地产巨头向政策低头 新轮降价潮来袭

导读：
　　开发商降价 地产巨头开始向政策"低头"
　　楼市步入深度调整 新一轮降价潮来袭

　　开发商降价 地产巨头开始向政策"低头"
　　近期，媒体上关于开发商降价的消息多了起来。尤其是深圳已成为全国楼盘大面积降价的第一个城市。6月16前后，深圳大部分在售楼盘都进行了促销，其中佳兆业、万科等都有楼盘推出多套特价单位，优惠幅度相当明显。
　　全国范围内的第一个降价企业，当属恒大地产，自5月初即在全国高调的进行八五折促销，效果可谓立竿见影，回笼了大笔资金。6月份，又有一地产巨头--绿地集团宣布在全国41个城市同步进行促销活动。与此同时，万科、保利等企业的部分楼盘也因地制宜、不同程度的调整了定价策略。至此，中国销售规模最大的四家房地产企业都启动了促销行动。
　　开发商降价，纯属企业自主经营行为,并不是什么丢人的事。众所周知，自今年4月中旬新一轮房地产调控以来，市场快速降温，尤其是成交量严重萎缩，5月份少数大城市的商品房成交量环比4月份出现七成降幅。面对这种严峻形势，恐怕任何一家开发商，都不可能无动于衷。即使是去年的楼市火爆，使开发商暂时不差钱，但多数企业都难以承受半年不卖房的压力,房地产业天生对资金不知餍足。
　　况且，对于地产巨头们来说，通过促销不仅能够回笼资金，还能占据战略制高点：通过降价促进销售，扩大市场占有率，而且还可以拿着销售回款购入低价土地，从而在愈演愈烈的地产巨头竞争中处于有利位置。因此，近期一线地产商纷纷出现相似的表态：公司的销售策略会根据市场趋势进行灵活应对，尊重市场实际情况合理定价。
　　顺势而行路坦荡，逆水行舟路艰辛。大开发商们纷纷选择促销，既是出于对市场调整的尊重，又是表明了对于调控政策的敬畏之情。众所周知，2003年以来我国频频调控房地产市场，但很多政策效果并不理想，尤其是房价一直未能稳定住。的确也有房企认为，调控没什么大不了的，市场即使出现短暂降温，也会迎来报复性反弹，什么土地监管、税收政策，皆可置若罔闻，或者通过公关手段搞定官员。
　　然而，大家一定不要忘记一件事。2004年风光无限、扩张无度的著名房企顺驰，曾喊出口号，要做"全国老大"，结果却倒在了2005-2006年的房地产调控路上。放在前几年，企业可以轻视政策，却不能无视政策；而在这轮堪称史上最严厉的调控背景下，识时务的开发商都应高度重视，小心应对，积极行动。
　　去年12月以来的这轮调控直指高房价。今年初，温家宝总理曾表示"本届政府任期一定稳住房价"，之后住建部部长姜伟有话"温总理都说了房价稳，不行也得行"。遗憾的是，当时多数开发商都没能好好体会这些话的深层含义，居然在"两会"后重新高价抢地、高价开盘，结果导致国务院于4月17日出台更为严厉的"国十条"。
　　如今，房价真的是不降也得降，否则，政策绝不会放松。遍察大型开发商，万科是最尊重和敬畏政策的一家企业。2007年地王蜂涌之时，王石曾提出著名的"不当地王，不囤地，不捂盘"的企业信条；不仅响应市场方面的政策，在住房保障方面，近年来万科同样积极，参与了包括公共租赁住房、配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房的实践，而这些都是微利或无利项目，是多数开发商所不屑、不愿介入的。
　　近段时间，万科总经理郁亮表示："市场随时在变动，我们力图把握的是销售速度，比较理想的速度，是新盘开盘一个月内，能卖掉60%。"对于万科这样注重"跑量"的企业，随行就市，跟着党的政策走，是一种非常务实的做法。当然，很多企业也有权选择不降价的自由，尤其是那些高端项目，但当前的事实是：在很多大城市，中低端住宅降价后依然卖得不错，而没有明显让利措施的高端住宅却普遍遇冷，甚至部分楼盘近两个月来销售为"零纪录"。
　　政策自有道理，市场自有法则，企业自有策略。然而，面对政策的强大力量，市场的惨酷无情，更多的时候，企业只能选择顺从。对于那些想要可持续发展的开发商来说，降价实属上策。 (杨红旭 作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长 ）（.经.济.观.察.网）
    楼市步入深度调整 新一轮降价潮来袭
　　6月20日上午，燕郊新盘天洋城三期开盘，售楼处内"震撼底价"的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均价公开发售。而今年4月，天洋城二期楼座的均价曾达到11000元/平方米，与此相比，该项目售价已"明降"30%。
　　"这应该是国十条新政之后，北京市及周边降价幅度最大的楼盘。"资深地产人士蔡鸿岩指出。6月以来，北京不少楼盘步入降价行列，打折促销力度逐渐加大。"如果付全款，通州、望京等区域内的在售项目基本可以打到9折，部分项目的折扣甚至低于85折。"业内人士预计，下半年，地产调控仍将从紧，随着新房销售率的持续低迷，降价潮将逐步蔓延。
　　调价补量
　　北京通州区新盘金隅·花石匠将于近期开盘，预计销售价格为16000-18000元/平方米，开盘当天认购1万元可抵10万元。"现在的价格基本接近去年底的水平，我们可以接受了。"项目售楼处内看房的徐女士对中国证券报记者表示。花石匠离城铁起始站约1公里，该区域新房价格曾涨至22000-24000元/平方米。
　　在尝到"零成交"的苦涩后，房地产商开始调"价"补"量"。"以今年4月份的价格水平定价，房子必然卖不动。下调10%-20%后，刚性需求才会逐步进场。"亚豪机构副总经理任启鑫表示。
　　地处西四环外的远洋沁山水·上品于6月18日开盘，销售均价26000元/平方米；与周边同品质二手房售价相比，该项目均价低1000-2000元/平方米。开盘5天以来，销售平稳，截至6月22日，沁山水·上品393套预售房源中，仅剩余62套"可售"，另外331套均已"预订"或"联机备案"，销售率达84%。
　　降价30%开盘的天洋城三期，200余套房源在当天便告售罄。"现在，降价幅度大的项目，销售状况就十分理想。而价格未松动的项目，基本上是零成交。"中原三级市场研究部总监张大伟指出。
　　根据搜房网数据监控中心的统计，6月中上旬，北京在售的235个普通商品住宅项目中(不含别墅、商住楼、保障房)，147个项目出现"零成交"，其中包括5月份新获预售证的柏阳景园、保利·西山林语等项目。
　　尽管开发商"打折风"不断上演，但是成交均价并未出现大规模下降。统计数据显示，与5月份相比，6月上旬仅有15个项目成交均价出现下滑。其中，3个项目降价幅度超过2000元。
　　亚豪机构统计数据显示，6月中上旬，京城新开盘项目整体开盘均价为23540元/平方米，而5月同期的整体开盘均价为25081元/平方米，6月开盘均价降幅仅6.1%。
　　中原地产华北区总经理李文杰分析，目前房价下调已经达成共识，开发商迟迟不降价的主要原因是如何制定降价的幅度，偏低或者偏高都可能出现负面影响，所以较为谨慎。他预测，7月份房价出现实质性下调的可能性很大。

    供求逆转
　　调控之下，大量投资性购房需求退出市场，与此同时，刚性自住需求也延迟释放。这就在短期内造成了楼市供大于求的局面。
　　据亚豪机构统计数据显示，6月份中上旬(截至20日)，北京共成交期房住宅2626套，成交面积为24.9万平方米，除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅为1482套，成交面积为17万平方米，环比5月同期，期房住宅成交套数下降41.8%，实际成交的期房商品住宅套数下降40.7%。
　　另据统计，截至6月20日晚，6月北京取得商品房预售证期房住宅项目共有8个，合计提供2546套商品住宅，新增商品住宅面积27.68万平方米，分别是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。
　　从单日成交量来看，6月份实际成交的期房商品住宅仅有4天超过100套，最低2日的日成交量仅有30套，这对于北京在售的近200个楼盘来说，成交低迷之势可见一斑。
　　截至6月22日，北京市可售期房套数为11.24万套，可售房屋面积为144.88万平方米；其中住宅套数为5.87万套，可售住宅面积760.89万平方米。
　　亚豪机构任启鑫认为，从存量房源看，目前北京市场的供需比超过8比1，说明供应量出现较明显的过剩。任启鑫分析，一方面是成交量的大幅下挫，另一方面是房企开发热情相对高涨，而根据北京市建委的预售管理规定，入市项目须一次性推出全部取证房源，从而导致近期楼市量增价缩。此外，新增房源户型呈现出明显的缩减态势，比如首开智慧社、润枫欣尚的套均供应面积都在70平方米以下，相应套数增加，供过于求的态势更为明显。
　　资金吃紧
　　"今年，总公司给我们的销售任务是30亿元，但上半年仅完成35%。下半年的压力很大。"一家大型地产公司北京区域的销售总监坦言。
　　业内人士指出，房地产企业的运营资金中，超过三成来自商品房预售款，销售低迷将直接导致房企资金链趋紧。今年以来，房地产开发企业的资金来源增速持续回落。其中，定金及预收款回落明显。
　　21世纪不动产分析师认为，在销售回笼资金严重受阻的情况下，开发商的资金链条将不会顺畅。今后，开发商资金吃紧将是一种常态。尤其是前两年储备土地较多、新项目开发和销售受阻的房企以及负外债的上市公司，可能会面临着资金链断裂的危机。
　　中国指数研究院最新报告显示，今年5月以来，中华企业、世茂股份等10余家房地产上市公司公布了其信托融资计划，总融资规模逾50亿元，以期能缓解资金压力。
　　今年以来，绿城中国等房企在高负债率的情况下继续拿地，销售放缓后，这些公司可能再度面临财务困境。"2010年一季度拍得的土地中，部分需要一年之内缴清土地价款，这意味着，高价拿地的房企在下半年面临的资金压力非常大。"
　　以绿城中国为例，2009年公司456亿元的地价款中，已支付200亿元左右，2010年仍有230多亿元尚未付清。2010年，公司又购买一批土地，地价款为90亿元左右。另外，绿城今年的在建项目达102个，在建面积超过1200万平方米，新开工面积将超过800万平方米。
　　一位证券分析师指出，根据绿城2009年年报，公司持有的现金可以偿付短期债务，但由于该集团项目多布局在华东地区，销售回款受到房地产新政的影响较大，而公司在银行信贷获取方面没有明显优势，因此在2010年下半年公司的财务状况有恶化的可能。(.中.国.证.券.报)

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