力度空前 房地产救市第一枪打响(附股)

    导读：
　　芜湖打响龙年"救市"第一枪 房调松绑或现跟风
　　芜湖出台楼市新政：契税可全免 买房获补贴
　　地方政府救市前仆后继 芜湖力度空前
　　芜湖房产新政给出什么信号
　　芜湖房地产救市新政将有很大的传染性
　　上半年房地产政策加码可能性小
　　重要股东出手房地产公司 5个月增持8亿元减持超21亿元
　　地产股构筑大底 政策松动信号积极
　　地产类上市公司指标龙虎榜

　　芜湖打响龙年"救市"第一枪 房调松绑或现跟风
　　继广东中山之后，安徽芜湖昨日(2月9日)发布楼市调控文件，为政策"松绑"。
　　这份名为 《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(以下简称《意见》)的文件强调，2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房的，将给予免缴契税的补贴，购房面积在90平方米以下的，还有额外的货币补贴。
　　"芜湖此时出台新政是政府救市的大手笔，也打响了龙年救市第一枪，对小户型购房补贴的支持，或许可减轻开发商的销售压力。"一位业内人士告诉记者。
　　春节前夕，广东中山曾上调房屋最高限价标准，也被指为楼市松绑。对于此类操作，相关部委暂无明确表态。
　　尽管芜湖打着 "引导合理住房需求"旗号，但接受《每日经济新闻》记者采访的众多业内人士担心：如果不注意政策的尺度与范围，无疑就是放松乃至放弃调控。
　　芜湖"组合拳"
　　《意见》共有26项内容，其中对契税的优惠政策最引人关注：2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)的，财政部门给予全额契税补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米以下(含)的，再给予150元/平方米购房补贴。
　　"实用和高端人才"享受的补贴更多。除在办理产权登记时，享受财政部门给予所纳契税100%补助外，具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格 (含初级工及以上职业资格)的购房人，再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位研究生或副高级专业技术资格 (含高级技师资格)的购房人，给予200元/平方米的补贴；具有博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人，给予300元/平方米的补贴。《意见》强调，此举目的在于"鼓励实用和高端人才在芜湖就业创业"。
　　外地购房者则享有 "买房送户口"的政策优惠。外地人购房人均面积达到15平方米以上的，可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的商品住房(不含二手房)，可办理本人、配偶、未婚子女户口迁入。
　　有业内人士计算，按照普通住房1%的契税税率，再算上货币购房补贴，在芜湖购买一套房屋，最多可享受近10万元优惠。以当地房价水平(据中指院数据，今年1月芜湖样本住宅均价为5567元/平方米)算，是一笔不小的数字。
　　"受益的主要群体是刚性需求的购房者，"江苏南京房地产建设开发促进会一位负责人向 《每日经济新闻》记者分析说，"新政是根据芜湖地方的实际情况作出有利政策，该政策既可以活跃市场，又不会促使房价过快上涨，可以更好地促使房地产业向着健康可持续的方向发展。"
　　政策尺度被质疑
　　有业内人士向《每日经济新闻》记者介绍，目前整个楼市大环境不好，芜湖和其他城市一样经历了2011年的持续低迷，积压了大量存货，随着房价持续下降，市民的观望情绪越浓，政府也面临着较大压力。芜湖此时出台新政无疑是及时雨。
　　就在数天前，温总理在《政府工作报告(征求意见稿)》中强调，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。
　　从芜湖的具体政策来看，其优惠力度和操作空间都比较大。比如，《意见》对享受政策优惠的"自住普通商品住房"并无明确界定。
　　按照芜湖市的相关规定，普通住房应同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)；单套建筑面积在144平方米以下 (含144平方米)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍 (含1.44倍)。这比北京调整前的普通住房标准还要宽松。在芜湖这样的三线城市，满足标准的房屋比比皆是。
　　对于"自住"，《意见》没有明确是首套房、二套房，还是多套房。这就使购房者在购买多套房时，同样有可能以"自住"名义享受到政策优惠。
　　中国房地产学会副会长陈国强表示，如果明确政策界限，只针对特定群体的特定需求，这对于稳定楼市乃至稳定地方经济都有积极意义。但如果一味刺激住房消费，而不注意政策的尺度与范围，无疑就是放松调控乃至放弃调控。
　　或引发跟风效应
　　在挣脱调控政策束缚的 "努力"中，芜湖并非首例。春节前夕，广东中山曾暗自调高最高限价标准，松绑"限价令"。去年10月，佛山也出台文件取消"限购令"，但很快被废止。
　　多数业内人士认为，在地方财政、银行贷款等压力下，未来会有更多的城市放松调控政策。芜湖的高调"松绑"很可能引发跟风。
　　合肥365地产家居一位负责人告诉记者，"芜湖出台的楼市新政很有可能影响合肥，因为城市发展都需大量资金，合肥作为省会城市更加需要，土地收入是财政重要来源，政府实际上是渴望房地产回归的。"
　　《每日经济新闻》记者采访了安徽省多个城市的房地产管理部门，部分城市的房管部门表示，芜湖新政作出了表率，他们有可能在近期进行政策调整。
　　"我们关注到了芜湖的楼市新政，根据自身情况，黄山或将实行新的政策。"黄山市房地产管理局一名工作人员说。
　　事实上，在日前召开的央行金融市场工作座谈会上，央行首次提出 "满足首次购房家庭的贷款需求"，这是继住建部、财政部之后，又一个表态松绑首套房贷的部委。尽管这并不意味着全面松动，但有专家认为，局部放开的趋势已现端倪。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，未来一年，会有更多地方政府助力刚需。但要想巿场回暖，关键还得靠中央放松政策。
　　著名经济学家、耶鲁大学终身教授陈志武预测，今年"暑假前后"，政策会出现实质性松动。

    芜湖出台楼市新政：契税可全免 买房获补贴
　　2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府"龙年救市第一枪"的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。
　　芜湖此举是地方政府终于撑不住开始救市？还是楼市调控政策出现松动？业内人士普遍认为，芜湖此举与中央提出的"支持居民自住和改善性购房需求"政策并不冲突，2012年在继续深化楼市调控的同时，各地有可能支持刚性购房需求。
　　救市意图明显
　　芜湖新政之所以一石激起千层浪，主要是新政对在该市购房给予多重优惠补贴，救市意图明显。芜湖新政中明确指出，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
　　除此之外，芜湖规定实用和专业人才在该市购房可给予100-300元/平方米的购房补贴。
　　事实上，从去年年底开始，地方政府救市之声就不绝于耳。去年10月，广东佛山放松版"限购令"经历"一日游"的窘境。去年11月，成都一度放松限购政策，将限购范围从家庭为单位放松至以个人为单位，经媒体披露后，这一政策口子随后又被收紧。也是在去年11月，重庆市财政局出台政策，在重庆主城区购买住房可实行购房退税，而这一政策随后也被紧急叫停。
　　相较于上述城市"短命"的救市政策，另外一些城市的政策变通手段更为"高明"。从去年12月起，北京、武汉、上海、天津等多个城市陆续上调普通住宅标准价格，使普通住宅所占比例大大提升，由此住房买卖交易可减免的营业税、契税等交易税费相当可观。已开始实施新标准的城市如北京、武汉、天津，楼市交易量立刻出现明显回升。在上海，虽然新标准尚未实施，但据记者了解，楼市看房量近期明显增加，预计政策利好推动的交易意愿将在2月下旬起开始集中释放。
　　各地会否群起效仿"小动作"不断
　　地方政府"小动作"不断，究竟该如何解读？德佑地产研究主任陆骑麟认为，芜湖市这一新规的出台与中央的政策背景有着密切的联系，去年中央经济工作会议提出"支持居民自住和改善性购房需求"。
　　除了顺应中央的总体方针，地方政府采取契税补贴买房措施，也同样有利于自身的收益。这些措施表面上看将使政府损失部分税收，并且增加政府支出，但是，一旦这些措施促成当地楼市回暖，地方政府可以通过其他税收种类弥补，更重要的是，楼市回暖将缓解开发商资金压力，增加土地市场热度，有利于土地出让金的提高，同时也有利于开发商的后续开发建设。部分二三线城市有可能效仿芜湖这一举措，尤其是那些地方经济对房地产业依赖度较高的城市。
　　那么，芜湖免契税补贴买房，上海、北京等重点城市是否会跟进或作相似变通，调控政策是否走向定向宽松？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前来讲，上海等一线城市的调控基调并没有改变，楼市限购限贷政策还继续执行，但也在制定或执行定向宽松的调控政策。比如北京、上海放宽了普通住房标准，对于房地产市场来说，可以激活部分市场需求。

    地方政府救市前仆后继 芜湖力度空前
　　地方政府博弈楼市调控，"对策"迭出。继佛山试探放松"限购令"未果引发关注之后，安徽芜湖又以财政补贴"割肉救市"，走上舆论的风口浪尖。
　　2月9日，芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(下称《意见》)，包含契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策。相比此前广东佛山酝酿对四类人放松限购却"朝令夕撤"、安徽马鞍山仅全额补助首套房契税，芜湖此番楼市新政，力度之大为调控期间所罕见。
　　有市场分析人士认为，芜湖此举一定程度上反映了部分地方政府盼望楼市调控松绑的急切心态，未来部分二三线城市可能会群起效仿。
　　地方政府：预料"较大反应"
　　芜湖市政府的《意见》明确：2012年1月1日至2012年12月31日期间，芜湖市区购买自住普通商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。其中，对于购买90平方米以下自住小户型商品住房的，财政部门再给予50~150元/平方米不等的补贴。
　　为"鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业"，具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格的购房人，除享受100%契税补助外，还能分别获得100元/平方米、200元/平方米(硕士、副高)、300元/平方米(博士、正高)的购房补助。
　　与此同时，外地人员在芜湖市区购买商品房人均面积达15平方米以上的，可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的新建商品住房，本人、配偶、未婚子女户口可迁入。
　　尽管《意见》称上述政策的意图是"引导合理住房需求，改善居民居住条件"，但在绝大多数业内人士看来，在楼市长期低迷的大背景下，这些政策客观上的救市效果不言而喻。
　　对于这些政策的"出头鸟"色彩，芜湖市政府似乎早有心理准备。昨日，芜湖市有关部门一名工作人员对本报称："我们此前也预料到政策出来后可能会引起比较大的反应，所以事前已经决定暂不透露更多的细节。"
　　参与此次《意见》制定的芜湖市财政局有关负责人则对本报表示："市政府将于2月10日召开新闻发布会，详细介绍该政策的初衷、实施细节等问题。"
　　割肉救市，源自土地财政难舍
　　事实上，芜湖自去年下半年起就在"温和托市"，此番新政是对原有政策的延续和加强。
　　2011年5月20日，芜湖市政府印发《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，其中已经包括了100%契税补助、购房补贴和购房落户等优惠政策。只不过当时的补助力度较小，门槛较高。
　　市场分析人士几乎一致认为，芜湖此次加码购房优惠，原因是楼市长期低迷对地方经济带动作用减弱。有人进一步分析称，从短期看，契税补助、购房补贴等将增加地方财政负担，芜湖为救楼市，已开始对自家财政"割肉"，之所以能忍这个痛，根本上是难以摆脱对土地财政的依赖。
　　中国房地产信息集团分析师薛建雄对本报评论称，芜湖近几年GDP增速特别快，其中房地产投资是主要拉动力量。但受到楼市调控政策影响，近两年当地房地产销售额增长放缓，土地出让收入更是负增长。
　　历史数据显示，2010年芜湖土地出让金为116.3亿元，2011年则缩减至83.69亿元，芜湖当地一房地产人士昨日对本报表示，2011年芜湖新增大量商品住宅供应，总体供过于求，加上楼市调控影响，导致楼市观望情绪浓郁，"除了一些推行降价跑量策略的楼盘销售还可以之外，价格不动的楼盘很难成交。"
　　另一名不愿意透露姓名的业内人士则认为，芜湖市是皖南地区经济最发达的城市，相对来说房价也是最高的，此次政策加码鼓励刚性需求购房，可帮助开发商消化高库存，缓解资金压力，防范中小型房企"跑路"风险。
　　德佑地产研究主任陆骑麟也认为，这些措施表面上看将使政府承受一定支出压力，但是，一旦这些措施促成当地楼市回暖，地方政府可以通过其他税收种类弥补，更重要的是，楼市回暖将缓解开发商资金压力，增加土地市场热度，有利于土地出让金的提高，同时也有利于开发商的后续开发建设，进而促进地方经济的增长。
　　捅破地方"明控暗救"窗户纸？
　　纵观全国各地楼市，春节后绝大部分依然"冬意沉沉"，此时此刻，调控的走向无疑是市场乃至各地政府的关注焦点。鉴于许多地方都有"救市"之心，只是对中央坚持调控的意志有所顾忌，芜湖此举会不会捅破各地"明控暗救"的这层"窗户纸"？
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，近期中央政府表示要巩固房地产调控成果，故预计楼市整体调控基调仍未转向。不过此次芜湖新政一定程度上反映了部分地方政府对楼市政策松绑的急切心态。
　　一位不愿透露姓名的业内人士认为，此次芜湖推出的优惠政策尺度较大，若成功施行，或将会有更多城市跟进。
　　但中国指数研究院副院长陈晟认为，同此前马鞍山一样，芜湖楼市新政的针对性是鼓励刚需，这与中央的精神并不相违背；但各地在执行这类政策的时候，必须对购房者享受补贴的资质进行严格认证。
　　"从鼓励消费，提振内需的角度来看，我个人认为各地类似的政策很有可能会相继出来。" 陈晟说。
　　陆骑麟则表示，部分二三线城市有可能效仿芜湖这一举措，尤其是一些地方经济对房地产业依赖度较高的城市，它们对于房地产市场的回暖有着较为迫切的希望。
　　不过，多数分析人士认为，上海等一线城市效仿这种措施的可能性很小。
　　陆骑麟指出，一方面，一线城市的楼市调控一直处于各方关注焦点，一旦公布这样的政策，将面临很大压力。另一方面，一线城市的房价远高于二、三线城市，如按照芜湖的补偿标准，对成交的拉动作用有限，徒然增加了政府开支，有可能成为沉重的财政负担。
　　综观近期各地鼓励购房的种种措施，除了财政补贴之外，许多地方也采用了标准微调的手法，如中山市调整楼市限价令"上限"，从原来的5800元/平方米调整为6590元/平方米；广州市称正在研究差别化"限购"；北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。有的地方也采用调整普通住宅标准、上调普通住宅指导价的手段以降低购房税费成本。2月7日，天津市上调普通住宅指导价，据估算可令购房税费成本降低六成左右。

    芜湖房产新政给出什么信号
　　农历新年之后的房地产市场，依旧延续了去年底的冷清低迷乃至悲观的氛围。多个城市1月份成交量"触底"近年最低值。来自房地产指数研究院的数据显示，逾八成城市成交量环比下跌，平均跌幅达38.14%。国家统计局此前发布的数据显示，2011年12月，全国房地产开发景气指数为98.89，连续7个月下滑，创近28个月以来新低。
　　市场内外一直在关注新的一年中调控政策的走势，很多开发商则期待政策出现松动，也大多在各想办法度过这个冬天。就在这个背景下，安徽沿江重要城市芜湖突然发布房产新政，试图通过各种免税政策、户籍政策、财政补贴政策，以及"营造信贷和融资的良好环境"来刺激楼市。
　　芜湖此举，算是在平静的水面丢下了一个石头。石头或许不太大，但一定会激起浪花，也注定会受到市场的普遍关注。芜湖此举会招致什么样的反应？业界很好奇。这也很容易让人想起去年10月佛山市房产政策的"松绑"，只是该政策甫一公布，在舆论聚焦之下，迅速撤回，演绎了一起著名的"朝令夕改"事件。
　　芜湖推此房产新政，背后动力自不必猜测，但舆论大多会指向土地财政或开发商利益等方面。不论如何，其目标还是很清晰的。地方政府试图通过政策的松动，改善过于冷清的市场环境。在全国市场陷入冬天的情形下，芜湖颇有打响了新年"第一枪"的感觉。
　　那么，这一新政给出了什么样的信号？是为全国一刀切式的楼市调控政策松动的开始？是一些地方政府的土地财政真的已经告急？还是有别的什么更深层次的缘由？在我们看来，芜湖"刺激"楼市的做法，多少反映出长时间严厉调控之下地方政府的两难选择，且在两难中选择了向前探一步，但这只是一个个案，不具有全局性的符号意义。
　　自2010年4月出台调控楼市的"国十条"以来，房地产市场利空政策不断加强，市场价格也在不断有所调整。尽管在政策选择上一直有所争议，但调控已经取得了一定的成绩，却是事实。根据2011年年底中央经济工作会议的定调，2012年会坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。国家发改委的基调则更具体：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。
　　这些政策的叙述表明，2012年房地产调控的大方向不可能有明显变化，保障房建设的推动与商品住房的调控依旧会双管齐下，少有机会出现逆通道。巩固现有调控成果，避免房价反弹，依旧是决策者相当看重的政策目标。无论是地方政府，还是大小开发商，对此大势怀有共识。不过，这也并不是说，今年调控过程中就不会出现"微调"。
　　事实上，有些"微调"动作已经出现，如央行近日提出，要继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。相比此前表述，松动的痕迹较为明显。同时，部分地方的土地财政压力，也在倒逼严厉调控的绝对高压趋于平稳。地方政府或无意与中央政策逆行，但有动力改善土地出让的现状。
　　一项统计显示，1月全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州缩水幅度更是达九成。地方土地财政受到市场调控的影响之大，可见一斑。此前曾有意见称，今年调控的变数在于地方政府，也是从这个角度展开叙述的，不能说没有道理。
　　芜湖的新政已经面世，也没有再现"朝令夕改"的窘况，相信当地相关职能部门会对此有更多解释与叙述。不论其如何解释，当地官员欲激热楼市的心情明显。这一事件到底会产生怎样的反响，更是值得关注与玩味。

    芜湖房地产救市新政将有很大的传染性
　　芜湖市政府昨日出台的"房地产救市新政"，挑动了房地产市场的敏感神经。虽然在房地产调控政策上没有放松，但是春节过后深圳房地产的信贷政策明显松动，特别是对首套房的贷款利率已普遍从上浮5%～10%回归至基准利率，这在一定程度上也有望促进成交量的提高。
　　深圳市旅游和地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时表示，芜湖的房地产政策具有很大的传染性。假如中央政策没有尽快做出反应，不及时叫停的话，那么包括珠三家在内的全国其他二三线城市都有可能纷纷效仿。"在房地产的问题上，二三线城市不像一线城市一样有较多的回旋余地，可以应对缓解的方式方法太少，因此压力更大。"
　　事实上，与芜湖新政相呼应，在楼市调控的问题上，珠三角的二三线城市也是一直跃跃欲试。去年佛山限购令松绑一日游，被称史上最短命新政。一方面说明地方政府在房地产调控问题上确有压力，另一方面也提醒了转变放松房地产调控政策的压力。此外，中山市近日也上调限价令上限至6590元/平方米,较去年上调了790元/平方米。宋丁认为，这些地方和芜湖一样都是在变相放松调控政策。
　　不过，从目前深圳的情况来看，芜湖新政可能不会产生太大影响。在昨日芜湖房地产新政曝光后，深圳市中原地产华南大深圳区董事总经理李耀智表示，这会对二三线城市会有影响，但对深圳影响不大，"深圳前几年房价涨得太多，需要有一个降价的过程"。他同时指出，更为重要的原因是，深圳一直都是全国房地产的风向标，是社会瞩目的焦点，假如深圳在限购方面放松的话，那么其他城市以及全国房地产调控跟风及转向将不可阻挡。
　　2012年的深圳两会上，深圳市市长许勤在答记者问时表示，"深圳作为一线城市依然是房价比较高的地区，我们将继续采取有效措施，切实遏制房价过快上涨"。对于房地产调控政策会不会放松的问题，许勤回答说："在坚决贯彻国家关于房地产调控的方针政策的同时，结合深圳的实际情况，在城市更新改造的住宅建设、商品房建设项目中，配建相当比例的保障性住房，进一步加大保障性住房供给，优化住房结构，有效平抑市场价格。"
　　虽然在房地产调控政策上没有放松，但是春节过后深圳房地产的信贷政策明显松动，特别是对首套房的贷款利率已普遍从上浮5%～10%回归至基准利率，这在一定程度上也有望促进成交量的提高。宋丁表示，现在的政策针对的不是可能的降价，而是要促进成交，因为没有成交量，将直接影响当地的房地产销售开发，地方政策的土地收入以及就业等。"不过，目前这些问题在深圳这样的一线城市不存在。"宋丁说。

    上半年房地产政策加码可能性小
　　据经济之声《交易实况》报道，西南证券（600369）房地产分析师肖剑13点坐客节目，解读房地产投资的相关机会，肖剑认为至少在今年上半年房地产政策加码的可能性越来越小了。
　　主持人：我们看到从1月31日，国务院第六次会议上传出的消息对房地产调控成果要巩固，对这条消息您是怎么解读的？
　　肖剑：从目前各方面消息来看，主要有两条，第一条是温总理在讲话当中提出来，从坚定不移的调控地产到目前巩固成果，可以看出来有两个变化，第一对于前期的地产调控的成果，我们政府还是比较满意的。从各个方面指标来看，也达到了调控的目标。第二个从巩固成果的情况来看，我们认为下一步在今年至少在上半年政策加码的可能性是越来越小了。
　　主持人：我们首先看温总理的部署，其中有一句是促进房价合理回归，您如何解读合理回归，"合理"二字要怎么理解？
　　肖剑：我认为合理回归就是它的增幅不会在一个很短的时间内有一个巨量的增幅，但是所谓的"合理"，我认为可能从长期来看，我们国家的地产市场长期还是向上的，主要还是因为城市化率，还有我们国家的经济增长的问题，但是在短时期内，比如像前几年在很短的一段时间之内涨幅过大，跟我们国家整体的经济以及城市化率的进程不相匹配的时候，这个时候就产生了一定的非理性的因素了，所以我认为合理回归应该是跟我们国家的城市化率以及我们整体的宏观经济的运行相匹配，这样的一种步调可能才是比较合理的状况。
　　主持人：从之前的坚定不移到现在的巩固成果，几个字的变化是不是跟现在调控基本上有所见效有关系呢？
　　肖剑：我认为是这样的，从坚定不移到目前的巩固成果，我们来看一看这中间的变化的情况，第一个首先从成交量上来看，确实通过限购等等一系列的政策对于成交量的打压是非常显著的。另外一方面从房价的情况来看，从目前新开盘均价的情况基本上出现了全国的房价出现了掉头向下的趋势。可能在一季度或者今年的上半年这个趋势仍然不会改变。从投资的情况来看，由于保障性住房的大力的投入，整体的投资并没有大幅的回落，但是商品房这块的投资其实减的速度还是比较大的，既保证了整体地产行业的投资，以及通过这个投资对其它行业的拉动，保证了我们国家整体的经济运营的平衡，另外一方面对于商品房的价格以及它的成交量又进行了一个有效的控制。所以在这样一个过程当中，调控的成果主要体现在这样的几个方面。
　　主持人：其实我们也看到有一条是抑制投资投机性需求，我们是否可以理解为未来政策微调的空间主要是在扶持自住需求上面呢？
　　肖剑：我认为是这样的，在近期温总理的讲话当中提出来一个超乎大家预期的问题，就是说把保障性住房放在了后边，而把增加商品房的土地供给放在了前面，这样的一个微妙的变化我认为也是比较有意思的，就是说从目前的调控结果来看，在保障性住房竣工的同时进行的同时，还要保证商品房的稳定的土地供应，因为这样商品房的价格才能够得到一个平稳的过渡。从目前我们政策主体的导向就可以看得出来，大的调控方向是不会改变的，但是在大的调控方向过程当中还有一些反向的微调，也就是说对于房地产既不能打压得太狠，也不能够完全的放手，所以说在今年整个一年我们的房地产调控政策将是微妙变化的一年。
　　主持人：在土地供应量方面你们有一些什么样的理解或研究呢？
　　肖剑：在土地供应量方面整个从去年的情况来看，土地供应跟2010年的情况变化不大，土地的推出量变化不大，但成交量有一个巨幅的下降。在2012年整个各地政府的预算里可以看得到对于土地的出让金这一块的预期是有一个比较大的回调。比如北京在2011年的时候大概土地收入是700多个亿，在2012年政府的预算报告里面预期土地出让金大概只有300多个亿。也就是说政府对于土地成交这一块其实并不是特别的乐观，从土地收入对财政的影响角度看，我想他们可能会有这样一种考虑，逐渐增加土地的供应从而促使成交量有一定的上升，从而使土地出让金能够有一个比较平稳的过渡，而不至于有一个大幅的下滑。

    重要股东出手房地产公司 5个月增持8亿元减持超21亿元
　　据数据统计，截至今年2月8日，去年10月以来，万科A、万泽股份(000534)等13家地产公司先后发布股东增持公告。根据公告统计，13家上市公司的股东累计增持0.64亿股，增持市值合计8亿元。
　　同期，金融街、南国置业(002305)、荣盛发展(002146)、深振业A等12家地产公司亦先后发布股东减持公告，而根据公告统计，12家上市公司的股东累计减持股份达1.93亿股，可参考的减持市值合计高达21.46亿元。
　　其中，南国置业、荣盛发展两家公司在有股东增持同时亦出现减持行为。南国置业2011年11月3日公告，公司高管汤伟此前在增持公司股份0.41万股的同时，还减持0.2万股。荣盛发展今年1月11日公告，公司高管邹家立此前增持公司2万股股份的同时，还减持了16万股。
　　数据还显示，南国置业、南京高科(600064)、万科A等12家公司获股东净增持。其中广汇股份(600256)获得股东新疆广汇实业投资(集团)有限责任公司累计增持2980万股，占到广汇股份流通股2.67%，居净增持榜单首位，运盛实业(600767)、莱茵置业(000558)分别以1035万股、1032万股的净增持量居榜单二、三位。上述12家公司中，股东增持最频繁的非阳光城莫属，该公司高管吴洁、何媚22次增持累计增持340万股，占阳光城流通股1.13%。
　　12家减持公司中，遭股东减持量最大的为首开股份(600376)。据去年10月14日公告，公司股东中国人寿保险(集团)公司、中国人寿保险股份有限公司累计减持7785万股，占流通股5.21%。正和股份(600759)公告，股东广西正和实业集团有限公司先后减持公司股份累计6101万股，占流通股5.02%。就减持频率看，深振业A无疑最受关注，方东红、罗力、李富川、李永明等公司股东先后9次减持，累计减持227万股。

    地产股构筑大底 政策松动信号积极
　　昨日，芜湖政府发布了2012年房地产政策，在以收入增长为限的房价控制目标下，提出了针对购买自住普通商品住房的契税减免及购房补贴鼓励政策，同时放宽落户条件准许外地户口购房者迁入。此举激起千层浪，不仅引发业内热议，也激活A股市场的房地产板块。在沪指围绕2350点展开震荡之际，地产股走势强劲力挺大盘。截至昨日收盘，房地产板块上涨1.90%，领跑行业涨幅榜，这已是该板块连续第二个交易日大幅上涨。近期，房地产板块积极信号逐步显现，部分活跃资金立刻跑步入场。
　　房地产板块积极信号显现
　　近日，央行在2012年金融市场工作座谈会中提出"要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求"。会议同时提出，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。海通证券(600837)房地产行业分析师涂力磊认为，央行此次表态与前期住建部首提的"稳刚需"基本一致。目前房地产行业调控效果已经显现，管理层对行业的调控方式将发生改变。政策将从过去的全面打击，逐步转变为对普通住房和刚需偏温和的支持态度。
　　从另一方面来看，银行住房按揭贷款也出现一定程度松动信号。据悉，目前多家银行首套房贷款利率出现松动，部分银行首套房贷利率可打9折，部分银行个人住房贷款审批和放款流程也开始提速。而从2011年的相关数据来看，我国房地产业固定资产投资完成额占全部固定资产投资完成额的比重达25.07%，仍是国民经济重要产业。有业内人士认为，为保障经济不大幅下滑，房地产建设投资仍会保持稳定增长。广发证券(000776)房地产行业研究员也认为，尽管短期以抑制投资投机为主的调控主基调不会发生大的变化，但是积极的信号在增加，扶持自住型购房需求的力度将进一步加大。有分析人士认为，此举或预示地方政策开始松动，政策面存在边际性改善。
　　板块已近两年半底部
　　资金陆续入场
　　从2009年9月中旬股指见到阶段顶部以来，房地产板块开始进入到长达两年多的调整周期。以板块龙头万科为例，经过两年的调整，其股价已经由14元下调到8元，调整幅度近43%。从估值水平来看，目前房地产行业的估值水平处于相对低位。数据显示，截至2月8日，A股市场PE（TTM）在13.33倍，房地产板块PE（TTM）在14倍。经历腰斩后的房地产股进入两年半来的底部区域。
　　从昨日盘面来看，受此消息刺激，房地产板块整体走势强劲，板块内超8成个股上涨。其中，云南城投(600239)、绿景控股(000502)等4只个股涨停，合肥城建(002208)、深圳华强(000062)、苏宁环球(000718)、大龙地产(600159)涨幅均逾6%。从资金流向来看，统计数据显示，昨日共有8.36亿元资金净流入房地产板块，加上前一交易日流入的3.29亿元，已累计有11.65亿元资金跑步进驻房地产板块。从个股来看，万科A仍是最受青睐的地产股龙头，昨日共有2.05亿元资金净流入该股；保利地产(600048)及金地集团(600383)分别净流入1.4亿元及1.01亿元；金融街也有逾9100万元资金净流入。
　　从近期各家券商的行业研究报告来看，部分机构认为房地产行业存在一定安全边际，估值修复行情值得期待。涂力磊也认为，长期看，房地产行业估值低（2012年龙头个股PE在6-7倍上下）、龙头个股年报无明显利空、政策面优化预期将对行业估值构成支撑，维持对房地产行业的"增持"评级。

    地产类上市公司指标龙虎榜

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