住建部起草民间资本进入保障房新规 业内称加速资金流出

　　     导读：
　　住建部起草民间资本进入保障房新规
　　业内称调控加速楼市资金流出 实体经济迎来春天
　　北京一季度45宗地全部底价成交
　　任志强：按国际规则中国房价不高
　　房地产信托兑付进入单季900亿时代

　　住建部起草民间资本进入保障房新规
　　距离国务院"上半年出台新非公经济36条执行细则"的时间底线尚有不足3个月之时，首个"细则"已经基本锁定在保障性安居工程领域。
　　记者日前获悉，面对历史上规模最大的保障性安居工程在建规模，住房和城乡建设部(下称住建部)已经抓紧起草鼓励社会民间资本进入保障性安居工程开发、建设领域的详细规定，以确保2012年超过1700万套在建保障性住房带来的巨大资金需求。
　　对此，以房地产开发企业为代表的民间资本，表现出的是谨慎的欢迎。实际上，对于购置型保障性住房的代建，社会资本已经有较为清晰的进入路径。但对于包括公共租赁房、廉租房在内的租赁型保障性住房，引入社会资本之后如何确保其安全和微利，则是目前较为棘手的问题。
　　突破保障房
　　2012年3月，国家发展和改革委员会下发2012年深化经济体制改革工作重点，明确提出在2012年上半年，要出台"新非公经济36条"所涉各行业领域的执行细则。记者获悉，相比于垄断情况较为严重的石油化工、重化工业等领域，社会资本进入保障性安居工程将有可能最先突破。
　　一位不愿具名的住建部官员向记者证实，日前，在内部会议上，住建部副部长齐骥向包括与会的地方住房和城乡及建设系统负责人强调，住建部正在抓紧起草社会资本进入保障性住房开发、建设领域的详细规定，以使社会资本进入保障性安居工程建设规范化。
　　记者了解到，这项工作已经启动。目前，主要方向包括落实既有的参与保障性住房建设的税费减免政策；同时，对于参与公共租赁住房、廉租住房开发建设的社会资本，对其商业银行优先发放贷款的同时，通过地方财政和中央财政转移支付资金予以贴息和补助。
　　实际上，在此之前，地方政府对于社会资本进入保障性住房的开发建设，已有部分尝试。2011年，河北省与万科企业股份有限公司签订战略合作协议，由万科为河北省多个城市代建保障性安居工程，然后再按照协议，由政府回购。上海绿地集团、绿城(中国)等全国性房地产开发企业，也介入了多地的保障性住房和动迁安置、旧区改造项目的开发建设。
　　不过，一些与地方政府合作保障性住房建设、开发的房地产开发企业相关负责人向记者表示，由于目前对于社会资本介入保障性住房开发建设没有统一的规定和相对统一、规范的操作模式，企业在介入保障性安居工程时，有一定的担忧。
　　齐骥在前述内部会议上表示，对于这种地方政府的尝试性探索，中央政府和住建部是支持和鼓励的。住建部正在起草有关社会资本介入保障性安居工程的详细规定，就是为了确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域，并进行多元化的尝试和探索。
　　记者了解到，所谓"民间社会资本进入保障性开发建设"中的社会民间资本，主要还将通过房地产开发企业的形式介入。由于目前对于企业承揽保障性住房开发建设有较为严格的资质管理规定，不可能通过简单的筹资就能进入。
　　资金压力大
　　社会资本进入保障性住房开发建设之所以迅速提速，与保障性安居工程的巨大资金需求有关。齐骥在上述会议上披露数据称，按照国务院要求，到"十二五"末期，住房保障的覆盖面要达到20%，这意味着至少将有5000万人口被纳入保障性住房体系。
　　记者了解到，"十一五"期间，住房保障的覆盖比例约在5%左右，这一目标意味着，"十二五"期间，住房保障的覆盖面要提高至少15%，这一涨幅远远超过"十五"时期到"十一五"时期的幅度。
　　前述不愿具名的住建部官员向记者承认，尽管2011年保障性安居工程的资金到位情况较好，但2012年随着在建规模的不断扩大，地方政府普遍反映在资金方面面临一定的压力。齐骥也在内部会议上表示，由于近两年保障性安居工程开工量大，任务紧，部分地方政府在一定程度上面临保障房建设、运营的资金来源压力。
　　根据住建部内部初步匡算，2012年新开工加转结自上一年度的保障性安居工程，在建规模约为1700万套左右。住建部部长姜伟新在回答全国人大专题询问时也表示，尽管2012年的开工任务较2011年有所调低，但在建规模将超过2011年，从而带来较大的资金需求。
　　在此之前，中央财政已经连续3年对中西部地区廉租住房建设进行转移支付，2012年这一转移支付的额度将创下新高。此外，国家发改委也已经出台政策，允许承揽保障性安居工程的大中型房地产开发企业，通过发行企业债的方式，专项筹集资金用于保障性住房建设。
　　尽管如此，根据住建部估算，按照全部结构完工口径计算，2011年开建1000万套保障性住房所需全部投资约为1.3万亿元。姜伟新称，2012年的资金需求将超过2011年，足见历史上最大的保障房在建规模带来的资金压力十分严重。
　　谨慎乐观
　　对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。
　　"绿地集团在全国的6个城市参与了当地保障性安居工程的建设和开发，在上海也有两个重点保障性安居工程的项目在运作。"张玉良告诉记者。
　　记者了解到，绿地集团在全国各城市参与的保障性安居工程主要是购置型保障性住房和旧区改造、动迁安置。绿地集团的情况在全国范围内有一定的代表性，万科在与河北省签订的战略合作协议中，主要采用的方式就是代建。而绿城集团在全国范围内参与的保障性安居工程，也以旧区改造和购置型保障性住房为主。
　　张玉良承认，由于在租赁型保障性住房企业和社会资本如何介入方面没有明确的模式和规律可循，所以这"是个问题"。他希望在细化的相关规定中，对于社会资本如何介入公租房、廉租房等租赁型保障房，能够有较为明确的规定或指引。
　　据悉，这并非是绿地集团一家企业面临的问题。此前，在与基金经理的交流中，万科企业股份有限公司的郁亮表示，万科参与保障性安居工程的原则是微利，以代建的模式为主，即发挥万科在施工、工程管理方面的专业性优势，一般情况下不会垫资持有保障性住房。其原因是，对于政府还款，目前没有明确的规定。
　　记者了解到，在绿城集团的代建业务中，保障性住房的开发建设也是主要方面之一。在这种模式下，绿城收取5%左右的项目管理费。
　　"但我们真正需要了解的是公租房这一领域，由于这一领域不予销售，而是持有，我们企业介入后如何收回投资，希望政府能有一个比较明确的说法。"一位不愿具名的房地产开发企业负责人告诉记者。
　　张玉良则表示，希望政府能够加强监管社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大中型企业开始，以确保保障性安居工程的质量。
　　资料
　　从"十一五"开始，保障房建设资金主要来源于地方政府财政投入和中央财政转移支付，从"十二五"开始，地方政府市场化融资成为新的保障房建设资金来源。而随着房地产调控的常态化，社会资本进入保障房建设领域成为大势所趋。而2012年1700万套的在建量也给地方政府带来巨大的资金压力，社会资本的进入有望缓解这一压力。(.中.国.经.营.报　.李.乐)
    北京一季度45宗地全部底价成交
　　在楼市调控政策的持续影响下，北京土地市场正在遭遇前所未有的冰点。
　　来自北京市土地整理储备中心的数据显示，今年第一季度，北京土地市场成交的45宗土地中，全部以底价成交。这是北京首次出现单季度土地全部底价成交的情况。
　　45宗土地的总出让金为96.7亿元，比去年同期的159亿元下滑了39.3%。这也是最近9个季度，北京单季度土地出让收入首次低于100亿元。
　　其中，本季度北京仅成交居住类用地5宗，平均楼面价为4796元/平方米；商服金融类用地3宗，楼面价为5322元/平方米；工业用地32宗，平均楼面价为633元/平方米。由于无溢价，土地成交的楼面价均比上年同期有所下降。
　　在上述45宗土地中，仅有两宗为招标出让，其余43宗采用了先挂牌后拍卖的出让方式。但这些土地仅仅接到一宗网上报价，使得其并未进入拍卖阶段，仅以该报价成交。
　　虽然，在今年一季度推向市场的土地中，不乏丽泽金融商务区用地、朝阳区来广营乡居住用地、房山区房山线长阳西站4号地等优质地块，但并未受到开发商追捧。
　　北京中原地产市场研究部总监张大伟向 《每日经济新闻》记者表示，楼市调控政策对土地的影响力正在扩大，开发商因为资金困难以及对后市的悲观，拿地的积极性明显降低。
　　同时，在"前松后紧"的供地节奏下，年初土地供应的数量和质量都不佳，对竞买者的吸引力不大。
　　对于全年土地市场的走势，业界普遍不够乐观。张大伟认为，未来北京将继续加大政策性住房用地供应。但商品住宅土地市场入冬已成定局，并至少持续到今年上半年。
　　受此影响，今年北京市的土地出让金收入也有可能创下近三年来的新低，即从2010年的1636亿元、2011年的1055亿元，下降到今年的不足千亿元。(每日经济新闻 张敏)
    任志强：按国际规则中国房价不高
　　任志强称，我不认为中国房价高，2011年我们卖了10.99亿平方米，平均恰恰是约每平方米5000元
　　任志强每次谈及房价，媒体都为之精神一振，这位地产界"奇葩"总是"直的"语出惊人。
　　面对记者的采访，表情不多，惯用一脸严肃的任志强总是将问题的答案回归到最简单，不喜欢绕弯子。
　　按国际规则论房价："不高"
　　"您觉得多有钱的人算是有钱，房价多高算是高？"面对《证券日报》记者的提问，任志强开谈一贯坚持的"房价不高"理念。
　　按经济规律来看，在任志强看来，是其对外界表述"房价不高"最恰当的解析。"有人不按经济规律看，硬说房价高。我不认为中国房价高。去年我们卖了十亿零九千九面积，一共五万多亿的价格，平均恰恰是五千多块钱一平米。"
　　"别忘了，国际上评价房价高低都是用的中位数。我们的中位数才两千多块钱啊！按全国来说这两千多块钱的房价高吗？"
　　对于中国房产的租售比，任志强认为："中国有52%的存量房，存量房租售比非常高，存量房在北京平均房产价200-500元/平米。如果是一套两居室加起来不到5万，一个月两、三千的租金，租售比可谓是200、300甚至500倍。这么多存量房使得社会把租金无限制降低。"
　　最该关注的泡沫：货币超发
　　当业内人士抛出投资中国豪宅的最大顾虑仍是房地产泡沫，任志强认为中国的泡沫之源在货币超发。"按中国来说，真正有泡沫的是货币超发，如果没有货币超发什么泡沫都没有，通胀是因为货币引起的。"他指出。
　　作为商人，任志强在经商中所遵循的首要法则是法律。"不可能在没有出让金的土地上去盖房子法律告诉你，开发商盖的房子一定不是给穷人盖的，廉租房和经济适用房是免土地出让金的，和开发商没什么关系。"
　　很多房地产商去做慈善事业，心态是回馈、回报社会，对于慈善事业的贡献，任志强认为华远地产(3.80,0.03,0.80%)当仁不让。
　　"我们一共有十九个基金，中国的桥牌能得到两届女子冠军都是因为我们，要没有我们中国桥牌事业就没戏了。慈善基金我们投了大量的钱，今年还能给一百万。"
　　"心里阳光就不需要冲突"
　　地产界如果少了直言不讳的任志强，似乎也是一件遗憾的事。2011年卸任集团职务处于"半退"的任志强，即使不搞地产了，任志强的动向依旧备受关注。"地产在华远集团中的比例可能也就在三分之一，高科技、商业、股权投资等都在集团，和地产没有关系，财务总量上来说，这些部分可能占到接近三分之二。"
　　任志强强烈的个人风格，使其在华远地产的决策层中的影响力可见一斑。他认为企业没有民主，谁承担责任谁做主："比如国有资产，领导一定是跟我一个人签字，不会跟一个班子说。当然我要决策，我怎么能民主呢，决策过程中可以听大家意见。"
　　在集团层面的一些理念，他认为自己是在传承的。"华远地产是从我开始，但是华远集团不是从我开始的，我之前有很多前任。整个集团的发展理念，如服务于社会不是我定的，我是要传承的。"
　　公众场合很少笑的任志强，给大众的印象很难跟阳光挂上关系。对于"阳光"，任志强有话要说："企业的领导力也表现在'阳光'方面。阳光不一定要笑，布莱尔通常是被别人骂的时候才笑。我每天走到哪大家都知道啊。"
　　对于现实世界的冲突，任志强以"阳光"论明理。
　　"当你心里阳光了，你就不需要冲突了。"（.证.券.日.报 .贾.丽）
    房地产信托兑付进入单季900亿时代
　　一季度的风平浪静掩盖不了未来七个季度的"乌云密布"。在2012年一季度结束后，房地产信托即将进入单季900亿的兑付时代。对房地产信托的考验似乎就要到来。
　　单季900亿时代将至
　　申银万国最近一篇报告显示，2010年以后发行的房地产信托经过两年的运作期(行业平均期限)后，将从今年开始陆续进入兑付阶段。开发商即将面对的现实是："有钱，得交；没钱，也得交"。
　　根据申银万国的报告，2012年和2013年信托产品本金分别到期1609亿和1866亿，本息合计分别到期2037亿和2209亿。2012年一季度到期的房地产集合信托419亿元，将是这两年合计8个季度中最少的。如果加上每年1000亿左右的单一类房地产信托，2012年和2013年信托产品本金分别到期2433亿和2747亿，本息合计分别到期3062亿和3226亿。其中除2013年二季度和2013年四季度外，2012年和2013年各季度到期规模将维持在800亿元左右。
　　另外，如果再考虑开发商将面临更多的利息支出，那么经过测算，2012年和2013年本金分别到期2433亿和2747亿，本息合计分别到期3440亿和3513亿。除2013年二季度和2013年四季度外，2012年和2013年各季度到期规模维持在900亿左右。
　　不过，申银万国表示，信托产品的"命门"是到期兑付时间刚性，即必须准时兑付。因此房地产信托面临的最大风险不是房价下跌，而是销量下降会影响资金流动性，进而影响准时兑付。随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大，但总体风险可控。
　　另外，中融信托、平安信托和中信信托是信托行业中的三个具有代表性的公司，分别代表了三种不同的风格。这三家公司在今明两年都有较大规模的房地产信托项目到期，不过到期节奏各有不同。
　　申银万国报告显示，中融信托2012年和2013年到期房地产信托规模基本相同，分别是118亿元和130亿元。平安信托地产项目到期主要集中在2012年，为92亿元，2013年仅到期43亿元。中信信托地产项目到期集中在2013年，为124亿元，2012年仅到40亿元。
　　申银万国表示，从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。只是体现为在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。
　　"救命草"成交量
　　值得一提的是，尽管今明两年信托产品本息合计6953亿的到期兑付规模数字惊人，但相比较银行贷款来说，房地产信托的整体规模并不大。根据之前央行公布的数据，仅2011年上半年银行发放的房地产新增贷款就达7912亿元。
　　不过，信托融资和银行融资最大的区别在于，信托到期后必须支付，不得展期。因而开发商未来要么项目销售情况良好，可以依靠项目回笼资金归还信托融资；要么将抵押物转让，失去对抵押物的所有权。
　　南京一上市房地产公司最近刚刚通过信托融得一笔资金。公司董秘告诉《第一财经日报》记者，刚成立的信托计划期限2年，预计2年后的市场不会像现在这样，毕竟刚性需求摆在那里。房价跌一些问题不大，怕的是有价无市。
　　但有价无市正是当前房地产市场所面对的情况。这位上市房企董秘表示，虽然这一两个月成交量有些回暖，但相对于存量商品房来说，比例实在太低。如果这样的成交量继续维持下去，小型房企很难存活。
　　不过，上述上市房企董秘对整个房地产市场所经历的严冬并不担心，因为这个行业未来依然会是一个重要的行业；但他担心在这场寒冬中，因为成交量不够，很多公司难以回笼资金，过高的财务杠杆会压垮这些房企。(.第.一.财.经.日.报 .陈.晶.泽)

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