新政夭折 沪取消居住满3年购2套房政策

  　导读：
　　上海房管局：限售政策从严执行(全文)
　　上海"居住证满三年可买二套房"被叫停
　　上海将进一步放宽廉租住房实物配租申请条件
　　沪取消居住证满三年购二套房政策 或遏制楼市升温
　　港媒称中央高度警觉部分地区楼市调控放松苗头
　　上海首次明确"本市户籍居民家庭"概念
　　上海房管局长发文重申：住房限售政策没有变化
　　上海首套房贷款利率最低可打9折
　　政策微调发力 楼市成交现起色
　　2012年房地产调控精细化 全国房价将"稳中有降"
　　一线城市楼市成交量大幅回升 房企欲以价换量
　　一线楼市成交大幅回升 住建部研究调控长效机制
　　多地楼市2月交易量增加 降价潮形成
　　北京多个知名楼盘库存积压 首付分期重现楼市
　　非常规卖楼手段卷土重来
　　招商地产促销推一成首付 暗藏购房者违约风险
　　二三线城市中小房企资金链紧绷 开发商跑路成潮
　　地产类上市公司指标龙虎榜


　　上海房管局：限售政策从严执行
　　去年以来，本市坚决贯彻国家房地产市场调控的各项政策措施，住房价格过快上涨的势头得到有效遏制，调控取得积极成效。今年，本市继续按照"两个体系、三个为主"的住房发展方向，进一步加大保障性住房供应力度，继续坚决遏制投机投资性购房，促进新建住房价格稳中有降。近日，市政府根据本市住房发展"十二五"规划，就2012年度房地产调控和住房保障工作下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》(沪府办发〔2012〕7号).
　　一、扩大廉租住房政策受益范围政策。近年来，本市已多次放宽廉租住房申请准入条件。2011年8月，市政府再次较大幅度放宽收入和财产准入标准，政策覆盖面显著增加。今年本市将继续做好政策执行工作，进一步加快申请受理和审核配租进度，力争对符合申请准入条件的家庭做到"应保尽保"，让更多的低收入住房困难家庭尽快改善居住条件。
　　今年将进一步放宽廉租住房实物配租申请条件，在原规定符合廉租住房申请条件的老年夫妇、重大疾病患者、丧劳人员、烈属等优抚对象、劳动模范、三八红旗手、归国老华侨等家庭可以申请实物配租的基础上，将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人(含2人)以上、人均住房居住面积5平方米以下(含5平方米)的家庭。
　　此外，为合理解决部分廉租家庭因经济状况提高而申请购买共有产权保障房的问题，从完善体系、理顺机制出发，探索建立廉租住房实物配租与共有产权保障房的衔接机制，对在外环线附近大型居住社区内、面向中心城区实物配租家庭供应的廉租住房房源，允许实物配租家庭在租赁居住满一定年限后，对符合条件的按照共有产权保障房申请供应相关规定，申请购买。
　　二、搞好共有产权保障房(经济适用住房)申请供应。本市自2009年起在徐汇、闵行两区开展共有产权保障房申请供应试点。在总结试点经验的前提下，遵循"先紧后松、逐步放宽"的原则，市政府于2010年、2011年两次放宽申请准入标准，收入限额从人均月可支配收入2300元逐步放宽到2900元、3300元，财产限额从人均7万元放宽到9万元、12万元。随着准入标准的放宽和申请供应的推开，受益家庭数量稳步增加。
　　目前，执行2010年准入标准的申请家庭，购房签约工作已基本完成。执行2011年准入标准的申请家庭，目前"两级审核、两次公示"工作已基本完成，各区(县)要抓紧时间，在今年一季度内基本完成摇号和选房供应工作。
　　今年2月份市政府发布沪府发〔2012〕14号文，大幅放宽共有产权保障房的准入标准。新的申请准入标准从3月1日起实施，市房管局已部署各区(县)从3月份起启动2012年的申请供应工作，执行新的准入标准。目前，黄浦、徐汇、长宁、虹口、闵行、青浦等区已确定在三月中旬陆续启动，其他各区(县)也在积极准备，将及时跟进，具体信息将通过各个街道(乡镇)的社区事务受理服务中心发布。根据政策，按照去年准入标准未通过申请审核的家庭，可对照今年的新标准提出申请。
　　此外，在房源供应上，今年新筹措的房源主要有闵行浦江鲁汇基地、浦东周康航拓展基地、松江泗泾拓展基地、嘉定云翔基地等项目。今年还进一步完善房源申请供应机制，对部分已开工但尚未达到预售条件的房源，试行符合条件的家庭先申请审核、摇号排序，在房源达到预售条件后按规定选房购房。(考虑到北部基地房源紧缺，准备提供已开工的宝山罗店基地房源)
　　三、严格执行住房限售政策。《通知》要求严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，按照市政府办公厅《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》(沪府办发〔2011〕6号)的规定，严格执行住房限售政策。明确本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。同时，《通知》还明确了子女成年后购房口径。
　　上海贯彻执行国家房地产市场调控的各项政策措施，抑制投资投机性购房、促进房价合理回归的态度是坚决的，执行住房限售政策不改变，力度不放松，在当前房地产市场调控正处于关键时期，本市住房限售政策只会从严执行。
　　四、积极发挥住房公积金保障作用。《通知》进一步完善住房公积金使用功能，明确承租本市廉租住房或公共租赁住房的家庭，可按有关规定申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租金。居住本市共有产权保障房或符合低收入标准的经济困难职工家庭，可以申请提取住房公积金账户存储余额，用于支付物业服务费。有关住房公积金支付物业服务费的具体操作办法另行公布。
　　同时，《通知》强调加大保障性住房和普通商品住房土地供应，优化住房用地供应结构。明确2012年本市住房用地供应计划总量原则上不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。
　　另外，《通知》还明确今年上半年，市政府将组织开展对房地产市场调控政策和保障性住房建设、分配、管理等落实情况的全面检查，确保政策落实到位。
    附通知全文：
　　上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知
　　沪府办发〔2012〕7号
　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
　　为了全面巩固房地产市场调控成果，坚持"两个体系，三个为主"的住房发展方向，加大保障性住房供应力度，坚决遏制投机投资性购房，促进新建住房价格稳中有降，按照本市住房发展"十二五"规划确定的目标，结合2012年工作实际，经市政府同意，现就进一步严格执行房地产市场调控政策，完善本市住房保障体系作如下通知：
　　一、扩大廉租住房政策受益范围，着力解决低收入家庭住房困难
　　(一)按照2011年放宽廉租住房申请准入条件的政策，加快廉租住房的申请受理和审核配租，对符合条件的申请家庭做到"应保尽保"。
　　(二)进一步放宽廉租住房实物配租申请条件，在原规定符合廉租住房申请条件的老年夫妇、重大疾病患者、丧劳人员、烈属等优抚对象、劳动模范、三八红旗手、归国老华侨等家庭可申请实物配租的基础上，将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人以上(含2人)、人均住房居住面积5平方米以下(含5平方米)的家庭。
　　(三)加大廉租住房实物配租房源筹措力度，确保全年建设和筹措房源5000套，力争达到6000套。
　　(四)对在外环线附近的大型居住社区内、面向中心城区实物配租家庭供应的廉租住房房源，年内试行允许实物配租家庭在租赁居住满一定年限后，按照共有产权保障房(经济适用住房)申请供应相关政策，申请购买。
　　(五)探索建立廉租住房实物配租与共有产权保障房(经济适用住房)、公共租赁住房的衔接机制，逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运营。同时，不断完善相关房源、产权和物业管理。
　　二、搞好共有产权保障房(经济适用住房)申请供应，确保公开透明、公平公正
　　(一)力争在今年一季度，对符合2011年共有产权保障房(经济适用住房)申请准入标准家庭完成摇号排序和选房供应工作。
　　(二)积极开展、有序安排符合2012年共有产权保障房(经济适用住房)申请准入标准家庭的申请受理，有条件的区(县)在今年3月启动相关工作，其它区(县)在今年上半年启动相关工作。
　　(三)完善共有产权保障房(经济适用住房)房源申请供应机制，对部分已开工但尚未达到预售条件的房源，试行符合条件的家庭先申请审核、摇号排序，在房源达到预售条件后，按照规定选房购房。
　　三、积极发挥住房公积金保障作用，支持困难职工住房消费
　　(一)进一步完善住房公积金功能，支持困难职工家庭住房消费。凡符合条件的本市职工家庭，可申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租金或物业服务费。
　　(二)承租本市廉租住房或公共租赁住房的家庭，可按照有关规定申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租金。
　　(三)居住本市共有产权保障房(经济适用住房)或符合低收入标准的经济困难职工家庭，可申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付物业服务费。住房公积金支付物业服务费的具体操作办法另行公布。
　　四、严格执行住房限售政策，明确操作要求
　　(一)严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，按照市政府办公厅《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见的通知》(沪府办发〔2011〕6号)的规定，严格执行住房限售政策。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。
　　(二)本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。
　　(三)本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。
　　五、加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度，优化住房用地供应结构
　　(一)科学合理编制2012年全市住房用地供应计划，确保保障性住房用地供应，加大普通商品住房的土地供应力度。住房用地供应计划总量原则上不低于过去5年年均实际供应量。其中，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。
　　(二)在产业园区、工业园区等来沪务工人员居住较集中的城乡结合部开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点。
　　六、开展全面检查，确保各项政策落实到位
　　各有关部门和区县政府要全面、认真地执行中央和本市有关房地产市场调控政策和开展保障性住房建设、分配管理等方面的政策，确保政策落实到位。今年上半年，市政府将组织开展对政策落实情况的全面检查，发现问题及时处理，并追究责任。
　　上海市人民政府办公厅
　　二○一二年二月二十七日
    上海"居住证满三年可买二套房"被叫停
　　近日有市场传言，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质，也就意味着此类外地户籍居民可以购买第二套房。上海房管局相关人士称并非新政。
　　但28日，记者联系多家房地产交易中心，均表示该政策已被叫停，接到上海市房管局通知，通知时间为上周。（中证网）
    上海将进一步放宽廉租住房实物配租申请条件
　　2月28日从上海市住房保障和房屋管理局获悉，今年上海将进一步放宽廉租住房实物配租申请条件。
　　近年来，上海市已多次放宽廉租住房申请准入条件。2011年8月，上海市政府再次较大幅度放宽收入和财产准入标准，政策覆盖面显著增加。今年上海市将继续做好政策执行工作，进一步加快申请受理和审核配租进度，力争对符合申请准入条件的家庭做到"应保尽保"，让更多的低收入住房困难家庭尽快改善居住条件。
　　今年上海将进一步放宽廉租住房实物配租申请条件，在原规定符合廉租住房申请条件的老年夫妇、重大疾病患者、丧劳人员、烈属等优抚对象、劳动模范、三八红旗手、归国老华侨等家庭可以申请实物配租的基础上，将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人(含2人)以上、人均住房居住面积5平方米以下(含5平方米)的家庭。(证.券.时.报.网.)
    　沪取消居住证满三年购二套房政策 或遏制楼市升温
　　2月28日消息，上海持居住证满三年居民可购二套房的政策今日画上句号。上海各区房产交易中心今日确认已经正式取消此政策。北京中原市场研究部总监张大伟认为这一政策的叫停很可能使得近期楼市成交量复苏的趋势被遏制。
　　而上海房管局相关负责人今日再次通过新浪财经重申：上海执行住房限售政策没有变化。
　　根据上海媒体此前援引上海市房管局有关负责人的话报道，"在上海的外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。"这一官方明确表态，无疑扩大了二套房的购买资格范围。
　　"上海房管局表态本市居住证满三年可买二套房啦！近期成交量大涨！回暖了你还不出手？"上周五旭辉集团发出这样的促销短信。而这股政策春风还未吹拂就偃旗息鼓。
　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，从全国层面来看，限购限贷的大趋势已经严格执行。最近复苏的市场可能再受打击，因为上海的政策解读变化，使得最近全国部分城市出现了成交量复苏，但是上海政策的叫停很可能使得这一升温的趋势被遏制。特别是京沪广深等一线城市，调控力度不会放松。
　　他表示，明确松动楼市调控力度的政策已经全部被搁浅，从这一点来看，上半年继续有城市跟进的可能性不大，但是预计在不放松对投资购房压制的前提下，出台针对首套房刚需的政策微调的可能性非常大，包括最近2次存款准备金的下调也可能会出现银行针对刚需贷款的利率优惠。
　　北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年来，约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策。而其中又可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都等城市的松动政策，政策出台几天后就被搁浅；另一类是北京、天津、武汉、厦门、上海等几个城市严格限购城市，购房者绝大部分为自住需求，保障自住需求的调控政策执行的时间可能会更长。
　　截止2月28日，报告显示，46个限购城市全部延续限购，全国的首套房贷款基本也是继续执行基准利率，在这种情况下，部分城市的刚需因为利息过高也无法享受到调控带来的价格下调。
　　张大伟预测，最近市场难以再现调控松动迹象，市场调控力度继续，降价将继续明显。据中原地产报告，预期在6-12个月内房价还有可能有10-20%的下调，而且一线城市对全国的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响全国。
    港媒称中央高度警觉部分地区楼市调控放松苗头
　　香港《大公报》28日刊文说，观察近年来各地房地产市场的火爆现象，大量民企投身房地产，各地制造天价地块的背后，我们可以清晰的发现一些问题的内在逻辑。正因如此，中央高度警觉部分地区房地产调控放松的苗头，多次强调调控政策不会放松。
　　文章摘编如下：
　　去年以来，中央多次重申房地产调控政策不会放松。温家宝总理在不同场合强调："巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。"
　　在中央强调"牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，努力营造鼓励脚踏实地、勤劳创业、实业致富的社会氛围"之际，为何对部分地区调控政策的逆势反弹如此警觉呢？实际上，正是基于近百年来全球经济发展出现过度资本化对实体经济的负面冲击教训，中央才旗帜鲜明地警告部分地区不要犯规。
　　上世纪五十年代荷兰发现大量天然气资源，国民财富迅速增加，并导致国内创新动力日渐减弱，国内工业等部门出现萎缩，失去国际竞争力。20世纪80年代初期，荷兰经历了一场经济危机。
　　中国经济增长与宏观稳定课题组专家指出，数十年来学界热议的"资源诅咒"命题一再向世人提示：一国在发现大量高价值资源之后，中短期会激发一轮资源投资热和经济增长高潮，但若干年后其可持续一定会受到挑战。究其原因在于，资源开发热带来的某些资源品的价格高涨，大量资本和人力涌入该行业追逐高回报的同时，也抬高了各类生产要素价格，随着部门间贸易条件的调整以及本币升值，会使得国内制造业萎缩。为补偿损失，该国实施的制造业贸易保护措施可能使得制造业内生创新动力不足而不断失去国际竞争力，从而形成了一个恶性循环。
　　专家表示，对发展中国家而言，在经济资本化扩张过程中，大量隐性资产存量的显性化、资本化也存在着类似的"资源发现"经济机理。随着资源溢价带来大量资本一次性或多次注入某些地区或部门，另一种性质的"荷兰病"可能会发生。
　　观察近年来各地房地产市场的火爆现象，大量民企投身房地产，各地制造地王的背后，我们可以清晰的发现上述机理发展的内在逻辑。正因如此，中央高度警觉部分地区房地产调控放松的苗头，多次强调调控政策不会放松。将中央经济工作会议所确定的"2012年坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归"贯彻到底。(.中.新.网 .扈.亮)
    　上海首次明确"本市户籍居民家庭"概念
　　到底何为"本市户籍居民家庭"，28日，上海市住管局网站发布《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》(简称《通知》)中，首次明确，"本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。"这也意味着，"居住满三年即可以等同上海户籍家庭"的解释作废。
　　近日，上海市政府根据上海住房发展"十二五"规划，就2012年度房地产调控和住房保障工作下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，提到"严格执行住房限售政策"，要求严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，按照"新国八条"，严格执行住房限售政策。明确"本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。"同时，《通知》还明确了子女成年后购房口径。
　　《通知》称，上海贯彻执行国家房地产市场调控的各项政策措施，抑制投资投机性购房、促进房价合理回归的态度是坚决的，执行住房限售政策不改变，力度不放松，在当前房地产市场调控正处于关键时期，上海住房限售政策只会从严执行。(中.证.网.周.文.天)
　　
     上海房管局长发文重申：住房限售政策没有变化
　　2月28日，上海市住房保障和房屋管理局网站贴出一篇题为《上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申上海执行住房限售政策没有变化》的文章。
　　文章称，近期有媒体报道上海执行住房限售政策有调整。今天，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申，我们将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。
　　文章还表示，根据上海市政府办公厅于2011年1月31日印发的《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》(沪府办发〔2011〕6号)精神，上海执行住房限售政策没有变化。(财.经.网.)
    上海首套房贷款利率最低可打9折
　　继上海首套房购房贷款利率回归至基准利率水平之后，目前部分银行抛出更给力的优惠：可在基准利率基础上再打9.5折。记者综合多家上海开发商以及银行方面的消息获悉，部分上海银行的优质客户可有9折的优惠利率。与此同时，上海各个房地产中介机构纷纷表示成交有回暖迹象。此外，在浙江重庆等地也不同程度地出现了首套房贷款利率下调。
　　上海古北集团相关人士向记者表示，上海首套房购房贷款利率最近两周出现了明显下调，在从"基准利率上浮10%"回归到基准利率之后，目前已有部分银行给出了更为诱人的优惠政策，即在基准利率的基础上再打9.5折。
　　保利置业一资深置业顾问向记者表示，目前的确有银行对首套房购房者给予基准利率9.5折的优惠。"并不是所有银行都会给出9.5折的优惠，还需根据银行的资质及首套房购房者的还款能力等多个方面的情况而定。"该人士指出，"首套房购房利率下调对成交是会有一些影响，但不完全受此影响，前期观望的一些购房者也开始出手，应该说目前楼市将会出现回暖。"
　　招行上海分行一位信贷经理表示，该行多数房贷业务为基准利率，银行认定的优质客户可有9.5折优惠，核心客户能够享有9折的优惠利率。记者还了解到，部分国有大行也有最低9折的房贷可贷。此外，除银行认定的优质客户以外，其他购买首套住房的客户在办理房贷的银行，拿出数万至数十万不等的"短期存款回报"，同样可以获得9.5折优惠。
　　从整体层面看，四大行上海分行有关人士均持有"短期内银行没有进一步下调房贷利率"的判断，认为在房贷款利率没有普遍下调的前提下，首套房贷向基准利率回归以及优惠房贷利率现身，无法解读为政策全面放松迹象。目前首套房对定向人群优惠贷款利率，主要背景仍然是央行要求银行满足首套购房者的需求，以及银行"早放贷早收益"的意愿使然。上述人士强调，首套房贷利率不再上浮，有利于购房需求的回暖。
　　上海盘古房地产有限公司相关人士还向记者表示，上海对普通商品房标准进行的调整对购房契税带来影响，眼下购房将更为"优惠"，比如外环以外总价160万以下的房产，原先需要缴纳3%的契税，而现在只需要1.5%的契税。"今年以来1月份基本没有交易，但是2月份交易很不错，这两个星期的成交行情更是如火如荼，我们有80%的楼盘均已销售完。"该人士如此表示。
　　旭辉集团驻浙江的一位营销经理向记者表示，目前浙江的首套房贷款利率也开始下调，部分银行可以给予部分符合首套房贷条件的购房者以基准利率优惠。该人士表示，目前浙江的部分楼盘也出现了排队热销的场面，但他否认了成交上升是受首套房贷款利率下调的影响。他认为，"买得起的还是买得起，买不起的还是买不起，最主要影响因素还是限购，首套房贷款利率下调影响不是很大。"
　　无独有偶，重庆一位开发商昨日也向记者表示，重庆的首次购房贷款利率也下降了5%左右，即从之前在基准利率基础上上浮10%放松为在基准利率基础上上浮5%。（证.券.时.报.孙.玉.赵.缜.言.）
    政策微调发力 楼市成交现起色
　　受春节后季节性市场回暖和政策利好等因素影响，上周各重点城市新房和二手房的成交量环比均大幅增长，小阳春渐现。
　　与此同时，上海房管局对限购政策的重新解读大大提振了市场信心，上周上海楼市成交量明显回升。记者发现，有开发商欲借"旧政新解"大炒市场回暖预期，同时积极降价，促进刚需入市购房。
　　开发商大炒回暖预期
　　"上海房管局表态本事居住证满三年可买二套房啦！近期成交量大涨！回暖了你还不出手？"上周五，记者收到旭辉集团发来这样的促销短信，这几句耸人听闻的广告语后面，是旭辉地产即将推出新房源的项目旭辉澜悦湾的销售热线。
　　尽管中央政府调控依然从严的基调未变，但近几个月以来，包括北京、上海及武汉等城市纷纷以上调普通住宅标准、放宽公积金贷款额度等各种方式进行政策"微调"。
　　中原集团研究中心认为，上海的政策新解具有重要的风向标意义，预计更多城市或将效仿此类"适度微调"的做法，在政策的执行细节上给予新的定义。
　　政策"暖风"频吹，大大提振了楼市信心，加之主要城市的新房价格仍处下行通道，不少刚需型购房者的入市意愿明显增强。
　　多地楼市成交放量
　　中国指数研究院27日发布报告显示，自去年下半年以来，已有北京、上海、杭州、重庆等十余城市楼市出现政策微调，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。
　　伴随着各地楼市的微调，是各地楼市成交量转现一丝起色。数据显示，北京、天津、上海、南京、广州等城市近几周楼市成交量却在一步步上涨。
　　其中，天津楼市成交量连续四周上涨，上周成交面积突破10万平方米水平。上海近两周成交量大幅上扬，成交面积分别突破20万、25万平方米大关。深圳上周成交量也继续大幅上升，成交面积已达2011年均线水平。广州成交面积连涨4周，上周回升至14万平方米水平。
　　房企欲以价换量
　　与开发商在销售广告上显示出的回暖信心相反的是，不少开发商及代理企业对未来楼市走势异常"心虚"。在大力鼓吹市场回暖的同时，开发商大多选择伺机降价，抓紧"小阳春"时机换得成交量。在开发商看来，楼市的冬天似乎并没有过去。
　　近期即将推出新房源的旭辉澜悦湾项目，一方面在鼓吹市场回暖以刺激购房者入市，一方面则积极降价，此次推出的小高层项目预计均价在9300元/平方米左右，较去年年底推出的房源价格更低。
　　在上海松江九亭，上周象屿都城项目开始接受预订，当天迎来了80多组客户缴纳意向金，将售楼处挤得水泄不通。该盘分销代理商汉宇地产松江区域副总监冉名扬告诉记者，九亭区域的购房者大多是外地来沪首次购房的刚需客户。
　　"开发商资金压力依然很大，往年房企的还款压力通常从3季度开始显现，但由于去年发行了大量信托、短期拆借，今年很多房企的偿债压力提前到3月份。"一家大型房产代理公司负责人告诉记者。该人士表示，近期楼市成交量的回升并不能看作是市场真正回暖，而是一年多来积压的刚性需求出现释放。"目前说回暖为时尚早，很多开发商都想趁这波'小阳春'尽快销售套现，把钱捏在手里才安心。"（上.证.朱.楠.于.祥.明）
    2012年房地产调控精细化 全国房价将"稳中有降"
　　进入2012年，房地产调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。
　　近日，本报记者专访了中国房地产研究会副会长、教授级高级城市规划师顾云昌，请他就住宅价格、房产税、保障房等问题进行分析。
　　2012年房地产调控表述
　　有三点变化
　　证券日报：中央最近多次强调，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。在您看来，2012年对于房地产市场调控的提法，与2011年相比有何不同？
　　顾云昌：提法确实有所不同，但总的方向没有变。首先，去年的提法是抑制房价过快上涨，而今年则是促进房价合理回归；其次，在保障房方面，去年主要讲的是扩大规模，2011年1000万套，2012年700万套的开工量，可以说在数量上确实已经不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建设和管理工作。第三，对于商品房的建设，去年的要求主要是提供更多的中小户型商品房，而今年则覆盖到所有普通商品房，达到加快扩大有效供应的目的。总体来看，政府今年对于房地产调控的提法更加精细化和扩大化。
　　不要对房产税寄予
　　太多期望
　　证券日报：统计局的数据显示，2011年70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。到12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。您认为2011年的调控是否达到了预期的效果，未来一段时间房价的走势又将如何？
　　顾云昌：可以说去年的调控实现了抑制房价过快上涨的目标。新建商品住宅销售价格环比下降的城市越来越多，也证明了调控达到了一定的效果。而对于2012年，预计全国的整体房价将是稳中有降的局面。但个别城市仍将出现小幅上涨的情况。
　　证券日报：目前的房地产市场，除了对房价的控制外，保障房和房产税的问题也十分重要。李克强副总理在2月16日出版的今年第4期《求是》杂志就提出，要逐步扩大房产税改革试点。在您看来，2012年房产税是否会扩展到存量房，保障房建设数量的下调又意味着什么？
　　顾云昌：2012年中央势必会扩大房产税改革试点，但扩展到存量房短期内还难以实现。具体如何调整税收内容，例如税基等现在也不好判断。就目前来说，房产税的税率偏低，征收范围也较小。对于房地产市场实际影响不大。
　　而实际上，世界各国房地产市场的问题主要是依靠金融手段来解决的，房产税只是起到完善的作用。实施房产税最终的目的是用它来取代土地出让金制度。因此，解决房地产问题，不要对房产税寄予太多的期望。
　　保障房方面，上面也提到，2011年和2012年2年全部的保障房开工量达到了1700万套。因此，如何建设好、分配好、管理好这些保障房，就成了今后保障房工作的重点。
　　如何增加普通商品房供应是今年要面对的问题
　　证券日报：统计数据显示，2011年全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。在您看来，2012年房地产的开发投资会是怎样的情况，住宅的供应量有何变化。
　　顾云昌：2012年房地产开发投资额肯定会继续增长，但增速也会像去年一样继续回落。预计全年的增速在15%-20%之间。而由于今年的房地产投资额很大一部分将用于保障房的建设，加之增速下滑，开发商开工意愿也不强烈，因此2012年的商品房供应量也将比往年低一些。
　　但同时，中央又要求采取有效措施增加普通商品房供给，因此通过何种方式增加供应量，可能是今年政策上要面对的一个问题。
　　不少城市对首套自住房政策予以放松，中央并没有干预
　　证券日报：此前芜湖推出"楼市新政"，但在中央的干预下，短短几天便宣告暂停。而目前更多的城市则选择对当地楼市进行"微调"，对此您怎么看？
　　顾云昌：目前的楼市调控处于敏感时期，因此凡是地方出台的松动政策，都被马上否决。因为一旦这个松动的口子被打开，那么其他地方势必会出现跟风的状况，从而丧失调控以来取得的成果。总体来看，目前中央还在继续巩固房地产调控的成果，没有放松的迹象。
　　不过，从地方政府的层面看，因体制等原因，地方政府依靠房地产支撑地方经济发展的需求依旧迫切。尤其是一些因调控导致房地产市场过冷的城市，对当地的经济和财政收入造成了很大的影响。
　　目前不少城市都对首套自住房的政策予以了放松，中央对这种程度的微调并没有干预。显然，虽然双方因为所处层面不同，导致了一些分歧，但中央和地方其实都希望房地产市场能健康平稳的发展。
　　证券日报：您认为2012年房地产市场的总体走势将会如何？
　　顾云昌：今年的房地产市场仍然会保持"稳中有进"的态势。其中保障房将发挥很大作用，帮助中国的房地产市场实现软着陆。(证.券.日.报.)
    　一线城市楼市成交量大幅回升 房企欲以价换量
　　受春节后季节性市场回暖和政策利好等因素影响，上周各重点城市新房和二手房的成交量环比均大幅增长，小阳春渐现。
　　与此同时，上海房管局对限购政策的重新解读大大提振了市场信心，上周上海楼市成交量明显回升。记者发现，有开发商欲借"旧政新解"大炒市场回暖预期，同时积极降价，促进刚需入市购房。
　　开发商大炒回暖预期
　　"上海房管局表态本事居住证满三年可买二套房啦！近期成交量大涨！回暖了你还不出手？"上周五，记者收到旭辉集团发来这样的促销短信，这几句耸人听闻的广告语后面，是旭辉地产即将推出新房源的项目旭辉澜悦湾的销售热线。
　　尽管中央政府调控依然从严的基调未变，但近几个月以来，包括北京、上海及武汉等城市纷纷以上调普通住宅标准、放宽公积金贷款额度等各种方式进行政策"微调"。
　　中原集团研究中心认为，上海的政策新解具有重要的风向标意义，预计更多城市或将效仿此类"适度微调"的做法，在政策的执行细节上给予新的定义。
　　政策 "暖风"频吹，大大提振了楼市信心，加之主要城市的新房价格仍处下行通道，不少刚需型购房者的入市意愿明显增强。
　　多地楼市成交放量
　　中国指数研究院27日发布报告显示，自去年下半年以来，已有北京、上海、杭州、重庆等十余城市楼市出现政策微调，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。
　　伴随着各地楼市的微调，是各地楼市成交量转现一丝起色。数据显示，北京、天津、上海、南京、广州等城市近几周楼市成交量却在一步步上涨。
　　其中，天津楼市成交量连续四周上涨，上周成交面积突破10万平方米水平。上海近两周成交量大幅上扬，成交面积分别突破20万、25万平方米大关。深圳上周成交量也继续大幅上升，成交面积已达2011年均线水平。广州成交面积连涨4周，上周回升至14万平方米水平。
　　房企欲以价换量
　　与开发商在销售广告上显示出的回暖信心相反的是，不少开发商及代理企业对未来楼市走势异常"心虚"。在大力鼓吹市场回暖的同时，开发商大多选择伺机降价，抓紧"小阳春"时机换得成交量。在开发商看来，楼市的冬天似乎并没有过去。
　　近期即将推出新房源的旭辉澜悦湾项目，一方面在鼓吹市场回暖以刺激购房者入市，一方面则积极降价，此次推出的小高层项目预计均价在9300元/平方米左右，较去年年底推出的房源价格更低。
　　在上海松江九亭，上周象屿都城项目开始接受预订，当天迎来了80多组客户缴纳意向金，将售楼处挤得水泄不通。该盘分销代理商汉宇地产松江区域副总监冉名扬告诉记者，九亭区域的购房者大多是外地来沪首次购房的刚需客户。
　　"开发商资金压力依然很大，往年房企的还款压力通常从3季度开始显现，但由于去年发行了大量信托、短期拆借，今年很多房企的偿债压力提前到3月份。"一家大型房产代理公司负责人告诉记者。该人士表示，近期楼市成交量的回升并不能看作是市场真正回暖，而是一年多来积压的刚性需求出现释放。"目前说回暖为时尚早，很多开发商都想趁这波'小阳春'尽快销售套现，把钱捏在手里才安心。"(.上.证 .朱.楠. .于.祥.明)
    　一线楼市成交大幅回升 住建部研究调控长效机制
　　种种因素作用下，北上广深等一线城市楼市成交量在2月出现大幅回升，而这种"非正常"回升也已被住建部关注到。
　　一位接近住建部的人士透露，住建部亦接到国务院的通知，要求开展房地产调控的长效机制的研究。
　　记者根据北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据统计发现，2月份的第三周(2月20日-26日)，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。
　　"非正常"回升
　　2月25日，一组100多人的"搜房看房团"到达北京大兴区金地仰山项目，而这些人并非"看看而已"，由于该项目推出了特价14500元/平方米的房子，现场成交了几十套。
　　这样的场景在北京多个楼盘上演，凡是肯降价的楼盘，几乎都在2月底迎来了成交旺期。
　　北京房协秘书长陈志认为，调控的目的就是为了保刚需性置业，而目前房地产政策微调的目的，也是为了保刚需性置业，目前北京一些低价楼盘出现的签约大增的情况，说明了刚需性置业需求过了春节以后，开始释放。
　　与此同时，住宅市场的回暖也可以从开发商最近的业绩上体现。
　　龙湖地产执行董事秦力洪透露，仅在2月18日-2月19日这个周末，龙湖就卖了10个亿。秦力洪表示，在调控的重压下，今年市场会出现几个"短暂的窗口"，抓住就抓住了。
　　北京中原地产分析师张大伟表示，一般2月份是成交淡季，尤其是今年严厉调控局势下，很多开发商2011年底业绩很糟糕，2月份甚至都没有恢复上班状态，很多售楼处在放假，但是没想到这个时候市场突然出现了爆发性的成交量。
　　张大伟认为，当前市场交易量出现大幅增长，除了开发商降价和刚性需求增加的因素外，很大原因是跟目前金融、土地等政策在放松有关，购房者预期房地产调控会有变化，开始出手。
　　"楼市回暖，主要源于刚需发力和微调释放的调控松绑信号，" 搜房控股董事长莫天全在 "第十二届中国房地产发展年会"上表示，据搜房网监测数据，从北京2月份的成交结构来看，中低价位的普通住宅占据成交量的主体。
　　"包括上海、芜湖在内17个城市微调楼市，尤其是上海的限购松绑被市场认为是楼市调控的松动的迹象，部分购房者担忧房价再次上涨，所以开始看房，避免再次踏空，"莫天全表示，上海上周(2月20日-26日)楼市成交量环比上涨70.5%，广州13.11%，深圳上涨35%。
　　长效机制加快研究
　　虽然目前楼市成交量反弹是局部的，然而住建部已经在关注楼市全面反弹的可能性。
　　上述接近住建部的人士介绍，住建部多次督促地方政府抓紧编制本地住房发展规划，与此同时，住建部也在牵头编制全国住房发展规划。
　　住建部政策研究中心主任秦虹亦在多个场合表示，楼市调控需要建立一个长效机制，以市场化的方式解决投资投机性购房的问题，从目前各地不断涌现的微调势头来看，仅仅依靠行政性的调控是无法持续的。
　　国务院副总理李克强也曾表示，各部门、地区加强政策研究、制定促进房地产市场健康发展的长期政策，建立完善符合国情的住房体制机制和政策体系。
　　陈志表示，行政性的政策执行成本高，地方放松楼市调控也有情可循，无法完全杜绝。
　　不过，陈志介绍，建立完善市场化的住房体制，并非是摈弃此前的调控政策，只是希望多通过市场化的放松推进楼市稳定健康发展。
　　记者致电北京市住建委获悉，《北京住房建设规划(2006-2010)》到期后，北京市住建委已经开始着手研究新的住房建设规划。
　　陈志介绍，城市的负荷相对较重，就政策口径来说，可能趋严。不过，在保证本地居民以及来京就业的首次置业人群方面，政策会有所倾向。
　　除了住房中长期规划以外，房产税等财税手段也被提上议程。上述人士表示，住建部亦在研究扩大房产税试点范围。
　　陈志说，"房产税的涉及的问题非常复杂，一是技术限制，信息联网还未到位；二是理论限制，房产税不是简单的单收一个税就可行的，还涉及到税收结构的完善。"
　　而就北京来说，陈志表示，"情况更为复杂，房产税铺开的进程中，北京市肯定是最后一个。"（.21.世.纪.经.济.报.道 .纪.睿.坤）
    多地楼市2月交易量增加 降价潮形成
　　"过年前，我们在上海看了一圈二手房，能感受到房东恐惧的心理，但是这年一过完，再去谈的时候，感觉目前很多房东的心情坚定了一些。" 上海社会科学院房地产业研究中心学术部副主任陈则明表示。
　　刚刚过去二月的这最后一个周末，随着降价楼盘的增多，上海一手房住房市场呈现了近两年来少有的热闹场面，久违的排队买房现象，也依稀在上海、北京等一二线城市出现。
　　21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，2012年2月前26天上海新建商品住宅成交30.8万平方米，比较1月份同期回升53.2%。其中刚刚过去的一周成交了1282套，环比提升了70.5%、；成交均价1.95万元/㎡，环比回落5.48%。
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，主要是受部分降价盘成交带动所致。2月，随着龙头地产企业保利集团带头掀起的降价风，让近些时段诸多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军。
　　政策与资金的放松
　　由于此前一直萎靡不振的楼市交易量，让各个地方政府倍感压力，各地在房地产政策的放松上，一直在试探着中央的底线。中原地产市场研究部调研，去年10月以来，佛山、杭州、天津、成都、南京、中山、芜湖等10余城市，都从不同的角度出炉楼市调控微调政策。
　　2月底，上海传出持居住证满三年可以购买二套房消息。黄河滔对此表示："应该对市场会有一定的影响，具体影响多大，看接下来几个月的交易量才知道。"
　　"尽管上海政府在多方面澄清将坚定不移贯彻中央调控政策，但此举的确被买房的人看成了一种积极的信号。"上海一位地产商告诉记者，"上海的房地产市场对于全国具有引领作用，这势必对于其他城市对于中央政策执行的坚定性会有一定的影响。"
　　在地方政策试探放松之时，影响房地产成交量的另外一个关键因素，银行信贷也呈现放松之势。
　　2月18日晚，央行宣布2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，预计此次央行将一次性释放约4000亿元资金。
　　"去年买房子按揭贷款，材料递交上去三个月都下不来，目前的情况是，一个月左右可能就下来了。"上海宝山区一家楼盘的销售人员告诉记者。
　　审批快速之时，房贷的利息成本也在下浮，住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这让许多银行对于首套房购买者的刚需也渐渐悄然放松。
　　"一个是地方对中央政策的执行放松，一个是银行信贷松绑，政策面和资金面都跃跃欲试，必然给中央对于楼市的调控增加更多的不确定性，接下来的几个月，必然拉锯会很剧烈，相信中央不会就此干休。" 陈则明表示。
　　降价之势
　　在政策和资金两大层面出现些许松动之后，开发商对于房价的松动，自然让等待许久的刚需族再也坐不住了。
　　去年10月底，龙湖、中海、绿地等大型房企在上海率先发起了第一轮降价潮。据业内预计，即将到来的3月，沪上楼市将掀起第二波打折潮。
　　上海搜房网数据监控中心数据显示，上海今年3月打折优惠楼盘达205个。环比今年2月的192个，上升了6.8%；同比2011年3月，大幅增加了115.8%，其中25个项目为新增优惠。
　　首都北京的成交量也出现一些回暖，根据北京住建委网站公布的网签数据显示，截止到25日，2月份北京全市住宅与1月份全月的成交量相比，上涨了23%。其中，二手住宅网签量为4218套，比1月份成交总量上涨了43.8%。
　　价格方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，截止到25日，2月份北京全市纯商品住宅成交均价为18895元/平米，与1月份均价基本持平，与去年同期相比，房价则大幅下跌了27.5%。
　　"中央的政策调控了半天，就是没有涉及到怎么增加供应量，保障房虽说供应量大，也难以短期内惠及到大部分的购房者，压制这么久的刚需购房者不可能一直在等待。" 陈则明表示。
　　"不过房价在短期内也难以回涨，中央在政策面上应该还会有后招。" 陈则明表示，"单说房产税的试点上，如果扩大到存量房上，这样的政策影响力还是很大的，所以说，未来几个月的房地产市场，应该还有的折腾。"(.21.世.纪.经.济.报.道 .赵.飞.飞)
    北京多个知名楼盘库存积压 首付分期重现楼市
　　北京2月楼市因为季节性因素成交回暖，但库存仍节节攀升，2008年年底流行的"首付一成"重现楼市。业内人士指出，这种方式不是主流，买卖双方都需承担较大风险。
　　库存积压 "首付分期"重现
　　记者了解到，目前北京约有12个楼盘提供首付分期付款，其中不乏如龙头万科旗下的住总万科·金域华府、中粮万科长阳半岛、万科蓝山，以及2011年北京销售金额第一的金茂府等知名项目，其余大多为首付款需要50%的商住项目，如绿地新都会·国际花都等。
　　亚豪机构市场总监郭毅表示，去年下半年以来成交低迷，据北京市住建委数据显示，2月1日至今，北京商品住宅存量已达11.8万套，业内预计上半年库存即可达到2008年11月房价跳水时的15万套顶峰。
　　为吸引购买，越来越多的开发商为购房者垫付首付，为其提供一笔半年至一年期的"免息"房贷，以一般住宅市价120万至150万元/套计算，垫款约40万至50万元，期限为2个月至一年，购房者约可省1万至2万元贷款利息。
　　房企表示效果不佳
　　对于"首付一成"，北京市住建委工作人员表示，新购商品住宅首付占总房款的比例可由购房者和开发商协商，但必须写入购房协议书，首付较低可能产生的法律风险应具体咨询律师。
　　据悉，"首套房首付3成，二套房首付5成"的政策出自2010年4月北京出台的楼市调控细则"京十条"。郭毅等多位业内人士表示，操作上审核方为银行，首付比例不达标则不放贷；而"首付分期"实质是由开发商垫付其余资金给银行，不影响房贷审批。
　　郭毅表示，虽然目前采取分期首付的楼盘开始增加，但还不是楼市主流，一方面购房者不能在规定时间内补齐首付款，不但要承担违约责任，房屋可能被收回，个人信用资质也会受到影响；其次此举在限购局面下是否能缓解销售困境还是未知数，但开发商却承接了更大的资金风险。
　　北京万科相关负责人昨日表示，项目从去年底执行的分期首付是应客户要求，但由于有此需求的客户数量较小，执行一段时间后对销售促进作用一般，目前已经取消。
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　　卖房招数多 购房看风险
　　楼市低迷，库存压力下开发商为卖房各想奇招。记者了解到，从2011年下半年至今，北京房企主要的促销手段有：送装修、送家电、送物业费等"明折暗扣"到各种名目的降价；从提供"你贷款，我付利息"到首付分期"仅需一成"等贷款免息优惠，而由于银行放贷资金紧张，大多数开发商都对全款客户给出95折以上的较大幅度优惠。
　　但多位开发商均表示，除大幅降价外的营销手段作用很小，由于房价仍处于下行通道中，"买涨不买跌"的购房者观望情绪浓厚，除非价格稳定一段时间，否则成交难有起色。
　　业内人士表示，为了突破"5年社保或纳税"的限制，还出现了一些不符合资格的购房者从第三方处办理假社保或居住证"过网签"的情况，一旦被查处不仅购房合同无效，购房者本人还可能承担法律责任。(.新.京.报 .自.曾.晖)
    非常规卖楼手段卷土重来
　　龙年伊始，芜湖楼市新政策被叫停、中山"新限价令"被称为"试行措施"，楼市调控毫无放松迹象。面对库存攀升、成交低迷的严峻市场环境，开发商开始加紧出货。
　　截至25日，已有ST华源、ST中房、中茵股份、渝开发(5.96,0.12,2.05%)4家房地产上市公司公布了2011年年报。数据显示，上市房企存货继续攀升，而负债也在持续增加，清仓出货压力进一步加大。
　　面对低迷的成交，深圳楼盘的促销力度明显加强，不仅价格降至"6字头"，甚至动用了"垫首付"这类"非常规"的营销方式。位于深圳坪山新区的深业东城御园每平方米最低6800元，折后均价为6999元，总价26万元起，首付只需8万元。
　　在改善型和投机型住房需求被抑制的情况下，不少开发商将目光投向了支付能力不足的刚性需求。去年以来，沈阳、苏州、株洲、福州、南京、合肥等地均出现过"垫首付"卖楼的情况。
　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，调控之下，开发商把能用的降价、送面积、送装修、回购、"垫首付"等营销手段都用上了，表明了开发商急于推盘的心理。在这种情况下，房价也从"环比上升、同比上升"逐渐变为"环比下降、同比上升"，并走向"环比下降、同比下降"。
　　专家认为，虽然当前房价已进入下行通道，"垫首付"等"非常规"营销手段的出现，也表明了开发商尽快出货的迫切心情，但仍要谨防地方政府频频试探的各类突围招数，避免"暗流涌动"给调控带来的不利影响。
　　近期，佛山、中山、芜湖出台的楼市新政策显示出了地方政府对于放松调控已经"心急如焚"，地方政府"力挺"开发商的态度，无疑为开发商提供了一些"想入非非"的空间。（.新.华.社） 

    招商地产促销推一成首付 暗藏购房者违约风险
　　日前，招商地产南京泰格公寓的促销方式引来众多关注，其中仅需要支付一成首付，就能签订预售合同的做法令购房者也感到惊讶。
　　不过，《每日经济新闻》记者调查发现，这一促销方式也许能令销售额猛增，但却未必能化解开发商的财务压力。而开发商纷纷效仿推出的此类促销活动，还酝酿着新一轮的财务风险：一旦周边项目出现降价，一成首付项目很有可能发生违约或退房。
　　更令业内忧虑的是，在招商地产的带领下，南京、合肥、广州、深圳等地还有多家开发商纷纷采取一成首付的方式进行促销。中房信分析师薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，有房企通过允许购房者首付一成，伪造首付证明的方式，向银行骗贷，新一轮的金融风险或在酝酿中。
　　或难化解财务压力
　　此前爱房网的楼盘促销信息曾显示，招商地产泰格公寓的一套房屋，最低仅需要支付6万元作为首付即可购买，原因是开发商采用一成首付的促销方式。
　　昨日，《每日经济新闻》记者以购房者名义致电泰格公寓售楼处，售楼人员表示一成首付的促销活动确实存在，条件是购房者必须在半年内付清余下40%的首付款。而在支付上述10%首付款后，开发商就会和购房者签订预售合同。
　　招商地产南京分公司营销部的一位工作人员解释，之所以会选择推出一成首付，是因为目标客户中有相当部分是生意人。在年初的时候，资金相对紧张。为了让他们能有更多资金用于生意上的周转，于是选择以一成首付的方式进行促销。
　　根据上述工作人员的说法，购房者购买的套数往往不只一套，而是多套。这也意味着购房者可以一次性购买多套房。上述促销内容显然对投资者很有吸引力。售楼处的销售员甚至说，由于售楼处预约购买人数相当多，因此买房需要提前到。
　　但这一做法，却并不能为开发商解决财务上的压力。根据上述泰格公寓的介绍，购房者需要支付完剩余的四成首付后，才可以和贷款银行签订贷款合同。这意味着招商地产将仅能获取合同销售额10%的现金。
　　根据招商地产去年三季度财报，该公司扣除存货的流动资产仅184亿元，却要偿还一年内到期的各项流动债务近214亿元，还款压力显然很大。
　　业内人士认为，相比上述风险，招商地产未来遇到的退房或者违约风险可能更大。一旦周边房价或者项目本身出现大幅降价，购房者可能会放弃首付，甚至主动违约，以减少自身损失。
　　金融风险不可忽视
　　业主一旦违约，不仅给开发商带来损失，银行也可能被牵连其中。
　　中房信分析师薛建雄表示，招商地产南京项目所推出的一成首付做法，还算是老实的，但这一做法没有办法给企业带来现金流。据他知道，在招商地产之后，跟风推出一成首付的一些地产商通过制作虚假的首付证明骗贷。
　　他介绍说，相比一成的首付款，开发商更看重银行的按揭贷款。他们会串通购房者向银行骗贷，以化解自身的资金压力。如果因为房价跌幅过猛，购房者拒绝履约，而导致房屋被银行拍卖。这样不仅会给开发商自身造成风险，也会给银行带来损失。
　　据此前报道，除了南京，合肥、广州、武汉、深圳等多地均有开发商推出一成首付，并有迅速推广传播之势。
　　事实上，即使在允许开发商向购房者提供二次借贷的香港，开发商对一成首付也非常谨慎。嘉里建设旗下物业代理事务部总经理吴美珊说，嘉里建设的很多高端楼盘虽然都允许购房者首付一成，但是会对购房者的收入进行详细调查，确保有充足的还款能力，才会给出贷款。同时，嘉里建设会评估项目的价值，认为楼盘较其他竞争楼盘有优势，不会有大幅降价可能，才会推出这类促销方式。(每日经济新闻 杨羚强)
    二三线城市中小房企资金链紧绷 开发商跑路成潮
　　跑路房地产老板的罪与罚
　　"黑心开发商，诈骗犯，还我们苦命钱……"
　　长沙岳麓区一个开发商跑路的楼盘售楼处。砸出大窟窿的玻璃门，被捣毁破损的楼盘沙盘。玻璃碎渣、售楼员名片、客户认购书、会员登记表，凌乱散落。还有墙壁上控诉声讨开发商"不良"的大字标语。
　　这个名为"麓山里佳园"的楼盘，只是长沙去年以来近10家开发商跑路的楼盘之一。这些楼盘的共同特点是：房地产公司老板跑路，工地停工，售楼处被砸，焦急的债主，惶恐的购房者，难以理清的债务迷局。
　　无独有偶，河南、江苏、浙江等地也不断曝光有开发商卷款跑路。本报记者近日亲赴长沙等二三线城市，调查开发商跑路背后的真相，追寻表象背后的制度及社会原因。
　　跑路老板留下巨额债务
　　"我们借了7000万给开发商，现在房子被别人抢先一步占了，找人找不到，没人跟我们谈。"在长沙另一个开发商跑路的楼盘"湘江700 " 售楼处，记者遇到了三位过来讨债的债主。
　　这三位债主告诉记者，湘江700的老板因为资金紧张，向他们借款7000万。借款合同上明确了利息和违约条款。根据合同，如果开发商到期不能还钱，湘江700的其中一栋楼将过户给债主以抵借款。
　　去年年底，湘江700施工出现明显放缓，过完年后项目工地直接处于停工状态。2月13日，债主和购房者开始怀疑开发商卷款逃跑，向长沙市公安局岳麓分局报案。
　　公安局初步调查的结果让三位债主大吃一惊。湘江700的开发商老板陈湘不知所踪，当初可抵借款的快完工的那栋楼已经被其他债主抢先进入。"跑路的老板非常狡猾，在去年就已经将公司法人代表进行变更，而且将自己名下多项财产都转到了他兄弟的名下。"
　　三位债主称，他们发现当初和湘江700老板签订的合同中，多处地方对方涉嫌诈骗，合同的法律有效性存在问题。他们现在是叫天不应，叫地无门。根本没人出来和他们谈如何还款的事，每天都来楼盘现场无聊地打转，焦急等待政府的调查结果及处置方案。
　　记者现场注意到，湘江700为一中等规模的楼盘，楼盘主体已经基本完工。该楼盘处于长沙猴子石大桥西侧，离市中心区域并不远。目前市场价格在5000元-6000元每平米，在长沙属于中高端楼盘。从地段和环境看，该楼盘销售情况不会很糟糕。
　　而另一个近期长沙最"有名"的老板跑路楼盘--麓山里佳园情况则不同。当记者报出岳麓区含浦镇白鹤社区的楼盘地址时，多位出租车司机均不知道。搭载记者的出租车，驶出市区后在市郊七弯八拐，绕了不少冤枉路后，最终才找到了楼盘所在地。从楼盘地段和规模看，麓山里佳园属中小开发商之列，楼盘周周还有不少菜地与农田。
　　麓山里佳园的建筑工人是最早发现该楼盘开发商出现问题的。春节前的腊月廿七，在多次讨要工资无果后，该楼盘的建筑工人一怒之下砸了售楼部。接着是闻讯赶来的民间债主和购房者。
　　几周前，上百人汇聚麓山里佳园售楼处，召开业主代表大会。每栋楼选举出一名楼长，组成业主委员会。他们发现，不仅是交房时间成疑，开发商还涉嫌一房多卖、虚假合同、未备案等一系列问题。通过业委会的统计核实，一房两卖2户，假合同9户，未备案35户，延迟交房92户。
　　据记者了解统计，长沙开发商涉嫌"跑路"的楼盘已经有麓山里佳园、江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多数都涉及巨额民间融资，据不完全了解，除上述湘江700外，中远公馆涉及债务超过8000万元，东方航标非法集资额度高达数亿元，麓山里佳园债务额达到数千万元。
　　无独有偶。除长沙外，近期曝光的"楼跑跑"案件还有：江苏南京宇扬集团的企业老总，带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向；浙江嘉兴濮院胜利广场项目"停摆"，开发商浙江凯旋万豪置业老板陈飞携带1亿多元的巨款潜逃；河南安阳数百亿重大非法集资案中，多位涉案房地产企业老板卷款跑路。
　　资金链紧张导致高息借债
　　记者在采访中了解到，长沙跑路的开发商均为中小开发商，当地大型国企房地产企业，以及中海、保利等全国性大型房企所开发楼盘，运作皆相对正常。
　　所有跑路开发商都有一个共同特点，资金链紧张，在遭遇楼市调控后资金链断裂。同时，"黑盖子"被揭开后后均发现跑路开发商有上千万到数亿元不等的民间高息融资。
　　"跑路的开发商，都存在一个致命的问题--缺钱。"长沙一位资深房地产业人士告诉记者，去年银根紧缩，开发商只能在当地商业银行获少量贷款，不得已大量举借民间高利贷，民间借贷多要求开发商以房产做抵押。
　　据透露，长沙的民间借贷的利息一般在月息3%-5%之间，多则高达10%甚至更高，而当地银行贷款的月息只有0.7%。
　　民间融资的到期期限通常只有1年，就房地产开发来说，1年时间几乎无法达到预售的条件，在楼盘还未销售时就要面对高额贷款到期的压力。
　　为了腾挪资金，当地开发商也使尽浑身解数。据了解，由于借贷需要抵押，很多开发商拆东墙补西墙，在开发一处楼盘的同时买了另一块地，作为抵押物。
　　在东方航标事件中，这家楼盘事发前一切正常，但业主们一夜之间发现开发商失踪了。随后，有关方面通过调查发现，因资金压力过大，在多处贷款无望后，这家公司的董事长竟然瞒着公司实际控制人，私刻公章，进行非法集资，额度高达数亿元。
　　"在我看来，一些中小开发商资金链断裂出事几乎是必然的。"长沙农行一位信贷主管告诉记者，房地产开发总体上门槛其实很低，只要通过各种门路拿到了地，然后再贷款或者民间融资借到钱，就能上马一个楼盘了。
　　长沙从2006年左右开始，商品房供应量猛涨，而销量也由2006年的690万平方米，超常规地猛增至2010年的2140万平方米，市场一片繁荣。销量和供应量的增长过快，造成本地一些根本没有房地产经验的实业公司和社会资金也纷纷杀入房地产行业。一些开发商根本就没有应对房地产市场波动风险预防机制和资金实力。
　　"在楼市上涨的时候，再差的开发商的楼盘都有人买，都能很快回笼资金。"上述长沙农行人士说，从前年10月份国家实行地产调控以来，房地产行业不振，发展缓慢，大量楼盘滞销，空房库存不断创下新高，加之国家信贷规模缩小，银行银根收紧，在双向夹击之下，开发商资金日益趋紧。中小楼盘的开发商由于缺乏经验，未能及时在营销策略上作出调整，导致回款不及时，资金链断裂，不得不"逃债"或外出融资。
　　记者前往长沙市公安局岳麓分局采访了解麓山里佳园的相关情况时，该局经侦大队一位汪姓警官称，跑路的开发商都是资金链出现问题。一房多卖的案件曾多次遇到，诈骗的嫌疑非常大。当然，最终还要把各方报案资料进行整合、调查、找到法人代表，才能决定案件性质与解决方案。
　　偿债高峰成中小房企头上利剑
　　中小房地开发商资金普遍吃紧，世联地产(14.60,-0.20,-1.35%)的一份研究报告指出，今年第一季度将是房地产企业的债务偿付密集时期。房地产企业迫切需要偿还的银行贷款、信托、私募、民间借贷和海外发行债等债务合计超过1万亿元。通过这些渠道进行的融资基本都要支付高额的利息。
　　世联地产的该报告称，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房地产企业短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房地产企业首先要归还的债务。国泰君安证券的相关研究报告提供的数据也显示，2012年总到期债务规模1758亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。首个信托兑付高峰将出现在今年3月。不难看出，房地产企业的偿债压力巨大。
　　就信托债务而言，到期高峰正在今年7月，有超过500亿元的信托债务将到期。房地产信托的利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的，房地产企业多数面临着经营性现金不足的困境。
　　随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但是如果2012年的行业交易量延续前一年的趋势，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口。
　　万科集团总裁郁亮此前曾对外表示，企业现在已是"冬天模式"，"现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体"成为房产商的5大过冬策略。大房企尚且如此，"体质较弱"的中小开发商生存状态可想而知。
　　惠誉国际近日一份中国2012年的房地产报告指出，中国房地产业在今年将面临调控仍将趋紧、增速放缓、利润压力增大的局面。小型房地产开发商将受到挤压，房地产商的两极分化将持续。
　　民间资本缺乏有效保值增值渠道
　　开发商的跑路，带给借钱给这些房地产企业的债主们无尽的焦虑与痛苦。在河南安阳非法集资案中，有的民间借款人几近血本无归，有当事人喝农药自杀。
　　资金链断裂是房地产跑路的直接原因，那么众多民间资金在高息的诱惑下，涌入房地产开发，其背后的深层次原因值得探讨。
　　长沙市房地产协会一位人士表示，房地产老板"跑路"的影响是多方面的，从产业角度来看，跑路开发商必然给长沙的房地产业健康发展带来负面影响；从社会投资情绪来看，老板跑路甚至会影响到区域经济的正常发展。
　　"以前的民间借贷，大多是中小企业拿去补充短期的流动资金之需。而在当前实体经济萎靡的情况下，民间借贷除了少数用于生产之外，大多拿去炒房和炒矿。"经济学博士马光远认为，即使流入中小企业，在年利率高达60%甚至100%以上的情况下，也不可能通过做实业还清。于是一些中小企业将获得的民间借贷资金再次高利贷出去，以钱炒钱，成倍放大了风险，使得民间借贷出现了高利贷化、全民化的危险倾向。
　　在浙江工商大学金融学院院长钱水土看来，改革开放已经三十多年，但金融市场还没完全开放，企业尤其是民营企业融资从正规渠道没法满足，肯定要寻找其他渠道。
　　他说，当前实体经济赢利空间小、银行储蓄利率偏低、通货膨胀率居高不下等背景下，民间资本缺乏有效保值增值渠道，而高利率的民间借贷市场无疑充满了诱惑。正是因为如此，在中小企业面临融资困难、对民间借贷资金需求量大增的情况下，民间资本才大量涌入房地产业等民间借贷市场。
　　建立多元化资金供给体系
　　多位房地产业内人士告诉记者，与大企业的抗压能力相比，全国二三线城市的中小房企受调控影响更为严重，呈现一篇哀鸿遍野的惨状。如何未雨绸缪，防范可能出现的资金链断裂等风险，应该引起房地产业、金融机构及政府等方面高度重视。
　　湖南社科院一位人士表示，当前急需出台规范的民间借贷的相关法规。可从两个方面着手：
　　一是应明确民间借贷身份。我国现有的金融体制应给民间借贷一个明确的身份和地位，将其纳入统一金融监管的范畴，进行引导和规范。
　　二是对民间借贷进行专门监管。如对民间借贷进行专门的监测，定期采集民间借贷活动的有关数据，及时掌握民间借贷的资金来源、资金投向、利率水平、交易对象等变动情况，为有关部门制定宏观政策提供数据支持。
　　浙江工商大学金融学院院长钱水土表示，中小房地产开发商跑路，实际上也折射了民营企业近年来的困境。虽不能完全归咎于金融业的垄断，但仍需进一步改革和完善金融体制，破除金融市场的垄断性，建立多元化的资金供给体系，出台民间融资管理的综合措施。
　　但也有一位不愿具名资深民间评论人士指出，某地老板因资金链断裂"跑路"后，不少学者往往把主要矛头对准当前金融体系的弊端，而对"跑路"老板给予无限同情，仿佛老板"跑路"都是政策逼的，没办法才"跑路"，这种意见并不完全可取。
　　该人士指出，经营企业如居家过日子，"吃饭穿衣量家当"。经营者不仅要周密考虑自身实力、政策环境、上下游关系，甚至连失火、水淹等自然风险都要考虑在内。政策风险是企业经营的一项重要风险。"政策可能是不公平的，但却是公开的。企业家不认真分析和对待政策风险，盲目扩张，出了事把责任一股脑都推到政策上，是极其不负责任的。"
　　针对开发商跑路频发的现象，上海某律师事务所律师岳强指出，一些房地产公司的股东借"有限责任之原则"避责，对此却没有相应的有效制约。最后是股东有钱赚，公司却无钱赔"债权人"。
　　他说，不少房地产公司是典型的富老板、穷公司。对于债权人来说，揭开公司面纱的难度和成本又太大，在司法实践中维权困难重重。
　　长沙市房地产协会一位负责人则建议，对于跑路的开发商，政府和行业协会应该联手，搭建一个银行和需要贷款的中小企业的平台。
　　"对企业情况进行区分，对于存在非法集资、诈骗等违法行为的企业，在行业协会的配合下，由司法机关调查严惩；而对于只要借到了钱，它又能活过来的企业，则通过该平台进行救助。"该负责人表示。(上证 田 野)

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