“中江系”破产背后 楼市洗牌来临

　　     导读：
　　"中江系"破产背后 楼市洗牌来临
　　调控的第一块倒牌： 金星破产资金链调查
　　杭州首现房企破产会否逼出楼市新一轮降价？

　　"中江系"破产背后 楼市洗牌来临
　　近日多家媒体证实，杭州西城时代家园的开发商杭州金星房产公司已正式向法院申请破产，该公司将成为今年杭州首家申请破产的房企。
　　一方面整个房地产市场成交量在持续萎缩，另一方面房企们的库存量也在继续飙升。由此不难看出，金星房产的破产或许仅仅是这轮调控洗牌的开始。
　　据余杭区政府对外表示，3月30日金星房产向余杭区人民法院申请破产。目前余杭区人民法院已正式受理这一案件，按照司法程序，接下来将对其进行资产清算。
　　中江系破产
　　虽然规模并不算大，但金星房产在杭州当地的知名度也不算小。
　　金星房产的主要资产是位于余杭区文一西路的西城时代花园，该项目建筑面积为17万平方米，共分为三期开发，2006年2月正式开售，2011年4月再度开盘，主要户型为90-130平方米的三房，目前一二期已经交付，三期共计790套房源，还在开发阶段。
　　事实上，金星房产的破产并非偶然，在早前母公司的资金方面就已经有所端倪。
　　资料显示，金星房产的控股方为浙江中江控股有限公司，公司成立于2003年5月份，注册资本1亿元。据了解，中江控股业务主要包括了香料香精、船用防污漆和酒店经营等，房地产并非主营业务。
　　据当地媒体报道，原本并不以房地产开发为主业的中江控股，2008年正式步入房地产行业，并接手几个烂尾项目。虽也有盈利，但遭遇了2009年和2011年的调控，一些项目出现亏损。今年初，中江控股主动向当地政府汇报资不抵债的情况，并申请破产保护。
　　据估算，即便其资产都抵押变现之后，中江控股仍有约30亿元借款还不上。
　　在此背景下，今年年初，西城时代家园宣布延期交房，据了解这已经是第二次了。早在2009年8月，西城时代花园就被延期交房一年。
　　另外，杭州市地税局发布的一则欠税公告显示，西城时代家园项目欠税2398万元，在16家欠税企业中名列第二。
　　中江系的破产，虽然根本原因是投资方面的失误，但客观来说，与房地产调控所引发的市场不佳也有一定因素。
　　洗牌的开始
　　据悉，在楼市方面，2011年杭州共销售41461套商品房，其中主城区销售23341套，同比减少35%，比2009年减少64.8%。
　　即便是全国也不乐观，中国指数研究院数据显示，今年一季度，20个主要城市成交量同比下降28.3%，有14个城市成交面积同比下跌，其中大连降幅最大，达73.14%。
　　楼市成交量萎缩的另一面是房企们的库存节节攀升。截止到4月9日，从已公布年报的74家A股上市房企来看，存货飙升至9437.78亿元，与2010年末的6598.13亿元相比，同比上涨了43.04%。
　　其中，万科存货总额为2083.35亿元，同比增长56.2%，增长速度达到历史顶峰。保利存货为1521.07亿元，较年初的1098.98亿元上升了38.41%。
　　似乎是意识到库存的急剧上升，保利指出，今年公司将紧跟形势，以抢为先，全力落实年度经营任务。公司将打好销售攻坚战，深入一线，以销定产，确保全年经营任务圆满完成。
　　万科董秘谭华杰也一再强调，万科今年的策略是积极过冬，坚持主流产品定位，积极促进销售，争取保持良好的销售速度。
　　当大房企们都在积极筹备过冬之际，以中江系为代表的中小房企日子将难以避免越发艰难。
　　经济学家巴曙松最近表示，从金融角度来看，今年二、三季度是房地产行业调整的关键期，如果销售还是目前这样的状况，出现明显价格调整和行业洗牌的可能性就非常大。
　　中坤集团董事长黄怒波也认为，2012年将出现行业洗牌，中小开发商肯定要退出去的，大企业也会死掉一些。
　　这样来看，中江系的破产或许只是房企们洗牌的开头，还远没到结尾。(.21.世.纪.经.济.报.道 .李.宁)
    调控的第一块倒牌： 金星破产资金链调查
　　杭州金星房产公司一夜成名，因为它成为了本轮房地产调控下第一家申请破产的开发商。如今，在杭州西城时代家园工地上，媒体比干活的工人还多。
　　杭州金星房产公司已于近日向余杭区人民法院申请破产保护。法院已受理此案。
　　吴峰（化名）是金星开发的西城时代家园项目的业主维权委员会的代表，尽管这两天他频繁在媒体上露面，但他还不敢告诉远在西安的父母，"欠了银行一屁股债，房子还没入住，开发商就破产保护了。"
　　4月10日，情绪激动的西城时代家园业主们在群里讨论了一天应对措施。目前，业主们在自发统计各自的贷款银行。他们已经开始准备。
　　在被楼市调控击倒的第一块骨牌背后，除了吴峰们之外，还牵连着一条庞大产业链上的众多环节。
　　据本报记者调查，杭州金星的母公司中江控股集团另一子公司项目温德姆豪廷大酒店，目前已经被杭州市财务开发方面的集团暂时托管。该酒店相关人士向本报记者透露，国资委杭州市相关部门已经于去年12月就进驻酒店，目前主要查看经营数据、财务状况。
　　断供的念头
　　吴峰是2010年第三季度买下杭州西城时代家园三期一套两居室，总价约75万元，单价8250元/平方米。"首付的钱几乎是四处凑来的，自己攒的十来万，还有父母多年积蓄给的十几万。"这是吴峰不敢告诉自己父母的原因。
　　事实上，金星房产母公司中江控股资金断链早在2011年下半年就已初露端倪，但业主们当时并不知情。
　　"2011年10月，我们还收到开发商的书面函，被告知因绿化、施工等问题需要延期交付，开发商当时说，延期交付会统一支付违约金。"吴峰说，按照他们与开发商的协议，开发商应于2011年12月31日前交房，而如果延期，开发商每天需支付万分之0.5的违约金。吴峰是700多户业主中最早一批需要交房的业主，其他两批的交房时间分别为今年6月底以及今年12月底。
　　延期交房没有引起吴峰们的怀疑，直到2012年1月底，媒体关于金星房产母公司中江控股资金链崩盘的报道，才让吴峰他们慌了手脚。"当时就组织了几名业主代表见了开发商老板，但开发商老板说，账上仍有2亿多的流动资金，项目没有什么问题。"吴峰说，但过了一个星期之后，他们仍然看不到项目动工迹象，于是开始逐级上访。
　　吴峰说，业主们一直希望政府出面解决，事实上余杭区政府也一直在对此进行协调，甚至还派出几名业主代表监督开发商施工。
　　直到金星房产申请破产消息传出前几天，开发商还书面通知业主们，说再等3个月就可以交房。
　　目前，余杭区政府给业主的最新回复是，"西城时代家园三期后续各项工程将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争于7月底前完工。同时，区政府将依法保障业主办理"三证"的权利。"
　　但业主们担心，开发商在资金链断裂状态下建设的楼盘会不会有质量问题？政府虽然表态接手后期清尾工作，那交付后的物业、小区配套等能否得到保证？
　　"断供是我们万不得已时才会采取的措施。"吴峰表示。
　　1.6亿销售款去向之谜
　　据了解，余杭区政府已经派专门工作组配合区法院审理工作，并以解决西城时代家园后期问题。余杭区建设局房管处主任尤初阳4月10日告诉本报记者，西城时代家园主体结构已完成，只有一些后续工作需要政府帮助完成。该项目目前还有一栋商品房尚未销售，这就为解决项目后期建设问题提供了资金基础。
　　对于该项目前期销售款去向，尤初阳表示，这与其母公司中江控股经营不善有关。"前期销售款应该已经被转走了。"
　　但值得注意的是，在2010年11月，杭州市就已下发《杭州市商品房预售资金监管实施细则》，要求开发商不得直接收存购房款，购房人的预付款要全部存入银行资金监管账户；预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。动用资金必须经监理单位、银行等多方同意，此举原为防止开发商拿预付款去炒地，也敦促他们先做好当期工程，防止烂尾楼产生。
　　而根据余杭区房产信息网显示，上述细则实施后，西城时代家园项目共申请过3次预售证，涉及327套房源，成交均价在9900~11000多元/平方米。当地媒体根据公示的均价与建筑面积计算，这三批房源共涉及商品房预售资金约3.4亿多元。
　　但尤初阳告诉本报记者，在预售款监管细则出台后，西城时代家园共有9栋楼宇被列入监管。据目前初步测算，被监管资金大约有1.8亿元。
　　这与外界按照公开信息测算的相差了1.6亿。
　　尤初阳表示，预售款监管政策对于后期工程建设保障的确很重要，但在实际操作中有其难度。"按照规定，预售款监管是由银行、监理单位多方监管，但问题是，开发商销售实际上是一个动态操作，他每天都在卖，而银行很难天天在盯着。开发商得到首付款什么时候交给银行，也很大程度靠自觉，这中间就有转移腾挪销售款的空间和漏洞。"
　　牵涉多条产业链
　　尤初阳一再强调，金星房产的破产并不是因此轮房地产调控所致，而是受其母公司的拖累，"中江控股摊子铺得太大"。
　　他的依据是，余杭房产信息网显示，西城时代家园一期房源在2006年开盘销售并已交付；二期共7幢178套房源，2007年开盘，当时约定2009年6月底交付，延期约一年后交付；三期房源在2010年初开盘，当时还曾创下摇号的热销场面。
　　而据杭州媒体报道，三期最后一批房源是在2011年4月推出，2011年8月24日，西城时代家园还以签约15套的业绩，在当时惨淡的楼市中成为当日新房成交的冠军楼盘。而2011年下半年才是开发商销售资金回笼最困难的时候，同时，金星房产并没有其他土地储备，也不存在支付土地款的问题。
　　因此，尤初阳认为，金星房产的破产与楼市调控没有太大关系。
　　不过，多位受访的地产界业内人士指出，金星房产的危机，与多年来房地产市场一直惯用的高杠杆高风险不无关系。
　　自房改以来，房地产开发及投资，均是依靠高杠杆来实现高收益。"如果单纯计算利润率，房地产恐怕并非最暴利行业，随着土地招拍挂实行，2003年以后土地成本不断增高，许多房企利润率已降至20%左右。但是仍然有大量的项目敢于借15%左右的信托，甚至超过20%的基金，这主要是因为高杠杆率的存在。"一位地产业人士对本报记者说。
　　在以前，支持高杠杆的两个因素，一是便宜的银行贷款，以及预售制度；二是银行宽松的按揭利率政策鼓励了投资炒房。
　　融创中国董事长孙宏斌曾表示，中国的开发商能否成功，取决于如何控制杠杆借贷，房价高低并非问题，杠杆高才是最大风险。
　　而自本轮楼市调控以来，预售款的监管和信贷收紧使多年来支持高杠杆的力量受到遏制，迫使开发商开始痛苦的去杠杆化过程。
　　中江控股就一直使用高杠杆在腾挪项目。中江控股官网显示，该公司原本是集投资、科技、制造、贸易、旅游、服务于一体的多元化控股集团。但其董事长俞中江2008年开始投身房地产。2008年6月接手杭州金星房产，其时此项目就几近烂尾。尽管俞中江接手时的价格已无从打探，但公开信息显示，金星房产在俞中江接手前就已经几经转让。
　　在进入房地产仅仅两年后，2010年，作为住宅开发商的中江控股又涉足专业性很强的商业地产，以7亿元价格收购温德姆豪廷大酒店和其公寓的部分产权。温德姆豪廷大酒店相关人士在接受记者采访时称，酒店一直经营状况良好，每年的毛利率都在30%以上。不过，业内人士告诉记者，酒店由于具有长期持有经营、收益慢等特点，一般开发商要在15-20年才能基本收回成本。
　　尤初阳向记者透露，除了杭州，俞中江在建德还有很多项目。
　　而据公开报道，当货币政策和房地产市场紧缩时，为了借新还旧和维持项目运转，俞中江在建德、温州以及北京的民间共借贷了约25亿元，从月息二三分一直借到五六分。这就是今年年初有名的"浙江最大资金募集案"。
　　而当房地产市场多年来持续使用的高杠杆遭遇挑战时，俞中江的高成本借贷就出现了问题。今年年初，俞中江已经向政府汇报资不抵债的情况并寻求保护。
　　温德姆豪廷大酒店相关人士向记者透露，该酒店目前已经被杭州市相关财务部门接管。目前在查看经营数据以及财务情况。"接下来，政府肯定会帮助寻找下家接手酒店以及处理中江的债务。"该人士称。(.21.世.纪.经.济.报.道)
    杭州首现房企破产会否逼出楼市新一轮降价？
　　持续绷紧的资金链终于成为压垮房企的最后一棵稻草。最新消息显示，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题已于日前向法院申请破产，尽管围绕这家公司破产的具体细节尚有诸多问题待解，但这则消息无疑给目前本已"寒冷"的楼市蒙上了一层阴霾。
　　作为房地产热点城市，杭州楼市素来被业内看作是楼市"风向标"，随着杭州第一家房企"倒下"，会否引发房企破产的多米诺骨牌效应？又会给整个行业带来怎样的冲击?是否能逼出一直僵持的楼市价格就此松动，并引发楼市降价潮呢？
　　破产潮不会出现
　　从去年初最严厉楼市调控政策出台以后，许多业内人士和专家学者就预测，如果调控政策能够不折不扣地落实，那么将出现一批房地产企业破产现象。
　　实际上，自去年年底开始，各地便爆出中小型房企破产以及房企老板"跑路"事件，如2011年11月，东渡房地产开发有限公司在无锡的项目一夜之间"人去楼空"；2012年2月，常州开发商丰岛置业因资金链告急、债务危机高企最终宣布破产，其开发的丰臣南郡项目于年底停工，导致500多名业主拿房无望。如今随着热点城市杭州金星房产宣布破产，无疑引发业内对房企破产多米诺骨牌效应的关注和思考。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房企破产还会增加，但数量不会太多。金星申请破产可以视作持续的调控和市场低迷形势之下，开发企业经营和资金都遇到困难的缩影，少数企业困难非常大，处境艰难。同策咨询中心总监张宏伟认为，房企正在受煎熬，在未来一段时期内可能会有更多的房企申请破产。但避免破产有很多办法，如通过少拿地、少开工、降价卖房、转让项目等方式来实现储备现金，"所以，金星房产只是一个极端的个案，并不会蔓延至整个行业"。
　　经济学家马光远也在接受记者采访时表示，房企破产会出现，但出现"破产潮"还不至于。"目前中国房地产企业出现大规模倒闭的条件根本不具备，而要渡过目前的难关也并不难，只需调整价格即可。"马光远说。
　　业内研究人士认为，随着调控的深入，我国房地产市场将加速整合，在一些有实力的地产商降价过冬的同时，另一批前期积累少的小房地产商可能会加速退出市场。
　　高库存压顶资金链紧绷
　　"金星房产的申请破产是个非常具有标志性的现象，资金瓶颈是其不得不选择破产的主要原因之一，会引起很多人的关注和反响。"接受本报记者采访的业内人士表示。
　　有媒体披露说，杭州房地产界人士认为金星破产和房地产调控无关。但业界和学界的专家均指出，其背后暴露的依然是目前房地产企业普遍存在的资金面不断恶化的客观事实。
　　事实上，通过近期陆续公布的2011年财报可以发现，上市房企巨大的库存压力和高企的负债率也愈加明显。数据显示，截至4月9日，A股市场74家披露2011年年报的上市房企存货高达7230亿元，比上年同期增长43%，同时负债超过8000亿元，比上年增长31%。
　　在多数业内分析师看来，房企库存压力和资金链紧张的趋势在今年一季度得到进一步强化。今年一季度以来，在销售不畅、资金吃紧的情况下，多数房企放缓拿地进程并在融资市场频频发力。公开资料显示，一季度包括中国海外、碧桂园[简介 最新动态]、招商地产[简介 最新动态]、华远地产[简介 最新动态]等多家上市房企宣布其在A股和H股的融资计划。而今年头两个月房地产信托也出现井喷。用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。一至两年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高。
　　很显然，在房企纷纷启动新的融资计划到处"找钱"的同时，越来越高的负债率也成为房企资金链面临的新压力，此外，逐渐到期的房地产信托、银行信贷，都成为房企必须面对和解决的资金难题。上海易居房地产研究院研究报告认为，在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。
　　以价换量或成主基调
　　在业内专家看来，随着多数房企资金面不断"恶化"和高库存压力，一定程度上或许可以倒逼开发商继续"以价换量"，推动楼市新一轮降价促销潮出现。
　　资料显示，3月份以来，国内一些城市住房成交量开始回升，楼市呈现出"小阳春"的局面。对此，业内人士认为，当前市场成交量的回升是建立在降价和首套房贷利率优惠的基础之上，在目前楼市库存量依然居于高位的前提下，购房需求的平稳释放并不会改变目前"供大于求"的市场现状，部分城市的住房成交量回升也并不能表明楼市僵局出现松动。
　　事实上，从楼市最上游的土地市场成交依然处于"寒冬"来看，楼市整体回暖的趋势并未显现。中国指数研究院数据显示，全国300个城市在土地供给、成交量和成交价格方面均维持低迷格局。今年一季度，全国300个城市共成交土地5752宗，环比减少32%，同比减少24%。
　　有券商分析师认为，从目前的实际情况来看，房价松动的幅度和范围还未到预期，因此从调控角度来说，房价仍有继续下行的空间。而对于房企来说，只有销售才能盘活资金链，尤其要改变定价机制。"按照去年的开发成本计算，在不新拿一块地的情况下，目前的存货量也需要3.75年才能卖完，显然，开发商只能选择'以价换量'。"
　　多数业内专家预计，房企破产事件可能会加速房企以价换量，推进房地产调控的深入。不过，也有悲观者认为，房企的小范围破产也可能会引起地方政府的恐慌，再次引发地方政府的救市决心。
　　对此，马光远认为，当前正处于一个非常微妙的关节点，虽然现在房价的反弹是小概率事件，但是，政策的任何风吹草动，都会给市场带来轩然大波，如果政策出现实质性放松的迹象，反弹马上就会出现。因此，一定要明确指出，决不会放松对投资投机的抑制。还有专家指出，当前应继续保持房地产调控力度，避免地方出现与中央调控政策背离的措施。加大房地产市场差别化供应，提供多样性选择仍是后期调控需要注意的重点。(.金.融.时.报)

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