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认房又认贷 三部门出台最严厉二套房政策
导读：  北京万科(000002)营销总监肖劲近日向记者直言,目前"房子卖不动",北京万科房价调整方案还未敲定,其基本原则可能是"因盘而异"。而对于调控政策的走势,他表示难以预测。 价格调控是必然 "目前万科现金充裕,资金链并不紧绷。"肖劲在轻松之余,却也向记者直言,目前"房子卖不动"。 据搜房网提供的数据显示,5月份北京商品住宅期房签约总量3405套,环比下降59.71%。与此同时,5月份北京现房签约623套,环比上月降64.2%。 "新政后,北京楼市成交量持续低迷,楼市新拐点或将不远。"中国指数研究院副院长陈晟说,价格调整是必然。 "北京万科房价调整方案还未敲定,不同楼盘做法肯定也不一样。"肖劲说。 值得关注的是,一位业内资深人士向记者私下透露,实际上新"国10条"后,很多房企早已经有降价测算计划,只是在等待时机。 "毕竟上海的调控政策还没出台,严厉程度不得而知,这导致整个房地产市场环境还不确定。"该人士透露,等政策落定后,开发商才会有所动作。 但是他也坦承,虽然房企会降价,但幅度不会过大,"能回归到2009年的价格水平就已经不错了。" 仍看好未来市场 事实上,很多开发商对楼市政策走向均不敢妄下断言,他们唯一的共识是看好未来房地产市场。 "未来楼市政策走向难以预测。"肖劲向记者坦言,但同时他意味深长地给记者举了个下围棋的例子,以求对于调控政策的思考。 他认为,围棋中有个说法是"彼之要点,我之要点"。对于房地产调控,土地是政府和企业双方的要点,"如果政策把土地给管住了,那么政策就到位了。" 记者注意到,"土地财政"一直是左右房地产调控走向的核心问题。在调控的大背景下,目前全国各地供应并不理想。 据中国指数研究院监测,5月最后一周全国被监测的20个主要城市共推出土地100宗,环比下降21%,推出土地面积417万平方米,较上周减少351万平方米,降幅46%;土地市场成交量降幅明显,成交土地24宗,环比下降64%,成交土地面积89万平方米,环比下降69%。 "如果土地市场持续低迷,可能会加大调控政策的执行难度。"一位业内人士说。 对此,清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析指出,"目前整个房地产市场仍处于各方力量相持博弈阶段。"刘洪玉说。 对此,陈晟认为,对调控政策而言,采取措施把不健康因素挤出市场十分必要,但更大的挑战是如何把握政策节奏,较长期地保持房地产业平稳持续发展,避免市场大起大落。 与此同时,他认为,虽然目前房地产市场受到调控政策的影响,但从长期来看,保障性住房并不会代替商品房市场,我国城镇化发展进程决定了房地产业依然有发展前景。对此,多位业内专家学者均持相似观点。 "看好未来房地产市场发展,所以我们还在拿地,就在4、5月份我们在北京还拿了3块地。"肖劲说。(上证 于祥明) $$$ 网曝上海房产税细节 专家称短期内难操作 关于房产税出台与否的猜测,在国务院5月31日发布的意见中要求逐步推进房产税改革后,稍有平息。但《华夏时报》记者采访中却发现,即便政策放行,出台时机上仍有颇多玄机。 6月2日,一家网站上又有网友披露了正在研究中的上海房产税的部分细节。但也有业内人士指出,房产税的征收需要房产交易中心、银行、户籍部门等多方面的配合,有许多基础的"摸底"工作需要展开。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对本报记者分析认为,由于房产税的征收涉及面广,即使房产税能在上海获批试点,短期内执行的困难也比较大,而在其它城市大范围铺开的可能性也较小。 网曝方案细节 6月2日,网上突然出现了有关上海试点房产税办法的部分细节,其中包括房价的核定、税率以及征税办法。 一位网友在网上透露的有关房产税的征收办法是,对征收房产税范围内的房屋,在进行折旧的核算后,按折旧后房价×税率的计算方案来征收相应的房产税。 这位网友在网上表示,为了节省房屋价格评估环节费用,并杜绝可能产生的附加费用,房产税的征收可能不会采取对房价进行评估的价格,而以买卖时的房价为准。房价的核定则以最后一次购入时,房产证登记和发票上价格为法定的购房价。 易居中国分析师薛建雄向本报记者介绍,上海上报的房产保有税税率为房价的0.6%,被征收保有税的房屋,每年都须向税务部门缴税。 而房屋的折旧方法为,房屋以每年4%折旧,折旧期限以房产证上竣工日为准计算房龄。折旧年限为20年以上的,以房屋价格的20%计残值,不再折旧。 这位网友在网上论坛留言称,上海试点的征收房产保有税将实行先征后退的原则,退税办法按照人头定量退税,每人退税额不超过1800元/年。而退税的大致原则为:保一套住房,抑制二套,打压三套,并对别墅等高档房通过课税来缩小贫富差距。 上述网友还透露,保有税税率由国家税务确定,退税额则由地方政策确定,这两者相结合以作为调控房价的杠杆。 对此,上海住房保障局相关人士接受《华夏时报》记者采访时表示:"这些信息我并不知情,也没有更多可以公布的相关内容。" "这应该是从接近房产部方案制订的人士手中得到的消息,但这也仅仅是一种意见方案,而实际却未必会按他所说的那样实施。"乘星行机构总经理李骁在接受记者采访时分析称。 此前一天,有媒体还披露了房产税的征收极有可能针对三套及三套以上的投资性住房。上海市有关部门对本地居民进行的一项抽样调查统计显示,2009年上海市本地居民户均拥有的住房套数为3套。 "对第三套房征收其实就是对前二套房免税,其目的是为了打击投资客囤积多套房源。"对于房产税的征收范围,沪置房产策划总监付琦分析,除了按套数来界定征收的标准,政府还有可能按照人均面积的标准来征收。 短期内操作难 "虽然有网友透露了房产税方案的一些细节,但短期内是否会在上海的存量房和新购商品房这样大的范围内铺开,仍存在很大的疑问。"中富投资研究员汪峰向本报记者表示。 世联地产(002285)分析师陈志鹏告诉记者:"国务院虽然在近期表示要推进房产税,但并没有说什么时候推出。而且房产税征收的力度究竟有多大,包括如何操作都还不能确定。" "上海的方案已经上报到中央了,但不意味着就会在目前推行,更不意味着会按一些信息透露的那样去执行。"薛建雄表示,房产税的方案经过专家多次修改和反复斟酌,而且还要对是否具有现实的可操作性进行评估。 中国指数研究院一位研究员认为,短期内大范围铺开的操作性有限。"前期的基础性调查工作需要一定的时间。因为要确定哪些房屋属于征收范围,首先需要对户主和家庭进行调查。即一户家庭拥有几套住房,然后再按相关规定来执行征收多少房产税。"这位研究员告诉记者,这个调查可能需要房产交易中心、户籍管理部门以至银行联合调查,而上述"摸底"的工作恐怕需要相当长的时间。 "没有几年的排查工作,是不可能真正征收的。"尹伯成如是说。 还有专家指出,目前披露的有关房产税的消息中,所实行的是自行申报制,那么对那些没有按时申报的人来说,又会有什么样的惩罚机制？"试问,一项没有处罚的法规政策,能否真正贯彻下去呢？"尹伯成说。(.华.夏.时.报 .王.海.春) $$$ 央企自愿打折甩"地王" 炒地客全国忙降价抛地 虽然已有个别房企忍不住又开始出手拿地,但同时又有一些央企地王和炒地客正暗中发愁,因为砸在手中的土地难以出手。 6月2日,《华夏时报》记者从接近远洋地产的消息人士处获知,新一届远洋高层对大望京1号地地王心存不满,具体如何处理已经闹到了国资委。不止是远洋,中石油等多家央企的挂牌出让项目,没有一单成交,更是有央企负责人向记者坦言,个别项目愿意折价成交。在经历2009年的疯狂拿地之后,央企以及炒房客们已经开始感受到土地的烫手。 远洋地王"悔棋"惊动国资委 近来土地市场可谓暗波涌动,虽然仍有少数开发商在拿地,但更多的是地王项目急于出手。 最为引发争议的是莫过于远洋地产旗下公司远豪置业以40.8亿元竞得的大望京1号地,此地块楼面地价达每平方米2.75万元。据测算,此地块所建物业,需要销售单价4.5万元/平方米,才能有10%的利润。 目前销售低迷的房地产市场,加之政府决意要打压房价,这块地势必成为远洋地产心头的大痛。 3月22日,远洋地产发生高层震荡,行政总裁李明担任董事局主席,并同时公布一系列委任。 "公司高层换届前,远洋地产疯狂拍下大望京1号地等不少地王项目,个别新换届的高层,对此非常头痛甚至不满,尤其是大望京1号地楼面价过高最为头痛,这些地王所遗留的问题,势必要这些新高层来承担。"接近远洋地产的消息人士告诉《华夏时报》记者,现在的远洋高层确实不想再要这块地,有关这块地如何处理,已经闹到了国资委,但具体如何解决,尚未定论。 最近远洋地产高层公开否认了计划将手中的"地王"退掉的消息。事实上,大望京1号地似乎也面临转让无路的境况,因为目前形势下,很难想象有哪一家地产企业会冒险接手。 而除了远洋地产的大望京1号地,与远洋地产同一天成为"地王"的北京世博宏业房地产公司,夺得北京市海淀区东升乡蓟门桥附近的住宅地块,这家大股东为央企中国兵器装备集团的地产企业,据说手中的地王项目也在寻找接受者,但目前仍未果。 央企个别地王愿折价出手 更多的央企在收到国资委的禁令后,则是在试图转让旗下地产物业。 6月2日上午,因为经营不理想,中石油正以1.13亿元的价格在上海联合产权交易挂牌转让旗下一位于上海核心区的商业物业股权。该项目6月12日挂牌期满,目前尚未有企业递交竞买材料。 此前的5月8日,中石油曾将下属全资子公司北京都市圣景房地产公司100%股权及6400万余元债权,在北京产权交易所挂牌转让,挂牌价格1.26亿元。但目前并未转让成功。 另一家挂牌五次仍未成功出让的地产物业则是宝钢大酒店。6月2日,宝钢大酒店整体产权转让项目一年内第五次出现在北京产权交易所央企产权转让项目中。此次的挂牌价格为3975.3万元,与此前挂牌的4417万元少了约442万元。 该项目从2009年7月开始,此次已经是第五次挂牌,目前的主要资产为商业出让用地,部分地产建筑物等,但至今仍未能成功转让。 据记者从北京产权交易所了解到,目前挂牌的地产项目,还没一个卖出去。 "很难卖出的原因主要是因为挂牌的项目多数存在着产权不清晰,或者类似拆迁和债务等历史遗留问题,导致其他公司不敢轻易接盘。"国奥地产相关负责人告诉记者。 "楼市形势接连不振,加上之前国资委勒令部分央企退出地产领域,我们只是在转让旗下物业,目前还有不少央企地王项目计划转手或者不惜代价退地,个别楼面价过高的地王项目甚至愿意折一点价出手,但目前不太好转手。"一家最近正在产权交易所挂牌出售旗下地产项目的央企相关负责人告诉记者。 多数炒地客寻求接盘者 近日,中铁房地产集团有限公司（以下简称中铁）耗资31.29亿元分别在北京和成都两地拿下3块土地。 "中铁将向房地产市场大举进攻,今年的主要目标则是进军北京市场。"中铁相关负责人称。 据中铁内部人士透露,部分央企听说中铁有意向拿地发力房地产业务,希望将手中土地项目转手给中铁承接,但因亟待转手的不少土地项目多为央企地王,中国中铁(601390)总裁李长进近日明确表示:"高地价项目不会承接。" 事实上,除了楼面价高得惊人的部分央企地王试图出手手中土地,寻找接盘者外,还有一些炒地客试图降价出售手中的土地,这更凸显了土地市场的冷清。 记者了解到,这些炒地客手中的土地多数在二、三线城市,多数是地方政府走了招拍挂程序,但实际上却给了相关负责人的自己人的地块,因为楼市低迷,炒房客在抛房的同时,这些炒地客也急于将手中的地块转让出去。 而据记者获得的消息,目前江苏、湖南、河北等地,均有众多几十亩的地块急于转手。 国奥地产相关负责人认为,这些炒房客手中的地块因为价格较低,而且多在二、三线城市,如果适当折价,转手相对较为容易,但是希望寻找接盘者的央企地王,因为楼面价普遍很高,在目前形势下盈利空间较小,很难寻找到合适的接盘者。(.华.夏.时.报 .王.冰.凝) |