国税总局:不对普通住宅征房产税

【核心提示】国家税务总局一位权威人士近日透露，有关部门确实已经收到重庆、上海等城市房产税收方案，但目前仍处于讨论阶段，暂时还没有时间表。据该人士介绍，目前这些城市上报的房产税扩征方案，主要针对高档住宅和多套住房，暂时不会对普通住宅征税，"不会让普通老百姓增加税负。"

　　导读：
　　地方试点房产税方案仍在讨论中
　　据称上海房产税政策目标模糊可能流产
　　国土部新政"第一大案" 北京强拆32栋小产权房
　　央企退出地产很没诚意 国资委轮训地产高管
　　炒房客眼花缭乱"翻墙术"：想的还是何时抄底
　　地产类上市公司指标龙虎榜

　　地方试点房产税方案仍在讨论中
　　重庆、上海等上报的房产税扩征方案，主要针对高档住宅和多套住房
　　国家税务总局一位权威人士近日透露，有关部门确实已经收到重庆、上海等城市房产税收方案，但目前仍处于讨论阶段，暂时还没有时间表。
　　据该人士介绍，目前这些城市上报的房产税扩征方案，主要针对高档住宅和多套住房，暂时不会对普通住宅征税，"不会让普通老百姓增加税负。"
　　 此前，一些地方房产税方案也已经透露出对上述物业类型和购房行为征税的思路。重庆市市长黄奇帆6月8日表示，重庆的房价是基本合理的，重庆不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房，具体方案是对价格高于市场均价3倍的"高价房"收取1%的房产税。而北京市有关方面也建议对持有多套住房、高端住房等研究征收房产税或物业税，对闲置房产征收房产税或物业税。
　　该人士指出，重庆、上海等城市之所以对出台住房保有环节税收方案积极性很高，主要是希望通过税收抑制投机投资性需求，尤其是抑制外来购房需求。"但是抑制过度需求需要做很多事情，不仅仅是出台税收政策。"该人士强调。
　　而出台房产税方案要考虑的问题也很多，不仅要考虑政策出台后的调控效果有多大，也要考虑方案是否合理，是否会存在征管死角，征税成本是否过高。"历史上，我们有过很多教训，为了进行调控，匆忙出台了一些税收政策，但最后都没有效果，财政收入也没有增加。"该人士表示，房产税方案没有经过充分讨论是不会轻易出台的。
　　该人士认为，要区别对待不同住房，则需要很庞大的征管队伍，对一套房、二套房和三套房的界定十分复杂，即使按人均面积计算，也需要充分了解每个家庭的结构，"如果这些问题不在设计方案时考虑好，出台以后又存在很多漏洞，反而会带来负面效应。"
　　今年5月中旬以来，关于房产税的讨论就一直没有停止过，在传出上海市拟征房产税的消息以后，多种关于房产税的声音频频传出。"目前说房产税要开征，都只是推测。"该人士称。（.上.证）

据称上海房产税政策目标模糊可能流产
　　法理依据缺失 政策目标模糊
　　晏耀斌
　　上海出台房产税一推再推，如今已成本轮房地产调控的最大悬念。
　　此前有媒体报道，上海提交给国务院的方案被退回，但这并没有改变上海强力推进房产税的决心。据一位接近上海决策层的人士6月8日向《中国经营报》透露：为推进房产税并获得国务院同意，上海准备了五套方案，而不是外界所说的两套方案。"上海在房产税上已下足了工夫，不达目的誓不罢休。"
　　上述人士还透露，上海已经考虑了房产税的执行办法："采取申报制。"
　　可谓万事俱备，只等中央批准。
　　五套备选方案
　　上海房产税方案远不只两个。根据相关信息显示，上海最近上报给中央了关于房产税的两套方案。一个方案是"老人老办法"，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。
　　另外一个方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。
　　上述接近上海决策层人士透露，上述两个方案实际上是一个方案，即"新老划界"。而在"新老划界"之外还有另外四个方案。
　　这四个方案分别为：第二套方案按照房屋总价的千分之六或者千分之八征收房产税；第三套则是按照人均60平方米或者人均70平方米为界限；第四个则是按照区域划分，以环线、在空间区域征收，不是这个区域的不征；第五套方案是以三套房为界，即针对三套房以及三套以上的，不管你经营不经营，都视作经营房。"选择哪种方案，不到盖头揭开的时候谁都不知道。"
　　不过据另一知情人士分析，如果博弈成功采取第二套方案的可能性比较大。"征收起来容易操作。"
　　"操作方便"与征收房产税措施一脉相承。据记者了解，上海已经做好征收房产税的准备。据上述接近决策层人士透露，房产税采取一年征一次。"不是由评估部门说了算，而是由征税部门说了算的。"方式是，税务部门到征收房产税时发出通知，如果不缴纳就交滞纳金。如果还是不缴纳就记录在案，达到一定数额以后通过法院强制执行。
　　这种方法避免了因为商品房统计、评估等基础性工作缺失问题带来的阻碍。不仅如此，上海还预备了更加严厉的惩罚"不交税"的行为。"当你不交的时候，政府在房地产交易中心施行冻结，使你房子不能流通变现。同时给你算总价，这个税，你只要拥有房产都要交。"上述接近决策层人士透露。
　　政策目标模糊
　　业内人士认为，自新"国十条"颁布以来，北京、深圳等地相继出台地方调控房地产细则，上海始终没有出台细则也没有新举措，因此上海需要一个所谓的"创新"的态度表明调控决心。
　　目前上下各方几乎形成共识的则是，如果出台房产税必须达到三个目的：第一，降低房价；第二，实现土地和房产资源配置的平衡，避免财富的两极分化；第三，希望有更多的资源从房地产业流入实体经济。
　　曾向国家主管部门提交《国家住房制度建设(建议稿)》的著名经济学家李开发认为，房产税对房价几乎没有任何作用。上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军则表示，房价调控缺少两个工作：其一是全国商品房屋、城镇房屋的普查。其二，缺乏中长期规划。
　　在去年"国四条"出台后，上海高调宣布建设30万套经济适用房，相当于上海市两年新增商品住宅的供应量，同时今年又宣布上海市70%的土地用于政策保障房。据记者了解，因为保障房让上海各区县在土地出让上损失不少，而房产税政策的不明朗继续加剧了这个倾向。
　　目前上海总共19区县，按照现行经济适用房的配售标准，2万套已足够，但是目前的目标是要造30万套。此外，李战军认为："政府并不清楚政策保障房和市场化商品房两者之间应该是怎么一种合理的量比关系。"
　　或面临流产
　　和上海一头热形成鲜明对比的则是有迹象显示，上海房产税流产的可能性越来越大。
　　最大的问题是房产税在法理上至今没有找到依据。开征房产税首先需要重要修订1986年颁布的《房产税暂行条例》，该条例明确规定：对个人非营业性自住房屋一律免征房产税。
　　根据上海房产税多套方案显示，上海在变相增加一个税种的同时，并没有涉及到任何税赋的减免。基于房产税既无法律依据又难以降低房价切影响社会稳定的考虑，"中央很可能否决上海房产税试点之争，凭空增加百姓负担有违政策初衷。"一观察人士表示。
　　5月31日，国务院在同意《发改委关于2010年经济体制改革重点工作的意见》(以下简称《意见》)中表态：逐步推进房产税改革。这原本只是一个国务院内部部门之间工作的正常通气、沟通和表态，并不是下发全国要求执行的通用文件，结果被部分人士解读成"房产税已无悬念"等，为上海出台房产税添油加火。
　　"这个《意见》讲要推进房产税的改革，不是讲房产税全国实施，更何况文件所指的房产税改革并不特指一个税种，而是涉及所有房产税的改革。"一接近发改委人士说。
　　早在3月两会期间，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志代表就算了一笔账：据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。房地产领域的税费过多过重也被指推高房价的一个重要原因。李战军指出："房产税改革不应该增加税负的依据。"
　　央行研究局研究员邹平座接受《中国经营报》采访时也表示，开征房产税会导致离婚和推迟结婚的大国土部新政"第一大案" 北京强拆32栋小产权房
　　本报见习记者 宋厚亮 北京报道
　　小产权房生死命运正渐行渐近。
　　"我们是从上个月31日过来拆房的，总共来了18个人，8台铲车，两天的时间就把32栋房子推倒了，然后是清理，今天下午我们就离开。"6月8日，操着一口浓浓湖南口音的李姓施工工人告诉《华夏时报》记者，当天，北京怀柔区杨宋镇小产权房"水岸江南"二期被强拆完毕。
　　而就在一个月前的5月4日，"水岸江南"上了国土部的黑名单，成为国土部公开挂牌督办的典型的国土资源违法案件。
　　不过，与被强拆的"水岸江南"二期紧邻的一期却仍旧完好。国土部划定的一条"生死线"，将前后不同时间建设和出售的同一性质的房子送上了两条不同的路。
　　"对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。"5月4日，在国土部挂牌督办违法案件及2009年土地例行督察公告新闻发布会上，国土部针对小产权房的最新表态是：一案一处理。
　　事实上，各地出现小产权房被拆案例已是屡见不鲜，原因则多是违章、未规划、占耕地和林地等。但"水岸江南"项目的命运，则似乎更多地和国土部"一案一处理"的新政相关。
　　黑名单
　　6月8日下午1点，本报记者来到北京怀柔区杨宋镇梭草村。从村外到村内，道路两旁没有任何有关"水岸江南"的指示牌。询问数位该村村民，他们的第一反应都是"这些房子都被拆完了"。
　　在梭草村的村头，记者看到该村宣传牌上写着"奶牛养殖专业村"。然而就是这样一个远离城市、依靠养殖奶牛发展的村落，却因建小产权房一时被外界所知。
　　在多位村民的指引下，记者终于在该村东面找到了四周干燥无水的"水岸江南"。高高的围墙依旧矗立在那里，墙里墙外是两个不同色彩的世界。锈迹斑斑的铁门已损坏，无人看护，可以径直进入院内。东侧是"水岸江南"一期，49栋房屋依旧在，白墙灰瓦，古色古香，只是多数房屋大门紧锁，有的则已破败不堪。树上、房屋上落满了厚厚的灰尘，小径杂草丛生。西侧则是"水岸江南"二期，早先的房屋已化为一大片瓦砾，几辆大卡车停在废墟上，装满了拆卸下来的钢筋，等待运往他处。
　　"以前就听说要把这些房子拆掉，不过一直没动静，现在拆的速度真快，没想到。"梭草村村民告诉记者。
　　2006年，"水岸江南"项目一期开建；2008年，该项目二期开发，原本计划于2009年开发的三期则没有了下文。
　　杨宋镇宣传科工作人员告诉记者，"水岸江南"建设后的2007年，杨宋镇政府就向北京市国土资源局怀柔分局举报过。此后，北京市国土资源局怀柔分局多次下达处理通知。此后三年，包括责令整改和处罚在内的通知不断下达，可"水岸江南"等小产权房不仅没有停止建设，反而越建越多。
　　国土资源部新闻宣传处的工作人员在接受《华夏时报》记者采访时表示："水岸江南"之所以被列入国土部黑名单，是由于不符合国土部的规范标准。不过究竟是什么具体标准，该人士未予以明确。
　　实际上，早在5月20日，国土资源部执法监察局副局长王玲到怀柔区检查杨宋镇水岸江南等查处进展情况时就透露，关于"杨宋镇四个违法项目，温家宝总理曾经亲自做出批示，部领导还要把查处结果向温总理做出专门汇报"。
　　生死线
　　"水岸江南"的一期和二期因建设时间不同，造成了各自命运的天壤之别。2007年12月30日，对"水岸江南"一期来说，是一条生存线；对于二期来说，则是一条死亡之线。
　　1月29日，国土部部长徐绍史在北京举行的全国国土资源工作会议闭幕时表示，今年国土资源部将重点清理"小产权房"和高尔夫球场。
　　5月初，国土部在通报国土资源违法违规案件时透露了关于小产权房的最新处理方法，即一案一处理。并由国土部、住建部等14部委牵头成立小产权房整治处理领导小组，制订小产权房整治方案。
　　针对"水岸江南"一、二期项目命运迥异的结果是否和新政有关的质疑，国土资源部法规司官员在接受本报采访时表示不知情也不方便透露。
　　主编多年《房地产蓝皮书》的中国社科院土地与房地产研究室主任李景国告诉本报记者，目前处理小产权房的难度很大，到底有多少小产权房，分布在什么地方，到现在为止仍没有权威的数据，只有一些非官方统计数据。在这种情况下，到底采用哪种标准整治小产权房，需要统计数据出来后方可决定，当然也在考验政府的智慧。
　　他还表示，此前的几年，在治理小产权房上，尽出文件，而缺少必要的督察，错失治理良机，造成如今整治的难度越来越大。
　　全国人大代表、深圳市人大常委会副主任邱玫，在今年全国"两会"上提交了《关于建立和完善"小产权房"法律制度的建议》。邱玫指出，"小产权房"虽然生来不合法，但政府以违法建筑全部拆除显然不可行，事实上也做不到，所以要区别情况，予以分类处理。
　　在国土部通报了北京怀柔区违规建小产权房的违法案件后，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文指出，14部委小产权房整治处理领导小组将要出台的政策，主导思路是让小产权房的买卖双方补交土地款和相关税费，从而在法律上认可这些房屋。而对于少数性质比较恶劣的，比如违法占有耕地建成的小产权房，则极有可能施以严厉的处罚措施。
量出现，造成社会紊乱。"出台的可能性不大。"

央企退出地产很没诚意 国资委轮训地产高管
　　"退出令"颁布后，央企们似乎并不情愿，能拖就拖，举积极支持之名，行敷衍了事之实。有报道称，实际在产权交易所挂牌的许多央企地产项目并未有实际交易价值。这让人大有央企在淘汰"落后产能"之感，前不久有学者说，不应将社会责任强加于企业，那更多的是针对民企，央企的根本还应是国家利益至上，要不然那么多垄断资源、那么多先天优势，是应该白给的？
　　央企退出地产但项目无人问津的僵局，9日终于被打破。来自北京产权交易所的最新消息，福建民营地产公司中骏置业控股有限公司，以1.26亿元的成交价取得中石油下属房地产公司北京都市圣景100%的股权。这是自央企"退出令"发出后的三个月内，首例成功退出、而且也是最大的一笔央企地产转让项目。
　　据《北京晚报》报道，北京都市圣景房地产开发有限公司是中石油全资拥有的房地产公司，实际资产是位于北京市西城区德外大街的一宗约5800平方米的土地。中石油原本打算将其建成一个总建筑面积约3.8万平方米的商住楼项目--华龙大厦，但由于拆迁受阻、规划调整等历史遗留问题，该项目的开发并不太顺利。5月8日，中石油首次将旗下项目以100%的股权转让方式在北交所挂牌交易，挂牌价1.26亿元。由于地产调控政策后的市场遇冷，项目一直无人出价，直到6月4日，福建中骏置业报价接盘。
　　中骏置业北京公司企划部经理于方兴表示，1.26亿元的价格处于中骏置业的预期范围内。对于该项目拆迁及后期运作的难度，于方兴坦言中骏置业已有所准备。华龙大厦目前的规划建筑面积为3.8万平方米，1.26亿元的成交价折合楼面价约为3316元/平方米。对于这个看似不高的楼面价，于方兴表示，更大的成本在于拆迁补偿费。拆迁款加上拿地费用，该地块楼板价超过每平米2万元。
　　另据经济观察网报道，央企地产的高管们本周正在国资委党校学习，据称学习的目的主要是为了加速央企地产的整合。
　　经济观察网9日援引央企内部人士的话作出上述报道。报道援引一位央企地产公司内部人士的话称，自3月份国资委发出央企地产"劝退"令以来，78家央企退出地产进展缓慢，这引起了国资委相关人士的不满。
　　据了解，3月18日，国资委发布了78家央企撤离房地产项目的"退出令"，但截至目前，已经在产权交易所挂牌转让资产的项目仅有9家，包括中国航天科工集团的北京金中都置业公司、中国核工业集团的北京新润房地产开发有限公司、中石化集团的珠海市华瑞物业建设有限公司、中国轻工集团的中轻联合公司、招商局集团的北京恒世华融房地产开发有限公司、哈电集团的哈尔滨哈电地产置业股份有限公司以及哈尔滨东力房地产开发有限责任公司、上海宝钢集团公司的北京宝钢大酒店、中国航空工业集团公司的大连航空房屋开发有限公司，以及刚被买走的中石油项目。业内人士指出，央企退地行动缓慢，而且因为项目盘子较大、价格偏高，所以挂牌状况并不乐观。
　　【中国企业家网微评】"退出令"颁布后，央企们似乎并不情愿，能拖就拖，举积极支持之名，行敷衍了事之实。有报道称，实际在产权交易所挂牌的许多央企地产项目并未有实际交易价值。这让人大有央企在淘汰"落后产能"之感，前不久有学者说，不应将社会责任强加于企业，那更多的是针对民企，央企的根本还应是国家利益至上，要不然那么多垄断资源、那么多先天优势，是应该白给的？（.中.国.企.业.家）

炒房客眼花缭乱"翻墙术"：想的还是何时抄底
　　新"国十条"出台已近两个月，疯狂的楼市几乎一夜之间步入冰冻期。之前赚得盆满钵满的炒房客暂时蛰伏起来，但仍有一些继续寻找"结构性"机会，还有的使出"翻墙术"专攻政策空子。
　　去二三线城市吸货
　　重庆、武汉、北海等先前房价涨幅不大的二三线城市，目前成为一些投资客的首选之地。
　　刚刚在北海买了两套海景别墅归来，一位投资房产十余年的山东商人对中国证券报记者表示，他并不十分认同今年不能买房的说法。"2006年北京的星河湾小区每平方米只有2万元，我当时犹豫没买，结果很快就涨到5万多元，我买了几套后2008年又跌到3万多，但现在将近8万元了。我的生意每年都在做，但不如把合适的房子拿在手里。"他说。
　　这位商人不认为自己是炒房客。他平时做的有地产实业，如果不急着用钱，在各地买的房子不会急于出手，他选的每一套都是适合自己居住的豪宅。据他介绍，一些同行近期在武汉、重庆、西安等地买房子，这些城市的房价基本都在每平方米万元以下，城市发展建设也不错。"我前段时间去了趟重庆，那里房子不贵，只是城市太大，政府对房价的控制意识很强。"
　　在投资人眼里，这些二三线城市具有吸引力的原因除了价格外，就是调控力度没有北京等地严格。就在"国十条"出台后，浙江、重庆、广州、青岛等省市的楼市调控细则陆续出台，严厉程度大多低于北京、深圳等地。甚至不少地方官员私下里宣称，"国十条"是为了遏制部分一线城市房价，其他城市只要防止房价涨势蔓延就可以，自己城市的房价没有泡沫或者泡沫很小，自然谈不上打压。
　　经历了几轮房价暴涨的"牛市"后，楼市"盛宴"已被越来越多的人觊觎，而投机需求在很多时候似乎难以界定。记者了解到，一些投资者在拥有多套房源的同时，在二三线城市遇到合适目标还会出手，多数地方政府对这些人很难抵触。
　　眼花缭乱"翻墙术"
　　暂停三套房贷、提高二套房首付、外地人限购……从力度上看，剑指炒房需求的本轮调控无疑是历史最严厉的一次。但任何政策都有顾及不到的层面，且房地产业牵涉的利益因素太多太重，一些人目前也正寻觅着政策覆盖阴影处的可乘之机。
　　一位自称来自温州的炒房客告诉记者，他们根本不需要通过按揭贷款买房，比如本身自己有公司，可以以实业名义贷款，还可以抵押现有房产贷款，此外民间借贷对炒房者渠道非常畅通，只要平时信誉良好就可以借到。
　　4月底出台的北京楼市新政要求，商业银行根据风险状况，暂停向不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。但投资客老王说，他虽然不是北京人，但满足这个条件并不困难。自己在北京、上海都注册了公司，完税证明不难搞到。而社保缴费证明则更容易做出，只要交点钱，不少公司都可以帮忙。
　　一名地产中介对记者表示，如果看上了房子，中介公司可以帮助代办完税证明。他说："完税证明办起来比暂住证困难一些，银行只是看你有没有这个东西，并不经常去审查具体真假，信贷员也没有这个动机。"
　　另一家地产中介的说法也很有意思，他们起初对是否需要完税证明言辞含糊，几天后则说政策又有变动，如果没有户籍或一年以上完税证明，外地人买首套房只要缴纳50%的首付款，按二套房的政策就可以买房。
　　6月以来不少银行陆续暂停发放三套房贷，房贷审批和利率执行严厉程度尤甚以往。
　　但中国证券报记者与多家银行信贷人士联系后，发现房贷仍然存在着明紧实松的情况。用一位信贷部门人士的话说，目前的房贷利率太敏感，银行既怕全年贷款指标完不成，又怕房贷不良率上升风险，只能是边走边变。
　　根据现有政策，二套房首付比例不得低于50%被严格执行，但对于二套房利率不得低于基准利率1.1倍，却被一些银行以办卡拉存、保留优质客户为由而降低。少数银行信贷员称，只要有充足证据表明客户资质优良，可以给予二套房贷客户9折甚至8.5折优惠。据了解，目前北京一些银行仍私下为三套房贷"放行"。
　　上文提到的地产中介说，只要愿意买房，无论是首套房还是二套房，都可以帮忙争取到7折利率优惠，二套房贷"最不济也能争取到8折"。
　　想的还是何时抄底
　　尽管一些炒房客痴心不死，但"国十条"无疑重挫了这些人的企图和收益。上文提到的山东投资者表示，如果调控政策不出台，今年北京四环内房价涨到每平方米5万元没问题。但现在的情况就不好说了，不排除继续下跌的可能。
　　统计局数据显示，5月70个大中城市房价同比上涨12.4%，涨幅比上月缩小0.4个百分点，其中北京房价环比下跌0.1%。我爱我家副总裁胡景辉认为，扣除部分经适房过户等非真实需求，与政策出台前相比，5月份北京楼市成交环比跌幅在80%左右。"楼市最疯狂时，60%的二手房买卖是全款支付，很多房子几天过完户立刻再转手赚钱，这个市场当时必须要调控了。"
　　一些没有"踩准步点"的投资者比较无奈。北京方庄某小区的一套房子年初价格是140万元，3月份被180万元买走，而目前200万的价格已经挂了许久无人问津。据说这个房子的买家是个"新手"，目前正担心白忙活一场还赔钱。
　　而一旦调控效果不明显，不排除出台更严厉楼市政策的可能，国家发改委日前提出逐步推进房产税改革。好几位炒房客向记者询问房产税和物业税何时推出，担忧之心由此可见。但在他们的内心深处，房价过快下跌并不值得恐惧，相反将成为再一次抄底的良机。先前的几次调控经历无不说明了这点。
　　还有的投资者认为，本次调控的一大特点是明确了地方政府有稳定房价的任务，未来房价涨幅可能更多地受到相关部门的规限，这意味着类似前些年暴涨的机遇可能是可遇不可求了。（.中.国.证.券.报 .理.晓）
地产类上市公司指标龙虎榜

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