四省市房价十年涨超十倍 国土部释放最新政策信号

　　     导读：
　　全国四省市楼市调查：房价十年涨幅超过十倍
　　部委严防外资房企套利 国土部释放最新政策信号
　　高地价疫情蔓延：过半主要城市土地超卖
　　金融资本瓜分北京中服地块得主吻合"内定"传言
　　中海一线城市储地仅够开发3年？"储地荒"或加剧地王争夺

　　全国四省市楼市调查：房价十年涨幅超过十倍

　　居民称，收入跟不上房价上涨，压力很大
　　转眼十年过去，西彭镇的房价现在已涨到四五千元，重庆市中心区的房子更贵，十年左右时间，房价涨幅超过十倍。柳也告诉记者，最近两三年重庆房价上涨较快，他同事前年在九龙坡西城绿锦卖的房子，当时价格2000多元，现在已上涨到接近5000元，两年就翻了一番。
　　12月12日-19日，中国经济时报记者随某中央媒体采访团从北京出发，先后经过淄博、济南、西安、运城、重庆等城市，中途，本报记者改道广州，最后一站为清远市，重点对鲁、晋、渝、粤四省市部分楼市进行调查后发现，十年左右时间，房价涨幅超过十倍。
　　调控影响有限，房价没降
　　12月12日晚，首站到达淄博。翌日，当地迎来第一场雪。久旱逢瑞雪，空气舒爽，惬意写在许多市民脸上。然而，谈起房价张瑞东先生的心情并不太轻松。
　　张现年40多岁，在当地一家大型国有企业工作，属于中高层干部，张夫人在银行工作，家庭收入中等偏上。
　　张先生告诉记者，当地普通居民年收入不到2万元，"感觉房价还是高"。虽然收入还算可以，但是现在买房还是比较困难。
　　"两年前淄博房价才两三千元，现在很多都要四五千元，最高达到七千，翻了一番。"谈及当地房价上涨原因，一位居民认为，是因为相对其他城市而言淄博房价基数低。
　　据淄博市房管局信息中心发布数据，11月淄博城房指数报135.24，环比上升1.8%，同比上涨25.9%。当月，不含沂源县，淄博新建商品住宅均价3696元/平方米，同比上涨24.4%，环比上涨1.5%。其中，中心城区住宅均价为3955元/平方米，同比上涨23.1%，环比上涨3.9%，房价呈较快上升趋势。
　　12月16日，记者在运城市见到来自永济的市民柴某。永济是一个县级市，40万人口，城区人口10万左右。他说，当地房价目前在一千八九百元左右，普通居民工资收入不到2000元。
　　"目前永济的房价没有降，受宏观调控影响不大。"柴说，最近两年运城的房价上涨也很快，原因主要有两个方面：一是开发商集体提价；二是舆论炒作。
　　国家统计局山东调查总队发布数据显示：11月份，山东房屋销售价格同比上涨6.1%，涨幅比上月回落0.5个百分点；但更反映房价波动的环比，上涨0.3% .
　　同样来自官方数据显示，1-11月，山西商品房销售930.76万平方米，同比增长26.1%；商品房销售额完成335.18亿元，同比增长63.5%。分析人士认为，商品房销售额增速远远高于销售面积增速，说明山西房价上涨压力依然很大。另外值得关注的是，被调查者普遍认为房价难降。
　　十年涨至十倍，压力很大
　　柳育林先生是重庆市民，1995年大学毕业后，他被分配到重庆市九龙坡区西彭镇一家企业工作。作为外地落户至重庆的城市居民，柳先生见证了重庆房价的上涨过程。
　　柳告诉记者，刚到重庆工作时，西彭镇的房价才二三百元，不过那时的工资也比较低，才300多元，总体来说，彼时一个月的收入还能买到"1平方米房子"。即使到2000年左右，当地房价也仅四五百元。
　　转眼十年过去，西彭镇的房价现在已涨到四五千元，重庆市中心区的房子更贵，十年左右时间，房价涨幅超过十倍。柳也告诉记者，最近两三年重庆房价上涨较快，他同事前年在九龙坡西城绿锦卖的房子，当时价格2000多元，现在已上涨到接近5000元，两年就翻了一番。
　　2008年，柳先生单位在西彭镇搞集资建房，他也买了一套150平方米的房子，单价2100多元，如今，房价亦翻了不止一番，柳先生的身价也随着倍增，但他却感到压力很大，因为每月收入才3000元左右，除去2000多元的房贷，所剩不多，日子过得紧紧巴巴。
　　国家统计局发布数据显示，1-11月重庆总共卖出3477.31万平方米商品房，仅次四川，排西部地区第二位。11月份，部分重庆开发商收回折扣优惠，成交量不仅未受淡季影响，反而呈现逆势上扬。
　　上周(12月13日-12月19日)多个城市楼市成交量涨幅超20%，部分热点城市房价冲上新高。
　　据中国指数研究院最新数据显示，上周监测的35个城市中，成交量上涨的城市占80%，其中过半数城市成交量涨幅超过20%，扬州、兰州涨幅更是超过100%。重点城市中，深圳涨幅最大，达34.24%，杭州、重庆、上海涨幅分别为33.55%、22.17%和11.09%。
　　在广东清远市，市民杨先生9月份刚刚买的房子，仅仅两三个月的时间，就涨了1000多元。据杨先生介绍，由于清远市距离广州很近，不到一个小时车程，广州房价比清远高出一倍，因此吸引了很多广州人到清远买房。他认为，当前造成房价上涨的主要因素是钱在贬值。
　　接受调查的大多数居民称，收入跟不上房价上涨步伐，感到压力很大；另外值得关注的一个共同心理是，被调查者几乎普遍认为房价"难降"、"降不了"。

    部委严防外资房企套利 国土部释放最新政策信号
　　这是一场胶着的拔河比赛。一端是频频发力的楼市调控政策，另一端是多元的房地产市场。
　　通胀预期、热钱涌入等因素亦增加了不确定性。
　　近日，商务部办公厅发布关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知（下称"通知"），明确对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。
　　从4月中旬的"国十条"到"9·29"新政，新华社昨天播发的一篇文章在分析"最严调控年"里的楼市图景时，给出了"政策很给力，调控有压力"的说法。
　　住房和城乡建设部（下称"住建部"）负责人日前坦承房地产调控面临六大难点：城镇化带来住房刚性需求，民间资本投资领域过窄，全球化热钱涌入与人民币升值影响，房产持有环节税收制度缺失，地方政府对土地财政依赖，各地经济发展存在差距。
　　事实上，在楼市调控日渐深入的过程中，政府已经就上述难点一一给出了应对之策。
　　最新的政策信号释放于国土资源部（下称"国土部"）。
　　近期，多个城市土地市场有所升温，高价"地王"再度出现。国土部19日晚下发通知，要求严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。
　　热钱对于楼市调控的影响也已经引起监管部门的注意。
　　国家统计局的数据显示，从今年8月开始，房地产开发企业资金来源中的外资数额便显著增长，11月更是首次单月突破百亿元，环比增长34.48%。
　　上海一家房屋中介机构负责人在接受媒体采访时表示，今年5月以来，九成境外人士购房选择一次性付款，"他们并不完全看重房价的涨跌价差，选择不贷款方式入场，可以更便利地赚取汇率差"。
　　商务部通知强调，各地商务主管部门要切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查。
　　而在土地监管方面，通知明确，省级商务主管部门在核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性进行复核，包括：项目单位提交的开发商与土地管理部门签署的国有土地使用权出让合同、土地使用权证等土地成交证明材料。法律规定无需采用招标拍卖挂牌出让方式的，要提供由土地管理部门出具的符合国家土地管理规定的证明材料。商务部将在原有基础上对上述材料加大抽查力度。
　　部委的"组合拳"正在频频打出，住建部和国家外汇管理局已经发出《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
　　根据商务部披露数据，1~9月份房地产领域吸收外资占整体吸收外资的比重是22.38%，比2009年同期的比例高了5.7个百分点。
　　在最近两次的商务部例行新闻发布会上，房地产领域的外资动向成为了热门话题。
　　商务部新闻发言人姚坚上月强调，关注到房地产领域吸收外资的新变化。从目前的情况看，部分领域吸收外资会不会导致国内市场的价格变化，还看不到直接的依据。
　　11月份进、出口值均创历史新高，远超预期的数据引发了市场上关于"可能有热钱借助贸易流入"的分析。
　　姚坚近日指出，关于进一步加强监管的问题，无论是外汇政策的主管部门外汇管理局，还是商务部，都将进一步关注。
　　"我们也要看到由于中国服务业的加快发展，对于商业地产的需求，特别是中心城市商业地产的需求也是存在的，这是客观事实，不能完全把主流的增长和热钱挂钩。"他说。
　　商务部上述通知则明确，各地商务主管部门要会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建或在建房地产物业进行套利。商务部将会同住建部、外汇局等有关部门对此类项目备案材料严格审查。

    高地价疫情蔓延：过半主要城市土地超卖
　　逼近年关，各地今年的土地市场收成逐渐清晰。来自中原集团研究中心的数据显示，截至12月16日，监测的12个城市中已有上海、广州、深圳、天津、成都、武汉和长春等7市超额完成2010年度居住用地供应计划。今年12个重点城市已出让居住用地8582公顷，预计年底前仍将有1175公顷的出让量，土地供应的持续放量将使未来几周土地成交热度不减。
　　通过大幅度"超卖"土地，不少地方实现了土地收入的大幅增长。其中武汉已经取得676亿元的买地收入，较去年296亿元增幅达到128%。
　　"超卖"的背后，则是高地价依然肆虐全国。为了抑制少数城市地价过快上涨趋势，12月19日，国土资源部出台《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(以下简称"通知")，要求坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。
　　尽管12月21日(查)国土部土地利用管理司司长廖永林接受本报记者采访时表示，此次通知更多的是从相关土地政策制度完善的角度出发的，但不可否认，控制临近年底各地涌现的土地市场"疫情"更是当务之急。
　　高地价疫情
　　近期各地单价地王不断，正是上述通知出台的一个重要背景。
　　单价地王与总价地王不同在于，前者更直接反映当前市场高地价的现状，直接实现地价的飙升。
　　广州继成功拍出总价86亿元的"巨无霸"--广铁南站地块之后，又于上周在"白云新城"拍出楼面地价高达20605元/平方米的"单价地王"；深圳诞生年内"最贵地块"，总价达29.63亿元，楼面地价8582元/平方米；广西南宁3宗曾经流拍的土地共拍出21.4亿元的总价；武汉市楼面地价再创新高，一宗地块拍出了8755元/平方米的楼面价，刷新半个月前创下的纪录。
　　进入12月以来，各地土地市场供需两旺。据上半月公告截止日期，广州等6城市均有宅地供应，上海、天津、沈阳部分新增地块都将于年底前成交。
　　截至12月中旬，12个主要城市累计供应居住用地9422公顷，超过2009年全年9017公顷的水平。其中居住用地成交8511公顷，超过2009年全年32%。目前各地居住用地成交已连续3个月处于高位，有持续走高迹象。
　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，2010年最后半个月12个城市仍将有1138公顷地块要出让，各地土地市场将进入冲刺阶段。
　　与此相伴随，不少企业购地热情年底呈现爆发态势。12月前16天中，10大标杆房企购地已投入148亿人民币，超过11月全月水平的七成。万科、保利、金地等行业龙头在土地市场表现尤为活跃，多个土地拍卖现场中都活跃着他们身影。
　　中原地产的报告指出，"9·29二次调控"后，土地市场沉寂片刻后再次爆发，显示出开发商对后市的乐观预期。此时出台土地调控新政，希望能及时有效地抑制土地价格过快增长，通过整顿土地市场，严禁哄抬地价，进而达到稳定房价上涨预期的目的。
　　12月19日出台的国土部通知，主要从四个方面规范土地市场交易：一，落实保障性住宅用地供应；二、防止出现"高价地"；三、规范房地产用地出让；四、加快处置闲置土地。但它能否抑制当前的土地疫情？
　　资本围城？
　　仔细研读"全国超卖"背后的种种细节可以发现，土地购买群体结构的悄然变化，正将土地市场的泡沫，通过更多的企业载体向更广的区域、更深的行业层面蔓延。
　　统计显示，截至11月底，10大标杆房企购地共花费1711亿，与去年同期相比小幅增长3%。但是，10大标杆房企的购地金额占其销售金额比重仅约45%，明显低于2007和2009两年，仅略高于市场低迷的2008年水平。而今年全国房地产开发企业土地购置费同比增长达到78%。房企在今年参与到土地市场的争夺中，土地市场份额在连续多年集中化趋势之后，再次出现较为明显的分散。
　　"高房价的根本在中国的财税制度和官员考核制度。地方政府机器的运作或多或少都靠土地财政来支撑，房地产市场发展活跃的区域尤其如此，在中国仍强调经济建设是发展首要任务的前提下，随着城市建设用地的不断缩减，高地价将不可避免。"正略钧策管理咨询房地产行业研究顾问买晓森直言。
　　对于今年胜于往年的土地疫情，买晓森认为除了上述原因外，资本则是真正的直接因素。"受高利润影响，房地产行业的竞争者增多，除了房地产央企、不以地产为主业的央企，还有很多地方企业半路转型，如温州2009年百强企业中有过半的企业都涉足了房地产。"
　　据本报记者调查，在调控贯穿始终的2010年，中国楼市尤其是土地市场其实一直处于被"资本围城"的状态，各路资本纷纷在今年潜入中国房地产市场。
　　"因今年房地产政策方面多有调控，买卖双方处于价格僵持期，以致表面上今年大宗物业交易市场没有去年活跃。"DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成12月21日向本报透露，但不容忽视的是，外资机构表现活跃。叶建成坦言，外资买家和本地买家出现投资占比的彻底逆转，意味着大量境外资本经过过去两年对金融危机冲击的修养后，再次开始积极进入中国市场，明年这一趋势将更为明显。

    金融资本瓜分北京中服地块得主吻合"内定"传言
　　作为北京CBD核心区区位最好的一批土地，中服地块入市以来，围绕它的争议一直不断。纠缠了一年之后，改头换面的"中服地块"终于被各路大佬瓜分完毕。
　　12月22日，北京市土地整理储备中心公布了CBD核心区4宗地块的成交结果，由原中服地块分拆成的Z3、Z4、Z5、Z6地块分别被中金公司联合体、民生银行、安邦财险联合体和远洋地产联合体获得，4块地的成交总价款为118亿元。加上昨日由中信集团以63亿元夺得的Z14地块，以及由正大置地以41.14亿元获得的Z15地块，上述6宗CBD地块共竞得222.57亿元。
　　其中，中服地块的最终成交结果与此前外界的预期完全吻合，有分析称，在价格因素弱化的情况下，资本背后的实力才是最终的筹码。
　　3块地非"价高者得"
　　被一分为四后的中服地块总规划建筑面积为58万平方米，按照成交价格计算，4块地的楼面价均超过20000元/平方米。其中Z3地块得主为中国国际金融有限公司、万通地产、亚视等5家企业组成的联合体，成交价款为25.19亿元；Z4地块被民生银行独得，成交价29.96亿；Z5地块由安邦保险、和谐健康财险和标准投资联合竞得，成交价25.2亿元；Z6地块则被远洋地产、香港上海汇丰银行和崇高发展联合体拿下，总价为38.07亿。
　　值得注意的是，除Z5地块之外，其余3块地均不是价高者得，Z6地块甚至以当日的最低报价成交。事实上，按照招标文件的要求，价格投报在总分值中仅占40分，企业的财务及资信、开发及经营理念、资质及业绩分别占10分、15分、15分。而第一阶段投标（规划方案投标）所占分值为20分。
　　据了解，在第一阶段投标中，万通和远洋分别获得Z3和Z6地块设计方案的满分。在此轮投标中，尽管报价并非最高，其所在的联合体最终还是拿下这两块地。
　　价格因素的弱化，还因为北京CBD设定了鼓励的产业类型：鼓励国内外金融企业和地区总部，及具有较强行业影响力和产业辐射力的企业；鼓励具有雄厚资金规模的企业；鼓励具有较强区域税收贡献能力的企业。
　　受此影响，金融资本的优势显而易见。最终夺魁的12家企业多是保险公司和金融机构，仅有两家传统房企。事实上，在CBD核心区地块的第二轮竞标中，传统房企占比不足1/3，首轮的华润、首创、首开、恒大、九龙仓等房企均未现身，曾在首轮耗资300万元制定规划设计方案的SOHO中国也最终缺席此轮投标。
　　吻合"内定"传言
　　在12月7日的第二轮投标现场，一份"内定名单"在不少记者和竞标者中流传，名单上列出了上述6宗地块的"内定"买家，与昨日公布的最终得主完全吻合。
　　对于上述"内定"传言，无论是相关企业还是政府部门，都未正式做出表态。
　　事实上，自Z3－Z6地块的前身"中服地块"入市起，各种争论就从未平息。今年1月，中服地块僵持多时后入市，按照规定，其竞买人须为金融机构与房地产开发企业的联合体。其中，金融机构的注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股；房地产企业应具备房地产开发一级资质，注册资本不少于30亿元。这也是北京首次在土地出让中设置产业鼓励性条款。
　　这一条款很快就受到强烈质疑，SOHO中国董事长潘石屹干脆称之为"内定"，并表示"符合中服地块竞标条件的，全世界只有一家公司。"
　　这家公司便是中服地块的一级开发商远洋地产。去年年底，中国人寿以58.19亿元的价格认购远洋地产9.34亿股新股，成为远洋地产的第一大股东。但在此后的竞标中，中国人寿并未现身。
　　随后，中服地块入市时间被迫推迟至今年7月，并且被分拆成4宗地块，与CBD核心区的其余8宗地块"打包"入市。分拆后的中服地块，规划建筑面积从32.7万平方米扩大到58万平方米，出让方式也由拍卖变成招标。
　　昨日的成交结果显示，远洋地产最终仍如愿拿下Z6地块，金融资本和国有资本依旧强势，民企开发商中，仅有万通地产"分得CBD一杯羹"。
　　不过，在上述6宗地块被分食之后，北京土地市场仍有重磅交易。据了解，在完成一级开发后，CBD核心区的另外6宗地块也将于明年入市。CBD区域的土地争夺战，还将继续。

    中海一线城市储地仅够开发3年？部分龙头房企"储地荒"或加剧地王争夺
　　前两日，北京、广州等城市"地王"频现，A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大，但《每日经济新闻》记者调查发现，地王频出和开发商目前的"地荒"有直接联系。
　　以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例，据中原地产研究院统计，目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
　　"粗算下来，'万、保、金、招'四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。"方方地产咨询机构分析师余大元说，2006年～2010年，上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米，开发商的土地储备缺口非常大。
　　土储成看好首要指标
　　12月19日，国土部公布新政，对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、"三类住房用地"供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县，要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
　　上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备，这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中，土地储备被列为看好首开股份(18.16,0.92,5.34%)的首要原因。
　　"首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元，30%归外地土地储备，北京土地储备均价只有4000元/平方米，而我们再细看一下它北京的储备土地（三里屯、方庄、望京、回龙观的土地）……买首开（股票）相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。"
　　中原地产研究院的统计数据，或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计，中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米，按照其今年前11个月77万平方米的销售速度，上述土地储备甚至只够用3年多。
　　此外，同为全国房地产企业前5强的绿城中国，在一线城市的土地储备建筑面积，只有146万平方米，这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量，只比华润置地多4万平方米，大大拖累了公司今年的销售业绩。
　　"储地荒"或将延续
　　事实上，外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
　　此前，中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事，对《每日经济新闻》记者分析称，根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多，所以不能不天价拿地。
　　中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地，同样被认为是因为面临土地"危机"，不得已的举动。去年，中海、绿城和金地在上海天价拿地，也被认为是土地储备不足的反映。
　　不过，余大元告诉《每日经济新闻》记者，上述房企在上海高价拿地，丝毫不会解决"储地荒"。过几年，这些公司还有可能会以更高价格拿地。
　　与上海本地的中华企业(7.57,-0.16,-2.07%)、绿地等开发商不同，上述房企在上海并没有很深的根基，此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规定了开发和竣工时限，开发商必须在规定时间内开发和销售完项目，这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外，大批中小房企也希望能进入一线城市打造品牌，进一步加剧了土地需求的紧张。
　　中原地产研究院高级研究经理刘渊说，想在一线城市拿地的房企太多，高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化，因为只有高端项目才能承受高地价。(每日经济新闻)

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