多部委年底测评楼市调控效果 开发商欲扛过年关

    导读：
　　多部委年底测评楼市调控效果
　　计税新政实施首日北京二手房日过户量创3年最低
　　资金压力空前 开发商欲扛过年关

　　多部委年底测评楼市调控效果
　　12月的第一周，全国35个重点城市中，13个城市房屋成交量同比跌幅超过50%，贵阳降幅达到74.09%，蚌埠降幅达到72.1%。
　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，11月的成交量下降具有拐点意义，以前都是一线城市下降，现在是二三线城市下降。
　　一位接近住建部的人士透露，住建部等多个参与房地产调控部门年底将对以"限购"、"限价"为代表的楼市调控效果进行测评，尤其侧重于政策的负面影响，以便于明年政策的延续和完善。
　　"房地产业是支柱性、基础性产业，楼市调控在整体的经济环境下执行，需要理性评估和反省楼市调控带来的问题和隐患，尤其是房地产萎缩对二三年后市场供应和对上下游产业链潜在影响，"中国房地产协会副会长苗乐如在中国房地产经理人联盟等单位举办的"2011年中国房地产(北京)论坛暨中国房地产经理人联盟2011年会"上如是说。
　　拐点确立
　　秦虹表示，11月份是房地产市场的一个拐点。在此之前，楼市下行主要集中在部分实行限购的一线城市，而进入11月份后，下行趋势已经蔓延至二三线乃至下辖的县级市。
　　而随着中央经济工作会议定调会透出坚持房地产调控不动摇信息传出， 12月12日房地产股票领跌大盘，致沪指失守2300点，成交量创3年来新低。
　　根据中国指数研究院统计，上周被监测的35个城市中，27城市楼市成交量同比呈现断崖式下跌，其中13个降幅高达50%的城市中，多数是二三线城市。
　　秦虹表示，在中央释放从紧的政策预期下，年底到明年一季度，商品房销售额、新开工面积、土地购置面积、开发投资额等一系列指标都有可能出现负增长。
　　根据国家统计局的数据显示，11月份，全国房地产开发景气指数为99.87，环比下跌0.4%，同比下跌3.33%，创下近27个月以来的新低值。
　　北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，在房地产投资下调的背景下，与之相关的水泥、建材、建筑、钢铁、家具电器、装饰装潢等均将受到直接牵连。今年前11个月，全国130个主要热点城市的土地出让金较去年同期的1.7万亿元减少5200亿，降幅达30%。
　　中原地产市场总监张大伟表示，11月底到12月初，全国主要城市的房地产成交量已经出现了全面萎缩的形势，当前即使取消限购政策也未必能够拯救市场信心，本轮房地产调控带来的房价下行和房地产交易量萎缩的拐点正式形成，而且这个趋势在2012年年内都未必会改变。
　　评测调控
　　上述接近住建部人士透露，针对房地产市场调控，住建部、财政部、发改委等部委均不同程度开展了对房地产调控政策的评估工作，对楼市调控措施以及当前的楼市形势进行评估，并将在中央经济工作会议结束之后召开联席会议，依据评估效果，提出相应的调控性建议。
　　秦虹表示，针对政策出台后市场出现的变化，住建部政策中心做了大量的研究。她认为，长期来看，房地产市场仍有空间，只是不会有前10年那样快速的增长。政策执行以来，房地产市场符合调控的预期目标，短期内，楼市调控不存在放松的可能性，一旦放松，房地产市场或呈现报复性反弹。
　　而原住建部政策中心主任陈淮日前表示，明年除了继续执行从严的楼市调控以外，楼市调控政策也需微调。加强对刚需和改善性需求以适当的资金、政策支持。
　　上述接近住建部的人士透露，根据初步评估效果，限购令并没有影响刚需购房，因此短期内不可能退出，未来政策将逐渐趋于稳定，不过，针对投资和投机性需求的出发点并不会改变。
　　12月10日，财政部财科所所长贾康在接受记者采访时介绍，年底，财科所将对"房地产"试点的效果进行测评，和试点地区的自我测评相比，财科所将重点研究房地产试点的负面效果，为后续房产税试点的扩展积累经验。
　　贾康介绍，从长期看，房产税试点肯定会铺开，不过，短期来看，明年房地产税试点能不能扩大，扩大到什么地方，还要基于政策效果测评以及相关的研究之后才能确定。
　　上述接近住建部的人士进一步介绍，针对2012年复杂的国内外经济形势，住建部要研究建立房地产调控的应急机制，做好政策储备，包括房价下降的应对预案和应急机制，避免楼市调控带来的中国经济的硬着陆。

    计税新政实施首日北京二手房日过户量创3年最低
　　12月12日，二手房最低计税价格调整后开始执行的首个工作日，北京二手房住宅网签仅为82套，创造了最近3年来工作日的最低签约记录。而早前，因政策末班车效应刚创造了最高日签约。
　　《每日经济新闻》记者从北京多家中介机构了解到，此次最低计税价的调整，涨幅或在3倍左右，这也造成了二手房市场成交量骤降。
　　成交量跌破百套
　　"基本上能成交的都赶在上周末前办完了，这两天算是闲下来了。"昨日(12月13日)位于北京市海淀区万柳附近的一家中介门店的销售人员告诉《每日经济新闻》记者。该销售人员表示，从周一开始这两天没有再接到一单网签的业务，咨询二手房交易的购房者也比前两周少了很多。
　　北京中原统计数据显示，新评估价执行的首个工作日，北京二手房住宅网签仅为82套，创造了最近三年来工作日的最低签约记录，而就在一周前，12月6日，北京二手房住宅网签套数则高达1006套，这也是限购执行293天来第一次突破千套大关。
　　政策末班车效应呼啸而过，接下来就是市场的再度沉寂。
　　数据显示，截至12日，12月的二手房签约已达10189套。对此，"链家地产"首席分析师张月告诉记者，最低计税价出台前，消费者"恐慌性"网签促使成交量屡创新高，"而新最低计税价执行后网签量创新低，这奠定了整个12月份中下旬成交基调。预计12月中下旬全市二手房市场将进入冰冻期。"
　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟同样表示，目前市场上接近九成意向购房者已经入市，"预计全月成交量很难突破1.5万套。新的计税标准正式执行，市场或将迎来数月的成交低迷状态。"
　　计税价或上调3倍
　　目前，北京各区县开始执行新的过户指导价格，虽然地税局并未对外公布，但记者从"链家地产"市场研究部了解到，其根据当前市场的成交价以及具体各区域房价的涨幅情况来看，全市的最低计税价涨幅大约在3倍左右。
　　此外，此次计税价的调整对于部分郊区区域，或者是4~5环之间，其上涨幅度会更高一些。而对于比较偏远的区县，如密云、平谷等地计税价的变化则并不明显。
　　《每日经济新闻》记者从链家地产市场研究部了解到，北京部分区域原计税价与现计税价对比，以右安门外、西罗园地区为例，原计税价在5967元/平方米，预估当前计税价格为15500元/平方米，价差在2.6倍左右；大兴区清源地区原计税价为3316元/平方米，现预估10188元/平方米，价差在3.1倍左右；海淀区万柳地区原计税价为7937元/平方米，现预估为24300元/平方米，价差同样为3.1倍。
　　张月告诉记者，现行的计税价标准，并不是采取"一刀切"的方式，而是根据目前的价格水平，以及楼盘的建筑年代、楼层等多个因素来决定。"所以即使出于同一楼盘，每套房都可能有不一样的最低计税价，这对于购房者来说，很难去衡量具体的计税价格。"对此，张月认为，这样的方式既符合当前市场房屋交易的实际交易规则，也符合购房者的实际利益。

    资金压力空前 开发商欲扛过年关
　　艰难"熬冬"的开发商面临年终大考。为了完成年度目标和偿还银行欠款，也为明年"并不看好"的春天做准备，不少房企"断臂求生"、"以房抵债"加紧回笼资金。业内人士认为，眼下众多房地产开发企业尤其是中小房企的资金压力空前，开发商"扛"着过年的大局已定。
　　"断臂求生"过冬
　　房企融资渠道收缩，年关资金链日趋紧张，银行贷款放不下来，存货又消化不掉，很多项目已经"没钱花"，股权转让、产权交易是眼下房企不得已的选择。
　　据介绍，从8月开始，房地产挂牌项目在北京产权交易所呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达50.34亿元，居各行业之首。北京产权交易所最新统计显示，上周(12月5日-12月9日)，房地产业成交和挂牌金额分别为18.97亿元和12.71亿元，均高居首位，显示临近年底房地产行业股权并购依然十分活跃。
　　"房企资金压力越来越大。有些项目可以通过降价来回笼资金，但对于一些还在开发中的项目来说，在资金匮乏的情况下，转让股权无疑是最有效方式。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。
　　业内人士认为，销售不畅，融资受阻，目前房地产领域"弃车保帅"、"断臂求生"的案例不在少数。
　　"如果再不想办法解决目前的资金问题，更多的开发商可能在严冬中被活活'冻死'。不是我们不降价，而是没法降价。"一中小开发商表示，通过转让旗下项目，避免老业主维权，而且收益远远大于降价促销。产权转让，虽然在转让价格方面有相对较低的折扣，但如果是有实力的企业接手，相当于一次性卖出几十套甚至上百套房子，这笔资金对困境中的房企而言是救命钱。
　　其实，中小房企资金链紧张早已是"公开的秘密"。除了"卖身"之外，不少房企期望迅速转移战场，将发展中心转向二三线城市。北京一家中小房企的负责人坦言，目前业内部分中小房企资金压力的确很大。受到北上广深等一线城市"限购令"的影响，不少中小房企加大了促销力度，希望尽快售完一线城市的楼盘项目，尽快退出一线市场转战二三线城市。"我们会加大促销力度，希望把资金拿去启动其他二三线城市的项目。"
　　近期市场传言恒盛地产资金压力较大，但恒盛相关人士向中国证券报记者否认了这一传言，并表示公司经营正常。11月实现房地产销售额6.8亿元及销售面积8.2万平方米；今年1至11月累计实现房地产销售额127.7亿元，同比增长27.5%，累计实现销售面积150.6万平方米，同比增长71.7%。恒盛地产2011年11月无新购土地。截至11月底总土地储备为1960万平方米，可满足未来五至七年开发所需。
　　"以房抵债"还款
　　年底，资金紧张压力骤增，部分开发商选择收缩营销支出，甚至"以房抵债"。开发商拖欠的费用不仅仅是广告策划款、项目代理费、规划费、设计费，还有工程款和银行的欠款。
　　很多开发商都有大笔要支付建筑和材料费用。由于资金链紧张，温州、大连等地开发商甚至开始用房产抵债。除了"以房抵债"，不少开发商还通过增加工程审批流程、延长审批时间的方法拖延时间。
　　"城门失火，殃及池鱼。"开发商资金紧张，建筑承包商、材料供应商、代理公司等也都成了这个资金链条上的"受害者"。"集中要钱主要是在元旦前后。"温州一家房地产代理公司工作人员透露，本来一家合作非常好的开发商都在每个月的月初结账，但最近半年都是拖到月末才结账，现在开始提出"以房抵债"，折扣为7折。
　　业内人士表示，"以房抵债"传递给市场一个信号：楼市已从深秋步入寒冬。一直以来开发商在面临资金压力的时候，宁可借钱也不会用房子抵债，因为在他们眼里，房产始终是看涨的。如今用房抵债，说明他们已经找不到任何借钱的渠道了。这也反映出开发商对中长期房价的预期发生了改变。
　　业内人士透露，某开发商欠费，不得已将一套几千万豪宅抵押给一家大代理商，还有一家建筑公司收了开发商几个商铺抵债，以内部员工价销售。实际上，目前还不是开发商工程款和材料款的偿付高峰期，若开发商资金状况一个月后仍得不到缓解，"以房抵债"现象或将越来越多。
　　据温州市房管局网上售房数据显示，11月以来，温州可售房源量持续上升。截至12月13日，公开发售房源22796套，252.2万平方米；公开发售住宅12040套，158.58万平方米。22796套房源量再次刷新了温州楼市库存纪录。
　　库存的增加，促使开发商加大了促销手段。当前，部分楼盘的购房首付款也出现不同程度调整，目前市场上已出现20%的首付比例。一次性全款优惠幅度也增大，全款享9折优惠的幅度已不足为奇。
　　房企"扛"过年关
　　眼下开发商正在积极调整策略，屯粮过冬。
　　11月以来，北京近郊地区10余个项目万元甩卖：包括富力地产的"丹麦小镇"项目、鲁商置业的"蓝岸丽舍"别墅项目以及金融街的"金色漫香郡"高端住宅等价格都在万元左右。
　　国内某龙头房企的项目经理吴欢(化名)向中国证券报记者表示，目前他们整个集团对于明年及未来几年的房地产市场都比较悲观。整个集团都在积极调整战略定位，加紧年终促销，以求尽快占领市场。"虽然短期内我们的资金压力不是那么大，但为了长期的发展考虑，我们的策略还是回笼资金、现金为王。"
　　链家地产首席分析师张月认为，年关将至，房企为实现快速的资金回笼，定价上也更加贴近购房者的价格预期，市场进一步向买方倾斜。当前，以价换量的项目仍然多集中在郊区的小部分项目。而个别项目大幅降价后，会拉低购房者的价格底线，再次形成观望，也会对周边项目形成降价压力。因此预计年底前，新房市场将延续价格下跌的趋势，成交量将持续低位徘徊。
　　北京房地产业协会秘书长陈志认为，就12月的情形来看，房企的降价幅度和措施或许不会再如前几个月那么"疯狂"。"再熬半个多月，就能熬到新的财务年度，房企此时也会有新的考量。"房企"扛"着过年的大局已定。他指出，目前楼市买卖双方的博弈已经白热化，准购房者对未来降价的心理预期非常强烈，此时房地产开发商即使再降价，楼盘销售也不一定能有大的好转。(.中.国.证.券.报)

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