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2011年1月南海区房地产业分析报告
2011年1月南海区房地产业分析报告 （一） 概述 2011年1月，南海区房地产业合计实现新建商品房合同登记销售额38.69亿元。其中，实现普通住宅销售26.41亿元，别墅销售1.17亿元，公寓销售0.6亿元，商业、金融和信息用房销售3.10亿元，车位销售1.81亿元，其他用途房产（包括联排别墅）销售5.61亿元。与2010年1月的25亿元和2010年12月的30.30亿元相比，总销售金额均有大幅提高。南海区房地产市场交易相当活跃。 从数据分析,全区八个镇街道商品房销售畅旺，除九江外，其余七大镇街销售均突破亿元。
如果按照网上签约数据来看，1月份网上总签约金额依然高达47.87亿元，数据惊人，再次打破历史记录！八大镇街均破亿元大关，成交最少的九江镇也达2亿。
结合1月备案与网签数据的巨大差异，我们发觉有一点值得我们留意：国家房地产调控政策的影响也逐渐显现，尤其表现在房贷方面。虽然今年新的信贷资金已经到位，但是由于我区房地产交易不断创出新高，房贷开始满足不了巨大的购房贷款需求，目前有相当部分的房贷款要等两三个月才能贷款完成交割。所以，预计未来2月份的备案数据仍然会保持在较高水平。
（二）区域分析 具体到楼盘方面，桂城方面，创鸿水韵尚都销售喜人；中海万锦东苑销售火爆；位于季华东的万科金域蓝湾和能兴怡翠世嘉供不应求；江南名都和星晖园销售均相当顺畅；可以简单概括地说，桂城的各主要在售楼盘均被市场热烈认购。 大沥片区，黄岐的中海金沙湾引领黄岐金沙洲区域的楼市；大沥万科的金域华庭则引领大沥镇中心的楼市；黄岐沙面新城销售火爆；盐步领地海纳花园、盐步的雅居蓝湾、黄岐风度国际名苑销售顺畅。 里水镇方面，碧桂园位于里水展旗峰脚下的新盘山水桃园获得市场热烈追捧；中信山语湖新发售的“隐山”系列别墅销售相当突出；恒大金碧海岸花园（恒大御景半岛）销售畅旺，供不应求；时代糖果雅苑销售相当理想；广佛高速沙贝出口的合生君景湾销售火爆；海逸集团位于里水镇中心的海逸锦绣蓝湾销售顺畅。 狮山镇方面，本月继续呈现百花齐放局面，狮山新盘奥米茄花园上市即获市民抢购；小塘的上林苑销售表现突出；狮山的时代峰云名居、水晶湾、中南海晖城中小户形、穆天子山庄、松岗的海逸锦绣桃园、嘉景华庭、官窑的豪景新城销售相当理想;南国桃园内的汇江假日花园、香格里拉花园四期公寓新发售别墅认购热烈。从狮山数据来分析，狮山的中小户型销售比较理想，而南国桃园悠闲别墅则重新被市场发掘。 西樵镇方面，今月同样是百花齐放，新盘盛大阳光花园销售非常不错，钜隆集团的凰樵圣堡、凰樵假日销售顺畅；丽湖名轩、永利花苑、翠园雅居销售相当理想，价格保持在5000多，性价比比较高，带旺西樵山根板块；西岸的山林水语新城新发售单位继续受到高明和佛山市民的热烈认购。 罗村方面，尚观御园本月销售引领罗村楼市；港资楼盘翠湖绿洲销售理想；新盘新雅名轩销售非常不错，怡佳名苑销售畅顺。 丹灶镇方面，祈福南湾半岛新推出的产品销售喜人；金沙的东海名都花园、丹灶的都市晴园、和丰名苑、锦绣豪庭、金沙的创融理想家园销售畅旺；受桂丹路开通的利好因素，天晟海琴湾大面积洋房重新被市场认识，销售火爆；丹灶三盛地产和宏宇集团合资开发的桂丹颐景园高价开盘，但销售依然不错。 九江镇方面，桂南地产开发的新盘誉江华府销售相当火爆，一个楼盘一个月的销售就等于过去两年的九江楼市成交总量；金港湾、向明苑销售正常；沙头近几年首个新盘雅景华轩销售不错。 本月南海区热销楼盘详见下表。
在销售价格方面，1月份各镇街道楼盘价格总体上出现了比较大的上升，个别楼盘定价开始出现了浮躁，单价单月增幅过两位数。这并不是一个好的现象! (二)2011年1月预售数据 本月，全区商品房新增预售数量较多，是今年投放房源最多的月份，为2784套，实际推出住宅用房2597套。各镇街都有新房源提供市场。获批预售较多的楼盘包括桂城的怡翠世嘉、中海万锦东苑、金域蓝湾，黄岐的中海金沙湾，狮山的西堤国际花园，西樵的凰樵圣堡、凰樵假日，罗村的尚观御园，里水的碧桂园山水桃园，丹灶的祈福南湾半岛。
（三）小结 综合上述分析，2011年1月，南海区整体房价上升较快；市场的交易气氛相当活跃。对比销售数据（按照登记备案为统计依据）和批准预售数据，本月普通住宅成交总套数为2990套，成交面积为30.98万平方米，而本月总新批预售住宅套数2597套，批准预售面积27万平方米，本月销售大于预售。 协会建议会员应该审慎认清当前中央各部门在调控房价方面的态度，尤其是1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议所提出的部署。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；此外，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。会议要求，要调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。”这一政策部署实际上在资金支付方面大大的增加了今年整个房地产新建商品房的销售难度：消费者在进行改善型住房和投资性住房需求方面，不但要面对购房时大幅增加首付款的资金压力；而且还贷成本也会出现相当大的提升。因此，我们有理由认为，出于保值性为目的的购房行为可能在今年上半年会得到遏制。 协会希望各会员继续积极拥护中央稳定房价的精神，加大对中小户型的建设，提升规划、建筑档次，加大营销力度，尽快回笼资金，以规避今年国内对房地产新调控政策所带来的影响。建议各会员保持房价的稳定；未雨绸缪，加快施工进度；加大土地的采购，以增加有效供给。
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