保障房概念再掀波澜 五大板块分食万亿投资

    在深入持久的楼市调控中，商品房成交低迷。与此同时，逾万亿的保障房投资对产业链上下游行业的带动已经成为市场中极具想像力的投资题材。
　　根据计划，我国今年将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，并计划整个"十二五"期间建设3600万套保障性住房，保障性住房的覆盖率达到20%。据测算，今年即将建设的1000万套保障性住房需要资金1.3万亿至1.4万亿元，并有望拉动3.5万亿左右的相关投资，地产、水泥、建材、钢铁、工程机械直至下游产业的家电、家纺等相关行业都有望分享这一盛宴。
　　今年计划建设的1000万套保障房任务已下达各省(区、直辖市)，各省(区、直辖市)也已向所辖市、县下达具体任务。今年3月开始各地都在陆续公布今年以及"十二五"期间当地保障房建设计划。根据住建部网站上公布的各地保障房建设今年的开工情况，记者发现，中西部地区已率先明确今年的开工计划表，目前已开工和即将开工量在全国均属领先。
　　3月23日，陕西省30个保障性安居工程项目21日在西安市长安区举行了集中开工仪式，总投资近40亿元，将建设保障性住房超过3万套。这30个项目分布在陕西省西安、宝鸡、延安、杨凌农业示范区等十市一区，包括经济适用房项目、廉租房项目、限价房项目和公租房项目等。
　　也是在3月中下旬，甘肃省政府召开会议，要求国家下达的保障性住房建设项目要在4月底前全部开工，10月底前主体工程封顶，竣工率要达到60%以上。
　　在贵州，3月9日，中天城投(000540)与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省"十二五"保障性安居工程建设框架协议》，该公司将参与贵州省范围内廉租房、公共租赁房、棚户区改造等保障性安居工程及其配套设施的建设工作，并计划在"十二五"期间，在贵州省内完成建设面积约1000万平方米、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。
　　而作为西部重镇的重庆，一直以来都是保障房建设的排头兵。今年2月28日重庆市政府常务会上就已明确，重庆市今年计划开工保障性住房和各类棚户区改造安置房49．45万套，占全国总任务的1／20。作为公租房建设模式的试点城市，3月2日重庆首批公租房"摇号配对"已顺利完成，15281套公租房有了新主人。
　　在中部地区的部分省市，保障房的建设时间表也率先明确。3月21日，南昌市房管局宣布今年南昌市计划建设各类保障房11371套。其中，政府统建的1000套公租房选址目前已基本敲定，建设工程将于近期启动。而去年南昌市新建的5000套廉租住房目前绝大部分项目都在施工，预计2011年6月可完工。
　　3月4日，安徽省住建厅明确，今年安徽全年计划将建43.13万套各类保障房，并要求计划建设的保障性安居工程项目应于6月底前达到60％以上的开工率，10月底前则保证全部开工建设，全年全省将确保基本建成20万套以上保障房。
　　现在来看，西部及中部部分省市率先开工或明确了建设时间表，将利好区域内的相关企业。如受益于南昌保障房建设的江西水泥(000789)、与重庆市政府签定147万平方米公租房代建合同的渝开发，以及与西安沣渭新区签订战略合作协议进行城中村改造资金规模达100亿元的中国建筑等，这些与当地政府签订保障房建设大单的建筑业及房地产上市公司或将率先得益。
　　融资或享优先权 保障房概念再掀波澜
　　从3月21日到昨天，短短8天时间，房地产板块指数从3640.49点，一路飙升至3851.29点，涨幅高达6%，远远跑赢大盘，同期上证指数[2958.08 -0.87%]仅上涨了1.7%。市场人士分析认为，房地产股在蛰伏了一年之后近期开始活跃，主要是受到保障房概念的拉动。参与保障房建设的上市房企之所以受追捧，一方面是由于房企参与保障房建设可以获得稳定利润；但另一方面更受市场关注的，莫过于保障房建设可能为上市房企打开融资渠道。
　　保障房企业再融资或享优先权
　　3月23日，一则消息让房地产板块整体兴奋。市场传言，或将放开保障房融资渠道。虽然消息未得到进一步证实，但刺激了当天中天城投、天房发展等保障房概念股顺势走强。
　　海通证券房地产行业研究员指出，2011年计划建设的1000万套保障房需筹措1.3万亿元资金，其中中央和地方政府仅能保证400亿元和200亿元财政拨款，棚户区企业和职工投资3400亿元。那么，剩余需要各地筹措的8000亿元庞大资金必须依靠包括开发商在内的社会各方力量支持。
　　中金证券房地产分析师白宏炜认为，要完成保障性住房的建设任务，其中一条重要途径是"政府＋开发商"模式，这将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。白宏炜认为，在目前从紧的政策环境下，房地产企业开始出现明显分化：一方面信贷和销售的紧张导致开发商面临较大的资金压力，部分企业可能面临破产；另一方面地方政府需要开发商参与保障性住房建设，具有资金和品牌实力的开发商借此可以获得更多的土地资源以及金融支持，加快资金周转，提高市场份额。
　　尤其是在融资方面，白宏炜认为，保障房项目资本金最低仅为20%，因为是民生工程，参与保障房有利于开发商获得更为宽松的信贷环境。有消息称，五大国有银行今年1 月12 日集体承诺，2011 年将优先安排、审批和发放保障性住房建设贷款；国家开发银行也表示，2011 年将加大对保障性住房建设的支持力度，安排保障房贷款新增规模1000 亿元。
　　同时，参与保障房建设的上市房企有可能得到再融资支持。保障房建设需要大量资金投入，开发商承担保障房建设为地方政府分忧，在再融资方面有可能享有优先权。

    房企顺势而为参建保障房
　　和商品房开发比较，保障房开发利润低，因此，在商品房市场快速发展的上一个黄金十年，多数开发商对保障房建设是抵触的，更多的是国有企业开发商或建筑商参与其中。然而，随着政策和市场形势的转变，开发商对保障房的态度正悄然转变。
　　中信建投证券分析师陈莹认为，开发商除可借助保障房项目从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠，更具吸引力的是开发商从中获得商品房项目的机会。在各地方政府保障房建设任务压力加大的背景下，为缓解资金压力，不少地方政府规定商品住宅项目需配建一定比例保障房，这一做法有扩大之势。由于配建保障房的商品房项目越来越多，对于开发商来说，如果不参与保障房建设，就意味着开发商势必放弃商品房项目，使可供选择的项目资源减少。另外，为鼓励开发商参建保障房，部分地块使用权出让时甚至要求竞标企业必须有保障房建设经验。
　　"在上海，目前开发商最愿意参与的是经济适用房和配套商品房，因为这两种保障房政府是100%进行回购的。而开发商对公租房和廉租房的参与热情相对差些。"一位上海区政府负责保障房建设的政府官员向记者透露。虽然国家规定，企业开发保障房的利润控制在3%以下，但实际上，由于保障房项目建安成本较低，宣传和销售费用不高，且需求稳定，资金周转速度快，银行贷款对开发商自有资金率要求较低(20%即可)，因此保障房建设的自有资金回报率一般可做到20%或更高。尤其在大范围的限购政策严重抑制商品房需求的大背景下，保障房尽管利润不高，但却安全。此外，保障房小区中的配套商业可以按市场价出售，也提高了保障房项目的利润率。
　　在这样的现实情况下，越来越多的上市房企开始参与到保障房建设中。据记者初步统计，沪深两市房地产上市公司中，参与保障房建设面积较大的公司主要有：万科、保利地产、招商地产、金地集团、首开股份、北京城建、金隅股份、天房发展、栖霞建设、苏州高新、中天城投、上海建工和城投控股等。
　　五大板块分食万亿保障房投资
　　保障性住房建设的全面启动和提速有利于高周转、区域保障房建筑企业和以保障性住房建设为主的房地产开发业务的"建筑+地产"类公司。业内人士分析认为，保障房受益的第一梯队是水泥板块，第二梯队是建材板块，第三梯队是建筑板块，第四梯队是装修和园林绿化，第五梯队是家电板块。
　　东方证券建材行业分析师罗果认为，2011年计划新增的410万套保障房建设，将会带动水泥需求约8000万吨，占水泥总需求的4%。水泥生产线限批致使今明两年水泥新增产能较小，可以预见2011年至2012年水泥行业供需良好，继续推荐海螺水泥、江西水泥、塔牌集团、冀东水泥 。同时建议关注海螺型材、北新建材、伟新新材、柘中建设等受保障性住房建设影响较大的建材公司。
　　中信证券杨涛和潘建平认为，保障性住房建设将会在很大程度上缓解房地产领域水泥需求不确定的预期。进入3月中下旬后，直至2012年水泥行业供需状况仍将节节攀升。从投资时点来看，其坚持认为现在仍是逢低配置水泥股的良机，重点推荐海螺水泥、华新水泥[、冀东水泥、天山股份、祁连山、金隅股份和江西水泥等。
　　中证投资张志民表示，前期商品房调控使得市场销售明显放缓，给建材行业带来较大压力，而保障房建设的推进对建材行业是个巨大的利好。与房地产相关的建筑建材需求明显上涨，相关上市公司股价表现良好。建材、建筑、装修和园林绿化等相关行业，都将在今年的保障房"大跃进"中直接受益，如金螳螂、亚厦股份、东方园林和棕榈园林等。
　　华泰联合证券研究报告指出，保障性住房的推进，将对工程机械行业产生积极影响。如果今年1000万套保障性住房能全部开工，将比去年590万套增加410万套。以每套60平方米计算，全年将增加新开工面积2.5亿平方米。按照房地产行业贡献工程机械收入的40%计算，新增保障性住房有望带动240亿元工程机械需求。当前主流工程机械类公司的平均市盈率约15倍，2012年的平均市盈率约12倍。重点推荐三一重工、中联重科、柳工、厦工股份。
　　银河证券研究报告称，挖掘机前两个月销售增长80%以上，混凝土机械销售增长超过50%，其他工程机械产品销售增长也不低于30%的水平。从业绩增长角度看，与挖掘机和混凝土机械关联度较高的公司增长可能超预期。上市公司中挖掘机业务占利润比例最大的是常林股份 ，其次是三一重工、厦工股份和柳工。与混凝土机械关联度较高的是三一重工和中联重科。银河证券预计常林股份一季度业绩增长50%；此外，三一重工业绩大幅增长的可能性也较大。
　　东莞证券刘卓平表示，保障房的建设使钢铁行业明显受益。但是应结合整体行业的基本面来看待钢铁股的价格，因为保障房带来的影响是一个长期因素，虽然进度比较快，对钢材需求拉动大，但毕竟只是影响钢材需求的一部分。钢价需要一个上涨的空间，这一点对股价的影响更大一些。而钢铁股的估值水平处于历史低位，在平均水平之下。

    保障房或拉升家居消费业20%增长
　　规模庞大的保障房建设计划，到底能够给上下游相关行业带来多少价值空间？这是目前资本市场对保障房高度关注的焦点之一。而除了直接受益的房地产开发企业和建材领域外，家居消费行业无疑获益最大。
　　其实，早在去年年底，各行业关于保障房蛋糕的想像空间就已经打开。彼时，包括中国建筑、中国中冶等建筑概念股和北京城建、首开股份等地方城投类股，以及青岛海尔[等家电概念股都迎来一轮上涨。而到了今年2月，中央正式表态称未来5年将建设3600万套保障房，一个更开阔的保障房市场得到确认。
　　资料显示，2010年，我国投资兴建了保障性住房590万套，竣工370万套。2011年全国保障性住房和棚户区改造住房的目标相比2010年翻一番，达到1000万套。"十二五"期间更计划新建保障性住房3600万套，保障性住房覆盖率达到20%。由此，专家判断，尽管2011年商品住宅开发将受到宏观政策影响大幅回落，但由于商品房的刚性需求犹存与保障房的翻倍增长，整个房地产市场的投资增速只是温和回落。而面对覆盖率达到20%的保障房市场，谁能参与分得一杯羹，也将直接影响企业的业绩增长。
　　对于家居消费业的判断，中金公司分析报告指出，"十二五"期间，规模宏大的保障性住房建设有望拉动厨卫产品市场扩容近一倍，空调市场扩容60%，家纺市场扩容30%。
　　受这一重大利好政策的拉动，保障房概念股从年初开始一路上扬。以家电类企业为例，今年2月，家电板块领涨，月收益率16.6%，大幅超出沪深指数13.6个百分点。其中青岛海尔、美的电器、海信电器、格力电器、苏泊尔以及合肥三洋单月涨幅都达到17%至25%。青岛海尔和美的电器分别上涨25%和22%。
　　那么，家居消费品到底会在保障房市场有多少业绩空间呢？统计数据显示，2010年，我国冰箱冰柜销量6220万台、洗衣机销量3375万台、空调销量5157万台、LCD销量3347万台。相关机构预计，在2011年，新增冰箱冰柜需求12%，洗衣机需求21%，空调需求(按每户一台)14%，LCD需求22%。平均来看，保障房计划或直接拉升家居消费行业约20%的年需求增长。
　　而这一趋势在今年年初已经开始显现。以空调市场为例，有关机构发布报告指出，剔除春节因素影响后的1至2月合计，空调产量同比增长45%，销量同比增长50.5%，景气度处于高位。根据以往经验3月空调产销量绝对值较大(约相当于前两月总和的90%)，可以预见2011年一季度，空调市场已经进入销量的快速上升通道。但是，一位多年从事空调市场研究的人士指出，目前的空调热销还不是保障房市场直接拉动的结果，受开发周期影响，保障房对家电业的实际拉动要在今年年底才会集中体现出来。
　　上述专家指出，从房屋建筑及装修流程来看，保障房受益的行业节点不同，首先受益的可能是厨卫产品，其次是空调、彩电、冰箱等大家电和家纺产品，小家电零售市场处于产业链条的后端。从产品档次来看，高性价比的中低端产品将会更加受益。
　　由此，专家判断，如果保障性住房对消费的拉动见成效，众多A股家居消费类企业销售业绩增速有望快于20%，甚至部分公司年净利润增速有望提升5%至15%，甚至达到40%以上的水平。
　　另一个需要关注的问题是，并非所有家居消费类企业都会从保障房市场获得业绩的提升。"部分家电企业的主要销售市场在国外，这些企业可能受国内消费市场拉动有限。而一些主要依靠内销，并市场份额较大的企业可能受益最大。比如格力电器目前自称市场占有率40%，即便客观上可能略有水分，依据机构给出的30%市场份额预测，格力的受益空间仍然很大。"分析师称。

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