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南海迈入商业地产新纪元 22宗地已成交
2010年已交易的39宗国有建设用地中，22宗为商业地产 以商业地产为载体，产业带动提升城市综合竞争力 上周五，经过240轮竞价，桂城地铁站边上总面积为3.12万平方米的三宗地块，以13.5亿元的总价拍出。未来，这里将崛起集商住、酒店、写字楼于一体的南海城市新地标。 翻开2010年1月至9月南海土地交易记录，细心的人们可以发现，在已交易的39宗国有建设用地中，22宗的土地用途为住宿餐饮、商务金融、批发零售及其他商服用地，剩余17宗用于城镇住宅建设，保障民众住房需要。这组数字意味着，南海土地开发已经跨过城市建设初期，依靠发展大量居住房地产聚拢资金与人气的初级阶段，转入产业带动的商业地产新纪元。 ■上周五，桂城地铁站三宗地块以13.5亿元的总价拍出。4年后，这里将建成集商住、酒店、写字楼于一体的地标式城市综合体。 地产大鳄的南海商业布点 对于没有拍下桂城地铁站边的三宗土地，凯德商用的失望毋庸置疑。根据记者了解，早在该地块拍卖公告之前的几个月，这家新加坡上市公司的工作人员就已开始和南海国土分局接触，获取第一手的土地交易信息。 凯德商用对这块土地的重视事出有因：其全资所有的，与该地块隔路相望的桂城嘉信茂广场（沃尔玛），在地铁还未开通前，就已是凯德商用在中国的十几个项目中收益最好的。另一个不容忽视的利好因素是，广佛地铁一号线将于11月开通，未来的佛山地铁三号线也将沿着南海大道自北向南延伸，在桂城地铁站处与地铁一号线交汇。届时，市民在桂城地铁站，将可通过地铁三号线直达狮山、三水（在佛山西站接驳广佛肇城际轨道交通线），通过地铁一号线向东将直接连通广州市区地铁网，向西将可直达禅城和东平新城。 这一优越的地理位置，加上周边完善医疗、教育、金融等配套设施，使得这一地块成为凯德商用在中国布点的重要一着棋。当天，凯德商用与广州城建争到最后一刻，可惜仍惜败于广州城建。 政府的强力引领 实际上，今年以来，从桂城三山储备地9号地块（用于发展卫星导航产业）到广佛国际商贸城三宗地、金融高新区各金融用地，再到地铁上盖土地，细心的人们可以发现，在已交易的39宗国有建设用地中，除17宗用于城镇住宅建设，保障民众住房需要外，剩22宗均为住宿餐饮、商务金融、批发零售及其他商服用地，且都集中于沥桂新城内。从中或可推演出南海土地开发走向——从单一的居住房地产转入产业带动的商业地产阶段。 但不争的事实是，相比于纯粹的居住性房地产，商业地产需要更强力的引导，甚至需要政府做些“赔本买卖”。 以本次地铁上盖地块为例。其出让合同补充条款中明确列出，该建设工程竣工后，如竞得人能在本宗地建筑物内引进2013年度全国排名前50名的百货零售（只限百货零售）企业进驻，并且经营面积不少于3万平方米，南海区人民政府给予竞得人及所进驻的企业共3000万元人民币作为奖励。且如竞得人能在本宗地建筑物内引进被中华人民共和国商务部评为重点培育的“全国大型商业企业集团”进驻，并在南海注册为具有独立法人资格的总机构或具有主体生产经营职能的二级分支机构的，还将叠加给予其自成功引进后连续6年，将该进驻企业该年所纳税额区留成部分的10%奖励给予竞得人及该进驻企业的优惠。 土地开发转入商业地产时代 既然如此，为何南海仍选择这一转向？ “这是城市可持续发展的必然选择，一个无产业支撑的城市是无以为继的。”南海国土分局局长罗坚华说。正如一位规划专家所说，城市建设初期，需要依靠发展居住性质的房地产聚拢资金与人气。但居住性地产不能提供就业岗位、无法产生持久的经济效应，从而无法可持续发展，不可能成为城市提升综合竞争力的长久选择。另一方面，地铁开通在带来巨大商机的同时，也伴随着消费外流、产业外流的可能。若此时继续发展单一住宅房地产，可能会走入“卧城”僵局。而以产业为载体的商业地产开发，无疑是扭转这一局面的关键。 这一自上而下的策略得到民间的积极响应。根据南海区统计局此前公布的2010年1至6月国民经济主要统计指标显示，南海城乡居民储蓄存款余额达1446亿元，城镇居民人均可支配收入达1.5万元。而广东金融高新区至今已引入32个金融项目，目前正计划北延东拓，建设“一区多园”，预计到2015年，仅桂城地区的金融白领就可达10万~15万之众，潜在消费能力巨大。另外，桂城板块“广佛客厅”区位优势明显：广佛地铁、怡海大桥开通在即，贵广铁路、广州铁路、佛山西站、广佛公路网的无缝对接等新交通网的构建日益提升商住用地的价值；“潮涌灯湖”文化元素的注入，桂城板块将成为文化高地，对商住用地市场产生深远且持续的影响。而广佛一体化的加速，价格洼地将吸引更多广州客到桂城板块置业。 这一庞大的市场及潜力，让众多商家将南海视为广东乃至中国布点的重要一着棋。于是，去年4月，商业面积达40余万平方米的保利水城正式开业，填补了千灯湖板块的商业空白，也独立支撑着该区域的商业发展。同年12月，广东创鸿集团在诸强之中脱颖而出，夺得地处南海大道商业带内、南海广场对面的2009-041地块进行商业地产开发。不仅如此，继2006年以5.69亿元低调入主南海广场之后，来自香港的新鸿基地产还计划在今年内启动二期工程，建成后将与现有的南海广场融为一体，成为规模媲美天河城的大型ShoppingMall。 规范商住用地市场 然而正如上所说，投资更为巨大、更为持久的商业地产需要更强力的引导。一个可供借鉴的例子是，不少城市条件成熟的地块，由于缺乏公平公正的竞买准入机制，导致仅有1家企业竞买，最终以底价成交。那么，南海政府如何在保证企业资质的情况下，尽可能多地引入企业有效参与土地竞拍？ “在保证公平、公正、市场充分竞争的前提下，只设定证明资金实力的竞买条件有利于优中选优，以开发出高端产品。”罗坚华说，目前南海已经出台住宅捆绑产业出让规范，并通过土地交易平台及经营性用地招拍挂制度的建设规范商住用地市场。目前，南海国土部门正在拟定国有建设用地使用权出让新规范，其中对于商住项目用地竞买条件的设定中明确规定“不得设置有违公平、公正的限制性条款”，若综合考虑用地规模、建设规模等因素，的确需设置一定的竞买条件确保有实力的竞买者如期开发建设的，只能从竞买者的注册资金、现金流、净资产等证明开发资金实力提出要求。 如本次桂城地铁站上盖地块拍卖，南海国土分局设定的条件为竞买人或其控股股东，或其控股股东控股的其中一家公司，“工商登记的注册资本金不低于人民币5亿元”、“2009年末的净资产不低于人民币50亿元”“属上市公司的，其股票市值在2010年8月1日至8月20日期间的任意一天收盘时不低于人民币100亿元”。只要满足以上三个条件之一，即可进入竞买环节。如此一来，既保证了企业有足够的资质高标准、高要求完成地块建设，又有效规避为某些企业“量身定做”的可能。此外，本次出让选用了拍卖方式，而不采用挂牌或综合评标的方式，有效增加政府办事透明、阳光的公信力，克服综合评标的是非之说，让市场充分竞争。 |