北京或下半年试点房产税 高房价向二线城市扩展
  [行业动态] 日期:2011-05-20

  

    导读:

  北京最快于下半年推行房产税改革
  高房价正向二三线城市扩展
  北京房山800套限价房被雪藏 开发商拒领预售证

  北京最快于下半年推行房产税改革
  权威人士透露,近期,北京市委为跟进推行房产税改革在领导干部层面举行了吹风会,要求领导干部带头支持这项政策,如实申报财产。住建部政策研究中心一位专家指出,这可能是房产税改革向北京等新一批城市推广的重要信号。相关人士表示,北京市最快将于今年下半年推行房产税改革。

   高房价正向二三线城市扩展
  内蒙古首府呼和浩特房价大涨,仅仅是中西部二线城市高房价的缩影。在内蒙古奇点策划机构董事长王海英看来,一批房地产开发商将投资重心转向二三线城市,限购政策则让部分投机需求向下移动,这种新变局正推动着二三线城市的房价逆势上扬。
  记者通过对呼和浩特、包头以及鄂尔多斯的多日采访发现,高房价走势由一线城市向中部区域二三线城市扩展的路径异常明晰。
  中国指数研究院5月4日发布的《中国房地产指数系统百城价格指数》显示,4月份内蒙古主要城市房价集体上涨,其中被称之为内蒙古"金三角"的呼和浩特、包头、鄂尔多斯三市房价环比涨幅分别为1.64%、0.37%、0.35%。
  这份报告还显示,4月份鄂尔多斯市最高房价每平方米25000元,呼和浩特市、包头市最高房价分别为每平方米15000元和16800元。呼和浩特、包头、鄂尔多斯平均房价分别为每平方米6892元、5907元、5431元。
  多位接受采访的人士认为,无论是在大量财富阶层快速崛起的鄂尔多斯,还是以中产阶层为主体的呼和浩特、包头,房价快速上涨的根本动力依然是实体经济的牵引。
  国家对房地产业的调控逐渐升温,处于政策调控风口浪尖的沿海一线城市已经感觉到新政的森森寒意,北京、上海、广州、深圳及杭州等地楼市成交量急剧萎缩,新建商品房价涨幅亦普遍放缓。
  国家统计局公布的4月份全国70个大中城市住宅销售价格指数亦显示,4月份涨幅居前的大多是三四线城市,如吉林市、锦州市、秦皇岛市等新建住宅环比涨幅均在0.7%以上;而北京住宅价格环比涨幅仅为0.1%,多个一线城市房价涨幅居后。
  二三线城市已经占据了房价涨幅前十的绝大部分席位。4月份,全国房价环比涨幅居前的为锦州、秦皇岛、无锡、沈阳、大连、徐州、九江等市,这些城市均为二三线城市。
  记者在内蒙古多个地方看到,房地产大规模开发已经延伸至远离城市的乡镇一级,大量在建房地产项目堪称蔚为壮观。
  世联地产的研究报告认为,从开发商角度而言,北京、上海等一线城市所在的开发商降价压力相对较大,但南昌、武汉、长沙等二三线城市处于供销两旺、快速发展阶段,开发商一推出新盘就会有购房者排队购买,这些城市的开发商短期内难言降价。
  事实上,在过去几年中,二线城市的发展速度远远快于一线城市,中西部城市发展速度也非常惊人,并吸引全国品牌开发商纷纷布局,万科、恒大、保利等企业的增长贡献已经越来越依托二三线城市。
  世联地产董事长陈劲松称,随着近两年建设的高铁在2011至2012年逐步投入运营,原来城市行政区域的划分将被真正打破,中国的城市开始成片发展。以广东为例,未来房地产市场增长重点必然是深圳和广州周边,比如东莞、惠州以及广州周边的佛山,这些城市发展的迅猛态势一定能超越深圳这样空间有限的城市。
  不过,房价的梯层传导也开始让部分二三线城市的居民叫苦不迭。

    北京房山800套限价房被雪藏 开发商拒领预售证
  5月19日,位于北京房山区长阳镇的"中铁建长阳国际城"项目工地上,01、02和08号地块的建筑物都盖到了7层,虽然施工进度一样,命运却迥然不同。
  01和08号地块上建设的1594套房源开盘当日就销售一空,由于这是全国第一个"限价商品房"项目,开发商在拿地的时候就承诺项目售价在12500元/平方米,比周边项目低5000元/平方米,热销并不意外。
  不过,这一项目02号地块上建设的800套房源却没有开盘。记者查询到该项目预售方案中标注:"暂不具备销售条件"。项目施工进度一样,而且排队购房者高达9000人以上,缘何1/3的房源被"雪藏"?
  各执一词
  5月18日下午,记者来到位于北京市房山区长阳镇的长阳国际城售楼处,此时距其开盘销售已经过去一个多月。售楼大厅只有零星购房人和工作人员在忙着完成签约手续。
  在一层售楼处的左边张贴着已经告罄的01地块和08地块的住房和车库的认证和签约情况,其中,01地块的住宅和车库均已认购完毕,08地块仅余车库还有小部分未售出。
  记者还注意到,01和08地块预售所需的"五证"都已齐备,唯独02地块缺少《商品房预售许可证》。
  据在场的销售人员解释,01地块的1-5号楼和08地块的11-17号楼已售罄,但02地块的6-10号楼则迟迟未收到预售许可证,不知何时可以开盘,但是三块地的工程进度是相同的。
  记者从北京市住建委了解到,该项目1-17号楼均为限价商品房,02号地块的800套房源也包括在内。
  中铁建长阳国际城项目是北京市首个在售的"限房价、竞地价"试点项目,该项目销售限价为1.25万元/平方米,而周边同质商品房价为1.5万-1.8万元/平方米,比市场价低了大约20%。
  按计划,中铁建长阳国际城项目本应提供2394套限价商品房,项目开盘时,排号人数超过了9011人。而由于有800套房源处于"不具备销售条件"状态,实际只有1594套房源开盘。
  北京市住建委有关负责人此前对媒体表示,上述800套房源没有销售,是因为开发商没有向建委申请预售证。
  然而,中铁建长阳国际城一位销售人员向记者表示,该项目为代理销售,开发商对于回笼资金要求很高,从2010年5月拿地,到2011年4月15日开盘销售,项目建设进展过半,这都是开发商急于回笼资金的表现,开发商不主动申报预售证的话十分蹊跷。
  此前有媒体报道称,中铁建公司人士预期该项目建设回报率在10%,由于中铁建资金充裕,如果能在拿地6个月之内开盘,回报率会超过30%。
  不过,"快进快出",发挥央企资金和建设优势的想法,很快被现实击碎。该项目预售证真正拿下来,已经是2011年4月份,同时,北京市出台房屋销售资金监管办法,要求预售资金进入专户监管,不能直接给开发商。
  一位接近该公司的人士透露,这样一来,中铁建长阳国际城项目利润率可能低于10%。何况目前还有800套房源无法销售。
  上述人士称,如果再拖下去,中铁建长阳国际城项目可能面临亏损。由于是限价房,"早卖晚卖都只能卖12500元/平方米,为什么不早卖呢"?
  该人士透露,房山区政府认为当地需要限价商品房的人也很多,由于该项目价格相对便宜,很多回迁的居民都找区政府要房,房山区政府与北京市住建委还在就此事沟通。
  不过,房山区政府办公室并没有对此予以证实。
  限价商品房的尴尬
  限价商品房不同于其他保障房,其本身性质是商品房,仅仅是对销售价格进行了限制,一般低于周边区域房价20%-30%左右。北京本地户籍和外地户籍在北京缴纳满5年社保或提供纳税证明的可以申购,首次在北京购房的和申报北京保障性住房的家庭优先选房、购房。购买该房屋的家庭,需要承诺2年内不上市交易。
  限价商品房是北京市试水土地"招拍挂"改革的重要内容。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,通过限定房价竞争地价,是为了防止开发商恶性竞争,抬高地价和房价。
  据记者了解,目前北京市限价商品房项目达19个,而且后续出让土地当中,也有配建和专门建设限价商品房的地块。
  不过,中铁建长阳国际城项目的投放,似乎并没有对当地的地价和房价上涨起到明显抑制作用。
  此前,房山区长阳镇的成交地块的楼面地价从2009年底的3000元/平方米,暴涨到9000元/平方米,上述中铁建长阳国际城的楼面地价为6095元/平方米。
  就在中铁建长阳国际城项目对面的万科长阳项目,由于拿地较早,楼面价与中铁建项目相若,但是其售价一直维持在1.6万-1.8万元/平方米之间。该项目销售负责人表示,中铁建长阳国际城项目房源少,仅有1000多套,而且购房人多,高达9000多人,那么多人都买不上限价房,不会对区域房价和地价产生多大影响。
  长阳地区的首开、首创等开发商的项目,均价也都稳定在1.7万元/平方米左右,没有因为中铁建长阳国际城项目投放而发生变化。
  据北京中原地产统计,北京调控政策出台近一年来,北京区县房价唯一没有环比下降的就是房山区,尤其是长阳镇。这使得限价商品房项目入市,以抑制房价和地价上涨的目标颇显尴尬。
  实际上,自从北京市开始推限价商品房以来,就遇到过多次尴尬。2009年2月,受国际金融危机影响,北京房价曾出现大幅下滑,当时北京拟建的限价商品房定价已经超过了市场价,为此,北京市政府在一个月内,连续召开多次会议,讨论限价商品房问题。
  北京昌平北七家的限价商品房项目正遭遇这一尴尬。该项目拟限价是13500元/平方米,但是,目前周边同类房价才13000元/平方米左右。如果售价低于限价,开发商将亏本,而如果高于周边市场价,则根本卖不出去。
  邹晓云等专家表示,北京推出的限价商品房用地多数处于郊县,虽然这些地方是房价上涨的热点,但是遇到调控的时候,也是房价下降的重点区域,在这些地区建设限价商品房,对抑制整体市场房价意义不大,而且还可能遇到限价高于市场价的尴尬。
  更为重要的是,限价商品房由于价差利益明显,如果地方政府将其当作"福利房"、"内部房"的话,则会成为腐败滋生的根源。
  邹晓云强调,限价商品房是一种稀缺资源,价格低于周边房价,如果监管不严,就会造成权力寻租。
  中铁建长阳国际城项目尴尬,或有望为限价商品房规则的完善,市场调控机制的完善发出警示。
  

  中财网

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