广东中山推出楼市限价令 每平超5800元将不予登记

　　     导读：
　　广东中山推出楼市限价令 每平超5800元将不予登记
　　万科坚拒业主"降价补偿" 王石称楼市或软着陆
　　潜在库存100亿平方米压顶楼市 将促房价合理调整
　　房地产投资增速连续3个月下滑
　　一线房企10月销售进一步萎缩

　　广东中山推出楼市限价令 每平超5800元将不予登记
　　为确保实现2011年度新建商品住房价格控制目标，广东中山市在今日(11月10日)正式对外发出楼市限价令：
　　单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的（按建筑面积计算，下同），市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续。
　　单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。
　　该楼市限价令将实施至2011年12月31日。
　　以下为中山市政府通知全文：
　　转发关于稳定我市新建商品住房价格意见的通知
　　信息来源：中山市人民政府办公室 发布日期：2011年11月10日
　　中府办〔2011〕94号
　　火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：
　　市住房城乡建设局、国土资源局《关于稳定我市新建商品住房价格的意见》业经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
　　中山市人民政府办公室
　　二○一一年十一月十日
　　关于稳定我市新建商品住房价格的意见
　　市政府：
　　为深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）及省关于加强房地产市场调控的政策措施，进一步稳定我市新建商品住房价格，确保实现我市2011年度新建商品住房价格控制目标，促进我市房地产市场平稳健康发展，现申请自发文之日起至2011年12月31日止，全市新建商品住房交易按以下要求执行：
　　单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的（按建筑面积计算，下同），市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续；单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。
　　如无不妥，请批转执行。
　　中山市住房和城乡建设局 中山市国土资源局
　　二○一一年十一月十日 (.财.经.网)
    万科坚拒业主"降价补偿" 王石称楼市或软着陆
　　万科再次因降价遭遇业主"维权"，与2008年一样，万科拒绝了业主的要求。与2008年不同的是，要求退房或补偿的业主，不再得到舆论支持。
　　11月9日，深圳万科内部人士对记者透露，自上周末清林径业主来售楼处之后，双方再未有见面沟通。目前事件处于僵持阶段。
　　万科是第一个针对降价退房"维权"事件发布严正声明的开发商，对于前期业主提出的退房、经济补偿等要求，万科坚决拒绝。此前，龙湖、中海、绿地等在上海遭遇同样的降价维权事件，其内部人士也对记者表示，不会对前期业主进行所谓的"补偿"，并呼吁购房者尊重合同及契约精神。
　　本报记者从万科清林径业主论坛了解到，前期业主们准备发起"二次维权"，与万科继续周旋，或采取诉讼手段。
　　业主"维权"遭拒
　　深圳龙岗五联村，一个非龙岗中心城的区域，万科清林径，一个被调侃为"外面是非洲，里面是欧洲"的楼盘，上演了一场降价维权风波。
　　11月5日，万科清林径二区几十位业主聚集在清林径营销中心，拉起条幅，上书"价格欺诈，还我血汗钱"等字样，并在销售大厅高喊"退房"口号。
　　事件导火索是清林径近期推出的特价房。10月下旬，万科清林径推出了10套110平方米一口价单位，总价150万，这意味着单价由原来的14000元/平方米降到12000左右，降幅超过10%。
　　在6、7月份购入万科清林径的林园(化名)，心里非常不舒服。"小区内有养猪场、幼儿园、学校、车位统统公摊给了业主。"林园在小区论坛里说，要求退房并不仅仅是因为万科降价，而是购房合同还有诸多霸王条款：如因房屋质量问题或竣工面积误差不构成拒接收楼的理由、补充协议加注、如因本协议与合同正文冲突、以本协议为准等。
　　11月5日、6日连续两天，林园和其他业主们来到清林径售楼处与万科讨说法。他们提出了换房退房、补现金差额、赠送固定车位或者减免物业管理费、提高家私家电或装修标准等诉求。
　　万科明确拒绝了业主们的要求。"投诉客户所购买的清林径36、37、38号楼单位早已于8月份全部销售完毕，并已全部签署了买卖合同。此批单位与清林径项目目前在售的单位户型、面积段、位置均完全不同，价格上不具有可比性。因此清林径项目在不同阶段针对特定产品所推出的优惠举措，亦属于正常合理的市场营销行为。"11月7日，深圳万科针对清林径事件发布《情况说明》表示。
　　但业主们认为，万科的解释站不住脚。"33,34,35的位置，户型和朝向，都比36-38要好，而价格更低。"维权业主称，万科销售过程中存在价格欺诈。
　　但万科态度坚决。万科在《情况说明》中称，"面对此部分客户不合理、不合法的诉求，我司愿意在合理、合法的前提下进行对话沟通。"但"受到非法干扰、公司名誉权受到非常损害时，保留诉诸法律的权利"。
　　万科处理方式成主流
　　与2008年万科降价被指"叛徒"，业主"维权"得到舆论同情的境况不同，针对近期各地的降价退房、维权事件，接受采访的绝大多数业内人士认为，业主们缺乏契约精神，买房本身带有投资性质，房价有涨有跌，应该"愿赌服输"。网络调查也显示，维权业主们并没有得到舆论和大众的支持。
　　万科坚决不退房、不补偿的态度，也与其他大型开发商如出一辙。绿地集团针对上海米兰公寓的业主维权事件表示，公司的态度很明确，在合同约定的范围内解决沟通问题，业主提出的退房和补偿没有办法做到。龙湖和中海地产的内部人士也表示，公司不会对维权业主进行补偿，也不会退房。但具体处理方式会照顾业主们的情绪。
　　来自政府的声音也没有站在业主这一边。10月28日，上海市政府新闻发言人徐威表示，如果在购房合同执行中发生矛盾纠纷，双方当事人应该按照合同约定，协商解决。如果协商不成，可以通过司法途径解决。
　　对于业主们拟走法律途径退房，专业法律人士认为希望甚微。2005年、2008年房价下跌的时期，也曾出现多起因房价下跌业主诉讼案例。在上海市协力律师事务所高级合伙人周月萍的记忆中，极少有业主的退房诉求能获得法院支持。
　　"除非购房合同上买卖双方有约定，在房价下跌时可以退房或者退款补偿。否则，业主的这种诉求缺乏合同依据。"周月萍说，这无疑背离了现代社会的法治和契约精神。
　　在北京盛廷律师事务所律师张志同看来，这些纠纷最后都因房价上涨而消弭。"那时，业主们反而希望是自己败诉"。
　　房价下跌心理预期形成
　　国庆节之后，随着龙湖、中海等大开发商带头降价，业主闹退房也随之更多。11月初，绿地芜湖售楼处被砸。据当地媒体报道，此楼盘一个月内，单价由7350元降至4200元。降价、退房已由一线蔓延至二三线。
　　那些现在"闹事"、当初在高位买进的业主，绝大部分都是抱定了房价不可能跌的心理，"过去那么多年没买房，房价不是越涨越高吗？"上海绿地·米兰公寓的业主王林说。
　　但开发商的降价行为给了这些业主们一个惨痛的教训。王林买房后不到一个月，米兰公寓的单价便降了5000元。
　　万科发布声明前一天，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。业界普遍认为，这是温家宝首次提出"下调房价"。
　　易居中国董事长周忻认为，房地产调控基调变了，从"抑制快速上涨"变成"回归合理"，这是一个重要信号，开发商不要再那么乐观。
　　世联地产首席分析师王海斌认为，房地产行业的拐点已经来临。首先是商品房与保障房双轨制正在形成；其次是土地财政正在改变，未来房产税、资源税以及分税制等改革势必继续深入；再次是房地产商融资手段全面颠覆，银行信贷不再给开发商大量输血。
　　高层坚持调控不放松的表态，让开发商更加看淡后市，11、12月及明年房价下跌的心理预期正在形成。万科董事会主席王石认为，目前严厉的房地产调控已初见成效，如政策坚持，楼市软着陆是可能的。(.21.世.纪.经.济.报.道 .张.晓.玲)
    潜在库存100亿平方米压顶楼市 将促房价合理调整
　　国土部：全国当前未开工房地产用地约21.3亿平方米
　　在限购等政策影响下，中国楼市拐点初现，而将近百亿平方米的巨大潜在供应量将进一步影响未来两三年的楼市走势。
　　国土资源部9日发布"全国第三季度房地产用地市场运行概况"显示，今年前三季度，全国房地产用地供应11.88万公顷，同比增长14.0%，比去年同期增幅回落。36个重点城市(直辖市、省会城市、计划单列市)房地产用地供应量同比增长11%，其中供应量增加和减少的城市各占一半。
　　国土部认为，从前几年看，第四季度房地产用地供应量一般占全年供应量30%左右，预计今年全年的房地产用地供应总量将近17万公顷，同比增长超过10%。
　　值得关注的是，国土部首次对外披露未开工用地数据。截至2011年10月，全国未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。
　　国家统计局9日发布的"2011年1~10月份固定资产投资主要情况"也涉及到了房地产及住宅施工情况。数据显示，今年前十月，全国房屋施工面积47.4786亿平方米，同比增长28.4%。而住宅施工面积为36.3712亿平方米，同比增长26.8%。
　　业界一般认为，中国目前的房地产项目容积率平均约1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略计算，当前全国尚未开工的房地产用地应该可以建成大约32亿平方米的房屋，未竣工的房地产用地可以建成68亿平方米的房屋。
　　2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，而当前未开工和未竣工的房地产用地可以总计提供100亿平方米的房屋，如此巨大的潜在供应量大约相当于前者的9.5倍。
　　当然，中国楼市实行预售，也就是即便房屋还未能竣工，但只要满足"开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间"等若干条件，开发商就可以将房屋对外销售。因此，上述100亿平方米中可能有少许部分已经对外销售。
　　不过，国家统计局9日发布的数据显示，今年前十月全国房地产销售面积约8亿平方米，即便扣除这些，今年10月份之前供应的房地产用地如果全部建成，总量也将高达90余亿平方米。
　　如此大的供应量将对未来楼市的价格产生较大影响。国土部表示，按照开发建设周期，这些已供应的房地产用地将逐步转化为房屋有效供应，存销比的变化将对房地产市场产生积极影响，促进房价合理调整。
　　近日，本报独家获悉，为了加大对囤地行为的查处，国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改，力图在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。目前，国土部已经征求了地方意见，正在进一步完善。(.第.一.财.经.日.报 .刘.展.超 .王.佩.荣 .王.伟)
　  房地产投资增速连续3个月下滑
　　国家统计局11月9日发布数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%。尽管超过了去年全年的投资额，但增速已连续3个月保持下滑。
　　《每日经济新闻》记者注意到，今年1~10月，固定资产投资增速仅落后于房地产投资增速6.2个百分点。而去年前10个月，两者差距为12.1%。
　　统计局数据显示，今年前10月全国房地产开发投资额达到49923亿元，超过了去年全年的总额，比2009年全年的投资额高出38%。
　　全国房地产开发投资额的同比增速达到31.1%，而同期，全国固定资产投资(不含农户)241365亿元，增速为24.9%。自2009年6月以来，房地产投资增速连续28个月明显超过固定资产投资。
　　"目前来看，房地产投资仍是固定资产投资的主要拉动力。"中国房地产学会副会长陈国强向 《每日经济新闻》记者表示。从今年前10月的数据来看，全国房地产投资占固投的比重为21%。
　　而记者查询地方政府的数据发现，在北京等一些城市，房地产投资占城镇固定资产投资的比重超过50%。
　　不过，房地产投资的高增速似乎难以维持太久。《每日经济新闻》记者梳理历史数据发现，自今年8月以来，房地产投资增速持续下降。今年1~10月，固定资产投资增速仅落后于房地产投资增速6.2个百分点。
　　陈国强表示，两者增速的差距不断缩小，说明房地产在固定资产投资中的作用逐渐弱化，这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。
　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，楼市调控导致的商品房投资下滑，成为"拖累"房地产投资的主要因素。( .每.日.经.济.新.闻)
    一线房企10月销售进一步萎缩
　　据已披露的销售数据统计，10月份，销售下滑的房企进一步增多，其中一线房企销售额全面萎缩。万科、保利、金地、富力、碧桂园等房企10月销售额同比降幅均超过20%。同期，房企项目股权的变动也日益频繁，产权市场房地产项目的挂牌量激增。
　　多数房企业绩下滑
　　10月份房企销售业绩进一步萎缩，销售额下降的房企数量较8月和9月明显增多，销售额降幅也开始扩大。其中，多家一线房企10月的销售额同比降幅超20%，环比降幅超过10%。
　　10月，万科实现销售面积100.4万平方米，环比下降7%，同比下降23%；实现销售额103.4亿元，环比下降17.3%，同比下降33.3%。而此前的8月和9月，万科销售金额同比降幅分别为12.6%和12%，10月份销售同比下滑幅度进一步加大。
　　保利地产销售数据显示，10月公司实现签约面积56.94万平方米，环比下滑3.1%，同比下降26.7%；实现签约金额54.2亿元，环比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地产签约金额同比分别下降11.99%和26.21%。金地集团数据表明，公司10月份实现签约面积19万平方米，同比减少38.1%；签约金额26.7亿元，同比减少29.4%。
　　港股房企方面，富力地产10月实现合约销售金额20.51亿元，合约销售面积16.67万平方米，环比分别下跌了31.8%和20.4%。碧桂园10月销售额与合同销售面积分别同比下跌14%和24.8%。龙湖地产10月合同签约额同比也下跌12%。
　　北京中原统计数据显示，接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%；10月份从已经披露的数据看，预计未完成同期任务的企业将继续增加。
　　项目股权交易频繁
　　一线房企10月销售继续萎缩，中小房企受到的影响更大。很多企业在资金及库存的双重压力下已开始出售项目或股权来换取资金过冬。上周，北京、上海、天津和重庆四大产权市场的房地产类挂牌项目增加8宗，金额达60亿元。
　　目前，国内主要产权市场正在挂牌的房地产类产权项目有90余宗。其中，挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，合计转让金额接近150亿元，创历史新高。今年1-10月，北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业股权或项目总数超过600宗，而去年同期则不足一半。
　　另据北京中原数据统计，10月份，全国房地产市场成规模股权交易(股份变动10%以上同时交易额超千万)为5宗，金额达44.15亿元。上周，上海产权市场成交金额居首位的又是房地产业，一周成交3宗，成交金额合计达到12.66亿元。
　　业内人士指出，本轮楼市调控前，房地产企业和项目数量一直呈现高速增加态势。但调控后，融资困难、销售萎缩使中小房企及部分项目面临"被收购"的局面。出售部分资产比卖房子要容易而且能更快回款，这将使房地产业内的并购案例逐渐增加。(.中.国.证.券.报)

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