十年前，抢到上海苏州销冠楼盘，今天会哭还是笑？

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　　最近一个话题很火爆：
　　十年前买一套上海新房，到了2024年。到底赚了还是亏了？

　　如果单看上海这个一线风向标城市，难免有失偏颇，毕竟这里是汇聚整个江浙沪最多富豪，豪宅销售情况最好的一线城市。

　　于是我们这次的对比中，把在全国70城指数里长期隐身的苏州，也加入进来。

　　追问一个问题：
　　10年前买上海、苏州最火爆的销冠楼盘，今天到底是亏是赚？

　　根据中指院的数据，2014年上海住宅成交金额前五名分别是：
　　1.花木路绿城锦绣兰庭
　　2.绿城上海御园
　　3.绿地海域笙晖
　　4.绿城盛世滨江
　　5.尚汇豪庭
　　两个楼盘在浦东，一个在宝山，一个在已被合并法人卢湾，还有一个在徐汇。

　　五个楼盘当时的对外均价分别为：
　　绿城锦绣兰庭59000元/平米
　　绿城上海御园47000元/平米
　　绿地海域笙晖26500元/平米
　　绿城盛世滨江75000元/平米
　　尚汇豪庭开盘价90000元/平米以内。

　　到了2024年8月中旬，这五个楼盘由于项目定位和区位优势不同，涨幅分化也很大。

　　绿城盛世滨江 地处黄浦世博滨江核心板块，命运多舛，在楼市周期里几经沉浮后易主改名融创滨江壹号院，小区均价172881元/平米。

　　尚汇豪庭 地处老牌城区徐汇田林板块，是区域内第一梯队的豪宅，目前小区均价158579元/平米。

　　花木绿城锦绣兰庭和绿城上海御园 属于新晋的浦东中高端改善楼盘，的区位比后者更好，十年间基本处于稳步上升状态，小区均价分别为133885元/平米和114129元/平米。

　　地处宝山杨行的绿地海域笙晖包括公寓和别墅两类主推项目，公寓的小区均价在48926元/平米，别墅的均价在64632元/平米。

　　因此十年前上海TOP5的销冠楼盘，到今天为止的涨幅分别为：
　　绿城上海御园：上涨142.8276%
　　融创滨江壹号院：上涨130.508%
　　花木路绿城锦绣兰庭：上涨126.9237%
　　绿地海域笙晖上涨：114.2603%
　　尚汇豪庭上涨：76.1988%

　绿城上海御园作为刚需楼盘居然涨幅最高，以12%的累计涨幅优势，超越了融创滨江壹号院，前四个楼盘涨幅都超过了110%，当年单价最高的徐汇田林尚汇豪庭涨幅最少，只有76.1989%。

　　作为当今依旧处于高价区间的徐汇豪宅门面，尚汇豪庭依旧穿越了周期，获得了不错涨幅的同时，与徐汇目前的次新豪宅比起来也不逊色。

　　时间进入2014年，五个TOP销冠楼盘的命运也各不相同。

　　根据贝壳找房的成交数据，2024年以来，融创滨江壹号院成交了5套房，成交均价在11.8万/平米到20万元/平米不等，总价在1488万到8625万不等。

　　尚汇豪庭进入2024年，成交均价在13万到14.5万元一平米之间，房子总价在1245万到2688万之间。

　　两个销冠楼盘的最终成交价，和挂牌价相比都有折扣。

　　花木绿城锦绣兰庭和绿城上海御园这样偏改善楼盘，每平米成交折价1万元左右。绿地海域笙晖公寓进入2024年后，成交套数明显变多，贝壳已经有15套成交记录。

　　2024年新政之后，刚需成交量明显回暖。

　　正所谓风水轮流转，明年到我家。

　　上海这一轮10年楼市周期里，无论豪宅还是刚需改善，只要买入的时间点够早，都起到了很好的保值增值作用。

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　　上海作为全国楼市的风向标，过去十年典型的销冠楼盘，无论刚需、改善还是豪宅，整体都在上涨。

　　那么新一线城市的情况，会比上海更好还是更差呢？

　　全国70个大中城市的楼市价格指数中，苏州是少数经济发达，却未能入选的隐身城市。

　　70城指数里，江苏省的城市有省会南京、苏北的徐州、苏中的扬州、苏南的无锡。

　　从地理位置上确实有代表性，但从楼市走势来看，苏州更值得被研究。

　　米宅上海团队的小伙伴们也前往苏州，做了线下的实地调研，和中介房东们聊天，体验一线交易市场的温度。

　　苏州一度吸引过大量的上海买房客前去投资买房，同事在出口、外资和本地消费的支撑下，苏州工业园区的房价一度比肩上海主城区均价。

　　曾经有一个知名的段子是这么说的：
　　谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海。

　　苏州盛产地王，楼市火爆时期大量全国性上市房企入驻拿地开发。

　　根据中指研究院数据显示，2014年1-12月，苏州住宅销售金额排行榜前五名分别是：
　　1.九龙仓时代上城 1794套 均价12505元/平米；
　　2.招商小石城 1965套 均价9102元/平米；
　　3.绿城苏州御园 137套 均价31653元/平米；
　　4.龙湖时代天街 984套 均价16288元/平米；
　　5.中海凤凰熙岸 1230套 均价13696元/平米；
　　十年前的苏州，热销楼盘的量大关键词是：
　　刚需、主流
　　卖得更好的楼盘基本都是由知名品牌房企，开发的刚需品质楼盘，成交均价在8500到12000元一平米不等。
　时间加速到十年后的2024年8月17日，曾经的TOP5销冠楼盘，在贝壳找房上目前的挂牌价分别为：
　　1.九龙仓时代上城 均价 45997元/平米；
　　2.招商小石城 均价21399元/平米；
　　3.绿城苏州御园 均价128722元/平米；
　　4.龙湖时代天街 均价51075元/平米；
　　5.中海凤凰熙岸1期 均价33518元/平米；
　　因此五大销冠的十年间涨幅为：
　　九龙仓时代上城：267.8289%
　　招商小石城：137.6181%
　　绿城苏州御园：306.6660%
　　龙湖时代天街：213.5744%
　　中海凤凰熙岸：144.7284%

苏州的销冠楼盘十年间涨幅在137%到306%之间，无论刚需还是豪宅类的项目，涨幅都远远超越了上海的同级别、同期楼盘。

　　值得一提的是绿城苏州御园，这是绿城早期开发，后期融创接手的高端楼盘，主要户型是260平米以上的大平层，以及合院别墅，目前贝壳挂牌三套别墅在7500万到9500万之间。

苏州御园基本不属于普通中产购买力范围的产品，尽管它的涨幅最高，却距离普通人最遥远。

　　招商小石城的开发体量巨大，分为1区玫瑰园、2区玉兰园、5区紫竹园、6区香樟园、7区桂花园和8区梧桐园。

　　米宅上海小伙伴联系到了一位卖房的1区玫瑰园业主，业主的房子2010年买入，目前挂牌价格555万，属于精装修上叠别墅，置换的主要原因就是孩子去苏州其他区读书。

根据过往的成交记录，2024年7月有一套同样是189平米的户型，以603.6万的价格成交。

　　小石城一区玫瑰园的业主，基本在十多年前购入叠墅，然后持有比较长的时候，获得了更高的涨幅，
　　相比之下，后来买入五六七区的高层业主，就没有这么幸运了，例如小石城6区香樟园，成交均价从2023年8月2.1万一平米，下降到2024年7月的1.6万一平米。

　　下降幅度高达23.8%。

　　根据米宅团队的线下调研，苏州偏刚需的高层住宅，距离2021年的高点跌幅基本都在20%到30%不等，最多的可以到50%。

　　相比之下，持有的资产越是稀缺、区位越好，商业配套和学区教育都可以的情况下，非常抗跌。

　　即使是销冠级别的九龙仓时代上城，也逃不过下跌的命运。

米宅上海调研了九龙仓年华里的一套挂牌房源，面积117.72平米，总价365万，位于28楼的高层偏改善住宅。

　　这套房的房东早在2014年就买入，当时价格约为每平米1.5万元，按照当前挂牌价计算，房东账面净收益为：
　　十年上涨106.7%
　　根据成交记录，在2021年的高峰期，九龙仓年华里同样户型118平米的房子，成交价格高达569万元，相当于今年卖房的这位房东，房子价格相比高点下降了：
　　35.85%
　　九龙仓年华里已经是苏州东沙湖板块里品质、配套、交通、商业都比较成熟的一梯队小区，但还是经历了从高点坠落下跌两三成的窘境。

　　更别提其他偏远地区的高层住宅。

　　最后的最后，还是中产默默扛下了所有。

　　区位有优势的稀缺豪宅、别墅楼盘，远比普通的高层，以及带有学区的老破小更加抗跌。

　　未来十年，应该配置和置换哪一类楼市资产，答案已经很明确了。

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