住建部：楼市调控将加码中介监管

住建部表示房产中介人员拟设"备案管理制"
　　针对一些房产中介的不规范做法，住房城乡建设部相关官员昨日透露，该部下周将讨论"房地产经纪管理办法"，此办法并将很快公布。
　　房地产经纪将备案管理
　　"我有朋友到新西兰做（房地产）经纪，没有人用违法违规的手段，去赚取蝇头小利；在中国，为什么会敢？就是缺少一种制度性的约束。 "在昨日举行的2010中国房地产经纪行业发展年会上，住房城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠说。
　　为改变行业规范缺失现状，沈建忠透露，住房城乡建设部将在下周会议上，专门讨论房地产经纪的管理办法，并将很快公布。
　　沈建忠介绍，该管理办法将涉及房地产经纪人员、机构以及活动，违规行为监管、资金监管等方面。沈建忠认为，制度的建立能够使房地产经纪行业，按照规则去规范操作和运行。
　　对于办法中的管理制度构架，沈建忠介绍，首先是房地产经纪业的人员管理问题，要有（准入）考试，要有备案等制度。
　　今年年会上透露的数字显示，目前全国房地产经纪已达100万人。沈建忠说，其中真正具有（资质）证书的只有几万人。
　　房产经纪须尽告知义务
　　所售房屋是凶宅，不告诉购房者，有些中介故意隐瞒……对于这些行为，沈建忠说，管理办法中也将有所规范。
　　沈建忠说，经纪机构和经纪人员有告知义务，此方面告知制度将明确。比如，当地房地产政策、限购令等，以防因此导致的纠纷。同时，房产经纪经营场所公示执照、收费项目、合同内容等，经纪佣金也要明码标价。
　　另据透露，针对房产经纪租房后群租给多人的行为，管理办法中可能有相关规范性内容。
　　评估价征税获得肯定
　　有些购房者为了少上税，合同上的价款比实际成交价低了很多。
　　住房城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠昨天指出，这种"阴阳合同"不仅是偷税行为，还导致很多地区二手房成交价统计上出现误差，必须制止。
　　据媒体报道，深圳有望11月推行二手房买卖按评估价征税，据称是为抑制"阴阳合同"。
　　有专家认为，这将在短期内增加买房者成本，因为征税多由买方负担。
　　沈建忠肯定了这一即将实施的做法。
　　他说，签订"阴阳合同"是偷税漏税行为，需用辅助方法禁止，包括评估价格征税。          新政满月效果初显　中介监控措施或近期出台
　　"929"楼市调控新政距今已经"满月"。新政调控效果初显，房价大幅上涨的势头已经初步得到遏制。而近期政策动向显示，楼市调控仍将继续深入，除了前期针对购房者、开放商的调控措施外，近期或将出台针对房产交易环节的监控措施。
　　住房和城乡建设部一位官员透露，近日该部专门讨论了房地产经纪的管理办法，准备从资金监管、人员、机构到相关的活动都进行相应的规范。
　　这显示，打击投机和增加供应之外，房地产市场的交易秩序监管正在加码，成为本轮调控的另一个主题。
　　房地产经纪机构（也就是外界通称的"中介"）作为交易环节的一个角色，在二手房市场中十分重要。非官方数据显示，房地产经纪从业人员约100万，机构数量约5万多个。
　　近年来楼市的火爆也壮大了房地产经纪行业，但由于从业人员鱼龙混杂、监管不到位等因素，致使问题丛生。
　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋春华表示，不规范的行业行为主要表现在故意隐瞒重要信息，发布虚假广告，甚至有的中介违反规定参与炒房，这样就扭曲了市场价格的信号，扰乱了市场秩序的正常运行。
　　"有的违法违规赚取房地产经纪费以外的收入，有的违反了国家的税收制度，协助交易当事人签订阴阳合同，帮助客户逃税，这都是违法的。"宋春华说
　　在这个背景下，"929"的楼市新政中，住建部等部委首次强调，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订"阴阳合同"等行为。
　　住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，房地产经纪管理办法原则上已经通过，很快就会对外公布。管理办法设定了五项制度，并明确禁止"阴阳合同"行为。
　　不过，也有业界人士认为严打经纪机构的"阴阳合同"会妨碍楼市成交。一位地产经纪机构主席认为，就算经纪机构不做，买卖双方自己也会想很多旁门歪道的方法，这样反而会让局面更失控。住建部将推房产经纪管理办法 拟加强中介监管
　　据中国之声《新闻纵横》报道，隐瞒真实信息，欺骗客户；电话"轰炸""业主，强行推销；签订阴阳合同，偷漏税款；盘剥买方双方，违规赚差价……近几年来，随着房地产市场的火爆，有关地产中介黑手操作的报道也是层出不穷。近日，住建部相关官员透露，该部本周起将讨论"房地产经纪管理办法"，并将很快公布。
　　办法能否一扫以上种种乱象？民众租房、买卖房产是否能就此远离陷阱？新闻纵横值班编辑方亮采访了部分中介公司。
　　据住建部市场监管司司长沈建忠透露，目前全国房地产经纪已达100万人。其中真正具有资质证书的只有几万人。中原地产三级市场部副总经理宫萍也认为办法的出台有望解决现在只能管企业不能管人的尴尬，把监管落到实处：
　　其实对这个行业的管理，更重要的应该是对人的管理，比如说在香港有地产代理管理条例，它有一个香港的地产代理监管局在管人，大部分问题都是人出了问题企业来承担，其实也没有办法管到人，人到这个公司出了问题，到其他的公司人家查不到他的信用档案的时候，查不到他的信用记录的时候还用他，现在等于人没有任何口在管，最好有一个发条处理，到底经纪人的这种法律责任是什么，他的权利义务是什么，然后有一个政府相关的口来去管他，建立一个整个的经纪人的诚信档案是对的。
　　链家地产副总裁林倩也认为现在出现许多问题的根源就在法律法规的不健全，她对"房地产经纪管理办法"的细节和落实充满期待：
　　房地产经济业来说，从大到小其实都需要一些社会法的支持按、约束这些的，以大来说的话，究竟房地产经济业经营的范围是什么样的范围，它的且的注册门槛是什么样的门槛都需要一个明确的规范。另外在跟消费者权利息息相关的从业人员究竟是持证上岗的制度，还是像我们过去一样，并不要求每一个人持证上岗，但是要求注册企业的时候需要一定程度的这些证照，这些证照我们知道现在这些行业有所谓国家级经纪人职业证照，也有所为经纪人协理证照，购房人或者售房人，他的哪一个服务环节需要职业经纪人签字、服务的，哪些服务环节是经纪人协理就可以做的，这些都需要明确。更重要的是如果不依照这个办法，有违反这个办法相关规定的，怎么办呢？因为我们现行管理的难点就是，他只能管理这些备案的，就是些乖乖备案的受政府的管辖，但是不备案的黑中介，政府管辖面是有很大的难度的，所以在这方面我们也希望管理办法出来之后，能够对违法经营的有一个明确的罚则。 不过人人都说好，人人也都说还不够。比如有些购房者为了少上税，合同上的价款比实际成交价低了很多。这种所谓"阴阳合同"不仅是偷税行为，还导致了很多地区二手房成交价统计上出现误差，严重干扰了政策制定依据的真实性。对于这个问题，链家地产副总裁林倩就认为需要多部门合力解决，仅凭住建部的管理办法可能还不够：
　　比方说阴阳合同的问题，他是不是应该跟相关部门的一个共同的携手合作，过户时的指导价是不是应该就该定成一个评估价，让网签的合同价格跟过户的价格挂钩，那么购房人或者是税务的，纳税的义务人就打消了，堵死了他想要避税的念头，也就不会有阴阳合同的出现了。
　　而中原地产三级市场部副总经理宫萍也表示：信息查询、合同签订、钱款交割是房地产交易中三个最重要风险点。只有形成相关领域的合力，才能有效为消费者规避陷阱，解决市场乱象。
　　有几个风险点把控的比如说信息收集是否真实的去展示，到了买卖双方或者出租和求租双方达成意向之后签合同是一个风险点，还有一个钱款的交割是一个风险点。首先我觉得，信息收集避免不了可能有一些其他的问题，只要在成交的时候，你在成交之前能查得到产权人的真实性就可以了，这个就是看我们现在的房管部门确实能提供便利的查询条件，包括该房产处于，比如说是抵押状态还是处于法院查封状态，等等还是其他状态能查得到，只要能查得到这一点是很容易做到的。
　　第二点是合同管理，我们现在看包括国家推行都是示范文本，我们知道在国外都是制式的合同，你只能签我们这样的合同，然后你将来出现什么纠纷法院受理的时候是有理有据的，而且这个合同非常仔细，非常详细，现在我们看到示范文本就不是强制性推行文本，所以很多时候老百姓也有签，买卖双方也有签自己名义上的合同，我们俩自己来草拟，什么样什么样的我们写清楚就可以了，他会出现合同约定不清导致权利义务不清，导致后期的纠纷，所以合同签订必需要推行制式的这种文本也是必要的一件事情。
　　第三个就是钱款交割，因为我们看到钱款交割也有包括房款的交割，还有向地税部门缴税，我们分两个部门来看，钱款交割最好是，因为中介只是一个居间方，最好钱款通过比如说有监管帐户来去管理，中介不收多余定金的那部分钱，这样的话至少会安全很多。另外一个层面我刚才说的就是税，缴税的这个层面现在是比如银行和税务部门包括房管部门的整个系统完全对接，在两个环节口把关，第一个环节口是审批环节口，第二个环节口是放款环节口，就房地产整个的这个存量房的交易环节是比较复杂的环节，需要各个部门的共同的努力才能把现在这些有些不规范的行为去规避。 不过人人都说好，人人也都说还不够。比如有些购房者为了少上税，合同上的价款比实际成交价低了很多。这种所谓"阴阳合同"不仅是偷税行为，还导致了很多地区二手房成交价统计上出现误差，严重干扰了政策制定依据的真实性。对于这个问题，链家地产副总裁林倩就认为需要多部门合力解决，仅凭住建部的管理办法可能还不够：
　　比方说阴阳合同的问题，他是不是应该跟相关部门的一个共同的携手合作，过户时的指导价是不是应该就该定成一个评估价，让网签的合同价格跟过户的价格挂钩，那么购房人或者是税务的，纳税的义务人就打消了，堵死了他想要避税的念头，也就不会有阴阳合同的出现了。
　　而中原地产三级市场部副总经理宫萍也表示：信息查询、合同签订、钱款交割是房地产交易中三个最重要风险点。只有形成相关领域的合力，才能有效为消费者规避陷阱，解决市场乱象。
　　有几个风险点把控的比如说信息收集是否真实的去展示，到了买卖双方或者出租和求租双方达成意向之后签合同是一个风险点，还有一个钱款的交割是一个风险点。首先我觉得，信息收集避免不了可能有一些其他的问题，只要在成交的时候，你在成交之前能查得到产权人的真实性就可以了，这个就是看我们现在的房管部门确实能提供便利的查询条件，包括该房产处于，比如说是抵押状态还是处于法院查封状态，等等还是其他状态能查得到，只要能查得到这一点是很容易做到的。
　　第二点是合同管理，我们现在看包括国家推行都是示范文本，我们知道在国外都是制式的合同，你只能签我们这样的合同，然后你将来出现什么纠纷法院受理的时候是有理有据的，而且这个合同非常仔细，非常详细，现在我们看到示范文本就不是强制性推行文本，所以很多时候老百姓也有签，买卖双方也有签自己名义上的合同，我们俩自己来草拟，什么样什么样的我们写清楚就可以了，他会出现合同约定不清导致权利义务不清，导致后期的纠纷，所以合同签订必需要推行制式的这种文本也是必要的一件事情。
　　第三个就是钱款交割，因为我们看到钱款交割也有包括房款的交割，还有向地税部门缴税，我们分两个部门来看，钱款交割最好是，因为中介只是一个居间方，最好钱款通过比如说有监管帐户来去管理，中介不收多余定金的那部分钱，这样的话至少会安全很多。另外一个层面我刚才说的就是税，缴税的这个层面现在是比如银行和税务部门包括房管部门的整个系统完全对接，在两个环节口把关，第一个环节口是审批环节口，第二个环节口是放款环节口，就房地产整个的这个存量房的交易环节是比较复杂的环节，需要各个部门的共同的努力才能把现在这些有些不规范的行为去规避。（中广网）

[关闭] ［打印］