楼市滞销现象蔓延全国各地 明年全国房价或现普降
导读：
楼市滞销蔓延全国 促房价回归决心不改
明年全国房价或现普降 预调微调不改回归基调
全国住宅销售均价连续四个月下降
一线房企11月销售额集体跳水 房价下行拐点确立
北京三大地王追踪：昔日风光今成鸡肋
楼市滞销蔓延全国 促房价回归决心不改
从温家宝总理11月份提出"使房价回归到合理价格"，到中央政治局重申房价"合理回归"目标，明年房地产市场调控政策走向明确。
12月9日，中央政治局会议在研究明年经济工作时指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。旨在为中央经济工作会议"定调"的中央政治局会议提出的指导原则，也使房地产市场继续从严调控毫无悬念。
继续从严调控的调子在股市发生了反应。12日，房地产股票领跌大盘，致沪指失守2300点，成交量创3年来新低。
与此同时，房地产业也正在发生剧烈变化，成交量大幅下降的趋势由一线城市向全国蔓延。
根据中国指数研究院的统计，上周被监测的35个城市中，近8成城市商品房成交量同比下降，13个城市成交量降幅在50%以上，其中贵阳同比降幅最大，达到74.09%，蚌埠同比降幅达72.10%，天津跌幅为67.20%，杭州也超过60%。
成交量下跌的势头，也开始影响到一些全国性房企的销售业绩。
中原监测数据显示，包括中海、保利、万科在内的大型房企，11月销售面积环比出现明显减少。其中，万科11月销售面积和销售金额环比分别减少了26%和20%。
库存在增加。据上海易居房地产研究院报告，截至2011年11月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，同比增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。
对于楼市从严调控是否会影响经济基本面，业内也有不同程度的担忧。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，楼市调整是调控政策起作用的表现，不能半途而废，必须坚持到底。地方政府也必须转变观念，不能再一味追求经济增速，而要适时做出调整。
明年全国房价或现普降 预调微调不改回归基调
调控步步紧逼 房价节节败退
在刚刚过去的寒冷周末，随着中央政治局会议一锤定音，房地产行业的未来愈加清晰，业内普遍预计，明年全国房价普降将是"大概率事件"。
12月9日，中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作。会议明确，明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
短短一句表述，使原本繁杂的楼市预期与形势高度统一起来。新的一年，在坚持房地产调控政策不动摇的同时，调控目标更从"遏制房价过快上涨"升级为"促进房价合理回归"。各界一致预期，即便政策在普通商品房和保障房等领域出现定向微调，房价合理回归的基调依然不改。
眼下，越来越多的迹象表明，在调控紧咬不放的背景下，"房价回归时代"正加速到来。
明年将迎全国房价普降
一位权威房地产专家向记者表示，全国楼市开始真正进入"冬季"的深度调整期。
根据中国指数据研究院的统计，上周被监测的35个城市中，27城市楼市成交量同比下降，13城市成交量降幅在50%以上。重点城市仅北京同比微幅上涨，其余城市皆下跌。
成交量遭遇"急冻"，成交价格也节节下探。
"根据中房网一手房价格指数，全国房价在9月份已经出现环比下降。"在中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱看来，按照目前趋势，明年1月份全国房价或将出现同比下滑。
而房价一旦出现同比下降，"将成为楼市转折点的重大标尺。"丁祖昱补充说。
对于房价下探的幅度，"当前市场中对2012年房价走势的判断各不相同，普遍认为会下行15%-20%，甚至有人认为会下行30%。"北京科技大学教授赵晓、高和资本金融分析师李慧忠不约而同地指出，明年房价下行是大概率事件。
至于备受关注的房地产市场投资增速，来自东方证券的分析报告指出，由于明年开发商面临高库存以及更大的债务偿付压力，商品住宅投资力度将显著放缓，而保障房及商业地产经过今年的高增长后，投资拉动效应也将有所减弱。因此，东方证券预计明年房地产投资增速将大幅回落。"若假设全国商品住宅销售面积同比增5%，住宅销售均价下降5%，2012年房地产投资增速约在14.7%左右。"报告称。
这意味着明年房地产投资增速相比2010年的27.5%，将几近"腰斩"。
预调微调不改回归基调
基于房地产投资增速下降可能为宏观经济带来的影响，业内一直有多种声音。"打桩开工是不拉动经济的，只有当在建工程出地面了，钢材水泥的需求上来了才会拉动经济。如果开发商因为没有钱而缓建房，也就是房地产投资增速大幅下降，那才会真正影响经济。"SOHO中国董事长潘石屹告诉记者。
于是，部分企业和专家基于房地产业的权重意义，预期调控方向在2012年会出现松绑迹象。
"目前看来，中央对于楼市调控的口径不会有变化。不过，明年经济形势可能比较复杂，变量颇多，经济和楼市变化较快，已有的楼市政策能否持续整年有待观察。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。
莫尼塔(上海)投资发展有限公司房地产行业分析师施琪也认为，明年一季度前楼市政策基调不会出现变化。"明年楼市政策不会发生类似于2008年下半年那样的大反转，但结构性微调的概率很大。"施琪表示。
对于楼市调整可能给宏观经济带来的影响，权威专家告诉记者，其实中央政府已经有所预估。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出，2012年要建立房地产调控的应急机制(包括恢复金融和税收优惠政策等)，做好房价下降应对预案和应急机制，避免房地产市场"硬着陆"。
而一位接近政府部门的人士称，房地产市场不排除在2012年出现"定向性微调"。即在普通商品房购买方面放宽标准，无论是信贷还是购买资格方面给予倾斜。同时放低保障房准入门槛，以消化越来越多的保障房存量。
"这种定向性调控不仅可以拉动产业链需求，也同样有利于平抑高房价。"该政府部门人士称。
全国住宅销售均价连续四个月下降
12月12日，中国指数研究院最新发布的《1-11月全国房地产开发经营数据解读》显示，全国住宅销售均价已经连续四个月下降，同时累计销售面积和销售额增速均出现放缓。
根据中指院的统计，今年1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。中国房地产指数系统百城价格指数显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。
销售面积方面，截止11月末，全国商品房销售面积为9.0亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降了1.5个百分点。其中，住宅销售面积为8.0亿平方米，同比增长7.5%，增速也比1-10月下降1.5个百分点，比去年全年增速低0.5个百分点，增幅略小于商品房总体情况；办公楼和商业营业用房销售面积分别同比增长10.1%和17.0%，增速较1-10月均有所缩小。
同时，前11个月全国商品房销售额为4.9万亿元，同比增长16.0%，增速比1-10月下降2.5个百分点，但增速仍高于销售面积。其中，住宅销售额为4.1万亿元，同比增长13.7%，增速比1-10月下降2.6个百分点，增速低于去年全年0.7个百分点；办公楼和商业营用房销售额均分别增长21.9%和30.3%，增速较1-10月均有所缩小。
而从单月销售情况来看，11月全国商品房销售面积为9941万平方米，环比下降18.9%，高于去年全年月平均水平(8700万平方米)；但同比下降1.7%，降幅较上月有所缩小。其中，中国指数研究院重点监测的城市，11月新房和二手房的成交量都明显低于去年。
对此，报告分析认为，无论从商品房整体还是住宅的情况来看，11月单月销售面积和销售额均延续上月的下降趋势，显示当前房地产市场成交方面受调控政策影响显著。虽然开发商加大推盘力度，但供应的增加并未带动成交量的显著上扬，反而明显呈现单月下降趋势。
此外，在供应方面，开发商加速推盘，但近两年的高速增长也使得供应方面压力越来越大。另一方面，货币政策微调将缓解房地产业的调控压力，但房地产调控政策仍不放松还是接下来房地产市场不得不面临的问题。
一线房企11月销售额集体跳水 房价下行拐点确立
"11月份，商业地产市场也下来了，身边拥有千万资金的投资人都不再出手。现在业内的普遍预期是，明年一季度，北京、上海等一线城市的核心区，房价将有一跌，而且幅度不会小。"长期从事商业地产投融资的高和投资董事长苏鑫在近期举行的一场内部沙龙上坦言。而住建部政策研究中心主任秦虹认为，今年11月的拐点意义非常显著，"11月以前，楼市成交量萎缩主要集中在一线城市，但11月份，二三线城市乃至其下辖的县城，商品房成交量全都下来了。"
与此相对应，全国性布局的一线房企在11月份出现合约销售额集体跳水的现象。销售额排名前20位的房企中，绝大多数房企11月的销售金额同比环比均出现下滑；中海地产、保利地产等房企11月销售金额同比跌幅逾20%。业内专家认为，商品房全面下行拐点已经确立，明年商品房销售额、新开工面积、土地购置面积、开发投资额等一系列指标都有可能出现负增长。受预期悲观影响，昨日沪深股市房地产板块跌幅居首。
"避风港"失守
持有数亿元资金仍在观望的山西投资客曹先生，暗自庆幸自己在9月份经历的一场车祸。"那时候，我正在北京看一宗商业项目，一场有惊无险的车祸让我在医院躺了半个月，投资计划最后也放弃了。回头看，如果没有那场车祸，9月份我肯定会投项目，那现在就难受了。"
11月，曾经被业内视为资金避风港的商业地产也开始遭遇楼市寒流。北京、上海、深圳、广州等一线城市的商用物业项目，成交量环比跌幅普遍超过20%。数据显示，11月，深圳一手商铺成交面积环比下降23%；北京商用项目(写字楼、商铺)共成交11.65万平方米，环比减少9万平方米。
地产入冬，投资下行。国家统计局最新数据显示，今年1-11月，全国完成房地产开发投资55,483亿元，同比增长29.9%，增幅较前10个月下降1.2个百分点。11月单月的投资同比增速达20.1%，较10月下降4.9个百分点，继续创出年内新低。业内预计，12月房地产开发投资增速将进一步放缓。
据中国证券报记者统计，2001年11月以来的十年间，我国房地产开发投资额的月度同比增幅仅在2009年2月-12月低于20%，而那时正是全球金融危机最为严重之际。
由于投资趋冷，房地产行业开始步入"不景气"区间。11月，全国房地产开发景气指数为99.87，比10月份回落0.40点，这是自今年6月以来连续6个月下滑，并自2009年7月以来首次跌破100这一景气荣枯线。该指数在上一轮调整中于2008年10月破百，并连续9个月维持在该水平之下。
房企看淡后市
10月中旬开始，龙湖地产等一线房企启动"抢收"行动，以"微利价"甚至"成本价"甩卖新开项目房源，以期快速消化库存、回笼资金。11月中旬，龙湖地产位于北京六环外的"时代天街"项目以万元单价入市，明显低于周边项目均价。虽然该项目首期200余套房源已经售罄，但龙湖地产内部人士仍然表示，"时代天街"项目选择冬天开盘，原因是公司对明年的楼市更加看淡。
据知情人士透露，"华南五虎"之一的某全国性地产商，目前已将旗下所有未销售商品住宅项目全部停工。"现在最难受的是项目已销售20%的开发商，不好降价，也不能停工，只能硬撑。"苏鑫表示。
尽管实施低价入市策略，但多数房企11月的销售业绩依然惨淡。统计数据显示，已公布11月销售数据的16家全国性房企销售额集体跳水。其中有15家房企销售金额同比环比均出现明显下滑。中海地产、保利地产等房企11月销售金额同比跌幅逾20%，世茂、雅居乐及富力等房企销售业绩亦不乐观，降价"抢收"未能力挽狂澜。
以万科为例，11月公司实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元；其中销售面积环比下降27%，同比下降24%；销售金额环比下降20%，同比下降36%。自8月开始，万科销售额就已出现同比下降，8-10月，万科销售额同比分别下滑12.6%、12%和33%，销售面积在9-10月出现萎缩，同比降幅分别达4.9%和23%；9月份以来万科出现成交面积和成交金额双降局面。
同样，保利地产11月份实现签约面积42.10万平方米，同比下降35.79%；实现签约金额49.26亿元，同比下降27.86%。今年1至11月，保利地产实现签约面积598.32万平方米，同比下降4.45%；实现签约金额676.22亿元，同比增长18.33%，增幅大幅放缓。
一线城市布局占比大的中海地产11月销售业绩下滑最为严重。当月，公司房地产销售额按月锐减49%。另监测数据显示，截至目前，已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模降价销售活动。其中保利、富力、绿城、万科和中海11月销售均价环比降幅在10%-20%之间。
楼市寻找新平衡
秦虹透露，今年房地产业的各项指标都将维持正值，其中未实施限购的城市商品房销售量还将保持20%左右的增幅；但到了明年，商品房销售额、新开工面积、土地购置面积、开发投资额等一系列指标都有可能出现负增长。而楼市将在新的供求关系下寻找平衡。
按照财经评论人士叶檀的观点，楼市需求反弹需要两个条件，一是限购政策放松，二是货币政策放松；从高层最新的表态分析，明年限购仍不可能放松，但稳健货币政策的实施意味着明年楼市的资金状况将好于今年。
受调控影响，楼市需求下滑明显。数据显示，今年1-11月全国完成商品房销售面积8.95亿平方米，同比增长8.5%，其中11月份完成销售面积0.99亿平方米，同比下跌1.98%。1-11月销售均价5474元/平方米，绝对值较1-10月的5502元/平方米小幅下跌0.5%。
与此同时，作为供应先行指标的新开工面积也开始降速。1-11月全国新开工面积同比增长20.5%，较1-10月回落1.2个百分点；11月单月新开工面积为1.46亿平方米，同比增长9.1%，这已是该指标连续四个月单月同比增速均低于10%。
"如果考虑到保障房开工项目在四季度大规模推进，那么11月份商品房新开工量的下降趋势已十分明显。"秦虹表示。
中金公司12月12日发布的研究报告指出，未来几个月，楼市供应释放力度将加大，房价调整迹象将更为明显；预计行业底部将出现在2012年一季度或二季度。
北京三大地王追踪：昔日风光今成鸡肋
本轮房价调控前夕，北京一天之内(2010年3月15日)诞生三个"地王"，创下卖地单价和总价历史之最，引起全国关注。此后，国家楼市调控从严从紧、政策密集出台。
北京三大"地王"项目如今命运如何？"新华视点"记者日前对此进行了调查。
东升乡"地王"：荒草长两年 如今被转卖
京城凛冽的寒风中，野草被吹得猎猎作响---这里是北京海淀区东升乡地块，眼前的一切最能体现正遭遇"寒流"的北京楼市。近两年里，这一昔日"地王"始终处于闲置状态，院子里长满荒草。
这是开发商始料不及的。2010年3月15日，在与绿地集团等"房产大鳄"竞逐中，名不见经传的北京世博宏业房地产公司脱颖而出，以17.6亿元的价格经过58轮竞价夺得东升乡地块，这比底价6亿元超出11.6亿元，溢价193%。
针对这一"地王"项目，北京中原地产等机构预计，算上建设酒店等投入，这一地块楼面价高达近3万元/平方米，是当年乃至目前北京有效成交地块中单价最高的。
"将打造一个高端产品"的豪言犹在耳边，但随着政策和市场形势剧变，开发商一直没有开发。中间记者多次探访这块地，发现一直处于撂荒状态，没有开工迹象。
近期，这一"地王"命运开始改变。保利地产发布公告称通过收购北京世博宏业房地产公司100%股权的方式，获取北京蓟门桥项目(即东升乡地块)。尽管保利地产"财大气粗"，但这个"地王"能否顺利入市仍是难题。保利地产独立董事张礼卿在表决中表示反对，理由是"项目成本较高，盈利前景存在较大不确定性，建议公司在目前市场环境中慎重考虑"。
大望京1号：被迫"缓开工"遭遇"定价难"
12月1日，记者来到北京朝阳区大望京1号地块，见该"地王"项目只挖了两个大坑，工人们正进行奠基工作。拿地快两年了，还在浇灌地基。至于该项目上市日期则一推再推，从今年推到明年。
这与当时快速举牌竞夺"地王"的场景形成鲜明反差。2010年3月15日上午，经过84轮现场竞价，远洋地产旗下的远豪置业以40.8亿元夺得大望京1号地，扣除教育、医疗用地等，该地块折合楼面价超过2.7万元/平方米，创下当时北京成交地块单价之最。
随着本轮楼市调控措施出台，大望京1号地周边房价迅速回落。市场一度传出远洋地产欲退地，但随后又否认，并称将正常开工。但目前其开发进展十分缓慢，而且遭遇定价难，现场预售人员告诉记者："售价真的不好定。"
记者发现，当前大望京1号地周边房价仍在持续跌落，已接近拿地价格水平，这个"地王"想要脱手，已经越来越难。
亦庄"地王"：销售冷利润薄 犹如啃"鸡肋"
相比而言，北京三大"地王"中亦庄X 1-1B地块的命运稍好，但却交易清淡，如食"鸡肋"。
这一"地王"去年在64轮现场竞价后，由中信地产以52.4亿元的总价夺得，刷新北京总价"地王"的成交纪录。
北京市房地产交易管理网显示，该项目在8月26日取得预售许可证，共推出318套房源，但截至11月30日，仅卖出89套。就其整体销售额而言，目前卖房收入与买地资金尚有较大差距。
因为卖难利微，该项目收入前景很不确定。据该项目销售人员介绍，目前该项目销售均价仅有2.4万元/平方米，利润空间很小。更何况，目前北京该区域房价正明显下滑，这一"地王"项目势难独善其身。附近一家房产中介负责人说："这个项目已成了弃之可惜、食之无味的鸡肋。
中财网
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