2012年房价只跌不涨

　　     2012年，房价只跌不涨，而且是全国范围。2010年7月，笔者出版《房价必跌》一书，提前一年预测房价将遭遇拐点，"房价必跌，中国一线城市房价会进入为期数年的下跌调整周期。"目前，拐点已经出现。我不幸言中了！2011年3月，许多专家认为2011年房价不跌，笔者曾提出"2011年房价必跌"，不幸又被言中。跨年之际，笔者预测，2012年，房价只跌不涨，估计又要不幸了！
　　2012年，中央调控没有放松，即使部分政策出现微调，但炒房的资金不可能入市。甚至，未来数年炒房资金都不会入市。欧债危机尚未解决，欧洲经济陷入困境已无悬念；美国经济近期数据虽有所好转，但庞大的债务决定其无法复苏。国际经济尚处于困难时期，未来不排除二次探底的可能。然而，即使处于如此弱势的国际环境及出口环境，2011年底，中央仍没有放松房地产调控，提法已经由"抑制房价过快上涨"转变为"促使房价合理回归"。
　　近日，住建部表示，2012年开工建设700万套以上保障房，基本建成500万套以上。各地签署"军令状"。国务院副总理李克强也表示，2012年中央补助金将增加，各地也要加大政府投入。住建部部长姜伟新曾表示，保障房建设，不仅是经济任务，也是政治任务。可见，保障房建设力度在加大，不会减弱。
　　2011年12月23日，住建部部长姜伟新说，2012年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展，要继续落实地方政府对房价调控的责任。将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
　　国土部为应对土地闲置方面，也在加大力度。2012年初，将出台《闲置土地处置办法》，现已提出征求意见稿。2009年、2010年，高单价土地大量出现，土地成本很高，导致开发成本相应大幅提高。但是，由于2011年第四季度，房价大幅跳水，许多楼盘降价20%，比如北京通州地区楼盘降价幅度高达40%。许多地王面临高成本低房价的窘境，开发地王必然亏损，不得已选择囤地。为应对此种情况，国土部适时出台闲置土地处置办法，加大打击力度，将增加商品房供给。顺便提一句，开发商亏本卖房是正常现象，没有任何条文及经济规律规定，房地产不能亏损。
　　保障房供给在增加；过去两年的大量土地成交，再加上国土部打击囤地，商品房供给也将增加；同时，炒房资金不会入市，需求减少；房价即使下跌依然处于高位，刚性需求者没有购房能力；买涨不买跌的市场规律等等，这些均让需求大幅萎缩。
　　供给增加，需求萎缩；2012年，房价只跌不涨，是自然而然的事情。
　　媒体及专家包括潘石屹在内均预测，2012年会放松调控，这会让房价有所止跌甚至反弹。但这是不可能发生的事件，即使部分政策微调，比如部分城市限购政策退出，也会有限制炒房的替代措施出台并实施。放松调控主要出于三个原因：地方政府债务、银行以及宏观经济调控。房价下跌会危及地方政府债务及银行系统风险，会让经济增速下滑。但从目前来看，中央已经对此出台应对措施。
　　地方债务方面，地方自行发债已经试点，并成功发行。经国务院批准，2011年10月上海市、浙江省、广东省、深圳市地方政府自行发债试点已经启动，而且于11月发行，并大获成功，认购踊跃。地方政府自行发债，目前只是试点，未来会全面铺开。这将解决地方政府债务问题。
　　银行方面，前银监会主席刘明康明确表示，即使房价下跌50%，也不会危及银行金融系统。2009年、2010年高房价阶段所积累的住宅按揭贷款总额大概2.8万亿人民币。由于所有按揭贷款均有首付，而且除去自住部分贷款，考虑到银行盈利水平、拨备，银行系统足以应付。开发商抵押贷款，由于基本以50%折扣抵押融资，更不足为虑。再加上银行有国家隐性担保，目前的房地产坏账不构成巨大威胁。更大的危险反而是房价上涨的风险的累积。
　　因此，没有理由放松房地产调控，近期的打击囤地以及保障房军令状也从侧面表明，中央不会放松调控。限购政策在没有替代政策之前，也不会轻易退出。在房价没有合理回归之前，房地产货币政策更不会退出。
　　调控退出只是一厢情愿的幻想。未来的房地产行业方向，将由过去的投资功能转向居住功能。未来的房地产行业，将成为非常有效率的制造业。这才是健康的、可持续的长久之道。

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