二手楼市率先于一手楼市遭遇瓶颈 广州地产中介或再现倒闭潮

　　 现状昔日中介变成糖水铺
　　近日记者接到业内人士报料称，不仅深圳出现了中介倒闭的现象，广州也紧随其后，一些小中介已纷纷选择关门大吉。据知情人透露，位于广州市中心繁华街道淘金路上的一家中介，近日就已关门。上周日，信息时报记者来到该中介的门店看到，尽管中介招牌已经拆下，但门外仍贴着"免费放盘，诚信经营"等大字。更有趣的是，贴在门口的一张"招聘"上赫然写着"招募地产精英"等。但如今，里面经营的不是二手楼业务，而是一家糖水铺。糖水铺的老板告诉记者，这里以前是一家二手中介公司，名字不太记得了，只记得有个"辉"字，一个星期前他们才从这里搬走，所以现在这里已变成一家糖水铺。由于时间紧迫，老板还来不及装修门面。

　　记者在周边打听得知，该中介公司大概是去年10月才开张的，生意一直不错。但上个月开始生意突然冷了下来，不少街坊表示，经常看到那家中介公司的经纪走到马路上拉生意，甚至还印刷一些"笋盘"单张在附近派发。据一家小饰品店的工作人员透露，淘金一带的商铺租金最少都要6000元/月。

　　无独有偶，在距离该店铺不到500米处，一家挂着"兴业地产"招牌的中介公司正在装修，工作人员告诉记者，两天前有家小中介公司已经搬走，他们正好接上这个铺位。

　　暗访带客17次才成交一宗
　　随着楼市新政出台和影响力的扩大，中介成交数量急剧萎缩，这让本来就靠成交佣金过日子的中介经纪叫苦连天。据广州市国土房管局公布的数据，2010年4月广州全市10区的二手住宅登记量为64.50万平方米，同比减少8.6%。受4·15房贷政策影响，4月下旬成交突然萎缩，地产中介行在4月的市场交易量环比3月缩减了两成。

　　记者日前在广州大道南一带看到，这里集聚着逸景翠园、叠彩园、和平家园、翠馨华庭等楼盘，一条不足600米的逸景路上就有7家地产中介。在某中介店铺前，记者刚一站住，就有两三个经纪迎上来问记者是否要帮忙。得知记者要买一套80平方米的二手房时，该店铺经理张先生表示，这里有多套物业立刻可看楼。看楼过程中他向记者倒苦水，最近生意确实差了很多，公司也换了很多经纪，因为依照公司规定，两个月不出一张单就必须走人。"目前经纪底薪是600/月，如果没有提成，这个收入很难维持生存。"而一些"老员工"则靠租金提成来生活。

　　满堂红研究部高级经理周峰表示，新政前，地产经纪平均带客看楼11次便有可能促成1宗买卖交易，而新政后要带客看楼17次以上，才有机会促成1宗交易。

　　原因买家与业主互不让步
　　地产人士认为，4·15房贷政策旨在打压投机炒楼需求，但改善型需求也同时被"误伤"，导致看楼、入市的客户数量快速减少。可以肯定的是，在未来2~3个月内，中介行业的洗牌现象会进一步加剧，2009年迅速发展起来的部分小型中介可能将陆续关闭。

　　有中介经纪表示，现在不少买家的还价幅度都在10%~20%左右，而业主方面最多只能接受5%的议价空间。一些业主表示，现在楼市和股市都不好，如果把楼卖了，银行的利息又比不上物价上涨的速度，货币贬值让人头疼，因此不愿意在楼价上作太多让步。数据显示，4月广州二手住宅成交均价为10845元/平方米，环比上升5.4%，同比上升43.9%。

　　预测中介将迎来"洗牌时代"
　　政策威慑力让中介公司再次感受到"地震"般的残酷。两年前的"中介倒闭潮"再现楼市，2010年深圳和广州等地先后出现"倒闭门"事件，另外有中介"休眠"及小中介"放长假"等，意味着未来一段时间中介行业将迎来"洗牌时代"。

　　地产人士认为，目前相当部分房地产中介公司都处于亏损状态，其中部分房产中介关门歇业。如果楼市2~3个月后仍低迷和萧条，不排除大型中介公司收缩和关闭部分门店。而如果此轮"中介倒闭潮"重演2007年、2008年的情况，有60%中介公司可能将出现资金链断裂。

　　著名房地产营销专家谢逸枫分析，目前多个地方发生中介倒闭事件主要是以下几个方面，首先是一手住宅市场全面受政策调控影响并波及二手市场，在业务大量萎缩的情况下，房地产中介同样面临着利润下降的现象；其次是市场因素，目前几大中介公司基本占领二手市场，其它小中介公司在市场不好的时候更难以生存。

　　提醒购房要委托第三方监管资金
　　中原地产项目总经理黄韬提醒，目前楼市正处于巨变中，尤其是二手中介举步为艰，一些小中介很可能因为资金实力问题而倒闭，如果买家不看管好自己的买房资金，很可能重蹈"创辉事件"，因中介卷款潜逃而损失巨大。

　　黄韬提醒买家，现在银行通过该联网系统可随时查询二手房交易过户的各个流程，如买卖双方完成递件申请、缴税完毕、完成按揭抵押手续、办好房产证等各个节点都能立刻查询到。市民也可通过该系统了解到自己的二手房交易办证手续到达哪个阶段，这样买卖更安全、更放心。

　　此外，对于确实需要投资的买家来说，也有减少风险的办法。满堂红研究部高级主任肖文晓表示，当前投资形势复杂，投资者可考虑重新调配投资结构，把"鸡蛋"分散到楼市、股市、银行等不同的篮子中，分化投资风险。在这个阶段，拥有多套物业的业主可考虑抛售一些售价较高、出租回报率一般、长远升值空间又不大的物业，而出租回报率较高的物业则可放心持有。对于自住买家而言，则可抓住淡市这个选楼时机，多看楼多比较。

　　记者观察为什么脆弱的总是中介行业？
　　最近，中介行业又迎来倒闭潮。北京、上海、深圳……甚至连一贯楼市相对理性的广州楼市，中介行业也反应"灵敏"。回头看看，调控政策出台也不过一个月，一手楼除了恒大地产外，都纷纷死咬价格。为什么二手中介却如此"容易受伤"，而选择关门大吉？
　　其实，中介行业的脆弱并非一日之寒。只要政策跺跺脚，中介就倒三倒。可以这样认为，中介"倒闭门"事件是该行业进行实质性"拐点"的残冬期象征。

　　开发商能撑，那是因为有资金作为后盾，政策来了无非等一等，等不了再降点，买房的人什么时候都有。而中介行业呢？据闻只需区区几万元就能入行，人员素质也参差不齐，只要租个小店铺摆两台电脑，通过小渠道获取点业主电话，就能开张营业了。楼市好的时候跟着一起赚点钱，生意淡了只有关门走人，所谓的"抗风险能力"只是纸上谈兵。最恶劣的是，一些小中介还卷款潜逃，让中介公司一度成为"高危"行业。

　　笔者认为，想要让中介行业良性发展，让二手楼市成为一手楼市有效的补充，除了需要一个好的市场契机外，更重要的是规范整个行业，提高入市门槛，优化从业人员素质。

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