中央认为住房问题已影响全局 必须解决
导读：
中央认为住房问题已影响全局 必须解决
财政部副部长：欧元美元轮番贬值令外储账面亏损
国10条出台将满一年 房价松动迹象初现
楼市拐点尚未出现 调控后手备而待发
寒冷"小阳春"：房地产商的压力测试
北京3月房价环比大降26.7% 降幅被指与实际不符
新京报：房价首降应与老百姓感受一致
两座千亿大山压顶 开发商财务风险渐显
中央认为住房问题已影响全局 必须解决
"国10条"出台将满一年房价"只涨不跌"预期出现些许扭转
"国10条"出台已近整整一年，在连续三轮房地产调控之下，全国房地产市场对于房价"只涨不跌"的预期已经微微扭转。3月，北京、上海等地房价已出现下调趋势，各地开发商打折促销之风渐起。国务院房地产调控专项督查小组近日也已陆续出发，前往16个省市对调控进行全面督查，市场推测部分地方的房控目标会否"回炉重炼"值得关注。
业内认为，这将使房价日益疲软甚至出现"拐点"。
统计数据显示，各地3月房价出现涨跌互现的态势，北京、上海等一线城市房价下跌趋势已现。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年3月，北京商品住房市场成交量持续回落，成交均价为每平方米19679元，为19个月以来首次同比下降。在上海，中国房地产指数系统百城价格指数显示，3月上海平均房价环比下跌7.6%，且延续了这一下跌趋势，3月的最后一周和4月首周上海商品住宅均价连续两周低于2万元/平方米。
房价松动迹象开始出现，中央政府对房地产调控的决心却没有松懈。
国务院派出的房地产调控专项督查小组，近日已陆续抵达各地，预计整个督查工作将在4月20日左右结束，相关督查报告汇总后将上报国务院，并酌情对社会公布。
昨天，由国土资源部副部长贠小苏带队的国务院督查组，开始就浙江省房地产调控政策落实情况和调控成效，在杭州、宁波、温州等地展开实地督查。贠小苏在听取当地汇报时表示："中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"
据了解，督查组将选择省会城市和1个地级市进行重点督查，直辖市则选择一个重点区进行督查。除了听取汇报、检查数据、随机检查项目外，督查组还将召集部分群众和房地产企业召开座谈会。
权威专家称，以国务院督查组督查为契机，中央近期将会给地方政府加码，制定更严格的调控政策。而据记者了解，住建部、国土部仍有许多政策可用，包括对房价的直接干预、土地出让政策的进一步完善、以及收紧开发贷、土地抵押授信等，这将促使楼市调控预期不会改变。
业内预计，重压之下，房价观望情绪有望打破。
财政部副部长：欧元美元轮番贬值令外储账面亏损
财政部网站12日刊登了财政部副部长李勇在《中国财政》杂志(2011年第3期)上发表的文章--开创"十二五"时期财政金融工作新局面 。
李勇在文章中指出，2010年以来，美元和欧元的"轮番"贬值，不但冲击了我国的出口增长，也使我国外汇储备出现账面亏损，加大了外汇储备币种管理的难度。
外储出现账面亏损
李勇称，有关统计数据显示，2010年全年，人民币对美元升值3.1%左右，人民币对欧元升值11%左右。美元和欧元"轮番"贬值，给我国经济带来诸多负面影响。一是冲击出口增长。欧盟和美国分别是我国第一和第二大贸易伙伴，美元和欧元"轮番"贬值使我国出口受到较大影响。自2010年下半年以来，我国出口同比增速呈现明显的下滑趋势，其中不乏美元和欧元贬值的因素。二是加大外汇储备管理难度。美元和欧元是世界第一和第二大储备货币，我国外汇储备也以美元和欧元资产为主，欧元和美元的"轮番"贬值，不但使我国外汇储备出现账面亏损，而且加大了我国外汇储备币种管理的难度。
部分地区暂停资源价格改革
李勇称，尽管本轮物价上涨中居民消费价格指数(CPI)较前几轮通胀涨幅小，但治理的难度可能更大，形势可能更严峻，因为转型性涨价必然会经历一个较长的过程，各国宽松货币政策一时也不会退出。
数据显示，自去年1月以来，我国CPI持续攀升，特别是自去年三季度以来，已连续5个月高出3%的警戒线，11月份同比上涨5.1%，涨幅创28个月新高。
李勇认为，本轮物价上涨的"推手"，既有国内因素，也有国外因素，既有成本推动原因，也有供求紧张原因。他表示，目前我国正处于结构转型期，节能减排、资源价格改革以及提高工资标准等转型政策，将带来成本性涨价压力。
李勇介绍，目前，已有部分地区在高通胀的压力下，暂时叫停资源价格改革和提高最低工资标准，但是，资源和劳动力价格改革，正是推进经济发展方式转变的关键之举。因此，正确处理"抑通胀"与"调结构"之间的关系，把握好"调结构"的节奏和力度，显得尤为重要。
国10条出台将满一年 房价松动迹象初现
去年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》拟通过10个方面的政策措施(即"国10条")，达到遏制部分城市房价过快上涨的目的。 由于政策远超市场预期，"国10条"被称为"史上最严厉调控政策"。事实证明，这只是一个开始--"国5条"、"国8条"等一系列政策措施随后陆续出台，国家控制房价过快上涨的决心也逐步彰显。
如今，"国10条"出台将满一年。从部分地区楼市最新成交情况来看，房价松动迹象已初步显现。有关专家认为，未来一段时间，随着调控的持续推进，房地产市场有望逐步回归理性。
三轮调控彰显控制房价决心
"在国务院出台'国10条'之后，去年4月30日，北京出台了更严厉的细则，包括限购等政策，对楼市一度形成较大冲击。"一位开发商告诉记者，接下来楼市进入了成交量大跌的低迷期，并且短期内房价也得到了遏制。
但由于市场对房价上涨的预期不改，去年6、7月份，楼市开始回暖，而到去年8、9月份，市场再度火爆，"量价齐涨"之势甚至超过2007年的高点时期。由此，国家又果断出台了"国5条"等一系列调控政策。
"国5条"相关措施延续了"国10条"的思路，但在一些重要细节方面，"国5条"表现得更加细化、深入，且更有针对性。例如，"国5条"要求，落实地方调控细则、适当推行限购措施、房产税试点、三套房贷全部叫停、对囤房囤地者停止开发贷、首套房首付款比例调整到30%及以上、加强土地增值税征管清算等，这些都是在"国10条"基础上的细化和强化。其中，房产税试点于今年初在上海、重庆两地启动，对于抑制房价过快上涨发挥了一定作用。
但到了去年年底，楼市成交再度出现回暖迹象。统计数据显示，2010年12月全国楼市销售量和销售额环比均出现大涨，并双双创下2010年全年成交的最高值。
为此，今年1月底，国务院出台"国8条"，这被认为是针对房地产市场的第三轮调控。有关专家指出，"国8条"中包含了我国近年来房地产调控最严厉的政策组合，如：最严厉的贷款政策、最严厉的交易税费等。此外，"国8条"还首次明确要求，地方政府结合实际，出台房价控制指标。这意味着，国家在房价问题上开始实施"量化管理"，而这随后也成为市场关注的焦点。
部分房源出现降价
在近一年来的三轮房地产调控之下，房价"只涨不跌"的预期逐步得到扭转。
"说实话，以前我真不相信房价会跌，但是看到政府控制房价的决心很大，我觉得房价多少会跌一些，至少不会再上涨了。"北京某房产机构资深人士向记者私下如是说。记者注意到，该资深人士的看法，代表了目前大部分业内外人士的心声，楼市"唱多"者越来越心虚，这进一步增加了房价回归理性的砝码。
而近期央行再次启动加息，也将对房价和楼市成交构成一定压力。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者直言，"目前市场各方对房价走势的判断逐渐趋于一致，即'二季度房价下降已无悬念'。"
以北京为例，3月上旬知名地产商--远洋地产某项目在北京率先降价，推倒了第一张多米诺骨牌。
记者通过调查了解到，除远洋地产外，北京有一些项目或房源也出现较大幅度降价，降幅超过10%，房价调整通道已经开启。
调控力度不会放松
在房价出现松动迹象的同时，楼市调控的力度则并未放松。
据悉，国务院房地产调控专项督查小组近日已陆续出发，前往16个省市，对各地保障性安居工程建设和房地产市场调控情况进行全面督查。预计整个督查工作将在4月20日左右结束，相关督查报告汇总后将上报国务院，并酌情对社会公布。
据记者了解，有关部门近期再度重申了推进房地产市场调控的决心，并要求做好政策储备。而住建部、国土部有关人士均表示，仍有许多储备政策可用，包括对房价的直接干预、土地出让政策的进一步完善、对开发商拿地政策更为严格，以及收紧开发贷、土地抵押授信和加大闲置土地清理力度等。
另外，国土部将于本月公布的今年土地利用计划和保障房用地计划，还将加强对地方政府执行土地供应和调控政策情况的监督检查。这些都会对楼市成交等造成一定压力。在此背景下，主流开发商会可能开始主动调价，以便加快销售节奏，房地产市场也有望逐步回归理性。
楼市拐点尚未出现 调控后手备而待发
价格松动尚不明显
"国十条"出台被业界普遍看做楼市调控的标志性时点。国家统计局数据显示，去年4月70个大中城市房价同比上涨12.8%，创下该项统计工作开展以来的历史新高。而"国十条"出台后，先前的房价上涨预期逐步减弱，去年12月70个大中城市房价涨幅回落到6.4%。
国家统计局今年启动了房价统计改革，不再公布国内房价同比综合涨幅。但从已掌握的数据仍可观察出，目前全国房价仍然呈现小幅平稳上涨的趋势。数据显示，今年2月，70个大中城市中有8个城市新建住宅环比价格下降，持平的有6个，其余56个城市仍然出现一定上涨。
"国十条出台已近一周年了，对公司来说最明显的变化自然是销售环境的恶劣，但这并不是一刀切的现象，有的项目仍然取得良好销售。"一大型房地产企业人士对记者表示。
楼市滞销乃至价格松动的现象，目前有所增多。统计局数据显示，与1月相比，2月70个大中城市中新建住宅环比价格下降的城市个数增加了5个。2月环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月减少了12个；环比价格涨幅比1月缩小的城市有44个。
另据北京房地产交易管理网数据显示，3月北京商品住房成交均价为19679元/平米，是2009年9月以来首次同比下降。而成交量方面，北京楼市并未出现旺季反弹的情况，3月北京新建商品住房日均成交133套，同比下降50.9%，环比下降41.5%。
3月份北京房价的回落能否成为持续性现象？对此，有分析人士认为，2009年秋季以及2010年5月，不少城市房价也曾出现短暂回落的态势，随后又恢复上涨。况且月度价格数据可能更多受成交项目区域的影响，目前尚不能得出房价"拐点"已经提前到来的判断。
北京市房地产协会副秘书长陈志认为，目前北京房价"稳中有降"的趋势已经形成。楼市的投资投机资金已经退出，市场中的购房者基本都是刚需。开发商为了把房子卖出去，必须考虑这一市场变化。
距去年4月17日"国十条"调控政策出台已近一年，从统计数据来看，目前大多数城市房价并未出现实质性下跌。但楼市已出现一些结构性变化，如投资投机性购房比例大大降低，房价环比下跌的城市数量有所增多。风起于清萍之末，房价"坚冰"会随着调控的深入而逐步被打破吗？
业内专家认为，本轮楼市调控的使命仍未结束，如果未来房价再度出现较快上涨趋势，调控仍有不少"后手"可以祭出。
调控仍将持续深化
"国十条"出台以来的楼市调控大致可以分为三个阶段。第一阶段是去年4月份"国十条"的出台，重要政策是提高首套和二套房首付比例、暂停发放部分城市三套房贷、建立考核问责机制、大力建设保障性住房等。第二阶段则是9月份的"国五条"，主要措施包括全面暂停三套房贷、调整住房交易契税和所得税优惠政策、加快推进房产税改革试点。第三阶段则是今年1月份的"新国八条"，主要措施包括要求各城市从严制定住房限购措施，确定年度新建住房价格控制目标等。
几番调控后，对于后续政策走势，分析人士认为，这需要看房地产市场价格和成交的具体走势。为达到使房价回到合理区间的调控目标，不排除未来在具体措施上继续强化的可能。
对于房产税试点何时在其他城市推广，一位接近宏观部门的人士表示，房产税今年在上海、重庆试点后，最终将要逐步扩大到全国范围。对于推广进程，则要看两个试点城市的具体征收情况，总结经验后再作出进一步的部署，而这可能需要一段时间。
限购政策方面，目前国内各省会城市以及部分房价上涨较快的三线城市，均已经出台了明确的限购措施，政策实施时间至少要持续到今年年底。有分析人士指出，限购政策属于较为短期的政策，如果未来房价形势好转，不排除大多数城市逐步调整政策。
而也有专家认为，对于北京、上海等投机性需求密集的城市，一定程度的限购政策可能在未来长期存在。而如果未来房价再度出现明显上涨迹象，除了限购之外，不排除政府出台商品房限价等更严厉的政策。
值得注意的是，加息虽然不是针对房地产业的政策，但累积加息的影响正在逐步显现。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，今年货币政策会趋紧，房价的调整有一个滞后期，成交量下降一段时间之后才会影响到价格，房价在预期下降之后才会随之下降。
寒冷"小阳春"：房地产商的压力测试
楼价真的开始跌了吗？
3月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅最大达7.6%，广州均价跌破12000元/平方米。
进入4月上旬，北京住宅成交价格继续3月份的下滑趋势。一些新开盘项目推出9.3折，直减7万、10万。
同期，深圳一手房成交均价为18518元/平米，环比下跌3.3%。
上海、广州进入4月后成交均价比3月底略见微升，前者升2%，后者升6%。
一线城市新房均价普跌，与各地房价控制目标与CPI涨幅看齐的态势，呈鲜明对比。
但局势依然微妙。
"业内普遍对北京房价3月份环比下降26.7%这一数据表示怀疑。"一位不愿具名的地产业界人士说，"业内有个传闻，有的城市的政府部门通过不向高端房发放预售证来做低成交价"。
那么真实的市场态势到底如何？
本报记者4月12日采访多位国内房地产业内人士、上市公司高管，大部分受访者认为，今年房价下行趋势较为明显，尤其是一线城市房价下跌几成定局，楼市供求关系正在发生转变，地产商们对未来的价格预期也在发生改变，调低价格出货的动力在上升。
寒冷"小阳春"
中原地产4月12日发布了根据北京房地产交易管理网数据得出的统计结果，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%，而成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。
进入4月上旬，北京楼市商品房期房住宅签约套数为1274套，环比上月同期下调8.5%。总签约套数为3538套，环比上月同期下调了33.7%。而成交价格则继续出现逐渐下滑的趋势。
北京并非孤例。
中国指数研究院所监测的北上广深四大一线城市3月房价均呈环比小幅下降，其中上海降幅最大，环比下降7.6%。二线城市中，宁波价格下跌29.06%，其余城市未见明显波动。
"今年上海2、3月份楼市成交量创下了6年来同期最低水平。"中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，在楼市最低迷的2月底，上海中海御景熙岸等个别开盘价降低20%上市，获得市场追捧。
不过，进入4月份后，来自搜房网数据监控中心数据显示，4月4日-4月10日，上海市商
品住宅总计成交面积12.3万平米，环比前周回落33%，但成交均价19992元/平方米，环比前周微升2%。
根据广州家缘房地产交易网统计，3月份广州新房成交均价为11280元/平方米，环比下跌3%。
进入4月份，据搜房数据监控中心最新统计显示，4月4日至4月10日，广州十区两县市新一手住宅成交均价11848元/平方米，环比止跌上涨约6%。
在深圳，3月"小阳春"并未如期而至。
深圳中原根据国土委网站统计显示，3月份全市新房成交均价19424元/平方米，环比下跌5.65%。因一些低价楼盘成交量大，拉低全市均价，其中本月成交套数前10名成交均价只有16521元/平方米，环比下跌近14%。
而进入4月份第一周，据中原地产和世联地产统计数据显示，深圳一手房市场成交量环比下降21%，共成交347套；一手房成交均价为18518元/平米，环比下跌了3.3%。
长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，至二季度中，各地价格调整应会展开，行业有望真正迎来谷底。
看跌成"共识"
一线城市房价普跌之时，从华远集团退休后继续留任上市公司华远地产总裁的任志强4月10日在媒体见面会上预测，2011年全国房价会有波动，但降幅不会超过15%。
受访的房地产业内人士多数认同任志强的这一判断。
"一线城市，随着调控政策的逐步落实，房价会回归至合理水平；重点二线城市刚需比例大，房价会出现一定波动。"金地总裁黄俊灿向本报记者表示。
"供求关系改变了。"世联地产研究总监王海斌认为，从今年二季度开始，商品房潜在的供应量会放大，很多城市的供应都会在二季度开始扩张。而限购限贷严厉，使得现在的需求比较低迷，会导致供大于求。
不过，他强调，房价下降仅仅是指全国市场的整体态势而言，不代表每个城市都会降。
"目前房地产商的价格预期确实是下降了。"与众多地产商有接触的北京亚豪机构总监郭毅表示，比如北京一些近期新开盘项目已从3万元/平方米调低至2.5万元/平方米。
各种数据也显示地产商面临的降价压力在增长。
从上市房企2010年报来看，资产负债率普遍走高，多数达到行业70%警戒线；84家公司经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。
包括万科、保利、富力等主要地产商近期陆续公布的一季度业绩报告显示，大型地产商2、3月份销售均出现环比下滑，"成交放缓已确立，存货压力上升。"万科总裁郁亮说，行业资金紧张也已经确定。张晓玲 魏懿
"基于巨大的压力，他们只能通过降价回笼资金。"郭毅说，现在的市场状况就像是最差的2008年。
"积极销售策略"
地产商看跌的同时，大多数城市近期出台的房价调控目标确定的全年房价涨幅都在10%-15%区间，并且与GDP、CPI挂钩，
中原地产广州项目部总经理黄韬认为，一些地方政府制定的调控目标中存在偷换概念的嫌疑，"如果房价最终下降了，那也可能只是统计上的下降。"比如，有城市今年的统计把限价房的价格数据也纳入到统计范围，而不少地方则把豪宅的价格因素剔除在外。
有深圳业内人士向记者透露，目前地方政府又出现不给高端项目发放预售证的情况，寄望以此拉低整体房屋成交均价。
一位不愿具名的地产商人士表示："根据以往多年的经验，大家都知道这样的调控不具可操作性。每家公司都有自己的市场分析和资金、战略考量，都会根据自己公司在各地的存货去化情况，来分析供求，决定自己的销售策略。"
"我们判断，不把目前的市场僵局打破，中央政府的调控目标就没有达到，接下来还会有更多政策出台，"华南一家大型国有房企人士认为，而破局的办法就是降价或新盘"低开"。
这位人士认为，他所在公司在北京、上海的促销和定价策略符合调控趋势，现在务必要"抢市场"，否则到了更低迷的时候，有能力、有资格购买的客户都没有了。
但郭毅认为，地产商制定价格都是出于理性的判断，不会低于自己的底线销售，事实上就北京来看，迄今为止还只是一些新楼盘低价开盘，大面积的直接降价目前还没有出现。
显示地产商们眼下复杂心态的一个现象是，多数受访的地产商仍尽力避免直接提及"降价"这一敏感词汇，他们大多小心地选取"积极促销"、"灵活策略"、"价格弹性"、"向有利于购房者的方向转变"这类措辞，来表达对于今年市场的判断和应对。
"这是业内不成文的软规则了。" 一位地产业内观察人士评价说，"2008年万科带头降价，王石说房价拐点来了，被业内批为'叛徒'。"
而当年处于风口浪尖的万科，这次的表态也谨慎多了。
"3月份我们重点监测的14个城市成交量和金额都出现下滑，这一变化在我们预料之内，"万科董秘谭华杰向本报记者表示，万科将继续坚持快速开发，目前并无必要下调全年的计划开工量。
谭华杰认为，房价和地价间存在联动，住房市场出现调整时，土地市场也会出现调整。万科将继续积极促进销售。"如果土地市场出现了相应的合理调整，万科的积极销售策略将更为坚决。
北京3月房价环比大降26.7% 降幅被指与实际不符
"北京市房地产交易管理网成交数据显示，今年3月，全市商品住房市场成交量回落，成交均价19679元/平方米，19个月以来首次同比下降。"12日，一则《北京新房价格19个月首降》的新闻引起各界关注。
这则新闻称，3月北京新建商品住房成交均价环比下降26.7%，同比下降了10.9%，这是自2009年9月以来，北京新建商品住房成交均价首次同比下降。
该消息被报道后，很快引起广泛的质疑。11日晚间，便有业内人士向《每日经济新闻》记者指出，数据来源有待考证，成交价格的真实性值得怀疑。据了解，此前北京市统计和住建部门甚少主动发布成交价格。
另一种质疑来自民间。不少声音认为，上述降幅数据与实际感受出入较大，并不是市场情况的真实反映。
北京罕见主动发布房价数据
"3月份市场成交价格的确有所下降，但降幅绝对没那么大。"一位不愿具名的分析师向《每日经济新闻》记者明确表示，尤其从同比来看，有关部门披露的上述降幅"很成问题"。
他还透露，该组数据由政府部门提供给北京市部分媒体，同时还委托其所在机构予以"解读"，意在强调调控政策的效果显著。
值得注意的是，这是北京市政府部门首次主动发布房屋成交均价。此前，北京市住建委不做楼市成交数据的发布，尽管其下属的"北京市房地产交易管理网"公布各项目的销售价格和套数，但并不统计市场整体交易均价。
上述网站公布的数据同样屡受质疑，除数据滞后外，网签价格低于实际成交价的现象也一直被诟病。而从去年10月开始，上述网站便不再公布历史成交数据，仅发布当日的成交套数。
北京楼市的成交数据通常在每月15日左右发布，由北京市统计局予以披露。但从今年以来，市统计局意外地不再发布成交价格，仅公布房地产开发投资、市场供给和销售量等数据。
此前，北京市统计局也曾公布成交价格，但仅根据环线统计区域期房价格，并不公布成交均价。而从去年8月来，这一数据也不再公布。
细心的分析人士指出，此前北京市的楼市信息公开情况较差，如今却主动披露价格，无疑是在强调调控效果。但由于原始数据不尽明确，使得上述成交价格的真实性值得怀疑。
首季高端住宅均价涨12.3%
按照北京市建委的说法，成交区域的"偏远化"是导致价格下降的主因。今年以来，大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区大量推出中低价位、中小套型商品房，套总价在150万元左右居多。3月，这4个地区成交量占全市的七成以上。
市建委还表示，严厉的限购政策也在起作用。数据显示，目前近九成市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非京籍居民购房占比由40%多降至7.6%。
事实上，尽管数据备受质疑，但3月北京房价下降仍是业界的一致判断。本报记者整理北京市各机构发布的报告，均显示3月北京商品房成交价格环比下降。
上述分析师表示，价格下降已成业界共识，但实际降幅并没有数据反映的那么大。
实际上，截至目前，高端住宅尚未出现降价的情况。根据仲量联行的数据，今年第一季度，北京市的高级住宅成交均价达到42328元/平方米，同比上升12.3%。
仲量联行北京研究部主管覃晓梅向《每日经济新闻》记者表示，随着限购政策的执行，未来北京高端住宅的成交价格将稳中有降。但目前来看，政策的效果尚不明显。
上述分析师也向记者表示，价格下降不足以说明政策已起效，只有在成交量回升的前提下，价格下降才表明市场已到拐点。数据显示，今年3月北京商品住宅成交量约5500套，比去年同期大降45%。
同时，受限购政策及"一房一价"政策的影响，目前北京市的推盘节奏明显放缓，项目入市价格并未真正下降。该人士强调，北京的市场有效供应还没有起色。数据显示，4月上旬，北京仅有两个住宅项目取得预售证，可售房源合计524套。
新京报：房价首降应与老百姓感受一致
在北京市提出今年新建普通住房价格"稳中有降"调控目标两周之后，房地产市场传来了"好消息"。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京商品住房成交均价19个月来首次出现了同比下降，幅度达到10.9%，而环比更是大跌了26.7%。
虽然"首降"的消息来得很及时，"首降"的幅度也很大，但是很多老百姓的感受却并不明显。
分析相关数据可以发现，大兴、房山、密云以及朝阳区东南部地区占到全市总成交量的七成以上，也就是说，远郊区县的低房价是拉低3月均价的一个重要原因。
而就城市中心地区来看，虽有个别楼盘打折降价，但尚未形成普降的格局。数据显示，在北京市296个延续销售的楼盘中，只有81个项目价格真正出现了下降，仅占全部的27.4%，另有178个楼盘的价格保持平稳。值得关注的是，其中还有30多个项目的价格仍有不同程度的上涨。
此外，虽然部分二手房的议价空间已逐渐开始增加，但并未出现趋势性的全面降价势头。由于房租的不断上涨，不少二手房主转售为租，这又在很大程度上减少了二手房的供应量，致使二手房价仍居高不下。
市区房价数据的波动，实际上可以被远郊区的楼盘所中和。如果因为种种原因，远郊楼盘卖得多，而市区楼盘卖得少，那么全市的房价就会很快被平均下来，而这样的全市平均房价究竟反映了怎样的市场变化，仍然需要继续观察。
当然，不可否认，在一系列政策"组合拳"的猛烈攻势下，房地产市场已经开始出现一些积极的变化。比如，"地王"频现的火爆情景风光不再。与之形成鲜明对比的是，土地"流拍"、"底价成交"的消息不时传出。有关部门公布的今年一季度土地市场交易数据也显示，全国120个城市成交面积环比大幅缩水约三成，住宅用地成交价格也环比下滑了11%。而且在包括一线城市在内的10个主要城市中，住宅用地平均溢价率最高也仅达50%。
此外，投资投机现象也大幅减少。统计数据显示，北京第二套购房占比已由新政前的15.6%降至10.9%，而非京籍居民购房占比由40%多骤降至7.6%，这都说明投资投机资金已经开始大规模退出。
而在各种房地产调控政策相继出台，再加上加息等紧缩性的货币政策的打压，房地产商的资金链也出现了不同程度的紧张态势。根据最新公布的上市公司年报显示，70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%，同时，存货同比大幅增长41.70%。为防止资金断裂的风险，一些房地产商主动降价的意愿也有所增强。
这些都是促成房价"首降"的因素，但要判断房地产市场是否已经出现了"逆转"，不能单凭一两个月的数据，更不能根据一个笼统的全市新房成交均价来判断。
要让统计数据更真实地反映市场房价的变动情况，不妨进行细分区域的统计，比如二环内、三环内房价成交均价的走势如何，这样数据所反映的房价变动情况才能和老百姓的感受更接近，也才能为下一步的房产调控提供科学的数据支持。
两座千亿大山压顶 开发商财务风险渐显
开发商的资金链到底如何？要想精准预测房地产市场走势，这是必须回答的核心问题之一。在这个典型的资金密集型市场，对于开发商来说，保证现金流稳定就占有了销售定价的主动权。因此资金链和房价有着极为紧密的关系。
当媒体反复用"堰塞湖"、"百日剧变"等词汇形容房企资金链时，我们看到的是房企仍旧在高调拿地。是旁观者错估了形势？还是局内人已经迷失？本报深入调查后发现，尽管目前各大房企声称资金储备充裕，但随着各种融资渠道的不断收窄，数月后，房企将重现2008年的资金危机，并启动实质性降价。
千亿到期债务与千亿再融资
和2008年相比，开发商自认为资金充裕很多，"我们曾预计到了今年市场会不好，去年年底，已经开始积极融资，同时借市场反转快速销售回款。"一位大型房企销售高层表示。
标准普尔公司董事李国宜也认为，目前开发商流动性还处于适当水平，短期内集大幅体降价的可能性不大。
然而，一旦把房企资金链的观察周期放在1年以外，风险就"水落石出"了。
据统计，已经发布2010年年报的80余家上市房企，其一年内到期非流动负债和短期贷款两项分别为645亿元和448亿元，两者之和超过1000亿元。仅万科、保利、金地、招商四大房企，截至去年底，四大房企一年内到期非流动负债分别为153亿元、68.83亿元、48.47亿元和18.56亿元，合计超过280亿元。其中多为一年内到期的长期贷款。
房企的债务压力远远不止这一项。随着央行的不断加息并提高存款准备金率，房企融资成本大幅增加。主要体现在三个方面：一是利息支出的直接增长。一位资深审计人士介绍，房企债务由短期借款、长期借款、一年内到期非流动负债和应付债券几项组成。例如万科2010年仅利息一项即支出30亿元。而房企除了固定利率的债券外，多数负债都将受到加息影响。
二是由于可贷资金量少，银行大幅提高贷款门槛，开发商基本不可能以基准利率贷款，而是要以基准利率为基础上浮20%甚至30%。
三是购房者的购房意向同样因贷款门槛提高而受到影响，进而直接影响开发商的销售回款。
综合起来，标准普尔的观点是，当加息幅度累计超过1%，中资房企资金将全面紧张。"我们仔细计算了开发商需要支付的各种成本，包括土地款、工程款、销售佣金以及到期债务，再看企业目前的资金情况能否支撑一年的支出，得出的结论是短期之内房企尚无问题，但如果加息幅度超过1%，市场又持续疲软，房地产企业将不得不因为资金危机而进入实质性的降价周期。"标准普尔李国宜介绍。今年以来，2月8日和4月6日，央行已经加息两次，每次0.25%，而继续加息也是大概率事情，在这样的经济背景下，房地产企业前途堪忧。
另一个千亿的数据来自海外融资。今年前三个月，中资房企海外举债超过30亿美元，包括合生创展、龙湖、仁恒、恒大、合景泰富、宝龙、雅居乐等等。据预测，今年房企海外融资总额将首次超过1000亿元人民币，创下海外融资历史纪录。
"现在国内贷款非常紧张，企业又很缺钱，只能到海外去融资。虽然融资成本有些高，但考虑到人民币升值，企业还是划算的。"一位密切关注房地产业的商务部人士告诉记者。
据了解，目前房企海外融资的利率在9%至11%之间，近期最高达到14%。
不过，也并非所有的企业都有条件海外融资。业内人士介绍，目前只有注册在境外的企业可以海外发债，多数以股权增资的方式向境内子公司增资，或者向境内子公司直接借款。而类似万科、保利等内资房企则只能选择银行贷款或信托融资。在银根紧缩和信托利率高企的情况下，这些公司的融资成本可能更高。
发信托吧，利息25%！
李国龙（化名）是重庆某大型信托公司业务经理，其公司年发行信托数量与规模排名全国前十位。近日，李经理正在全国范围内寻找房地产信托项目。"我们虽然已经看到部分房地产项目的风险，但目前来说，房地产信托仍是最重要的业务来源。"李国龙向记者介绍。
据了解，目前房地产商以项目为单位发行信托产品，需要付出的金融成本是年利20%至25%。"一个福建开发商要求发信托，一口承诺利率可以给到38%。我们没敢接。这是什么概念？他可能太着急用钱了，但万一他拿钱走人了怎么办？"李国龙称。
在很多业内人士看来，房地产信托的发行已经有点像发高利贷了。但由于房企找钱不易，也愿意支付高额利息，信托公司仍旧看好这类业务。2010年，部分信托公司50%以上的业务来源于房地产。
由于需求较大，打擦边球的做法也渐渐多了起来。按照规定，房地产项目发行信托需要满足几个条件：比如四证齐全、开发商二级以上资质，以及30%自有资金等。"一些信托公司为了能越过黄线，以股权投资的方式绕开限制，与开发商签订回购条款。这其实就有了直接借贷的性质，是违规的。"一位信托公司内部人士称。
2010年11月，银监会查处了部分违规发行房地产信托的公司，各大信托公司进入停业自查阶段。"现在已经恢复了业务，我们现在的做法是引入第三方条款，规避了直接借贷的嫌疑。"李国龙称。
中财网
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