5月76城市房价上涨 5000亿出局 年底房价跌10%？

    导读：
　　机构数据显示5月76城市房价环比上涨
　　北京期房均价跌破2万 环比下跌3.8%
　　5000亿资金出局 年底房价下跌10%？

　　机构数据显示5月76城市房价环比上涨
　　根据中国房地产指数系统昨日晚间发布的百城价格指数，2011年5月全国100个城市住宅平均价格为8819元/平方米，较上月环比上涨0.53%，其中76个城市价格环比上涨，3个城市与上月持平，21个城市环比下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有67个。
　　住宅价格环比涨幅居前的城市分别是乌鲁木齐、衡水、湘潭、株洲、新乡、镇江、徐州、潍坊、中山、沈阳、聊城，涨幅皆在2%～3%。
　　住宅价格环比跌幅居前的城市是德州、哈尔滨、海口，跌幅在1%～2%，另有杭州、南宁、宝鸡、北海、郑州、苏州、佛山等18个城市下跌，跌幅在1%以内。
　　与去年同期相比，全国100个城市住宅平均价格上涨5.12%，其中36个城市涨幅介于5%～10%，23个城市涨幅在5%以内，13个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在4%以内，其中苏州、宁波等7个城市跌幅低于1%。
　　根据对北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、天津等10大城市全样本调查，5月10大城市平均价格为15820元/平方米，环比上涨0.11%，同比上涨3.94%。具体来看，6个城市价格环比上涨，其中深圳房价环比涨幅最高，达25671元/平方米，涨幅为1.08%，武汉、广州、上海、重庆、北京等5个城市的涨幅皆在1%以内；南京、成都、杭州、天津等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在1%以内。
　　不过，与去年同期相比，房价同比增长的城市为8个，下降的仅上海和天津两个城市。其中广州市房价同比涨幅最高，达10.25%，其余涨幅超过5%的城市为成都、深圳、武汉等。

    北京期房均价跌破2万 环比下跌3.8%
　　往昔"红五月"的热闹场面未再现，今年五月北京期房成交量价齐跌。据北京房地产交易管理网及北京中原地产提供数据显示，5月商品房期房住宅签约6139套，环比下跌1.3%；签约均价19710元/平米，环比下跌3.8%。
　　据北京房地产交易管理网及北京中原地产提供显示，截至5月31日，5月商品房期房住宅签约套数为6139套，环比4月下跌了1.3%；签约均价为19710元/平米，环比4月20480元/平米下跌3.8%，再次跌到2万元以下。往昔"红五月"的热闹场面未再现。
　　中低价楼盘集中成交拉低均价
　　数据显示，5月共有7个项目签约量超过100套，其中共有4个项目签约均价不足2万元。其中，限价商品房长阳国际城位列签约榜首位，签约647套，签约均价12495元/平米。
　　亚豪机构市场总监郭毅表示，北京期房量价齐跌，是由成交结构造成的，中低价楼盘集中成交拉低成交均价，特别是中铁长阳国际城，虽然4月开盘，但有近650套房延迟到5月成交，拉低5月成交均价。
　　据亚豪机构统计显示，5月成交商品住宅中，一居室成交占比高达37.2%，创今年前5个月的新高。
　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，调控到了中后期，被抑制较长时间的首套置业者已经达到观望极限，打消观望集中入市，而这部分客群的主力一般为刚刚工作不久的白领、毕业生和外来务工人员，为了解决住房需求而纷纷选择小户型、低总价的产品购买。
　　库存升高降价压力增大
　　调控下成交量的下滑，使北京楼市库存再度增加。截至5月31日，北京住宅总库存达到10.13万套，环比4月新增3000多套，同比去年5月新增1万多套。
　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，虽然从全市来看，目前商品房库存还不至于直接影响市场走势，但是对通州等库存量创数年新高的区域来说，价格下调的压力愈来愈大。

    5000亿资金出局 年底房价下跌10%？
　　降价预言将沉闷的楼市撕开一道裂口。
　　全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在参加某论坛时预测，今年年内我国房价将下降10%。该预测被"断章取义"后立刻引来异议者跳起反对。
　　6月1日，她在接受本报记者采访时进一步解释说，在严厉的限购令下，已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分，占交易量7%，出局的资金大约5000亿。入局的是保障房住房，占市场份额30%，投资规模达13000亿，价位在市场低端，到四季度二者在市场综合平衡的结果，将促使住宅市场价格回调。同比2010年年底的新建住宅价格，限购范围内的城市回调幅度可达10%。
　　不可忽视的是，限购令实施以来，许多城市房地产交易量大幅下降，但房价并未下降，不少市场人士认为，以"限购令"为标志的行政调控手段误伤了刚性需求，并呼吁放宽限购令。
　　楼市将何去何从？
　　7-8月的时间窗口
　　聂梅生说，去年7月份房价开始平稳，8月份开始反弹上升，北京、上海、广州、深圳这4个大城市房价上涨了20%。
　　"今年的情况跟去年不一样，去年是延续了适度宽松的货币政策，今年则是跟2008年很像。2008年把控制CPI作为第一要务，今年又是这样。我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬那样的救市。"聂梅生笃定地说。
　　她认为，这次政府大量动用行政手段如"限购令"，令投机性购房的比例下降，整个交易量将下降7%，交易额会下降10%，"今年房价下降10%绝对不是危言耸听。"
　　根据海通证券的研究报告显示，调控政策下全国房价涨幅小幅回落。4月重点监测一线城市房价同比涨1.96%(环比涨0.38%)；其中，杭州房价同比为-1.2%，房价已经出现下降；4月二、三线重点监测城市房价同比涨3.69%(环比涨0.24%)。总体上，在当前调控政策下房价涨幅呈小幅回落态势。
　　之所以统计数据显示房价还在上涨，一方面是因为结构性的原因，高端楼盘的入市拉高了房价，另一方面是开发商不愿意降价。但在聂梅生看来，从今年4月份开始，房地产开发商在"硬撑"房价。持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时表示，造成开发商资金紧张的原因，主要不是来自融资方面，也不是土地购置带来的压力，而是销售不畅带来的资金压力。36个限购城市的新房交易量几乎占全国房地产交易总量的三分之一，交易金额是总量的二分之一。限购的城市交易量受到了很大的影响。
　　北京房地产交易管理网数据显示，截至5月30日，5月预售商品房项目合计为17个，提供住宅5637套，实现签约的仅为608套，签约率仅8.4%，相比此前3月30.7%、4月28%的签约率，创下自2月末新一轮调控政策后新低。"住宅普遍滞销，卖得好的都是商住项目，而卖得好的住宅多是已经调低价格的住宅。"亚豪市场总监郭毅向本报记者表示。
　　钟伟认为，到7、8月份，市场会迎来一轮真实降价，"每到7、8月份，开发商就会期待宏观调控能放松，但如果政策依旧严厉，许多开发商就会根据自身的资金情况或者战略安排，选择降价。"纵观几轮调控，7、8月份和年底都是开发商降价的时间窗口。
　　钟伟提出限购"三化"论
　　对于限购令给楼市带来的深刻影响，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示了担忧。他认为，限购政策最根本的核心是限制投机炒房者，但实际上在二线、三线城市，房价增幅不大，炒房投机者的机会并不像一线城市那么多。这些城市实施限购令，容易误伤一些刚需人群，部分二三线城市非常期待对限购政策解禁。
　　有消息称，大连已经放宽了限购令，尽管官方称"限购政策没有变化"，但实际操作中一些不符合购房条件的购房者被"暗度陈仓"。限购令实施一段时间以来，从统计数据上看房价并没有下降，却进而影响了供给。
　　海通证券的研究报告显示，受销售增速下滑影响，开发商单月新开工面积放缓。1-4月，全国房屋新开工面积5.68亿平方米，同比增24.4%；单月全国新开工面积1.69亿平方米，环比下降18.12%。
　　但钟伟称自己是"限购令"的忠实支持者。他认为，限购令精准打击了投资、投机性需求。自实行限购令以来，京沪深穗四城市，唯有对广州的交易量影响不大，因为投机性购房在广州并不明显。限购令已经照顾到刚性需求和改善性需求。许多刚性需求难以入市不是受"限购令"影响，而是受"限贷令"的影响。"如果说限购令严重打击了市场，那么这种打击是十分正确的，假定市场上不是反复购买的投资、投机者，市场受影响应该不大。但事实是，投资、投机比重较大的城市，交易量下滑很大，这些城市的刚性需求被投资性需求压制，泡沫化非常严重。"钟伟说。
　　"很难想象一个美国人或者伦敦人会买这么多的房子，在中国，小部分人持有了大量房子。"钟伟提议，限购政策应该规范化、普遍化、长期化，限购所覆盖的城区范围、限购的套数、限购的户籍和非户籍人口都作出详细规定；另外，所有城市都应该限购。
　　行政手段该退出？
　　如果说"限购"仅仅是手段之一，饱受诟病的还有国家发改委"一房一价"规定和主管部门对价格直接干预等行政调控手段的使用。
　　在历年颁布的调控措施中，中央采取了金融、税收、土地、法律等多种手段来调节市场，但对于调控手段的使用，各界也提出了很多批评意见。
　　中国社会科学院发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》曾指出，我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头，对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是，房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但起不到应有作用，还会造成相反的效果。比如房地产交易环节的税收(营业税)，本来是为了增加成本抑制投机，但由于卖方将其转嫁到房价上，因而成为抬高房价的一大因素。2009年之所以房价、地价大幅上涨，与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此，调控方式和手段亟待创新。
　　中国人民银行研究局副研究员熊鹭也曾撰文指出，总结历次经验，伴随着房地产市场发展、过热而产生的调控政策，在具体调控思路、方式、政策内容上，存在着较多问题，主要为住房供给与需求层次不匹配，市场化手段使用不够，可能加大了市场和经济波动，忽视了房地产市场运行的内在规律，过于担心资产价格泡沫破裂的危害等。
　　熊鹭认为，行政性地直接实施打压房价，很可能加剧行业的周期性波动。房地产成交量是房价的先行指标，前者平均领先后者八个月。在宏观经济指标体系中，量的指标一般都领先价格指标。政府希望能够准确判断房价是否合理，再针对性地出台刺激政策或抑制政策。但房价是否合理很难人为判断，针对房价的政策时松时紧，客观上可能加大了房地产市场的波动。
　　近日，全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵在2011年中国金融理财师年会上也表示，"如果一味地使用行政手段调控商品房价格，就会扭曲市场供求，或是引发房价的报复性反弹，或是抑制正常的经济活动，我们还是应该把政府保障房的责任划清楚，商品房市场应该按市场的规律去发展。"
　　面对房地产调控难局，亦有许多业内人士对行政调控表达了理解。中国房地产研究会副会长顾云昌认为限购是无奈之举。在北京这样的城市，供应量太小而需求量很大，，供求关系改善了，就可以逐步取消限购。许多问题不是调控能解决的，需要制度的改革。"我们现在已经到了改革的深水区，没有顶层的设计，全盘靠民间意识恐怕不行。需要中央最高层次对整个改革的推进，包括政治体制改革、经济体制改革、房地产体制改革、金融体制的改革、土地制度的改革、财税体制的改革等各方面的改革。"顾云昌说。
　　聂梅生预测，今年下半年调控政策将不会放松，楼市没有理由乐观。

[关闭] ［打印］