国部分地区此类事件在各地均有不时发生。笔者研究认为，市场经济下，任何商品均会出现波动，有高涨就有回落，房价的上涨与回跌是市场经济的正常现象，而这种正常现象，或许有其特殊原因所引发，但土地财政的步伐或留下的风险轨迹正在为市场所诟病，中国房地产业将随着政策与投资者理性、巨大库存现实而发生根本性变化。
　　从国家产业政策来看，国家近年已意识到地产泡沫所产生的种种问题，并不断的出台了相关楼市调控措施，但在总体上来讲仍然是留有余地、网开一面的。随着楼市政策的不断深入，楼市回归理性是大势所趋。笔者认为，中国房地产价格将难以再出现前此年哪样的涨幅，其泡沫化的价格将总体呈现中长期回落、暴利时代终结的趋势较为明显。其具体分析依据来源于存货巨大、房价收入比泡沫难维系及国家产业政策的深入等，而随着市场化经济的深入，理性投资与市场规律将主导行业变化，目前一些区域地产商破产、业主房闹事件不断出现就是一重要信号。研究认为，高高在上的住房将不再成为大部分国人疯狂追求的对象，在市场经济深入的朝代中，理性与现实将取代暴利与冲动。
　　笔者从相关证券市场地产类上市公司数据来看，其存货量大增已是事实且形势相当严峻。据市场统计数据显示：2011年末，A股市场125家房地产开发与管理企业的存货总量已经达到了1.23万亿元，同比2010年的0.86万亿元增长了43.02%。其中"万保金招"再次成为库存方面的主力。数据显示，万科2011年末的库存总量为2083.35亿元，同比2010年的1333.33亿元增长56.25%，占A股房企存货总量的17%；保利地产的存货也达到了1521.07亿元，同比增长近5成，这两家房企也是目前A股市场唯一存货超过千亿级别的。而金地集团 、招商地产也以641.35亿元和514.40亿元的存货位列三、四位。近年来国家统计局未公布中国房地产总空置面积数，浙商证券估算认为，在2012年住宅销售增速售同比不变的情景下，估算住宅可售存货面积总量将于2012年6月底达到峰值，在9.5亿平方米左右；住宅库存去化时间有望在2012年底至2013年一季度才回归到6-8个月正常水平。而从国内小产权房的面积总额来看，其也空前高涨，非官方数据称，全国小产权房面积约60亿平方米，相当于全国人民平均每人4平方米之多。当然，官方从未承认过该数据，但我们可以肯定的来说，中国房地产业的存货与积压量是非常之大的。因此从量能总体来看，房价的供求关系已经转变，这必将导致中国房价中长期消化存货时代的到来，而与此同时，今年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期。在此背景下，中长期房价的回落应是大势所趋。
　　从另一角度来看，房价收入比显示目前许多地方房价仍处泡沫期。央行2012年1季度储户问卷调查报告表示，居民对当前房价接受程度有所提高，房价上涨预期降至近三年来低位。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，目前出手买房的"刚性需求"多为双收入的年轻人，以家庭为单位计算，家庭年可支配收入不足7万元，按照180万元的住宅总价计算，房价收入比高达27倍。各种统计数据参考的口径不一，得出的数据虽略有出入，但结论一致指向过高的房价收入比。 一般而言，国际标准的房产租售比为1:100--1：200，被称为国际租售比警戒线。2009年房价飙涨后，我国的租售比曾达到1:700，部分地区甚至达到1:800以上。2007年1月，上海租售比在1比300到350之间，现在达到1比600到850之间。2011年1月杭州平均租金售价比的统计结果为1∶578，有些楼盘甚至飙过1∶1200。远远偏离正常轨道的租售比没有成为房价回归的价值尺度，但市场规律显示，任何过大的泡沫化资产总要回归其本来面目，而从国家推出合理房价政策及收入比的巨大价格差来看，许多城市房价泡沫难以维系，降价回归是其必然。
　　笔者认为，地产业主所出现的房闹事件并非偶然，而部分地产商开始破产也是市场经济优胜劣汰的必然，对于业主此类行为，笔者并不认为其是一种维权的较好路径，地产商降价也是一种生存的必然，因此中国房地产业经过大跃进式的地王推升、价格飞涨，实际上进入到巨量高库存的消化期，从量上来看，笔者预计其消化时日非常之长，而行业内的竞争将出现明显的优胜劣汰，破产与重生共存。高库库、高房价收入比泡沫回归及国家税收政策等层面的影响将使得期出现现实性回归，而从其巨大的存货量与市场经济规律来看，房价的回归下行的中长期趋势难以改变，因此投资房地产需保持格外警惕，特别是泡沫化明显的部分城市，理性投资地产或是避免上述行业的关键。

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