开发商集体“唱多”2011年楼市

　　     在纷繁复杂的调控政策洗礼之下,开发商群体明显变得比过去更加"坚强"。面对情形可能更加复杂的2011年,多数受访的开发商均表示出"谨慎地乐观",并为自己确定了高于2010年的销售目标。
　　看起来,即便是接踵而至的"坏消息",也无法改变开发商对市场的"乐观判断"。也许,国内充足的流动性以及城市化进程的无法逆转,足以支撑房地产企业的这种自信。
　　开发商依旧"唱多"
　　新年刚过,房地产企业并没有如愿等来好的开端。相反,消息面上大多都较为偏负面。一是各大城市相继宣布继续执行"限购"政策,这让一部分囤货以待"限购"取消的开发商落了空。二是房产税的风声越来越紧,甚至从原先的两大试点城市增加到四个。
　　在这种颇为复杂的局面之下,要开发商对新年的市场做一个准确的"判断",实在是一件艰难的事情。因此,华远集团总裁任志强在元旦前的博客中写道:"年终的全部经济数据尚未出来,预测2011年的市场难免有些自大了。"
　　但这没有阻止他"自大"地对未来的房地产市场进行了一番预判:"房地产市场仍会持续从紧的调控措施,至少在上半年会从紧,并根据经济运行情况,特别是通胀压力进行适度微调。供给将继续增加,在原有基础数加大中,投资增速将迅速下滑,全年增速预计在15%~25%之间,约比去年下降10个点以上。如现有政策不变,销售会有增长,价格会在竞争中波动,价格同比预计在上半年会下降,前低而后高,但成本压力推动环比会比去年高。"
　　市场上当然还有比任志强更加乐观的代表。例如广州一家房地产企业负责人在接受媒体采访时表示,在广州房价一年上涨了38%之后,2011年广州房价还将上涨至少15%。
　　"增长"成基调
　　到目前为止,华南众多房地产企业当中,仅有两家地产企业以非正式的途径透露过公司2011年的经营计划。其一是碧桂园称在2010年超过300亿的基础上,尽量实现2011年400亿的销售目标。其二是合景泰富集团披露其2010年销售突破100亿之后,要在2011年实现150亿的销售额。
　　虽然两家企业的体量不同,但从增长率上看,均在20%~30%之间,这体现了两家企业对自身发展以及市场环境的乐观态度。
　　合景泰富有关人士表示,公司对2011年的市场还是比较有信心的,首先是集团内部可售货量准备充足,其次是看好旗下部分项目的价格上涨潜力。
　　事实上,在开发商当中,碧桂园以及合景泰富制定的年度计划可以被视作开发商群体的缩影。例如万科曾表示2011年不会低于1000亿,而保利则表示销售可能会在2010年的基础上上涨50%,恒大也称其增长率有望与2010年持平,即60%左右。
　　另一总部在广州的开发商表示,总体上继续看好2011年的房地产市场,尤其是二、三线城市的房价将依然受惠于城市化进程。不过,该位人士强调,房地产最终还是决定于中国宏观经济的整体发展。
　　值得提及的是,2010年年底,众多开发商在土地市场上的激进扩张与布局,也透露出这一群体对后市的乐观态度。
　　　佳兆业集团总裁黄传奇
　　为了遏制房价过快上涨势头,政府从2010年4月开始针对房地产两度重拳调控。虽然全年的市场销售环境有所起伏,但从2010年年末中央政府密集表态2011年将坚持楼市调控不放松的态度来看,政府对房地产市场发展应该有更高的期望。
　　中央"十二五"规划的公布,让我们看到了国家在全球经济中的新定位。中国经济发展必将持续,而经济发展最大的受益者将是中国人民。富裕起来的国人将继续释放刚性需求及改善性需求,中国楼市会经历调整,但相信政府在新一年的政策会以市场的平稳发展为基调。
　　我们相信现有的调控政策还是以稳定市场秩序为目标,最终是为了促进行业的长远平稳健康发展。中央出台的抑制投资投机性需求的政策,会挤出一部分的投资投机需求者,再加上今年保障性住房加大供应量,这些因素都会影响到市场整体的成交情况。
　　政府提出加快推进城市化进程,把未来城市化的重点放在中小城市和城镇发展上,为二、三线城市带来更多的发展空间与发展机会。回顾公司去年底在辽宁、江苏、四川、广东的新增土储,短短一个月内已增加土地储备超过500万平方米,基本都是在二、三线城市。我们看好未来市场,预期住房需求亦将随经济强劲增长而上升,中国房地产市场的未来增长空间仍然充满机遇。
　　瑞安房地产有限公司董事总经理、执行董事李进港
　　2010年政府出台的一系列调控政策使得内地的房地产市场出现调整与波动。作为保持市场稳健的支持者,我们欢迎政府采取宏观调控措施防止市场过热、过快发展。然而,一线城市和市中心土地的稀缺性、低息利率、投资者的持币观望都在一定程度上影响了政府调控措施效果的显现。预计今年政府亦有可能出台更为严厉的调控措施。不过相信长远而言,市场前景依然向好,政府如推出更多诸如保障型住房等政策也将进一步稳定市场。
　　2010年中国经济继续稳步提升,GDP总量已超越日本,跃升为世界第二。放眼2011年,推动中国经济增长的基本因素仍然存在,中国快速的城市化进程与人民期望提升生活品质及环境的刚性需求将促进市场对优质住宅及商用物业的持续需求,为高端物业市场的进一步发展带来强大支持。
　　同时,我们还看到随着中国高铁时代的全面到来,地区间的经济社会联系和交流更加密切,高铁网络将会为覆盖的城市带来更多房地产发展的新机遇。以瑞安在武汉和佛山的项目为例,随着武广高铁和广佛地铁的相继开通,"高铁效应"已初露端倪:武汉正日渐成为国内外企业落户华中地区的理想之选,我们武汉天地的租户销售额显著提升,甲级写字楼项目预租的市场反应非常热烈;同样,佛山项目得益于高铁打造的"一小时生活圈"也倍受广州与香港卖家的青睐,销情畅旺。也正是看到了高铁带来的发展新机遇,公司于2010年9月拍得一块毗邻且直接连接上海虹桥交通枢纽的土地。虹桥交通枢纽将成为长三角一个重要的经济中心,并成为上海通往中国其他地区的重要门户的发展潜力,相信这是一个珍贵且独特的投资良机。
　　我们认为,尽管市场短期内或会出现波动,长远而言,中国房地产市场的发展前景依然向好,我们对市场长远增长和健康发展充满信心。
　　万科
　　政府调控楼市的决心无可动摇
　　受成交放慢和市场波动的影响,全国住宅新开工增速已经呈现出放缓的迹象
　　万科的目标是跑赢大市
　　2010年以来,针对房地产市场的调控措施接连出台,显示政府调控楼市的决心无可动摇,预计未来一段时期,政策调控的力度不会放松,投资性购房需求仍然会受到抑制,自住需求仍然是市场的主流。同时,保障房大规模兴建计划的落实以及房产税的开征将成为明年市场关注的热点,并会对未来的行业产生深远影响。保障房计划的推进,将有助于房地产行业的平稳发展。
　　供需关系方面,2010年以来的市场已经逐渐结束了去库存化过程。在新房入市增加和销售速度有所放缓的叠加效应下,主要城市新房的批准预售面积出现超过同期成交面积的趋势,商品住房可售存量将有所上升。
　　从房地产投资来看,2010年全国住宅新开工面积同比增长超过40%,住宅开发投资的增速超过30%,意味着未来一年全国的新房供应仍然处在相对充裕的状态,这有助于市场的平稳运行。但同时也应注意到,受成交放慢和市场波动的影响,全国住宅新开工增速已经呈现出放缓的迹象。随着调整的进一步深入,企业的投资能力可能下降,并可能会对一年后的住房供给产生影响。
　　土地市场方面,受住宅市场的景气、企业融资渠道的收紧及预售款监管政策的影响,企业在拿地时会更加理性,资金紧缩的效果将逐步体现在土地市场上。
　　由于影响房地产市场的因素十分复杂,要精确预测市场短期走势十分困难,市场如何发展还需要进一步观察。
　　万科的目标是跑赢大市,不会人为设定固定的全年销售目标。不设固定目标,并不是说不努力卖楼。无论是基于"不捂盘"原则的要求,还是从实现增长、回报股东的需要出发,万科都将继续积极促进销售。
　　2011年万科将继续坚持中小户型普通住宅为主的产品定位,把握"不囤地、不捂盘、不当地王"的"三不"原则,采用多种灵活方式促进销售,保持良好的销售速度。
　　在项目发展方面,万科也将继续坚持谨慎投资的原则,获取价格合理、收益前景较好的优质土地。区域布局方面,公司将继续贯彻战略纵深策略,同时也会把握有利时机补充一线城市的优质项目资源。
　　万通地产董事长冯仑
　　2010年下半年的趋势将会在2011年延续,因为中央经济工作会议非常明确地表示,保障性住房的发展责任在政府,特别是地方政府,这就意味着2011年地方政府将会在保障性住房方面有更大的力度。
　　另外一方面,2011年市场会更进一步成熟,在住宅领域,保障和商品房市场有一个越来越清晰的界线,大家根据各自的情况,在不同的方面去满足自己居住的需求。所以2011年在政策和市场方面都会趋向成熟。
　　在商业不动产方面,各地会争相来建综合体,楼会越建越高。当然,也期待我们研发的立体城市在2011年能够在中国城市化的变革和城市化发展模式上创造出一种新的发展模式,我们和刘永好、史玉柱、张耀一起共同着力来打造中国第一个立体城市,也希望在中国城市化快速发展道路上形成一种新的发展方式。摄影记者/任玉明
　　招商地产营销中心总经理王钻
　　我个人认为,房地产调控的形势依然严峻,整个房地产的问题依然存在,这包括四个方面的问题:第一,土地要素尚未形成真正的市场化,土地市场和房产市场都需要逐步市场化。
　　第二,商品房的商品概念仍模糊不清。市场上通常把保障房和商品房混为一谈,但房产本身就有保值、增值的作用,商品的性质决定了市场的性质,现在不明确的是商品交换和投资增值的功能,都没得到明确的界定和认同,由此带来很多衍生问题。
　　第三,参与到市场中的发展商,整体的专业化程度有所提高,但是发展商良莠不齐,专业化能力体现不强,甚至于社会上并没有把房地产看作一个专业行业,好像是有房有路就可以去做的没有门槛的行业,这个问题在去年有所改善但仍没有明显的改变。
　　第四,这个行业的企业化程度很低,替代性很强,所以整个行业的抗风险能力会受到质疑。
　　2010年的房地产调控更多考虑了房价等表面问题,我个人觉得成效不太明显,成效不大的原因在于没有对症下药,房地产市场运行的内部矛盾仍没能解决。逐步有方案和有步骤地去解决这四个问题的话,那房地产市场的健康发展就是指日可待。
　　因为现有的调控措施都不是完全针对房地产这个行业制定的,而是针对整个经济面和民生问题,从这个角度来说,中央的态度不会变,这个态度的本身我是赞同的。我估计政府会从房地产行业的健康发展和对整个社会经济的正面贡献多考虑点,逐渐更有针对性地下达政策,因此国家对房地产的调控应该是持续的。
　　房地产市场的地域性的特点依然存在而且愈加明显,由于经济发展的不均衡,地域分布过广,就连深圳各片区的情况都不能一概而论,土地供应量不可能无限增长的一线城市的房价下降空间是非常有限的。
　　但对于一些刚起步的发展城市,它的土地供应量非常庞大,如果说供求关系改变的话,就会对房价有一些触动。因此,在这种情况下,我认为房价不可能要涨全部都涨,要降全部都降,各个城市的差异很大,根据供求关系发生的变化是正常的,但整体的上涨和整体下跌的空间并不存在,因为整个经济面并没有出现整体变化。
　　其他
　　中国房地产业协会副会长朱中一
　　2010年及"十一五"时期已经过去,2011年及"十二五"时期已如期到来。过去的五年,面对复杂多变的国内外经济环境,中国的房地产业在历经调控、众多争议中螺旋式发展并取得了显著的成绩,对改善居民居住条件、促进消费、扩大内需、拉动投资、促进经济和社会发展,发挥了重要的作用。
　　通过2010年的宏观调控,保障性安居工程建设明显加强,投机性需求得到抑制。
　　2011年,仍是我国房地产业发展的重要机遇期,但同时也是关键的转型期。主要体现在以下六个方面:房地产业将继续随着城镇化的平稳发展而平稳发展;既要继续加强与改善对房地产市场的调控,又要将短期调控政策和中长期发展政策结合起来;不断完善住房保障体系和商品房供应体系;着力调整住房供应结构和转变房地产开发建设模式;完善法律法规,加强市场监管,规范房地产市场秩序;优化房地产业组织结构,提高房地产企业集中度,增强企业的市场竞争力和抗风险能力。（第一财经日报 张艳红）

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