房产税试水百日 全面开征时机成熟

    导读：
　　房产税试点开征已过百日 全面开征时机已经成熟
　　房产税试水百日遇尴尬 政策设计"先天不足"？

　　房产税试点开征已过百日 全面开征时机已经成熟
　　自1月28日上海、重庆开征房产税试点，时间已过去百日。一些专家和业内人士日前在接受记者采访时表示，随着我国住房市场化进断加快，居民购买商品房成为解决住房问题主要渠道，私有住房越来越多，开征房产税的时机已经成熟。同时，目前开征房产税还有若干难题需要破解，包括房产价值评估、确定税基和税率等。基于这些因素，房产税从试点到全面开征的过程应稳扎稳打，遵循"宜缓不宜急"、"宜粗不宜细""宜富不宜穷"的原则。
　　开征时机已经成熟
　　西南政法大学副校长刘俊表示，事实上，我国对房产税的征收酝酿了半个多世纪。中华人民共和国成立之初，政务院发布的《全国税政实施要则》(1950年)中，房产税就被列为开征的14个税种之一。此后几经政策更迭，1984年国家改革工商税制，决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。两年后《中华人民共和国房产税暂行条例》发布。2003年10月中央提出，"条件具备时对不动产开征统一规范的物业税"开始，房产税改革这一大势引起了广泛的关注。
　　刘俊说，在计划经济时代，房屋大多由政府或企业供给福利房，具有个人产权的住房较少，征收房产税的意义不大。上世纪80年代至1998年实施房改时，城市中的许多市民都是单位和企业的福利房，产权归单位和企业所有，有个人产权的房子数量少，因此对个人产权房征房产税没有实施。然而，实施房改之后，房地产市场化进程加程，越来越多的老百姓进入市场购房，个人产权住房逐年增多，房产税开征势在必行。
　　中房集团理事长孟晓苏表示，中房公司在2003年即向国务院提出征收房产税的建议，其总体思路是要把原来的流转税更多地转化为保有税。这是因为，当前大约80%的城市居民已经拥有产权房，而税收还延续过去那些在福利分配制度下的旧有的税收制度，就是重于征收流转税，这是不合理的，会使有些人过多地占有社会资源，而且是无成本地白白占有。对产权人普遍征收房产持有税是国际惯例，世界上绝大多数国家都征收。房产税征收理论相当清楚：产权人的房屋坐落在城市或者城市周边，产权人享用着城市为其修的交通、道路、环境，治理空气污染等等，城市的发展还造成土地的增值，以及众多的公职人员为产权人服务。
　　重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛表示，目前，我国房地产税费主要集中在开发投资环节；对于消费者而言，则主要集中在交易环节。对于购房者来说，只要不转让交易，就可以零成本地持有房产和土地资源。当市场处于卖方市场时，投资者可以轻松地将手中的房产溢价出售，并可以不费力地将各种交易税费转嫁到买家头上，从而变现投资收益，这在客观上刺激了投资投机行为。因此，在物业保有环节收税，不仅是国际通行的惯例，也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。从这个意义上讲，开征物业税十分必要。
　　若干难题尚待破解
　　当前，征收房产税还存在若干难题尚待破解。
　　首先是房产价值评估问题。根据国外普遍经验，房产税征收是以房产价值为依据征收的，需要对房价进行评估，确定房产的地段、位置，核算出所属位置的税率标准。但在国内，房产价值的确定存在很大难度，一方面目前我国相关法律法规不够健全，评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求，另一方面各地城镇化进程迅猛，交通变更以及城市功能调整加快，导致房产和地产的价值评估可变性强，难以做到公平、公正，获得广大房产持有者认可。如果不能对房产的价值进行有效评估，将难以确定物业税的税基、税率。
　　世界上许多成熟的市场经济国家和地区都选择以"房产在某一时间点的公开市场价值"作为住房保有税的计税依据。由于我国正处于房地产市场快速发展的时期，各年间房地产价格变化幅度较大，定期对课税对象的价格进行评估是十分必要的。房产估价的实际困难是存在的，必须正视并积极解决这一问题。
　　其次是税基和税率问题。从上海和重庆的房产税政策来看，上海只对增量房征税，重庆对别墅等高档住房征税，但高档住房也是针对增量，别墅虽然存量和增量都征收，但面较小。从长远来看，还应逐步适当扩大征税面，否则房产税将难以真正地发挥作用。
　　税率的制定也需要讲求科学。假设房产税税率定为1%，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。因此，房产税的税率要灵活调整，针对不同人群也要制定差别比例税率。
　　房产税改革要稳妥推进
　　从长远来看，征收房产税是大势所趋，但从现实情况看，以及上述存在的若干难题，从沪渝试点到全面推开的过程要稳妥把握、循序渐进。房产税改革的推进过程，原则应该是在节奏上"宜缓不宜急"，先在部分城市试点，然后逐步完善推广；在实施细则上是"宜粗不宜细"，便于实际操作，降低征税成本；在征收面上是"宜富不宜穷"，保障普通老百姓乃至中产阶级的利益。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说，要把改革的力度、发展的速度和社会可承受度结合起来。当前，首先要确保沪渝两地的试点工作顺利推进，两地出台的一些具体政策，其目的就是要用较小的阻力和代价取得成功，具有积极意义。试点的一个重要作用，在于让人们形成政策预期，做好心理准备。在这个基础上，改革可逐渐从增量房到存量房、从高档住宅向普通住宅、从试点城市向全国各地推进。
　　当前全面开征房产税还需破解四大障碍：第一是信息障碍。由于全国房产数据没有联网，投机资金从政策执行较严的一线城市向二、三线城市泛滥，从高端住宅市场流向中低端市场，导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处；第二是法律障碍。当前要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理，防止出现"法律打架"的现象，影响征收的权威性；第三是征收障碍。究竟是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理，都需要细化；第四是利益障碍。政府要有所侧重，防止出现同时"开罪"穷人和富人的局面。

    房产税试水百日遇尴尬 政策设计"先天不足"？
　　重庆、上海两地试水房产税已过百日，税款不足百万。房产税调控房价，从政策来看，究竟是落下了一只靴子，还是只掉下一只袜子？目前看，无论是统计数据还是专家反馈，都在指向后一个结论。
　　中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海告诉人民网记者，沪渝两地房产税政策设计得"不温不火、先天不足"，注定无法调控房价。中国社科院金融所研究员易宪容则向记者表示，由于两地制定的1%左右的税率过低，抑制住房投机炒作也无从谈起。
　　业内人士还指出，房产税收与土地出让收入差距巨大，寄望通过房产税促使地方政府放弃"卖地"冲动并不具现实意义。
　　截至4月27日，上海市税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，开具认定通知书10930份，被认定为应征税的住房有2306套，业内人士称占今年一季度房产交易的5%。媒体披露，目前只有20笔应征房产税已经缴纳。
　　重庆方面，有关部门已经完成对3400多套独栋商品房住宅的清理，6月份将把征税通知发放到户。重庆市财政局局长刘伟透露，重庆的房产税征收对象主要针对的是独栋别墅等高端物业，征收面不到10％。截止目前，重庆市已入库房产税试点征收的税额也仅有几十万。
　　两地房产税试水百日，征收不过百万的尴尬局面令人瞠目。从两地政策设计来看，上海以新购住房为征收对象，重庆则圈定独栋商品住宅及新购的高档住房。中国社科院日前发布的"2011房地产蓝皮书"中指出，重庆市以高档住房存量市场为课税范围，更接近房产税的市场调节本质功效，但忽略了普通住房市场；上海市以增量市场为课税范围，税收明确将用于保障性住房支出。
　　"两地将征收对象都设置在极小范围内，政策设计可谓不温不火，注定无法取得抑制房价的作用。"曹建海将政策的"先天不足"归咎为开征房产税时释放出的不良信号，让全社会误认为所有商品房都将被纳入征税范围，导致人们对房产税普遍抵触，"在这种舆论氛围下，出台畸形政策就不足为奇"。
　　中国房地产研究会副会长胡志刚日前撰文评价，沪渝两地试点效果不佳，原因在于征收对象范围狭窄，且高档住宅拥有者并不在乎房产税的刺激。他指出，由于民间资本流动过剩，股票、黄金等投资品在近期出现下跌，在投资"玻璃门"作用下，房地产仍是投资者的首要选择，此时通过征收房产税来抑制房价，意义不大。
　　从国家统计局公布的数据来看，重庆、上海3月份新建商品住宅、二手住宅价格呈现同比、环比双双上升趋势。
　　开征房产税还被赋予增加地方政府税源、平衡中央和地方失衡的财政分配关系的目的。"2011房地产蓝皮书"提出，希望通过征收房产持有税，推动地方政府从土地财政转向税收财政，改变地方政府推高地价助推房价的链条。
　　数据显示， 2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿，占全国财政收入的35.4%。如此局面，寄望通过房产税来压抑地方政府的"卖地"冲动，显然难以奏效。
　　"即使每套房都按照1.5%的税率进行征收，也只能有7000亿，跟政府出让土地所得的近3万亿无法相提并论。"曹建海说。
　　而现实情况却是，上海将税率暂定为0.6%，重庆独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率仅为0.5%。再加上名目繁多的减免措施，房产税成为地方重要税源恐成妄想。
　　原国家税务总局副局长许善达曾撰文分析，虽然房产税多收了一些钱，但是房价下跌会使营业税减少、所得税减少、契税减少、土地增值税减少，如果从地方收入的角度算总账，可以肯定地方政府的总收入反而会减少，出台房产税为地方政府提供新税源的愿望一定会落空。
　　许善达还认为，向高档住宅开征房产税的做法与地方政府吸引高端人才战略相左，"对于富裕地区的地方政府，为了达到吸引人才的目的，一定会像返还个人所得税的地方收入部分一样返还高额的房产税"。
　　"对于地方政府而言，开征房产税会对本地的炒房市场构成沉重打击，最终严重影响作为政府主要财政收入来源的土地出让收入，这是一个两难的选择。"曹建海建议，应在房产税推出之后逐步取消土地出让制度，推动土地所有者和使用者之间直接交易，政府退为规则制定者、市场监督者和城市规划者。
　　"2011房地产蓝皮书"建议，上海、重庆的房产税试点在"十二五"期间应加快向全国推广，并寄望其实现抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到"削贫富差距之峰"的效果。一直以来支持政府开征房产税的曹建海，仍坚信征收房产税对于调节房价的积极意义。但他强调，从沪渝两地的失败作法分析，未来试点应调整征收对象，重点针对多套房和存量市场。
　　"目前来看，沪渝两地的试点政策都不可取，未来政策应着重对多套房实行差额累进征收，并特别针对存量市场制定政策，还要通过全国联网的方式打通地域界限，真正实现打击炒房的目的。" 曹建海表示。
　　但也有业内人士并不看好房产税在全国"遍地开花"。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，不仅重庆、上海仍需继续积累经验，还需要第二批、第三批城市参与试点，以摸索出合适的机制、体制，不宜在全国盲目过快开征。
　　"现在政府还是没有搞清楚征收房产税目的何在。"易宪容向记者表示，与日本10%、香港地区高达17%的房产税税率相比，重庆、上海所制定的1%左右的税率过低，无法起到抑制炒房的目的。他建议，要对中国住房税收政策进行重大的制度改革，从住房流转、所得、保有、遗产等每一个环节来严厉打击住房的投机炒作，来保证居民基本的居住权利。
　　胡志刚则认为，与其在房产税上纠结，不如用其他方式制约房价的增长过快，如在金融贷款上加大力度，对于房屋尤其是高档房契税加大征收幅度等。
　　作为政策制定者，重庆官方目前显然比较满足开征房产税取得的成效。刘伟表示，试点启动以来，重庆部分开发商已经开始调整户型结构，减少高档房的比重和大户型供给，应税高档房减少客观上会导致房产税减收，但也相应增加了中端房供给，这正体现出房产税政策实施的初衷。(.人.民.网)

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